Wie man ein Bed & Breakfast in Andalusien gründet: Rechtlicher Leitfaden für ausländische Investoren

Die Gründung eines Bed & Breakfast (B&B) in Andalusien ist eine zunehmend attraktive Option für ausländische Immobilienkäufer und Lifestyle-Investoren, die eine neue Lebensweise mit einem profitablen Tourismusgeschäft verbinden möchten. Allerdings gelten in Spanien – und insbesondere in der Region Andalusien – eine Reihe strenger Vorschriften, Steuern und Bebauungsvorschriften für Beherbergungsdienstleistungen, die sich oft erheblich vom in anderen Ländern bekannten B&B-Modell unterscheiden.

Dieser umfassende Rechtsleitfaden soll Ihnen helfen, die Anforderungen und Herausforderungen bei der Gründung eines B&B in Andalusien zu verstehen, wobei der Schwerpunkt auf Lizenzen, steuerlicher Behandlung, regionalen Vorschriften und den Besonderheiten bei der Verpflegung von Gästen liegt.

1. Was ist ein Bed & Breakfast in Spanien?

Im Gegensatz zu angelsächsischen Rechtsordnungen, in denen B&Bs klar definiert und nur geringfügig reguliert sind, ist das Konzept eines B&B in Spanien rechtlich nicht als eigenständige Kategorie der Beherbergungsbetriebe anerkannt.

In der Praxis versteht man unter einem B&B in Spanien in der Regel:

Ein Privathaus, oft in ländlicher oder halb ländlicher Lage,
das von seinen Eigentümern betrieben wird,
Übernachtungsmöglichkeiten anbietet,
optional Frühstück oder andere Mahlzeiten serviert
und einen persönlichen, familiären Service bietet.

Das Anbieten von Speisen oder zusätzlichen Dienstleistungen für zahlende Gäste hat jedoch nach spanischem und andalusischem Gastgewerberecht erhebliche rechtliche Konsequenzen.

2. Warum Andalusien?

Andalusien ist eine der meistbesuchten Regionen Spaniens, mit seinem warmen Klima, historischen Städten (Sevilla, Granada, Córdoba, Málaga), ländlichem Charme und relativ niedrigen Immobilienpreisen.

Ausländische Eigentümer erwerben oft Landhäuser (Fincas) oder große Villen und möchten Touristen beherbergen, um ihr Einkommen aufzubessern oder die Instandhaltung ihrer Immobilien zu finanzieren. Ein B&B ermöglicht es, Wohnen und Geschäftliches zu verbinden – allerdings nicht ohne die Vorschriften einzuhalten.

3. Die Unterkunftskategorien in Andalusien

Das andalusische Tourismusgesetz (Dekret 28/2016 und Dekret 20/2002) definiert bestimmte Kategorien von Touristenunterkünften. Die Art der Registrierung und Lizenzierung, die Sie benötigen, hängt davon ab, wie Sie den Betrieb gestalten möchten:

A. Vivienda con Fines Turísticos (VFT) – Touristenunterkünfte

Stadtwohnungen oder Häuser, die kurzfristig vermietet werden.
Keine Dienstleistungen wie Mahlzeiten oder tägliche Reinigung.
Keine Anwesenheit vor Ort erforderlich.
Einfache Registrierung, aber strenge Kontrollen und Bußgelder bei Nichtregistrierung.
Kann nicht in ländlichen oder abgelegenen Gebieten genutzt werden.

B. Vivienda Turística de Alojamiento Rural (VTAR)

Ganze ländliche Häuser, die an Touristen vermietet werden.
Maximal 3 Wohnungen pro Gebäude und insgesamt 20 Gäste.
Keine Verpflegung erlaubt.
Konzipiert für Teilzeit-Gastgeber, die keine zusätzlichen Dienstleistungen anbieten.

C. Casa Rural (Landhaus)

Als Unternehmen mit Beherbergungsdienstleistungen registriert.
Bietet Mahlzeiten, Reinigung oder Aktivitäten an.
Erfordert eine Baugenehmigung, eine Gewerbeerlaubnis, eine Steuerregistrierung und die Einhaltung von Gesundheits- und Sicherheitsstandards.

Wichtig: Nur Casa Rural dürfen legal Frühstück und andere Mahlzeiten anbieten. VTAR und VFT dürfen keine Verpflegungsdienstleistungen anbieten, es sei denn, sie sind vollständig als Hotel oder Casa Rural lizenziert.

4. Darf ich in meinem B&B Mahlzeiten servieren?

Das Servieren von Frühstück, Mittag- oder Abendessen für zahlende Gäste ist in Spanien keine Nebensächlichkeit – es löst ein völlig anderes Regulierungssystem aus. Das überrascht viele Ausländer.

Gesetzliche Anforderungen für das Servieren von Mahlzeiten:

Sie müssen eine Gaststättenlizenz (licencia de apertura de restaurante o alojamiento con servicios) einholen.
Die Küche muss Gesundheits- und Hygienevorschriften erfüllen, ähnlich wie in Restaurants.
Die Immobilie muss den städtebaulichen und flächennutzungsrechtlichen Anforderungen entsprechen, die eine gewerbliche Nutzung zulassen.
Personen, die mit Lebensmitteln umgehen, müssen zertifizierte Schulungen absolvieren.

Wenn Sie ohne Lizenz Speisen servieren, drohen Ihnen Geldstrafen, Schließungsverfügungen und rechtliche Haftung.

