Dans nos rapports précédents, nous avons souligné les différences entre les terrains urbains et les terrains ruraux en Espagne. Cependant, en ce qui concerne les terrains urbains, il est essentiel de comprendre que toutes les parcelles urbaines ne sont pas égales en termes de sécurité juridique, de droits de développement et d’obligations envers les autorités locales.
Le présent rapport vise à fournir une explication détaillée des distinctions entre les terrains urbains consolidés, non consolidés et semi-consolidés, en accordant une attention particulière aux scénarios juridiques courants dans des régions telles que Valence, Alicante, Murcie, l’Andalousie, les îles Baléares et d’autres.
Qu’est-ce qu’un terrain urbain en Espagne ?
Un terrain urbain (suelo urbano) est un terrain qui a été inclus dans les instruments officiels d’urbanisme municipal, tels que le Plan General de Ordenación Urbana (plan général d’urbanisme) ou des outils d’urbanisme spécifiques tels que les Planes Parciales (plans partiels). Ces plans définissent les critères d’aménagement et classent les terrains en fonction de leur destination, de leur densité, des obligations en matière d’infrastructures, etc.
Les terrains urbains se caractérisent généralement par la présence :
- D’infrastructures municipales (électricité, eau, gaz, égouts, télécommunications).
- De rues pavées et de voies d’accès.
- De la proximité d’équipements publics tels que des écoles, des centres de santé et des zones commerciales.
- D’une connexion au réseau urbain municipal plus large.
Cependant, tous les terrains urbains ne sont pas immédiatement constructibles. Pour comprendre le statut juridique d’un terrain urbain, il est essentiel de distinguer les classifications consolidées et non consolidées.
Qu’est-ce qu’un terrain urbain consolidé ?
Un terrain urbain consolidé (suelo urbano consolidado) est un terrain qui :
- Dispose déjà de toutes les infrastructures urbaines nécessaires (routes, égouts, eau, électricité, télécommunications, etc.).
- A cédé (transféré) les terrains nécessaires à la municipalité pour l’installation des infrastructures publiques.
- A pris en charge sa part des coûts d’urbanisation fixés dans les instruments d’urbanisme.
Si un tel terrain n’est pas aménagé, le propriétaire peut demander un permis de construire conformément à la réglementation en vigueur et commencer la construction.
Si le terrain comprend déjà un bâtiment construit avec le permis de construire et les autorisations d’urbanisme appropriés, tant le terrain que le bâtiment sont considérés comme entièrement légaux et intégrés aux droits de propriété du propriétaire. Le bien peut être librement vendu, hypothéqué, hérité ou faire l’objet d’autres transactions sans restrictions légales liées à l’urbanisme.
Qu’est-ce qu’un terrain urbain non consolidé ?
Un terrain urbain non consolidé (suelo urbano no consolidado) est un terrain qui, bien qu’il soit classé comme urbain, n’a pas encore été entièrement intégré au système d’infrastructure urbaine. Cela peut être dû à :
- Des infrastructures manquantes ou incomplètes (absence d’égouts publics, d’électricité ou d’eau, absence de voies d’accès).
- Le non-transfert de parties du terrain à l’usage public.
- Le non-paiement des frais d’urbanisation par les propriétaires actuels ou précédents.
Conséquences juridiques de la non-consolidation
Dans le cas des terrains non aménagés, le propriétaire ne pourra obtenir un permis de construire qu’une fois les obligations en matière d’infrastructures remplies. Cela signifie souvent qu’il doit participer à un plan d’urbanisation obligatoire ou financer lui-même les infrastructures manquantes. En outre, une partie du terrain peut devoir être cédée à l’autorité publique pour créer des zones piétonnes, des routes ou des services publics.
Dans le cas de parcelles déjà construites, les constructions peuvent :
- Avoir été construites avant que le terrain ne soit déclaré urbain et ne bénéficier d’aucune protection urbanistique.
- Avoir été construites sans permis en bonne et due forme, ce qui les expose à des mesures administratives.
- Être concernées par des charges d’urbanisation en suspens ou être situées sur des terrains destinés à accueillir des infrastructures futures (routes, parcs, équipements publics).
