In eerdere rapporten hebben we de verschillen tussen stedelijke grond en landelijke grond in Spanje uiteengezet. Als het echter gaat om stedelijke grond, is het essentieel om te begrijpen dat niet alle stedelijke percelen gelijk zijn wat betreft rechtszekerheid, ontwikkelingsrechten en verplichtingen jegens lokale overheden.
Dit rapport heeft tot doel een gedetailleerde uitleg te geven van de verschillen tussen geconsolideerde, niet-geconsolideerde en semi-geconsolideerde stedelijke grond, met bijzondere aandacht voor veelvoorkomende juridische scenario’s in regio’s zoals Valencia, Alicante, Murcia, Andalusië, de Balearen en andere.
Wat wordt in Spanje beschouwd als stedelijk grondgebied?
Stedelijk grondgebied (suelo urbano) is grond die is opgenomen in de officiële gemeentelijke ruimtelijke ordeningsinstrumenten, zoals het Plan General de Ordenación Urbana (algemeen stedelijk ontwikkelingsplan) of specifieke planningsinstrumenten zoals Planes Parciales (deelplannen). Deze plannen definiëren de ontwikkelingscriteria en classificeren grond op basis van het beoogde gebruik, de dichtheid, de infrastructuurverplichtingen en meer.
Stedelijk grondgebied wordt doorgaans gekenmerkt door de aanwezigheid van:
- Gemeentelijke infrastructuur (elektriciteit, water, gas, riolering, telecommunicatie).
- Verharde straten en toegangswegen.
- Nabijheid van openbare voorzieningen zoals scholen, gezondheidscentra en commerciële zones.
- Aansluiting op het bredere stedelijke netwerk van de gemeente.
Niet alle stedelijke grond is echter onmiddellijk bouwrijp. Om de juridische status van een stedelijk perceel te begrijpen, is het essentieel om onderscheid te maken tussen geconsolideerde en niet-geconsolideerde classificaties.
Wat is een geconsolideerd stedelijk perceel?
Een geconsolideerd stedelijk perceel (suelo urbano consolidado) is een perceel dat:
- Al is voorzien van alle benodigde stedelijke infrastructuur (wegen, riolering, water, elektriciteit, telecommunicatie, enz.).
- De benodigde grond heeft afgestaan (overgedragen) aan de lokale overheid voor de aanleg van openbare infrastructuur.
- Zijn aandeel in de urbanisatiekosten zoals vastgelegd in de stedenbouwkundige instrumenten heeft voldaan.
Als een dergelijk perceel onbebouwd is, kan de eigenaar een bouwvergunning aanvragen in overeenstemming met de geldende voorschriften en met de bouw beginnen.
Als op het perceel al een gebouw staat dat met de juiste bouwvergunning en stedenbouwkundige toestemming is gebouwd, worden zowel de grond als het gebouw als volledig legaal beschouwd en opgenomen in de eigendomsrechten van de eigenaar. Het onroerend goed kan vrij worden verkocht, verhypothekeerd, geërfd of anderszins worden verhandeld zonder wettelijke beperkingen met betrekking tot stedenbouw.
Wat is een niet-geconsolideerd stedelijk perceel?
Een niet-geconsolideerd stedelijk perceel (suelo urbano no consolidado) is een perceel dat, ondanks dat het als stedelijk is geclassificeerd, nog niet volledig is geïntegreerd in het stedelijke infrastructuursysteem. Dit kan het gevolg zijn van:
- Ontbrekende of onvolledige infrastructuur (geen openbare riolering, geen elektriciteits- of wateraansluitingen, ontbreken van toegangswegen).
- Het niet afstaan van delen van de grond voor openbaar gebruik.
- Niet-betaling van urbanisatiekosten door de huidige of vorige eigenaren.
Juridische gevolgen van niet-consolidatie
In het geval van onbebouwde percelen krijgt de eigenaar geen bouwvergunning totdat aan de infrastructuurverplichtingen is voldaan. Dit betekent vaak dat hij moet deelnemen aan een verplicht urbanisatieplan of zelf de ontbrekende infrastructuur moet financieren. Bovendien kan een deel van het terrein aan de overheid moeten worden afgestaan voor de aanleg van voetgangerszones, wegen of openbare voorzieningen.
In het geval van reeds bebouwde percelen kunnen de bouwwerken:
- Vóór de verklaring van de grond als stedelijk gebied zijn gebouwd en dus geen stedenbouwkundige bescherming genieten.
- Zonder deugdelijke vergunning zijn gebouwd, waardoor ze onderworpen zijn aan administratieve maatregelen.
- Onderhevig zijn aan urbanisatieheffingen of gelegen zijn op grond die bestemd is voor toekomstige infrastructuur (wegen, parken, openbare voorzieningen).
