Hoe een bed & breakfast opzetten in Andalusië: juridische gids voor buitenlandse investeerders

Het starten van een bed & breakfast (B&B) in Andalusië is een steeds aantrekkelijkere optie voor buitenlandse kopers van onroerend goed en lifestyle-investeerders die een nieuwe levensstijl willen combineren met een winstgevende toeristische activiteit. Spanje, en met name de regio Andalusië, hanteert echter een reeks strikte regelgeving, belastingen en bestemmingsplannen voor accommodatiediensten die vaak aanzienlijk verschillen van het B&B-model dat in andere landen bekend is.

Deze uitgebreide juridische gids is bedoeld om u te helpen de vereisten en uitdagingen van het opzetten van een B&B in Andalusië te begrijpen, met speciale aandacht voor vergunningen, fiscale behandeling, regionale regelgeving en wat u kunt verwachten als u maaltijden aan gasten aanbiedt.

1. Wat is een bed & breakfast in Spanje?

In tegenstelling tot Angelsaksische rechtsgebieden, waar B&B’s duidelijk zijn gedefinieerd en licht gereguleerd, is het concept van een B&B in Spanje niet wettelijk erkend als een aparte categorie in de horeca.

In de praktijk wordt een B&B in Spanje meestal opgevat als:

Een privéwoning, vaak op het platteland of in een landelijke omgeving,
Geëxploiteerd door de eigenaars,
Die overnachtingen aanbiedt,
Met optioneel ontbijt of andere maaltijden,
En een persoonlijke, familiale gastenervaring.

Het aanbieden van maaltijden of aanvullende diensten aan betalende gasten heeft echter ernstige juridische gevolgen onder de Spaanse en Andalusische wetgeving inzake gastvrijheid.

2. Waarom kiezen voor Andalusië?

Andalusië is een van de meest bezochte regio’s van Spanje, met zijn warme klimaat, historische steden (Sevilla, Granada, Córdoba, Málaga), landelijke charme en relatief lage vastgoedprijzen.

Buitenlandse eigenaren kopen vaak landhuizen (fincas) of grote villa’s en willen toeristen ontvangen om hun inkomen aan te vullen of het onderhoud van hun eigendom te financieren. Een B&B maakt het mogelijk om wonen en werken te combineren, maar niet zonder de regels na te leven.

3. De accommodatiecategorieën in Andalusië

De Andalusische toerismewet (decreet 28/2016 en decreet 20/2002) definieert specifieke categorieën van toeristische accommodaties. Het type registratie en vergunning dat u nodig hebt, hangt af van hoe u van plan bent te werken:

A. Vivienda con Fines Turísticos (VFT) – Toeristische woningen

Stadsappartementen of woningen die voor korte termijn worden verhuurd.
Geen diensten zoals maaltijden of dagelijkse schoonmaak.
Geen aanwezigheid ter plaatse vereist.
Eenvoudige registratie, maar strikte controles en boetes bij niet-registratie.
Kan niet worden gebruikt in landelijke of afgelegen gebieden.

B. Vivienda Turística de Alojamiento Rural (VTAR)

Volledige landelijke woningen die aan toeristen worden verhuurd.
Maximaal 3 woningen per gebouw en 20 gasten in totaal.
Catering is niet toegestaan.
Bedoeld voor parttime verhuurders die geen extra diensten aanbieden.

C. Casa Rural (landelijk huis)

Geregistreerd als bedrijf met horecadiensten.
Biedt maaltijden, schoonmaak of activiteiten.
Vereist bestemmingsvergunning, activiteitenvergunning, belastingregistratie en naleving van gezondheids- en veiligheidsnormen.

Belangrijk: Alleen Casa Rural mag legaal ontbijt en andere maaltijden aanbieden. VTAR en VFT mogen geen cateringdiensten aanbieden, tenzij ze volledig zijn erkend als hotel of Casa Rural.

4. Mag ik maaltijden serveren in mijn B&B?

Het serveren van ontbijt, lunch of diner aan betalende gasten is geen kleinigheid in Spanje – het valt onder een heel andere regelgeving. Dit is waar veel buitenlanders verrast worden.

Wettelijke vereisten voor het serveren van maaltijden:

U moet een horeca-vergunning (licencia de apertura de restaurante o alojamiento con servicios) aanvragen.
De keuken moet voldoen aan gezondheids- en hygiënevoorschriften, vergelijkbaar met die voor restaurants.
Het pand moet voldoen aan stedenbouwkundige en bestemmingsplannen, zodat er bedrijfsactiviteiten mogen plaatsvinden.
Medewerkers die met voedsel omgaan, moeten gecertificeerde opleidingen volgen.

Als u zonder vergunning eten serveert, kunt u boetes, sluitingsbevelen en wettelijke aansprakelijkheid riskeren.