Par conséquent, dans les zones non consolidées, l’administration publique peut toujours avoir le pouvoir légal de récupérer une partie du terrain, voire d’affecter les constructions existantes lors de la mise en œuvre de projets d’urbanisation. Bien qu’« urbaine », la propriété n’est pas entièrement protégée contre les interventions administratives.
Qu’est-ce qu’un terrain urbain semi-consolidé ?
Au sein de la classification des terrains non consolidés, il existe une sous-catégorie spécifique : les terrains urbains semi-consolidés. Cela s’applique aux zones où :
- Certaines infrastructures de base existent (par exemple, l’eau et l’électricité), mais d’autres sont incomplètes ou informelles.
- Une partie des terrains a été cédée à l’autorité locale, mais tout l’espace requis n’a pas été transféré.
- La densité des habitations est élevée (généralement plus de 6 à 8 maisons par hectare), souvent construites au fil du temps sans respecter pleinement les procédures d’urbanisation modernes.
Où trouve-t-on des zones semi-consolidées ?
Ce type de zones est courant dans :
- Communauté valencienne : villes comme Dénia, Jávea, Calpe, Benissa, Moraira, Benidoleig, Llíber, Pego, Onda, Montroy, Llíria, Villamarxant, Olocau, etc.
- Province d’Alicante : El Campello, Agost, Castalla.
- Murcie et Almería : Valle del Almanzora, Vera.
- Andalousie : Costa del Sol, Málaga.
- Îles Baléares : Ibiza, Majorque.
Dans de nombreux cas, ces zones étaient autrefois classées comme rustiques, mais elles ont évolué vers des zones urbaines en raison d’un développement résidentiel progressif. Il en résulte souvent un patchwork de maisons construites avec des infrastructures partielles, une insécurité juridique et un contrôle municipal limité.
Statut juridique des constructions dans les zones semi-consolidées
Les constructions peuvent être légales, soit parce qu’elles ont été :
- Construites avec les permis appropriés ; ou
- Légalisées a posteriori par une régularisation administrative ou une prescription.
Cependant, le terrain lui-même n’est pas entièrement intégré au réseau urbain. Cela signifie que :
- La construction bénéficie d’une protection juridique (elle ne peut pas être démolie).
- Mais le terrain reste soumis à d’éventuelles obligations d’urbanisation, cessions ou charges.
Problèmes courants liés aux terrains urbains non consolidés ou semi-consolidés
Lors de l’achat ou de la possession d’un bien immobilier dans ces zones, il est essentiel de tenir compte des risques juridiques suivants :
- Restrictions en matière de construction
- Avant d’accorder un permis de construire ou d’agrandir, la mairie peut exiger :
- La cession d’une partie du terrain.
- La réalisation ou le financement d’infrastructures (routes, égouts, électricité, télécommunications, gaz, etc.).
- Charges d’urbanisation
- Les propriétaires peuvent être tenus de :
- Partager le coût de l’installation des infrastructures.
- Payer les contributions en suspens issues de plans d’urbanisation antérieurs non exécutés ou non entièrement financés.
- Incertitude juridique quant aux droits de propriété
- Même si la construction est légale, le terrain peut encore être partiellement sous contrôle administratif, en particulier dans les zones en développement. Cela signifie que les futures décisions d’urbanisme peuvent affecter les limites de la propriété ou les droits d’utilisation.
Recommandations finales
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier dans des régions telles que Moraira, Benissa, Jávea, Calpe, Denia, Agost, Castalla, Pego, Vera, la vallée d’Almanzora, Llíria, Montroy, Ibiza, Majorque, Malaga ou la Costa del Sol, vous devez demander l’avis d’un juriste spécialisé.
Seule une équipe juridique qualifiée et experte en droit espagnol de la construction et de l’urbanisme peut :
- Évaluer le statut juridique du terrain et de la construction.
- Enquêter sur les obligations en cours, les charges ou les restrictions urbanistiques.
- Garantir que votre futur investissement est sûr et exempt de surprises administratives.