Kann man auf rustikalem Land in Andalusien Wohnhäuser bauen?
Die Antwort lautet JA.
Die andalusische Gesetzgebung erlaubt den Bau von Wohnhäusern auf rustikalem Land durch einen rechtlichen Mechanismus, der als „außerordentliche Maßnahmen auf rustikalem Land” bekannt ist. Dies ist in der Verordnung 550/2022 vom 29. November festgelegt, die die Allgemeine Verordnung des Gesetzes 7/2021 vom 1. Dezember zur Förderung der Nachhaltigkeit des Territoriums Andalusiens genehmigt.
Diese Verordnung erlaubt den Bau von Häusern auf ländlichen Grundstücken, indem solche Aktivitäten als „außerordentliche Maßnahmen auf ländlichen Grundstücken” eingestuft werden.
Was sind „außerordentliche Maßnahmen auf ländlichen Grundstücken”? (Artikel 30)
Diese Maßnahmen beziehen sich auf Aktivitäten von öffentlichem und sozialem Interesse, die zur Planung und Entwicklung ländlicher Gebiete beitragen oder aufgrund ihrer Unvereinbarkeit mit städtischen Grundstücken auf ländlichen Grundstücken angesiedelt werden müssen.
Gemäß Artikel 22.2 des Gesetzes können außerordentliche Maßnahmen die Errichtung von Anlagen, industrielle, tertiäre oder touristische Nutzungen und alle anderen Entwicklungen umfassen, die auf ländlichen Grundstücken erfolgen müssen. Dazu gehören notwendige Bauten, Gebäude, Straßen, Infrastrukturen und technische Dienstleistungen.
Können Wohngebäude auf rustikalem Land in Betracht gezogen werden?
JA, Gebäude, die für Wohnzwecke bestimmt sind, können im Rahmen dieser außerordentlichen Maßnahmen genehmigt werden, sofern ein Verhältnis und ein Zusammenhang zwischen dem Wohngebäude und der außerordentlichen Maßnahme besteht.
Zu den Bedingungen und Anforderungen gehören:
– Eine Wohnung kann genehmigt werden, wenn sie für die wirtschaftliche Entwicklung notwendig ist und durch Funktionen wie Überwachung, Hilfe, Verwaltung oder Kontrolle gerechtfertigt ist.
– Das Haus und die außerordentliche Maßnahme müssen auf demselben Grundstück erfolgen.
– Die Wohnung muss eine wirtschaftlich tragfähige Investition mit einer definierten Amortisationsdauer im Verhältnis zu den durch die Maßnahme erzielten Einnahmen darstellen.
– Der Zusammenhang zwischen der Wohnung und der außerordentlichen Maßnahme muss erhalten bleiben.
Bau von rustikalen Einfamilienhäusern ohne Zusammenhang mit außerordentlichen Maßnahmen
JA, es ist möglich, isolierte Einfamilienhäuser auf ländlichen Grundstücken zu bauen, die nicht mit außerordentlichen Maßnahmen in Verbindung stehen. Allerdings dürfen diese nicht zur Bildung neuer Siedlungen führen oder die normale Entwicklung des ländlichen Raums behindern.
Wichtige Parameter und Bedingungen:
– Pro Grundstück oder horizontaler Aufteilung ist nur ein isoliertes Einfamilienhaus zulässig.
– Das Grundstück muss eine Mindestfläche von 2,5 Hektar oder 5 Hektar, wenn es sich auf Waldfläche befindet, haben.
– Das Haus muss mehr als 100 Meter von anderen Wohngebäuden entfernt sein.
– Die Grundfläche des Gebäudes darf 1 % der Grundstücksfläche nicht überschreiten, und die natürlichen Gegebenheiten müssen so weit wie möglich erhalten bleiben.
– Die maximale bebaubare Fläche ist auf 1 % des Grundstücks begrenzt, wobei die maximale Höhe zwei Stockwerke beträgt.
– Die Grundversorgung des Hauses muss unabhängig, vorzugsweise durch erneuerbare Energiequellen, gewährleistet sein.
