Wohnbescheinigung in Spanien: Rechtliche Bedeutung, Anforderungen und Auswirkungen für rustikale Immobilien

Was ist eine Wohnbescheinigung?

Die Wohnbescheinigung – auch bekannt als Cédula de Habitabilidad oder Licencia de Primera o Segunda Ocupación – ist ein offizielles Dokument, das vom Rathaus (Ayuntamiento) ausgestellt wird und bescheinigt, dass eine Immobilie den gesetzlichen Standards für Bewohnbarkeit entspricht. Es bestätigt, dass die Wohnung:

rechtmäßig gebaut oder ordnungsgemäß legalisiert wurde
die baulichen und sanitären Voraussetzungen für die Nutzung erfüllt
gemäß den spanischen Bauvorschriften für Wohnzwecke geeignet ist
über einen Anschluss an die Grundversorgung wie Wasser, Strom und Abwasser verfügt

Dieses Dokument ist nicht nur aus rechtlicher Sicht unerlässlich, sondern auch für praktische Angelegenheiten wie den Anschluss oder die Übertragung von Versorgungsverträgen, den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie.

Wann ist die Wohnbescheinigung erforderlich?

Für neue Immobilien (Erstbezugsgenehmigung)

Seit der spanischen Wohnungsreform von 2008 dürfen neu gebaute Wohnungen nicht ohne die Erstbezugsgenehmigung verkauft werden. Diese ist für Bauträger und Bauherren vor der Unterzeichnung beim Notar zwingend erforderlich.

Für renovierte oder ältere Immobilien (Zweitbezugsgenehmigung)

Bei Wiederverkaufsimmobilien oder Häusern, die umfangreich renoviert wurden, ist häufig die Zweitbezugsgenehmigung erforderlich. Obwohl sie nach nationalem Recht nicht zwingend vorgeschrieben ist, um den Verkauf abzuschließen, verlangen viele Regionen und Gemeinden sie als Garantie für die Rechtskonformität.

Ist sie für rustikale Immobilien obligatorisch?

Hier wird es rechtlich komplex. In städtischen Gebieten (Madrid, Barcelona, Bilbao, Gijón) ist die Ausstellung dieser Bescheinigung standardisierter und Teil der üblichen Transaktionen. In ländlichen oder rustikalen Gebieten, wie z. B. Landhäusern oder „fincas rústicas”, ist die Situation jedoch sehr unterschiedlich und hängt von folgenden Faktoren ab:

Der städtebaulichen Situation des Grundstücks (städtisch, rustikal, nicht planungsgebunden)
Ob die Immobilie legal gebaut wurde oder als „außer Betrieb” (fuera de ordenación) gilt
Ob eine vorherige DAFO/SAFO-Legalisierung vorliegt
Die Bereitschaft der Gemeinde, die CH in nicht urbanisierten Gebieten auszustellen

In vielen ländlichen Gemeinden in Andalusien, Kastilien-La Mancha oder Valencia können Immobilien, die ohne die erforderlichen Genehmigungen gebaut wurden, erst dann eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erhalten, wenn sie formell regularisiert sind.

Folgen des Fehlens einer CH

Auch wenn die Bescheinigung nicht immer vom Notar für die Unterzeichnung der Kaufurkunde verlangt wird, kann das Fehlen dieser Bescheinigung schwerwiegende Probleme für den Käufer mit sich bringen:

1. Unmöglichkeit der Übertragung von Versorgungsverträgen

Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser, Gas) verlangen häufig die CH, um die rechtmäßige Nutzung der Immobilie als Wohnraum zu bestätigen. Fehlt die CH, kann das Unternehmen:

die Übertragung des Vertrags auf den neuen Eigentümer verweigern
die Versorgung aufgrund der illegalen Nutzung kündigen
die Stromversorgung auf ein Niveau beschränken, das für einen Schuppen, Lagerraum oder landwirtschaftliche Nutzung angemessen ist, oft nur 3,3 kW

Beispielsweise können Käufer eines Hauses, das ursprünglich als „almacén” (Lagerhaus) oder „albergue” (Herberge) deklariert war, feststellen, dass ihre Stromversorgung begrenzt ist und sie diese ohne Vorlage eines CH für Wohnzwecke nicht aufstocken können.

