Einleitung
Wenn Sie Nicht-EU-Bürger sind und eine rustikale Immobilie in Spanien erwerben möchten, benötigen Sie möglicherweise eine vorherige militärische Genehmigung des spanischen Verteidigungsministeriums. Diese Anforderung, die ausländischen Investoren oft nicht bekannt ist, kann Immobiliengeschäfte in bestimmten Regionen Spaniens erheblich verzögern oder sogar blockieren – insbesondere bei ländlichen oder nicht bebaubaren Grundstücken.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wann und warum diese militärische Genehmigung erforderlich ist, welche Gebiete Spaniens betroffen sind, welche Arten von Immobilien dieser Regelung unterliegen und wie Sie die Genehmigung beantragen können.
1. Was ist eine militärische Genehmigung in Spanien?
Gemäß dem Gesetz 8/1975 und seiner Ausführungsbestimmung im Königlichen Dekret 689/1978 müssen Nicht-EU-Bürger eine militärische Genehmigung einholen, um bestimmte Immobilien in Gebieten zu erwerben oder zu erben, die als strategisch für die nationale Verteidigung gelten. Mit dieser Vorschrift soll sichergestellt werden, dass Immobilienkäufe in sensiblen Militärzonen unter kontrolliertem Eigentum bleiben.
Diese Regelung gilt für:
- Inter vivos-Erwerbe (z. B. Käufe oder Schenkungen)
- Mortis causa-Erwerbe (z. B. Erbschaften)
Die Vorschrift gilt auch für spanische Unternehmen, an denen mehr als 50 % der Anteile von Nicht-EU-Bürgern gehalten werden.
2. Wer benötigt eine militärische Genehmigung?
Die Verpflichtung gilt für Staatsangehörige von Ländern außerhalb der Europäischen Union und außerhalb des Schengen-Raums. Dazu gehören Bürger aus Ländern wie:
- Vereinigte Staaten (USA)
- Vereinigtes Königreich (UK)
- Kanada
- Australien
- Mexiko
- Argentinien
- Kolumbien
- China
- Vereinigte Arabische Emirate (VAE)
- Saudi-Arabien
- Indien
- Venezuela
- Türkei
- Und viele mehr
⚠️ WICHTIG: Seit dem Austritt des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union (Brexit) unterliegen britische Staatsbürger nun dieser Verpflichtung.
3. Welche Gebiete Spaniens sind betroffen?
Die militärische Genehmigung ist nicht im gesamten spanischen Staatsgebiet erforderlich, sondern nur in Schutzzonen, die aufgrund ihrer strategischen militärischen Bedeutung ausgewiesen wurden.
Zu diesen Gebieten gehören:
- Balearen (insbesondere für rustikales Land)
- Die gesamte Küste Galiciens (A Coruña, Lugo, Pontevedra)
- Grenzregionen zu Portugal
- Golf von Cádiz, Algeciras und Gibraltar
- Cartagena und Murcia
- Südliches Alicante (einschließlich Gebiete wie Orihuela Costa, La Zenia, Pilar de la Horadada, Playa Flamenca, San Pedro del Pinatar, San Javier, Sucina und Torrevieja)
4. Welche Arten von Immobilien erfordern eine militärische Genehmigung?
Dies hängt vom Standort ab:
Allgemein:
Alle Arten von Immobilien (städtisch und ländlich), die sich in Schutzgebieten befinden, können einer Genehmigung bedürfen.
Auf den Balearen:
Nur ländliche oder nicht bebaubare Grundstücke benötigen eine militärische Genehmigung. Wenn Sie also eine Wohnung oder ein Haus in einem städtischen Gebiet oder einer Wohnanlage auf Mallorca, Menorca oder Ibiza kaufen, benötigen Sie diese Genehmigung nicht.
In anderen Schutzgebieten:
Sowohl städtische als auch ländliche Immobilien können dieser Anforderung unterliegen.
5. Erbschaft und militärische Genehmigung
Das Gesetz gilt auch für Erbschaften:
- Wenn ein Nicht-EU-Bürger eine Immobilie in einer geschützten Zone erbt, muss er innerhalb von 3 Monaten nach Annahme der Erbschaft eine militärische Genehmigung beantragen.
