Certificat d’habitabilité en Espagne : valeur juridique, conditions requises et implications pour les propriétés rustiques

Qu’est-ce qu’un certificat d’habitabilité ?

Le certificat d’habitabilité, également appelé Cédula de Habitabilidad ou Licencia de Primera o Segunda Ocupación, est un document officiel délivré par la mairie (Ayuntamiento) qui certifie qu’un bien immobilier est conforme aux normes légales d’habitabilité. Il confirme que le logement :

A été construite légalement ou régulièrement légalisée
Répond aux conditions structurelles et sanitaires requises pour être occupée
Est adaptée à un usage résidentiel conformément à la réglementation espagnole en matière de construction
A accès aux services publics de base tels que l’eau, l’électricité et l’assainissement

Ce document est essentiel non seulement d’un point de vue juridique, mais aussi pour des questions pratiques telles que le raccordement ou le transfert des contrats de services publics, la vente ou la location du bien immobilier.

Quand le certificat d’habitabilité est-il nécessaire ?

Pour les propriétés neuves (licence de première occupation)

Depuis la réforme du logement espagnole de 2008, les logements neufs ne peuvent être vendus sans la licence de première occupation. Il s’agit d’une obligation pour les promoteurs et les constructeurs avant la signature chez le notaire.

Pour les logements rénovés ou anciens (licence de deuxième occupation)

Dans le cas de biens immobiliers en revente ou ayant fait l’objet de rénovations importantes, le certificat de deuxième occupation est souvent exigé. Bien qu’il ne soit pas strictement obligatoire selon la législation nationale pour conclure la vente, de nombreuses régions et municipalités le demandent comme garantie de conformité légale.

Est-ce obligatoire pour les propriétés rustiques ?

C’est là que la complexité juridique entre en jeu. Dans les zones urbaines (Madrid, Barcelone, Bilbao, Gijón), la délivrance de ce certificat est plus standardisée et fait partie des démarches habituelles. Cependant, dans les zones rurales ou rustiques, telles que les maisons de campagne ou les « fincas rústicas », la situation varie considérablement en fonction :

du statut urbanistique du terrain (urbain, rustique, hors plan)
Si le bien a été légalement construit ou s’il est considéré comme « hors d’ordre » (fuera de ordenación)
S’il existe une légalisation DAFO/SAFO antérieure
La volonté de la municipalité de délivrer le CH dans les zones non urbanisées

Dans de nombreuses communes rustiques d’Andalousie, de Castille-La Manche ou de Valence, les propriétés construites sans les permis nécessaires ne peuvent obtenir de certificat d’habitabilité tant qu’elles n’ont pas été officiellement régularisées.

Conséquences de l’absence de CH

Même si le notaire ne demande pas toujours ce certificat pour signer l’acte de vente, son absence peut entraîner de graves problèmes pour l’acheteur :

1. Impossibilité de transférer les contrats de services publics

Les entreprises de services publics (électricité, eau, gaz) exigent souvent le CH pour confirmer l’usage légal du bien immobilier en tant que logement. Si le CH fait défaut, l’entreprise peut :

Refuser de transférer le contrat au nouveau propriétaire
De résilier le contrat en raison d’une utilisation illégale
De limiter la puissance électrique à des niveaux adaptés à un hangar, un entrepôt ou une utilisation agricole, souvent aussi bas que 3,3 kW

Par exemple, les acheteurs d’une maison déclarée à l’origine comme « almacén » (entrepôt) ou « albergue » (auberge) peuvent voir leur puissance limitée et ne pas pouvoir la augmenter sans présenter un CH pour usage résidentiel.

2. Absence de reconnaissance juridique en tant que logement

Sans certificat d’habitabilité, le bien immobilier peut ne pas être légalement reconnu comme une maison. Cela peut avoir des conséquences sur :

L’accès à une assurance
Les subventions ou aides à l’urbanisme
Le financement hypothécaire
Les licences de location touristique
Les avantages fiscaux (tels que les déductions fiscales pour résidence principale)

3. Restrictions en matière de revente ou d’investissements futurs

Les acheteurs peuvent rencontrer des difficultés lorsqu’ils tentent de revendre le bien, car le prochain acheteur, ou sa banque, peut exiger le certificat afin de garantir une sécurité juridique totale.

Comment obtenir un certificat d’habitabilité

Si un bien immobilier ne dispose pas d’un CH valide, il incombe au vendeur de régulariser la situation avant la vente. Cela comprend généralement :

Rapport technique d’un architecteUn architecte agréé visite le bien, vérifie sa conformité aux normes de sécurité et de santé et délivre un « rapport technique d’habitabilité ».
Dépôt à la mairieLe rapport est déposé avec les pièces justificatives (plans, permis, titres de propriété) et la demande administrative de CH.
Paiement des frais locaux et inspectionCertaines municipalités procèdent à une inspection sur place pour confirmer les conditions avant de délivrer le CH.
Délai et coût Selon la région, l’obtention du CH peut prendre entre 1 et 3 mois et coûter entre 200 et 800 €, taxes et frais techniques compris.

Période de validité

La validité du CH dépend de la réglementation locale, mais elle est généralement comprise entre 10 et 25 ans. Passé ce délai, un renouvellement ou une nouvelle inspection peut être nécessaire, notamment en cas de transfert de propriété ou de rénovation.

Solution juridique : certificat de non-infraction urbanistique

Si la mairie refuse de délivrer le CH, ce qui est particulièrement fréquent pour les propriétés rustiques ou partiellement légalisées, les vendeurs peuvent fournir un « Certificado de No Infracción Urbanística » (certificat de non-infraction urbanistique). Ce certificat confirme :

Qu’aucune infraction urbanistique n’est enregistrée sur la propriété
Qu’il n’y a pas d’ordre de démolition ou de sanction en cours

Bien qu’il ne remplace pas le CH, il peut offrir une sécurité juridique minimale et permettre au notaire d’autoriser la vente, en particulier si l’acheteur assume les risques.

Variations selon les régions

L’application et le respect des exigences relatives au CH varient considérablement en Espagne :

À Madrid, Barcelone, Bilbao et Gijón, le CH est strictement réglementé et appliqué, en particulier pour les ventes hypothécaires ou les appartements urbains.
Dans les provinces rurales d’Andalousie, de Valence, de Murcie ou de Castille-La Manche, la délivrance des CH est plus souple, voire impossible pour certains biens immobiliers, en particulier dans les zones « hors plan » (fuera de ordenación).
Certaines mairies autorisent les changements de contrat d’eau et d’électricité sans CH, mais cela dépend entièrement des politiques locales et doit être vérifié au cas par cas.

Recommandations finales pour les acheteurs et les vendeurs

Bien qu’il ne soit pas toujours obligatoire, le certificat d’habitabilité doit être considéré comme essentiel pour les acheteurs, en particulier lorsque :

Le bien est situé dans une zone rustique ou semi-rurale
Les contrats d’électricité et d’eau doivent être transférés ou mis à niveau
Vous envisagez de louer le bien légalement (location à long terme ou touristique)
Vous souhaitez la revendre dans un avenir proche
Vous recherchez une sécurité juridique et fiscale totale

Avant d’acheter ou de vendre une propriété rustique ou atypique, demandez toujours l’avis d’un professionnel afin de déterminer si un certificat d’occupation existe ou peut être obtenu.