2. Fehlende rechtliche Anerkennung als Wohnraum

Ohne eine Wohnbescheinigung wird die Immobilie möglicherweise nicht rechtlich als Haus anerkannt. Dies kann Auswirkungen haben auf:

den Zugang zu Versicherungen
städtische Entwicklungszuschüsse oder Subventionen
Hypothekenfinanzierungen
Touristenvermietungslizenzen
steuerliche Vorteile (z. B. Steuerabzüge für Hauptwohnsitze)

3. Einschränkungen beim Wiederverkauf oder bei zukünftigen Investitionen

Käufer können Schwierigkeiten beim Wiederverkauf der Immobilie haben, da der nächste Käufer – oder dessen Bank – die Bescheinigung verlangen könnte, um vollständige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

So erhalten Sie eine Wohnbescheinigung

Wenn eine Immobilie keine gültige CH hat, ist es Aufgabe des Verkäufers, die Situation vor dem Verkauf zu regeln. Dazu gehören in der Regel:

Technischer Bericht eines ArchitektenEin zertifizierter Architekt besichtigt die Immobilie, überprüft die Einhaltung der Sicherheits- und Gesundheitsstandards und erstellt einen „technischen Bewohnbarkeitsbericht”.
Einreichung beim RathausDer Bericht wird zusammen mit den erforderlichen Unterlagen (Pläne, Genehmigungen, Eigentumsurkunden) und dem Verwaltungsantrag für die CH eingereicht.
Zahlung der lokalen Gebühren und InspektionEinige Gemeinden führen vor der Ausstellung der CH eine Vor-Ort-Inspektion durch, um die Bedingungen zu überprüfen.
Zeitrahmen und KostenJe nach Region kann die Erlangung des CH zwischen 1 und 3 Monaten dauern und zwischen 200 und 800 € einschließlich Steuern und technischen Gebühren kosten.

Gültigkeitsdauer

Die Gültigkeit des CH hängt von den örtlichen Vorschriften ab, beträgt jedoch in der Regel 10 bis 25 Jahre. Danach kann eine Verlängerung oder eine neue Inspektion erforderlich sein, insbesondere im Falle einer Eigentumsübertragung oder Renovierung.

Rechtliche Umgehungsmöglichkeit: Bescheinigung über die Nichtvorliegen von Verstößen gegen das Baurecht

Wenn die Stadtverwaltung die Ausstellung des CH verweigert – was insbesondere bei rustikalen oder teilweise legalisierten Immobilien häufig der Fall ist –, können Verkäufer ein „Certificado de No Infracción Urbanística” vorlegen. Diese Bescheinigung bestätigt, dass

keine Verstöße gegen das Baurecht auf der Immobilie vorliegen
keine Abriss- oder Sanktionsverfügungen vorliegen

Obwohl dies kein Ersatz für die CH ist, kann es eine Mindestrechtssicherheit bieten und es dem Notar ermöglichen, den Verkauf zu genehmigen, insbesondere wenn der Käufer die Risiken übernimmt.

Regionale Unterschiede

Die Anwendung und Durchsetzung der CH-Anforderungen variiert stark innerhalb Spaniens:

In Madrid, Barcelona, Bilbao und Gijón ist die CH streng reguliert und wird streng durchgesetzt, insbesondere bei hypothekenbesicherten Verkäufen oder städtischen Wohnungen.
In ländlichen Provinzen wie Andalusien, Valencia, Murcia oder Kastilien-La Mancha ist die Ausstellung von CH flexibler oder für bestimmte Immobilien sogar unmöglich – insbesondere in Gebieten, die nicht unter die Flächennutzungsplanung fallen (fuera de ordenación).
Einige Gemeinden erlauben die Umschreibung von Wasser- und Stromverträgen ohne CH, dies hängt jedoch vollständig von den lokalen Vorschriften ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.

Abschließende Empfehlungen für Käufer und Verkäufer

Obwohl nicht immer obligatorisch, sollte die Bewohnbarkeitsbescheinigung als unverzichtbar für Käufer angesehen werden, insbesondere wenn:

Die Immobilie in einer ländlichen oder halb-ländlichen Gegend liegt
Die Strom- und Wasserverträge müssen übertragen oder aktualisiert werden
Sie planen, die Immobilie legal zu vermieten (langfristige Vermietung oder Vermietung an Touristen)
Sie möchten sie in naher Zukunft wieder verkaufen
Sie vollständige rechtliche und steuerliche Sicherheit wünschen

Lassen Sie sich vor dem Kauf oder Verkauf einer rustikalen oder ungewöhnlichen Immobilie immer von einem Fachmann beraten, um festzustellen, ob eine Wohnbescheinigung vorliegt oder erworben werden kann.