Bewoonbaarheidsverklaring in Spanje: juridische waarde, vereisten en gevolgen voor rustieke eigendommen

Wat is een bewoonbaarheidsverklaring?

De bewoonbaarheidsverklaring, ook wel Cédula de Habitabilidad of Licencia de Primera o Segunda Ocupación genoemd, is een officieel document dat wordt afgegeven door het gemeentebestuur (Ayuntamiento) en waarin wordt verklaard dat een woning voldoet aan de wettelijke normen voor bewoonbaarheid. Het bevestigt dat de woning:

Legaal is gebouwd of op de juiste wijze is gelegaliseerd
Voldoet aan de structurele en sanitaire voorwaarden voor bewoning
Geschikt is voor bewoning volgens de Spaanse bouwvoorschriften
Toegang heeft tot basisvoorzieningen zoals water, elektriciteit en riolering

Dit document is niet alleen essentieel vanuit juridisch oogpunt, maar ook voor praktische zaken zoals het aansluiten of overdragen van nutsvoorzieningen, verkopen of verhuren van het onroerend goed.

Wanneer is het bewijs van bewoning vereist?

Voor nieuwe woningen (eerste bewoningsvergunning)

Sinds de Spaanse hervorming van de woningmarkt in 2008 mogen nieuwbouwwoningen niet worden verkocht zonder de eerste bewoningsvergunning. Dit is een verplichte vereiste voor projectontwikkelaars en bouwers voordat zij bij de notaris tekenen.

Voor gerenoveerde of oudere woningen (tweede bewoningsvergunning)

Bij wederverkoop van woningen of woningen die ingrijpend zijn gerenoveerd, is vaak een tweede bewoningsvergunning vereist. Hoewel dit volgens de nationale wetgeving niet strikt verplicht is om de verkoop af te ronden, vragen veel regio’s en gemeenten hierom als garantie voor de wettelijke conformiteit.

Is het verplicht voor rustieke woningen?

Hier ontstaat juridische complexiteit. In stedelijke gebieden (Madrid, Barcelona, Bilbao, Gijón) is de afgifte van dit certificaat meer gestandaardiseerd en maakt het deel uit van de routinehandelingen. In landelijke of rustieke gebieden, zoals landhuizen of “fincas rústicas”, varieert de situatie echter sterk, afhankelijk van:

De lokale stedenbouwkundige status van de grond (stedelijk, rustiek, buiten de planning)
Of het onroerend goed legaal is gebouwd of als “buiten de planning” (fuera de ordenación) wordt beschouwd
Of er een eerdere DAFO/SAFO-legalisatie heeft plaatsgevonden
De bereidheid van de gemeente om het CH af te geven in niet-verstedelijkte gebieden

In veel rustieke gemeenten in Andalusië, Castilla-La Mancha of Valencia kunnen onroerende goederen die zonder de nodige vergunningen zijn gebouwd, pas een bewoonbaarheidscertificaat krijgen nadat ze formeel zijn geregulariseerd.

Gevolgen van het niet hebben van een CH

Hoewel het certificaat niet altijd door de notaris wordt gevraagd om de verkoopakte te ondertekenen, kan het ontbreken ervan ernstige problemen opleveren voor de koper:

1. Onmogelijkheid om nutsvoorzieningen over te dragen

Nutsbedrijven (elektriciteit, water, gas) eisen vaak het CH om te bevestigen dat het onroerend goed legaal als woning wordt gebruikt. Als het CH ontbreekt, kan het bedrijf:

Weigeren om het contract over te dragen aan de nieuwe eigenaar
De levering stopzetten wegens illegaal gebruik
Het elektriciteitsverbruik beperken tot een niveau dat geschikt is voor een schuur, opslagruimte of agrarisch gebruik, vaak slechts 3,3 kW

Kopers van een huis dat oorspronkelijk als “almacén” (magazijn) of “albergue” (hostel) is aangemerkt, kunnen bijvoorbeeld te maken krijgen met een beperking van het elektriciteitsverbruik en kunnen dit niet verhogen zonder een CH voor residentieel gebruik te overleggen.