5. Bouwvergunning en bestemmingsplannen

Voordat u begint, moet u bij de lokale Ayuntamiento (gemeentehuis) navragen of het pand:

Bestemd is voor commercieel of horecagebruik.
Voldoet aan het stedenbouwkundig plan (Plan General de Ordenación Urbana – PGOU).
Wettelijk gebruikt mag worden voor toerisme.

Sommige landelijke panden worden beschouwd als “buiten de stedenbouwkundige planning” (fuera de ordenación), wat betekent dat ze weliswaar legaal zijn voor privégebruik, maar niet legaal gebruikt mogen worden voor toeristische activiteiten of openbaar toegankelijk mogen zijn. In dergelijke gevallen is alleen VFT mogelijk (als dat al het geval is) en is de status van Casa Rural uitgesloten.

6. Registratie bij het Andalusische toeristenregister

Elke legale toeristische activiteit in Andalusië moet worden geregistreerd in het Registro de Turismo de Andalucía (RTA).

Basisvereisten:

Het onroerend goed moet legaal gebouwd zijn en een bewoningsvergunning hebben.
Voldoende slaapkamers en badkamers.
Verwarming of airconditioning, afhankelijk van het seizoen.
EHBO-doos, klachtenformulieren, brandblusser, enz.

Na registratie ontvangt u een registratienummer, dat in alle advertenties (Airbnb, Booking, enz.) moet worden vermeld.

Niet-registratie kan leiden tot boetes tot € 150.000, vooral als dit tijdens controles wordt ontdekt.

7. Belastingen en fiscale kwesties

A. Inkomstenbelasting

Casa Rural: Behandeld als een bedrijf (actividad económica), belast onder de personenbelasting (IRPF) of de vennootschapsbelasting.
VTAR / VFT: Behandeld als particuliere huurinkomsten (rendimientos del capital inmobiliario), belast tegen het voor u geldende tarief.

B. BTW (IVA)

Toeristische verhuur is over het algemeen vrijgesteld van BTW.
Als u hoteldiensten (catering, wasserij, dagelijkse schoonmaak) aanbiedt, moet u 21% BTW in rekening brengen en driemaandelijks aangifte doen.

C. Lokale belastingen

Er zijn jaarlijkse IBI (onroerendezaakbelasting) en afvalinzamelingskosten van toepassing.
U kunt onderworpen zijn aan toeristenbelasting indien deze in uw regio wordt geheven.

8. Sociale zekerheid en werkgelegenheid

Als u als Casa Rural actief bent en u het bedrijf persoonlijk beheert (maaltijden serveren, schoonmaken, gasten inchecken), bent u waarschijnlijk verplicht om:

Uzelf als zelfstandige (autónomo) in Spanje te registreren.
Maandelijks sociale premies betalen.
Periodieke belastingaangiften indienen (driemaandelijks en jaarlijks).

Als u werknemers in dienst neemt, moet u zich houden aan de Spaanse arbeidswetgeving, inclusief contracten, verzekeringen en salarisregels.

9. Marketing, verzekeringen en gastenregistratie

Om legaal en professioneel te werken, moet u het volgende overwegen:

Aansprakelijkheidsverzekering.
Gasten registreren bij de Guardia Civil (politie) via hun online platform.
Het opstellen van huisregels en annuleringsvoorwaarden.
Het naleven van de regelgeving inzake gegevensbescherming (AVG) als u klantgegevens verzamelt.

10. Laatste overwegingen: is een B&B in Andalusië het juiste project voor u?

Het runnen van een B&B in Andalusië is een lonende onderneming, maar vereist een zorgvuldige juridische en fiscale planning. De belangrijkste obstakels liggen niet in het inrichten van een charmant huis, maar in het waarborgen van volledige naleving van de wetgeving op het gebied van toerisme, belastingen, voedselveiligheid en stedenbouw.

Samenvatting van de belangrijkste juridische valkuilen die u moet vermijden:

Het exploiteren van niet-geregistreerde toeristische accommodatie.
Het aanbieden van maaltijden zonder de juiste vergunningen.
Het negeren van bestemmingsplannen of stedenbouwkundige beperkingen (fuera de ordenación).
Ervan uitgaan dat buitenlandse B&B-modellen identiek zijn in Spanje.

Deskundige juridische ondersteuning voor uw B&B-project

Bij TLA Corporate zijn wij gespecialiseerd in het helpen van buitenlandse klanten bij het verwerven, vergunnen en exploiteren van legale toeristische projecten in Andalusië en heel Spanje. Van due diligence van onroerend goed tot bestemmingscontrole, toeristische vergunningen, fiscale structurering en het opzetten van een B&B, ons juridische en fiscale team zorgt ervoor dat uw project juridisch in orde en winstgevend is.

Wij bedienen klanten in: