Peut-on construire des maisons résidentielles sur des terrains rustiques en Andalousie ?

La réponse est OUI.

La législation andalouse autorise la construction de maisons résidentielles sur des terrains rustiques grâce à un mécanisme juridique appelé « actions extraordinaires sur les terrains rustiques ». Ce mécanisme est défini dans le décret 550/2022 du 29 novembre, qui approuve le règlement général de la loi 7/2021 du 1er décembre visant à promouvoir la durabilité du territoire andalou.

Ce règlement autorise la construction de maisons sur des terrains ruraux en classant ces activités dans la catégorie des « actions extraordinaires » sur des terrains rustiques.

Que sont les « actions extraordinaires sur des terrains rustiques » ? (Article 30)

Ces actions désignent les activités d’intérêt public et social qui contribuent à l’aménagement et au développement des zones rurales ou qui nécessitent un emplacement sur des terrains rustiques en raison de leur incompatibilité avec les terrains urbains.

Conformément à l’article 22.2 de la loi, les actions extraordinaires peuvent inclure la mise en place d’installations, d’utilisations industrielles, tertiaires ou touristiques, et tout autre aménagement devant être réalisé sur des terrains rustiques. Cela comprend les constructions, bâtiments, routes, infrastructures et services techniques nécessaires.

Les constructions résidentielles sur des terrains rustiques peuvent-elles être envisagées ?

OUI, les bâtiments destinés à un usage résidentiel peuvent être autorisés dans le cadre de ces actions extraordinaires, à condition qu’il existe une proportionnalité et un lien entre le bâtiment résidentiel et l’action extraordinaire.

Les conditions et exigences sont les suivantes :

– Une habitation peut être autorisée si elle est nécessaire au développement économique et justifiée par des fonctions telles que la surveillance, l’assistance, la gestion ou le contrôle.

– La maison et l’action extraordinaire doivent se trouver sur la même propriété.

– Le logement doit représenter un investissement économiquement viable avec une période d’amortissement définie par rapport aux revenus générés par la mesure.

– Le lien entre le logement et la mesure extraordinaire doit être maintenu.

Construction de maisons individuelles rustiques non liées à des mesures extraordinaires

OUI, il est possible de construire des maisons individuelles isolées sur des terrains ruraux non liés à des mesures extraordinaires. Toutefois, celles-ci ne doivent pas entraîner la formation de nouveaux lotissements ni entraver le développement normal des terrains ruraux.

Les principaux paramètres et conditions sont les suivants :

– Une seule habitation individuelle isolée est autorisée par parcelle ou division horizontale.

– La parcelle doit avoir une superficie minimale de 2,5 hectares, ou 5 hectares si elle est située sur un terrain forestier.

– La maison doit être située à plus de 100 mètres de tout autre bâtiment résidentiel.

– L’empreinte au sol du bâtiment ne doit pas dépasser 1 % de la parcelle et les conditions naturelles doivent être préservées autant que possible.

– La surface constructible maximale est limitée à 1 % de la parcelle, avec une hauteur maximale de deux étages.

– Les services de base pour le logement doivent être garantis de manière indépendante, de préférence par des sources d’énergie renouvelables.

Obligation de consultation préalable des voisins

Avant d’approuver des projets de construction de logements sur des terrains rustiques, une consultation préalable des résidents voisins est requise afin de s’assurer que la construction n’entrave pas ou ne limite pas le développement normal de leurs activités sur les terrains ruraux.

Procédure d’obtention de l’autorisation de construction d’une habitation rustique

Une « autorisation préalable du conseil municipal » est nécessaire avant l’octroi d’un permis de construire. La procédure comprend :

– La présentation d’une demande accompagnée du projet d’action.

– L’information du public et la consultation des administrations publiques concernées et des propriétaires fonciers voisins.

– Une résolution de l’organisme municipal chargé des autorisations d’urbanisme.

– Délai de réponse : 6 mois en cas de silence

Si aucune réponse n’est reçue dans les six mois suivant la demande, l’autorisation est considérée comme refusée.

Traitement conjoint de l’autorisation préalable et du permis de construire

Les demandeurs peuvent demander le traitement simultané de l’autorisation préalable et du permis de construire.

Obligations du promoteur

Les promoteurs d’activités extraordinaires doivent respecter certaines obligations, notamment maintenir le lien entre les bâtiments et l’utilisation rustique du terrain, verser des indemnités compensatoires et demander un permis d’urbanisme dans un délai d’un an.

Durée de la qualification du terrain

La qualification du terrain pour la construction est généralement illimitée, mais si les activités cessent pendant cinq années consécutives, l’autorisation peut être révoquée, ce qui oblige à remettre le terrain dans son état naturel.

Indemnité compensatoire

La construction sur des terrains rustiques est considérée comme une utilisation « extraordinaire » et est soumise à des indemnités compensatoires. Le paiement s’élève à 15 % du budget d’exécution matériel pour les maisons individuelles, géré par la municipalité et affecté au patrimoine foncier municipal.

Agrandissement de bâtiments construits légalement

L’agrandissement de maisons rustiques construites légalement nécessite une autorisation préalable, le paiement d’indemnités compensatoires et le respect de réglementations spécifiques.

Actions constructives sur les habitats ruraux dispersés

Les habitats ruraux dispersés sont des établissements non urbains situés sur des terrains rústiques. Des plans d’urbanisme spéciaux peuvent autoriser des actions contribuant à la conservation, à l’entretien et à l’amélioration de ces zones, tandis que les nouvelles constructions doivent respecter les valeurs traditionnelles et l’esthétique du paysage.

Obligations en matière de coûts d’infrastructure

Les propriétaires d’habitats ruraux dispersés sont tenus de partager les coûts des améliorations des infrastructures conformément à des plans spéciaux ou à des obligations légales.

Conclusion

La construction de maisons d’habitation sur des terrains rustiques en Andalousie est autorisée sous certaines conditions. Les acheteurs et les promoteurs potentiels doivent être conscients des exigences légales, notamment la nécessité d’une autorisation préalable, le versement de compensations et l’obligation de maintenir le lien entre la construction et l’usage prévu du terrain rural. Il est essentiel de tenir compte de ces réglementations lors de la planification de toute construction sur un terrain rustique en Andalousie.

TLACORP