Comment créer un Bed & Breakfast en Andalousie : guide juridique pour les investisseurs étrangers

La création d’un bed and breakfast (B&B) en Andalousie est une option de plus en plus attrayante pour les acheteurs immobiliers étrangers et les investisseurs en quête d’un nouveau mode de vie combiné à une activité touristique rentable. Cependant, l’Espagne, et en particulier la région d’Andalousie, applique un ensemble de règles réglementaires, fiscales et d’urbanisme strictes aux services d’hébergement, qui diffèrent souvent considérablement du modèle de B&B connu dans d’autres pays.

Ce guide juridique complet a pour but de vous aider à comprendre les exigences et les défis liés à la création d’un B&B en Andalousie, en mettant l’accent sur les licences, le traitement fiscal, les réglementations régionales et ce à quoi vous devez vous attendre lorsque vous proposez des repas à vos clients.

1. Qu’est-ce qu’un Bed and Breakfast en Espagne ?

Contrairement aux juridictions anglo-saxonnes où les B&B sont clairement définis et peu réglementés, le concept de B&B en Espagne n’est pas légalement reconnu comme une catégorie d’hébergement distincte.

Concrètement, un B&B en Espagne est généralement considéré comme :

Une maison privée, souvent rurale ou semi-rurale,
Gérée par ses propriétaires,
Proposant un hébergement pour la nuit,
Avec petit-déjeuner ou autres repas en option,
Et une expérience personnalisée et familiale.

Cependant, proposer de la nourriture ou des services supplémentaires aux clients payants implique de sérieuses conséquences juridiques en vertu des lois espagnoles et andalouses sur l’hébergement.

2. Pourquoi choisir l’Andalousie ?

L’Andalousie est l’une des régions les plus visitées d’Espagne, grâce à son climat chaud, ses villes historiques (Séville, Grenade, Cordoue, Malaga), son charme rural et le prix relativement bas de l’immobilier.

Les propriétaires étrangers acquièrent souvent des maisons de campagne (fincas) ou de grandes villas et cherchent à accueillir des touristes pour compléter leurs revenus ou financer l’entretien de leur propriété. Un B&B permet de combiner résidence et activité commerciale, mais pas sans respecter certaines règles.

3. Comprendre les catégories d’hébergement en Andalousie

La loi andalouse sur le tourisme (décret 28/2016 et décret 20/2002) définit des catégories spécifiques d’hébergements touristiques. Le type d’enregistrement et de licence dont vous avez besoin dépendra de la manière dont vous comptez exercer votre activité :

A. Vivienda con Fines Turísticos (VFT) – Maisons touristiques

Appartements ou maisons urbains loués pour de courtes durées.
Pas de services tels que les repas ou le ménage quotidien.
Aucune présence sur place requise.
Enregistrement facile, mais inspections strictes et amendes en cas de non-enregistrement.
Ne peut être utilisé dans les zones rurales ou isolées.

B. Vivienda Turística de Alojamiento Rural (VTAR)

Maisons rurales entières louées à des touristes.
Maximum de 3 logements par bâtiment et 20 personnes au total.
Restauration interdite.
Conçues pour les hôtes à temps partiel qui ne fournissent pas de services supplémentaires.

C. Casa Rural (Maison rurale)

Enregistrée en tant qu’entreprise proposant des services d’hébergement.
Propose des repas, le ménage ou des activités.
Nécessite un permis de zonage, une licence d’activité, une immatriculation fiscale et le respect des normes de santé et de sécurité.

Important : seules les Casa Rural peuvent légalement proposer le petit-déjeuner et d’autres repas. Les VTAR et VFT ne peuvent pas proposer de services de restauration à moins d’être entièrement agréées en tant qu’hôtel ou Casa Rural.

4. Puis-je servir des repas dans mon B&B ?

Servir le petit-déjeuner, le déjeuner ou le dîner à des clients payants n’est pas une mince affaire en Espagne, car cela déclenche un régime réglementaire totalement différent. C’est là que beaucoup d’étrangers sont surpris.

Exigences légales pour servir des repas :

Vous devez obtenir une licence d’hébergement (licencia de apertura de restaurante o alojamiento con servicios).
La cuisine doit respecter les normes d’hygiène et de salubrité, similaires à celles des restaurants.
La propriété doit être conforme aux exigences en matière d’urbanisme et de zonage, autorisant l’activité commerciale.
Les personnes manipulant des aliments doivent suivre des formations certifiées.