5. Baugenehmigung und Flächennutzungsrecht

Bevor Sie beginnen, erkundigen Sie sich bei der örtlichen Ayuntamiento (Gemeindeverwaltung), ob die Immobilie:

für gewerbliche oder Beherbergungszwecke ausgewiesen ist.
dem Stadtentwicklungsplan (Plan General de Ordenación Urbana – PGOU) entspricht.
legal für touristische Zwecke genutzt werden kann.

Einige ländliche Immobilien gelten als „außerhalb der Stadtplanung” (fuera de ordenación), was bedeutet, dass sie zwar für den privaten Wohnzwecken legal sind, aber nicht legal für touristische Zwecke genutzt oder für den öffentlichen Zugang lizenziert werden können. In solchen Fällen ist (wenn überhaupt) nur VFT möglich, und der Status als Casa Rural ist ausgeschlossen.

6. Registrierung im andalusischen Tourismusregister

Jede legale touristische Tätigkeit in Andalusien muss im Registro de Turismo de Andalucía (RTA) registriert sein.

Grundvoraussetzungen

Die Immobilie muss legal gebaut sein und über eine Nutzungsgenehmigung verfügen.
Ausreichende Anzahl an Schlafzimmern und Badezimmern.
Heizung oder Klimaanlage, je nach Jahreszeit.
Erste-Hilfe-Kasten, Beschwerdeformulare, Feuerlöscher usw.

Nach der Registrierung erhalten Sie eine Registrierungsnummer, die in allen Anzeigen (Airbnb, Booking usw.) angegeben werden muss.

Die Nichtregistrierung kann zu Geldstrafen von bis zu 150.000 € führen, insbesondere wenn sie bei Kontrollen festgestellt wird.

7. Steuerliche und fiskalische Fragen

A. Einkommensteuer

Casa Rural: Wird als gewerbliche Tätigkeit (actividad económica) behandelt und unterliegt der Einkommensteuer (IRPF) oder der Körperschaftsteuer.
VTAR / VFT: Wird als private Mieteinnahmen (rendimientos del capital inmobiliario) behandelt und zu Ihrem geltenden Steuersatz besteuert.

B. Mehrwertsteuer (IVA)

Touristische Vermietungen sind in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit.
Wenn Sie hotelähnliche Dienstleistungen (Verpflegung, Wäscheservice, tägliche Reinigung) anbieten, müssen Sie 21 % Mehrwertsteuer berechnen und vierteljährliche Steuererklärungen abgeben.

C. Lokale Steuern

Es fallen eine jährliche IBI (Grundsteuer) und Müllabfuhrgebühren an.
Möglicherweise müssen Sie Touristensteuern entrichten, wenn diese in Ihrer Region erhoben werden.

8. Sozialversicherung und Beschäftigung

Wenn Sie als Casa Rural tätig sind und das Unternehmen persönlich führen (Mahlzeiten servieren, Reinigung, Check-in der Gäste), müssen Sie wahrscheinlich Folgendes tun:

Sich in Spanien als Selbstständiger (autónomo) registrieren.
Sie müssen monatliche Sozialversicherungsbeiträge zahlen.
Sie müssen regelmäßig Steuererklärungen abgeben (vierteljährlich und jährlich).

Wenn Sie Mitarbeiter einstellen, müssen Sie das spanische Arbeitsrecht einhalten, einschließlich Verträgen, Versicherungen und Lohnvorschriften.

9. Marketing, Versicherungen und Gästedaten

Um legal und professionell zu arbeiten, sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

Haftpflichtversicherung.
Registrierung der Gäste bei der Guardia Civil (Polizei) über deren Online-Plattform.
Erstellen Sie Hausregeln und Stornierungsbedingungen.
Halten Sie sich an die Datenschutzbestimmungen (DSGVO), wenn Sie Kundendaten erfassen.

10. Abschließende Gedanken: Ist ein B&B in Andalusien das richtige Projekt für Sie?

Der Betrieb eines B&B in Andalusien ist ein lohnendes Unterfangen, erfordert jedoch eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Planung. Die größten Hindernisse liegen nicht in der Einrichtung eines charmanten Hauses, sondern in der vollständigen Einhaltung der Gesetze in den Bereichen Tourismus, Steuern, Lebensmittelsicherheit und Stadtplanung.

Zusammenfassung der wichtigsten rechtlichen Fallstricke, die es zu vermeiden gilt:

Betrieb einer nicht registrierten Touristenunterkunft.
Anbieten von Mahlzeiten ohne entsprechende Lizenzen.
Nichtbeachtung von Bebauungs- oder Stadtplanungsauflagen (fuera de ordenación).
Annahme, dass ausländische B&B-Modelle in Spanien identisch gelten.

Kompetente rechtliche Unterstützung für Ihr B&B-Projekt

Bei TLA Corporate sind wir darauf spezialisiert, ausländische Kunden beim Erwerb, der Lizenzierung und dem Betrieb von legalen Tourismusprojekten in Andalusien und ganz Spanien zu unterstützen. Von der Due Diligence über die Überprüfung der Flächennutzungspläne, die Tourismuslizenzierung und die steuerliche Strukturierung bis hin zur Einrichtung des B&B sorgt unser Rechts- und Steuerteam dafür, dass Ihr Projekt rechtlich einwandfrei und rentabel ist.

Wir betreuen Kunden in folgenden Regionen:

Andalusien (Málaga, Granada, Cádiz, Córdoba, Almería, Jaén, Sevilla, Huelva)
Valencia
Balearen und Kanarische Inseln
Madrid, Barcelona, Gijón und Bilbao
Sowie ländliche Gebiete mit besonderen Planungsbeschränkungen