Vorherige Anhörung der Nachbarn
Vor der Genehmigung von Wohnbauprojekten auf rustikalem Land ist eine vorherige Anhörung der Anwohner erforderlich, um sicherzustellen, dass der Bau die normale Entwicklung ihrer Aktivitäten auf dem ländlichen Grundstück nicht behindert oder einschränkt.
Verfahren zur Erlangung einer Genehmigung für den Bau von rustikalen Wohngebäuden
Vor Erteilung einer Baugenehmigung ist eine vorherige „Genehmigung durch den Stadtrat” erforderlich. Das Verfahren umfasst:
– Einreichung eines Antrags mit dem Aktionsprojekt.
– Öffentliche Informations- und Anhörungsverfahren für betroffene öffentliche Verwaltungen und benachbarte Grundstückseigentümer.
– Beschluss der für die Genehmigung von Stadtplanungsvorhaben zuständigen kommunalen Stelle.
– Antwortfrist: 6 Monate bei stillschweigender Ablehnung
Erfolgt innerhalb von sechs Monaten nach Antragstellung keine Antwort, gilt die Genehmigung als abgelehnt.
Gemeinsame Bearbeitung der Vorabgenehmigung und der Baugenehmigung
Antragsteller können die gleichzeitige Bearbeitung der Vorabgenehmigung und der Baugenehmigung beantragen.
Pflichten des Bauträgers
Bauträger von außergewöhnlichen Aktivitäten müssen bestimmte Verpflichtungen einhalten, darunter die Aufrechterhaltung der Verbindung zwischen den Gebäuden und der rustikalen Landnutzung, die Zahlung von Ausgleichszahlungen und die Beantragung einer städtebaulichen Genehmigung innerhalb eines Jahres.
Dauer der Grundstücksqualifizierung
Die Grundstücksqualifizierung für Bauvorhaben ist in der Regel unbefristet, aber wenn die Aktivitäten fünf Jahre lang ununterbrochen eingestellt werden, kann die Genehmigung widerrufen werden, sodass das Grundstück in seinen natürlichen Zustand zurückversetzt werden muss.
Ausgleichszahlung
Der Bau auf rustikalem Land gilt als „außerordentliche” Nutzung und unterliegt Ausgleichszahlungen. Die Zahlung beträgt 15 % des Materialausführungsbudgets für Einfamilienhäuser, wird von der Gemeinde verwaltet und dem kommunalen Landerbe zugewiesen.
Erweiterung legal errichteter Gebäude
Die Erweiterung legal errichteter rustikaler Häuser erfordert eine vorherige Genehmigung, die Zahlung von Ausgleichszahlungen und die Einhaltung spezifischer Vorschriften.
Bebaubare Maßnahmen in verstreut liegenden ländlichen Siedlungen
Verstreut liegende ländliche Siedlungen sind nicht-städtische Siedlungen auf rustikalem Land. Spezielle städtebauliche Pläne können Maßnahmen zulassen, die zur Erhaltung, Pflege und Verbesserung dieser Gebiete beitragen, wobei Neubauten die traditionellen Werte und die Landschaftsästhetik respektieren müssen.
Verpflichtungen für Infrastrukturkosten
Eigentümer in verstreut liegenden ländlichen Siedlungen sind verpflichtet, sich gemäß speziellen Plänen oder gesetzlichen Verpflichtungen an den Kosten für Infrastrukturverbesserungen zu beteiligen.
Fazit
Der Bau von Wohnhäusern auf ländlichen Grundstücken in Andalusien ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Potenzielle Käufer und Bauträger sollten sich über die gesetzlichen Anforderungen im Klaren sein, darunter die Notwendigkeit einer vorherigen Genehmigung, Ausgleichszahlungen und die Verpflichtung, die Verbindung zwischen dem Bauvorhaben und der vorgesehenen Nutzung des ländlichen Grundstücks aufrechtzuerhalten. Bei der Planung von Bauvorhaben auf ländlichen Grundstücken in Andalusien ist es von entscheidender Bedeutung, diese Vorschriften sorgfältig zu prüfen.
TLACORP