Si vous servez de la nourriture sans licence, vous vous exposez à des amendes, des ordonnances de fermeture et des poursuites judiciaires.

5. Permis de construire et lois sur le zonage

Avant de commencer, vérifiez auprès de l’Ayuntamiento (mairie) local si la propriété :

Est zonée pour un usage commercial ou hôtelier.
Est conforme au plan d’urbanisme (Plan General de Ordenación Urbana – PGOU).
Peut être légalement utilisée à des fins touristiques.

Certaines propriétés rurales sont considérées comme « hors urbanisme » (fuera de ordenación), ce qui signifie que, bien que légales pour une résidence privée, elles ne peuvent pas être légalement utilisées pour des activités touristiques ou autorisées à l’accès public. Dans ce cas, seule la VFT peut être envisagée (le cas échéant), et le statut de Casa Rural est exclu.

6. Inscription au registre du tourisme andalou

Toute activité touristique légale en Andalousie doit être enregistrée au Registro de Turismo de Andalucía (RTA).

Conditions de base :

La propriété doit être légalement construite et disposer d’un permis d’occupation.
Chambres et salles de bains en nombre suffisant.
Chauffage ou climatisation, selon la saison.
Trousse de premiers secours, formulaires de réclamation, extincteur, etc.

Une fois enregistré, vous recevrez un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur toutes les publicités (Airbnb, Booking, etc.).

Le non-enregistrement peut entraîner des amendes pouvant aller jusqu’à 150 000 €, en particulier si elles sont constatées lors de contrôles.

7. Fiscalité et questions fiscales

A. Impôt sur le revenu

Casa Rural : considérée comme une activité économique (actividad económica), imposée au titre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) ou de l’impôt sur les sociétés.
VTAR / VFT : Traité comme un revenu locatif privé (rendimientos del capital inmobiliario), imposé au taux qui vous est applicable.

B. TVA (IVA)

Les locations touristiques sont généralement exonérées de TVA.
Si vous fournissez des services hôteliers (restauration, blanchisserie, nettoyage quotidien), vous devez facturer 21 % de TVA et déposer des déclarations trimestrielles.

C. Taxes locales

L’IBI (taxe foncière) et les frais de collecte des ordures ménagères sont applicables chaque année.
Vous pouvez être soumis à des taxes touristiques si elles sont mises en place dans votre région.

8. Sécurité sociale et emploi

Si vous exploitez une Casa Rural et que vous gérez personnellement l’entreprise (service des repas, nettoyage, enregistrement des clients), vous devrez probablement :

Vous inscrire en tant que travailleur indépendant (autónomo) en Espagne.
Payer des cotisations sociales mensuelles.
Déclarer vos revenus périodiquement (trimestriellement et annuellement).

Si vous embauchez des employés, vous devez vous conformer au droit du travail espagnol, notamment en matière de contrats, d’assurance et de réglementation salariale.

9. Marketing, assurance et registre des clients

Pour exercer votre activité de manière légale et professionnelle, pensez à :

Souscrire une assurance responsabilité civile.
Enregistrer vos clients auprès de la Guardia Civil (police) via leur plateforme en ligne.
Préparer un règlement intérieur et des conditions d’annulation.
Respecter la réglementation sur la protection des données (RGPD) si vous collectez des données sur vos clients.

10. Conclusion : un B&B en Andalousie est-il le projet qui vous convient ?

Gérer un B&B en Andalousie est une entreprise enrichissante, mais qui nécessite une planification juridique et fiscale minutieuse. Les principaux obstacles ne résident pas dans l’aménagement d’une maison de charme, mais dans le respect total des lois sur le tourisme, la fiscalité, la sécurité alimentaire et l’urbanisme.

Résumé des principaux pièges juridiques à éviter :

Exploiter un hébergement touristique non enregistré.
Proposer des repas sans licence appropriée.
Ignorer les restrictions d’urbanisme ou les limitations urbaines (fuera de ordenación).
Supposer que les modèles étrangers de chambres d’hôtes s’appliquent de la même manière en Espagne.

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Andalousie (Malaga, Grenade, Cadix, Cordoue, Almería, Jaén, Séville, Huelva)
Communauté valencienne
Îles Baléares et Canaries
Madrid, Barcelone, Gijón et Bilbao
Et les zones rurales soumises à des restrictions d’urbanisme particulières