¿Se pueden construir viviendas residenciales en terrenos rústicos en Andalucía?
La respuesta es SÍ.
La legislación andaluza permite la construcción de viviendas residenciales en terrenos rústicos a través de un mecanismo legal conocido como «actuaciones extraordinarias en terrenos rústicos». Esto se recoge en el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, para la sostenibilidad del territorio andaluz.
Esta normativa permite la construcción de viviendas en terrenos rurales al clasificar estas actividades como «actuaciones extraordinarias» en terrenos rústicos.
¿Qué son las «actuaciones extraordinarias en terrenos rústicos»? (Artículo 30)
Estas actuaciones se refieren a actividades de interés público y social que contribuyen a la ordenación y desarrollo de las zonas rurales o que requieren su ubicación en terrenos rústicos por incompatibilidad con los terrenos urbanos.
Según el artículo 22.2 de la Ley, las actuaciones extraordinarias pueden incluir la implantación de instalaciones, usos industriales, terciarios o turísticos y cualquier otro desarrollo que deba realizarse en terrenos rústicos. Esto incluye las construcciones, edificios, carreteras, infraestructuras y servicios técnicos necesarios.
¿Se pueden considerar las construcciones residenciales en terrenos rústicos?
SÍ, los edificios destinados a uso residencial pueden ser autorizados como parte de estas acciones extraordinarias, siempre que exista proporcionalidad y vinculación entre el edificio residencial y la acción extraordinaria.
Las condiciones y requisitos incluyen:
– Se puede autorizar una vivienda si es necesaria para el desarrollo económico y está justificada por funciones como la vigilancia, la asistencia, la gestión o el control.
– La vivienda y la acción extraordinaria deben realizarse en la misma propiedad.
– La vivienda debe representar una inversión económicamente viable con un período de amortización definido en relación con los ingresos generados por la acción.
– Debe mantenerse la conexión entre la vivienda y la acción extraordinaria.
Construcción de viviendas unifamiliares rústicas no vinculadas a acciones extraordinarias
SÍ, es posible construir viviendas unifamiliares aisladas en terrenos rurales no vinculados a acciones extraordinarias. Sin embargo, estas no deben dar lugar a la formación de nuevos asentamientos ni impedir el desarrollo normal de los terrenos rurales.
Los parámetros y condiciones clave incluyen:
– Solo se permite una vivienda unifamiliar aislada por parcela o división horizontal.
– La parcela debe tener una superficie mínima de 2,5 hectáreas, o 5 hectáreas si está situada en terreno forestal.
– La vivienda debe estar situada a más de 100 metros de cualquier otro edificio residencial.
– La huella del edificio no debe superar el 1 % de la parcela y deben preservarse en la medida de lo posible las condiciones naturales.
– La superficie máxima edificable está limitada al 1 % de la parcela, con una altura máxima de dos plantas.
– Los servicios básicos para la vivienda deben estar garantizados de forma independiente, preferiblemente mediante fuentes de energía renovables.
Requisito de audiencia previa a los vecinos colindantes
Antes de aprobar proyectos de construcción de viviendas en terrenos rústicos, es necesario celebrar una audiencia previa con los residentes vecinos para garantizar que la construcción no obstaculice ni limite el desarrollo normal de sus actividades en los terrenos rurales.
Procedimiento para obtener la autorización para la construcción de viviendas rústicas
Antes de conceder la licencia de obras es necesaria la «autorización del Ayuntamiento». El procedimiento incluye:
– Presentación de una solicitud con el proyecto de actuación.
– Procesos de información pública y audiencia a las administraciones públicas afectadas y a los propietarios de los terrenos colindantes.
– Resolución del órgano municipal competente en materia de aprobación urbanística.
– Plazo de respuesta: 6 meses con silencio negativo
Si no se recibe respuesta en el plazo de seis meses desde la solicitud, la autorización se considerará denegada.
Tramitación conjunta de la autorización previa y la licencia de obras
Los solicitantes pueden solicitar la tramitación simultánea de la autorización previa y la licencia de obras.
Obligaciones del promotor
Los promotores de actividades extraordinarias deben cumplir con obligaciones específicas, entre las que se incluyen mantener el vínculo entre los edificios y los usos rústicos del suelo, pagar prestaciones compensatorias y solicitar una licencia urbanística en el plazo de un año.
Duración de la calificación del suelo
La calificación del suelo para la construcción es generalmente ilimitada, pero si las actividades cesan durante cinco años consecutivos, la autorización puede ser revocada, lo que obliga a restaurar el suelo a su estado natural.
Pago compensatorio
La construcción en terrenos rústicos se considera un uso «extraordinario» y está sujeta al pago de compensaciones. El pago es del 15 % del presupuesto de ejecución material para viviendas unifamiliares, gestionado por el municipio y destinado al Patrimonio Municipal.
Ampliación de edificios construidos legalmente
La ampliación de viviendas rústicas construidas legalmente requiere autorización previa, el pago de compensaciones y el cumplimiento de normas específicas.
Actuaciones constructivas en el hábitat rural disperso
El hábitat rural disperso es el conjunto de asentamientos no urbanizados situados en terrenos rústicos. Los planes urbanísticos especiales pueden permitir actuaciones que contribuyan a la conservación, mantenimiento y mejora de estas zonas, mientras que las nuevas construcciones deben respetar los valores tradicionales y la estética del paisaje.
Obligaciones en materia de costes de infraestructura
Los propietarios de viviendas en el hábitat rural disperso están obligados a participar en los costes de mejora de las infraestructuras según planes especiales u obligaciones legales.
Conclusión
La construcción de viviendas residenciales en terrenos rústicos en Andalucía está permitida bajo condiciones específicas. Los posibles compradores y promotores deben conocer los requisitos legales, incluida la necesidad de autorización previa, pagos compensatorios y obligaciones de mantener la conexión entre la construcción y el uso previsto del terreno rural. Es fundamental tener en cuenta estas normas al planificar cualquier construcción en terrenos rústicos en Andalucía.
TLACORP