Autorisation militaire pour l’achat de propriétés rustiques en Espagne pour les citoyens non européens

Introduction

Si vous êtes un citoyen non européen et que vous envisagez d’acheter une propriété rustique en Espagne, vous devrez peut-être obtenir une autorisation militaire préalable auprès du ministère espagnol de la Défense. Cette exigence, souvent méconnue des investisseurs étrangers, peut retarder considérablement, voire bloquer, les transactions immobilières dans certaines régions d’Espagne, en particulier pour les terrains ruraux ou non constructibles.

Dans cet article, nous vous expliquons quand et pourquoi cette autorisation militaire est nécessaire, quelles sont les zones concernées en Espagne, quels types de biens sont soumis à cette réglementation et comment demander cette autorisation.

1. Qu’est-ce que l’autorisation militaire en Espagne ?

En vertu de la loi 8/1975 et de son développement réglementaire dans le décret royal 689/1978, les citoyens non ressortissants de l’UE doivent obtenir une autorisation militaire pour acheter ou hériter de certains biens immobiliers situés dans des zones considérées comme stratégiques pour la défense nationale. Cette exigence vise à garantir que les acquisitions immobilières dans des zones militaires sensibles restent sous contrôle.

Cette règle s’applique aux :

Acquisitions entre vifs (par exemple, achats ou donations)
Acquisitions pour cause de mort (par exemple, héritage)

Cette exigence est également étendue aux sociétés espagnoles dont plus de 50 % du capital est détenu par des ressortissants de pays non membres de l’UE.

2. Qui a besoin d’une autorisation militaire ?

Cette obligation s’applique aux ressortissants de pays hors de l’Union européenne et hors de l’espace Schengen. Cela inclut les citoyens de pays tels que :

États-Unis (USA)
Royaume-Uni (UK)
Canada
Australie
Mexique
Argentine
Colombie
Chine
Émirats arabes unis (EAU)
Arabie saoudite
Inde
Venezuela
Turquie
Et bien d’autres encore

⚠️ IMPORTANT : depuis que le Royaume-Uni a quitté l’Union européenne (Brexit), les citoyens britanniques sont désormais soumis à cette obligation.

3. Quelles sont les zones concernées en Espagne ?

Le permis militaire n’est pas requis sur l’ensemble du territoire espagnol, mais uniquement dans les zones protégées désignées pour leur intérêt militaire stratégique.

Ces zones comprennent :

Les îles Baléares (en particulier pour les terrains rustiques)
Toute la côte galicienne (La Corogne, Lugo, Pontevedra)
Régions frontalières avec le Portugal
Golfe de Cadix, Algeciras et Gibraltar
Carthagène et Murcie
Sud d’Alicante (y compris des zones telles que Orihuela Costa, La Zenia, Pilar de la Horadada, Playa Flamenca, San Pedro del Pinatar, San Javier, Sucina et Torrevieja)

4. Quels types de propriétés nécessitent une autorisation militaire ?

Cela dépend de l’emplacement :

En général :

Tous les types de biens immobiliers (urbains et ruraux) situés dans des zones protégées peuvent nécessiter une autorisation.

Dans les îles Baléares :

Seuls les terrains rustiques ou non constructibles nécessitent une autorisation militaire. Par conséquent, si vous achetez un appartement ou une maison dans une zone urbaine ou un complexe résidentiel à Majorque, Minorque ou Ibiza, vous n’aurez pas besoin de ce permis.

Dans les autres zones protégées :

Les biens immobiliers urbains et ruraux peuvent être soumis à cette exigence.

5. Héritage et autorisation militaire

La loi s’applique également aux héritages :

Si un citoyen non européen hérite d’un bien immobilier dans une zone protégée, il doit demander une autorisation militaire dans les 3 mois suivant l’acceptation de l’héritage.
Si l’autorisation n’est pas accordée ou n’est pas demandée, le bien doit être vendu dans un délai d’un an.

6. Documents requis pour demander une autorisation militaire

La procédure est bureaucratique et nécessite le dépôt d’une demande détaillée auprès du ministère espagnol de la Défense, comprenant :

A) Pour les acheteurs individuels (personnes physiques)

Copie certifiée et apostillée du passeport en cours de validité
NIE (numéro d’identification des étrangers) espagnol
Certificat de casier judiciaire du pays de résidence, traduit par un traducteur assermenté et apostillé
Si vous résidez en Espagne : copie certifiée conforme du permis de séjour espagnol

B) Pour les entreprises (personnes morales)

Si l’acheteur est une société espagnole dont plus de 50 % du capital est détenu par des citoyens non européens, les documents suivants doivent être fournis :

Acte constitutif et statuts mis à jour
Certificat du représentant légal détaillant la structure de l’actionnariat et identifiant tous les associés étrangers et leur participation

C) Documents relatifs au bien immobilier

Localisation géographique détaillée du bien immobilier avec indication des distances par rapport au littoral et aux installations militaires à proximité
Plan cadastral à l’échelle (échelle minimale 1:500)
Si des travaux de construction ou de rénovation sont prévus : un projet préliminaire, comprenant un rapport technique avec la description et les objectifs des travaux prévus

7. Combien de temps faut-il pour obtenir l’autorisation militaire ?

La procédure est longue et peut prendre de 5 à 7 mois, voire plus, selon les cas.

Étant donné que le bien ne peut être légalement enregistré au nom de l’acheteur tant que l’autorisation n’a pas été accordée, il est essentiel de planifier à l’avance et d’entamer la procédure dès que possible.

8. Quel est l’impact sur le processus d’achat ?

Le permis militaire est une condition préalable à la signature de l’acte d’achat définitif.
Les notaires refuseront d’autoriser la transaction si l’acheteur n’a pas obtenu l’autorisation requise.
Les banques et les prêteurs hypothécaires peuvent refuser de débloquer les fonds nécessaires à la conclusion de la transaction sans preuve de cette autorisation.

Cela fait de l’autorisation militaire une condition juridique essentielle pour l’achat de propriétés rustiques ou protégées en Espagne.

9. Peut-on accélérer la procédure ?

Malheureusement, il n’existe pas de procédure accélérée pour l’autorisation militaire. Cependant, le recours à un cabinet juridique spécialisé peut aider à rationaliser la procédure et à éviter des erreurs ou des omissions coûteuses dans les documents.

Conclusion : acheter une propriété rustique en Espagne en tant que citoyen non européen

L’achat d’un terrain rustique en Espagne en tant que citoyen non européen implique une couche supplémentaire de réglementation dont la plupart des investisseurs ne sont pas conscients. L’autorisation militaire n’est pas une simple formalité ; il s’agit d’une obligation légale, dont l’absence peut empêcher ou invalider l’acquisition d’un bien immobilier.

Que vous souhaitiez acquérir une finca de vacances, construire une maison sur un terrain rustique ou hériter d’une propriété rurale dans une zone protégée, il est essentiel de demander conseil à un avocat dès que possible et de vérifier si ce permis s’applique à votre cas.

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