Als gevolg hiervan kan de overheid in niet-geconsolideerde gebieden nog steeds de wettelijke bevoegdheid hebben om delen van de grond terug te vorderen of zelfs bestaande gebouwen aantasten tijdens de uitvoering van urbanisatieprojecten. Het onroerend goed is weliswaar “stedelijk”, maar niet volledig beschermd tegen administratieve ingrepen.
Wat is semi-geconsolideerde stedelijke grond?
Binnen de classificatie van niet-geconsolideerde grond bestaat een specifieke subcategorie: semi-geconsolideerde stedelijke grond.
Dit geldt voor gebieden waar:
- Er enige basisinfrastructuur aanwezig is (bijv. water en elektriciteit), maar andere voorzieningen onvolledig of informeel zijn.
- Delen van de grond zijn afgestaan aan de lokale overheid, maar niet alle benodigde ruimte is overgedragen.
- Er is een hoge dichtheid aan woningen (meestal meer dan 6-8 woningen per hectare), die vaak in de loop der tijd zijn gebouwd zonder volledige naleving van moderne urbanisatieprocedures.
Waar vinden we semi-geconsolideerde gebieden?
Dit soort gebieden komt veel voor in:
- Autonome Gemeenschap Valencia: steden als Dénia, Jávea, Calpe, Benissa, Moraira, Benidoleig, Llíber, Pego, Onda, Montroy, Llíria, Villamarxant, Olocau, enz.
- Provincie Alicante: El Campello, Agost, Castalla.
- Murcia en Almería: Valle del Almanzora, Vera.
- Andalusië: Costa del Sol, Málaga.
- Balearen: Ibiza, Mallorca.
In veel gevallen waren deze gebieden ooit geclassificeerd als rustiek, maar zijn ze door geleidelijke residentiële ontwikkeling uitgegroeid tot stedelijke zones. Het resultaat is vaak een lappendeken van bebouwde woningen met gedeeltelijke infrastructuur, rechtsonzekerheid en beperkt gemeentelijk toezicht.
Rechtsstatus van bouwwerken in semi-geconsolideerde gebieden
De constructies kunnen legaal zijn, omdat ze:
- zijn gebouwd met de juiste vergunningen; of
- achteraf zijn gelegaliseerd door middel van administratieve regularisatie of verjaring.
Het terrein zelf is echter niet volledig geïntegreerd in het stedelijke netwerk. Dit betekent dat:
- De constructie wettelijke bescherming geniet (kan niet worden gesloopt).
- Maar het terrein blijft onderworpen aan mogelijke urbanisatieverplichtingen, overdrachten of heffingen.
Veelvoorkomende problemen met niet-geconsolideerde of semi-geconsolideerde stedelijke percelen
Bij de aankoop of het bezit van onroerend goed in deze gebieden is het essentieel om rekening te houden met de volgende juridische risico’s:
- Bouwbeperkingen
- Alvorens een vergunning voor bouw of uitbreiding te verlenen, kan het gemeentehuis het volgende eisen:
- Overdracht van een deel van de grond.
- Voltooiing of financiering van infrastructuur (wegen, riolering, elektriciteit, telecommunicatie, gas, enz.).
- Stedelijkheidsheffingen
- Eigenaren kunnen worden verplicht tot:
- Het delen van de kosten voor de aanleg van infrastructuur.
- Het betalen van openstaande bijdragen uit eerdere stedelijkheidsplannen die niet zijn uitgevoerd of niet volledig zijn gefinancierd.
- Rechtsonzekerheid over eigendomsrechten
- Hoewel het gebouw legaal kan zijn, kan het terrein nog steeds gedeeltelijk onder administratief toezicht staan, vooral in ontwikkelingszones. Dit betekent dat toekomstige stedenbouwkundige beslissingen van invloed kunnen zijn op de grenzen of het gebruiksrecht van het onroerend goed.
Laatste aanbevelingen
Als u overweegt onroerend goed te kopen in gebieden zoals Moraira, Benissa, Jávea, Calpe, Denia, Agost, Castalla, Pego, Vera, Almanzora Valley, Llíria, Montroy, Ibiza, Mallorca, Málaga of Costa del Sol, moet u gespecialiseerd juridisch advies inwinnen.
Alleen een gekwalificeerd juridisch team met expertise in het Spaanse bouw- en ruimtelijke ordeningsrecht kan:
- De juridische status van de grond en de bouw beoordelen.
- Onderzoeken of er nog verplichtingen, lasten of stedenbouwkundige beperkingen rusten op het onroerend goed.
- Garanderen dat uw toekomstige investering veilig is en geen administratieve verrassingen met zich meebrengt.