- Wird die Genehmigung nicht erteilt oder nicht beantragt, muss die Immobilie innerhalb eines Jahres verkauft werden.
6. Erforderliche Unterlagen für die Beantragung einer militärischen Genehmigung
Das Verfahren ist bürokratisch und erfordert die Einreichung eines detaillierten Antrags beim spanischen Verteidigungsministerium, einschließlich:
A) Für Einzelkäufer (natürliche Personen)
- Beglaubigte und apostillierte Kopie des gültigen Reisepasses
- Spanische NIE (Ausländeridentifikationsnummer)
- Führungszeugnis des Wohnsitzlandes, von einem vereidigten Übersetzer übersetzt und mit Apostille versehen
- Bei Wohnsitz in Spanien: beglaubigte Kopie der spanischen Aufenthaltsgenehmigung
B) Für Unternehmen (juristische Personen)
Wenn der Käufer ein spanisches Unternehmen ist, an dem mehr als 50 % der Anteile von Nicht-EU-Bürgern gehalten werden, muss Folgendes vorgelegt werden:
- Gründungsurkunde und aktualisierte Satzung
- Bescheinigung des gesetzlichen Vertreters über die Gesellschafterstruktur unter Angabe aller ausländischen Gesellschafter und ihrer Beteiligungen
C) Immobilienunterlagen
- Detaillierte geografische Lage der Immobilie mit Entfernungen zur Küste und zu nahe gelegenen militärischen Einrichtungen
- Maßstabsgetreuer Lageplan (Maßstab mindestens 1:500)
- Bei geplanten Bau- oder Renovierungsarbeiten: ein Projektentwurf einschließlich eines technischen Berichts mit Beschreibungen und Zielen der geplanten Arbeiten
7. Wie lange dauert es, bis die militärische Genehmigung erteilt wird?
Das Verfahren ist langwierig und kann 5 bis 7 Monate oder sogar länger dauern, je nach Fall.
Da die Immobilie erst nach Erteilung der Genehmigung rechtmäßig auf den Namen des Käufers registriert werden kann, ist es unbedingt erforderlich, vorausschauend zu planen und den Antrag so früh wie möglich zu stellen.
8. Wie wirkt sich dies auf den Kaufprozess aus?
- Die militärische Genehmigung ist eine Voraussetzung für die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags.
- Notare werden die Transaktion nicht genehmigen, wenn der Käufer die erforderliche Genehmigung nicht eingeholt hat.
- Banken und Hypothekengeber geben ohne Nachweis dieser Genehmigung möglicherweise keine Mittel für den Abschluss frei.
Dies macht die militärische Genehmigung zu einer entscheidenden rechtlichen Voraussetzung für den Kauf von rustikalen oder geschützten Immobilien in Spanien.
9. Kann man den Prozess beschleunigen?
Leider gibt es kein Schnellverfahren für die militärische Genehmigung. Die Zusammenarbeit mit einer spezialisierten Anwaltskanzlei kann jedoch helfen, den Prozess zu optimieren und kostspielige Fehler oder Versäumnisse bei den Unterlagen zu vermeiden.
Fazit: Kauf einer rustikalen Immobilie in Spanien als Nicht-EU-Bürger
Der Kauf von rustikalem Land in Spanien als Nicht-EU-Bürger ist mit einer zusätzlichen Regulierungsebene verbunden, die den meisten Investoren nicht bekannt ist. Die militärische Genehmigung ist keine reine Formalität, sondern eine gesetzliche Vorschrift, deren Fehlen den Erwerb einer Immobilie verhindern oder ungültig machen kann.
Unabhängig davon, ob Sie eine Ferienfinca erwerben, auf einem rustikalen Grundstück ein Haus bauen möchten oder eine ländliche Immobilie in einem Schutzgebiet erben, ist es unerlässlich, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen und zu klären, ob diese Genehmigung in Ihrem Fall erforderlich ist.
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