2. Gebrek aan wettelijke erkenning als woning

Zonder een bewoningscertificaat wordt het pand mogelijk niet wettelijk erkend als woning. Dit kan gevolgen hebben voor:

Toegang tot verzekeringen
Subsidies voor stadsontwikkeling
Hypothecaire financiering
Vergunningen voor toeristische verhuur
Fiscale voordelen (zoals aftrek van de belasting op de hoofdwoning)

3. Beperkingen op wederverkoop of toekomstige investeringen

Kopers kunnen moeilijkheden ondervinden bij de wederverkoop van het pand, omdat de volgende koper – of zijn bank – het certificaat kan eisen om volledige rechtszekerheid te garanderen.

Hoe verkrijgt u een certificaat van bewoning?

Als een pand geen geldig CH heeft, is het de verantwoordelijkheid van de verkoper om de situatie vóór de verkoop in orde te brengen. Dit omvat doorgaans:

Technisch rapport door een architectEen gecertificeerde architect bezoekt het onroerend goed, controleert of het voldoet aan de veiligheids- en gezondheidsnormen en stelt een “technisch bewoonbaarheidsrapport” op.
Indiening bij het gemeentehuisHet rapport wordt samen met de ondersteunende documenten (plannen, vergunningen, eigendomsbewijzen) en de administratieve aanvraag voor het CH ingediend.
Betaling van lokale kosten en inspectieSommige gemeenten voeren een inspectie ter plaatse uit om de omstandigheden te controleren voordat ze het CH afgeven.
Termijn en kostenAfhankelijk van de regio kan het verkrijgen van de CH 1 tot 3 maanden duren en tussen € 200 en € 800 kosten, inclusief belastingen en technische kosten.

Geldigheidsduur

De geldigheidsduur van de CH is afhankelijk van de lokale regelgeving, maar varieert doorgaans van 10 tot 25 jaar. Daarna kan een verlenging of nieuwe inspectie nodig zijn, vooral in geval van eigendomsoverdracht of renovatie.

Juridische oplossing: certificaat van geen overtreding van stedenbouwkundige voorschriften

Als het gemeentehuis weigert de CH af te geven, wat vooral vaak voorkomt bij rustieke of gedeeltelijk gelegaliseerde panden, kunnen verkopers een “Certificado de No Infracción Urbanística” overleggen. Dit certificaat bevestigt dat:

Er geen stedenbouwkundige overtredingen zijn geregistreerd voor het pand
Er geen sloop- of sanctiebevelen in behandeling zijn

Hoewel dit geen vervanging is voor het CH, biedt het wel minimale rechtszekerheid en kan de notaris de verkoop autoriseren, vooral als de koper de risico’s op zich neemt.

Verschillen per regio

De toepassing en handhaving van CH-vereisten verschillen sterk in Spanje:

In Madrid, Barcelona, Bilbao en Gijón is het CH streng gereguleerd en wordt het strikt gehandhaafd, vooral voor verkopen met hypotheek of stadsappartementen.
In landelijke provincies van Andalusië, Valencia, Murcia of Castilla-La Mancha is de afgifte van CH’s flexibeler of zelfs onmogelijk voor bepaalde eigendommen, met name in gebieden die niet onder een bestemmingsplan vallen (fuera de ordenación).
Sommige gemeenten staan wijzigingen in water- en elektriciteitscontracten toe zonder CH, maar dit hangt volledig af van het lokale beleid en moet per geval worden bekeken.

Laatste aanbevelingen voor kopers en verkopers

Hoewel niet altijd verplicht, moet het bewijs van bewoning als essentieel worden beschouwd voor kopers, vooral wanneer:

Het onroerend goed zich in een rustieke of semi-landelijke omgeving bevindt
De elektriciteits- en watercontracten moeten worden overgedragen of geüpgraded
U van plan bent het onroerend goed legaal te verhuren (langdurige verhuur of toeristische verhuur)
U het in de nabije toekomst weer wilt verkopen
U volledige juridische en fiscale zekerheid wilt

Vraag altijd professioneel advies voordat u een rustieke of ongebruikelijke woning koopt of verkoopt, om te bepalen of er een certificaat van bewoning bestaat of kan worden verkregen.