In früheren Berichten haben wir die Unterschiede zwischen städtischem Bauland und ländlichem Bauland in Spanien dargelegt. Bei städtischen Grundstücken ist es jedoch wichtig zu verstehen, dass nicht alle städtischen Grundstücke in Bezug auf Rechtssicherheit, Bebauungsrechte und Verpflichtungen gegenüber den lokalen Behörden gleich sind.
Dieser Bericht soll eine detaillierte Erklärung der Unterschiede zwischen konsolidierten, nicht konsolidierten und teilkonsolidierten städtischen Grundstücken liefern, wobei besonderes Augenmerk auf häufige rechtliche Szenarien in Regionen wie Valencia, Alicante, Murcia, Andalusien, den Balearen und anderen gelegt wird.
Was gilt in Spanien als städtisches Bauland?
Städtisches Bauland (suelo urbano) ist Land, das in den offiziellen kommunalen Planungsinstrumenten wie dem Plan General de Ordenación Urbana (Allgemeiner Stadtentwicklungsplan) oder spezifischen Planungsinstrumenten wie den Planes Parciales (Teilbebauungsplänen) ausgewiesen ist. Diese Pläne legen die Entwicklungskriterien fest und klassifizieren das Land nach seiner vorgesehenen Nutzung, Dichte, Infrastrukturverpflichtungen und mehr.
Städtisches Bauland zeichnet sich in der Regel durch folgende Merkmale aus:
- Kommunale Infrastruktur (Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Telekommunikation).
- Asphaltierte Straßen und Zufahrtswege.
- Nähe zu öffentlichen Einrichtungen wie Schulen, Gesundheitszentren und Gewerbegebieten.
- Anbindung an das größere städtische Netz der Gemeinde.
Allerdings sind nicht alle städtischen Grundstücke sofort bebaubar. Um den rechtlichen Status eines städtischen Grundstücks zu verstehen, muss zwischen konsolidierten und nicht konsolidierten Klassifizierungen unterschieden werden.
Was ist ein konsolidiertes städtisches Grundstück?
Ein konsolidiertes städtisches Grundstück (suelo urbano consolidado) ist ein Grundstück, das:
- bereits über die erforderliche städtische Infrastruktur verfügt (Straßen, Kanalisation, Wasser, Strom, Telekommunikation usw.).
- die für die Errichtung öffentlicher Infrastruktur erforderlichen Grundstücke an die Gemeinde abgetreten (übertragen) hat.
- seinen Anteil an den in den städtebaulichen Instrumenten festgelegten Erschließungskosten erfüllt hat.
Wenn ein solches Grundstück unbebaut ist, kann der Eigentümer gemäß den geltenden Vorschriften eine Baugenehmigung beantragen und mit dem Bau beginnen.
Wenn auf dem Grundstück bereits ein Gebäude steht, das mit der entsprechenden Baugenehmigung und den erforderlichen Planungsgenehmigungen errichtet wurde, gelten sowohl das Grundstück als auch das Gebäude als vollständig legal und in die Eigentumsrechte des Eigentümers integriert. Die Immobilie kann frei verkauft, beliehen, vererbt oder anderweitig ohne rechtliche Einschränkungen im Zusammenhang mit der Stadtplanung veräußert werden.
Was ist ein nicht konsolidiertes städtisches Grundstück?
Ein nicht konsolidiertes städtisches Grundstück (suelo urbano no consolidado) ist ein Grundstück, das zwar als städtisch klassifiziert ist, aber noch nicht vollständig in das städtische Infrastruktursystem integriert ist. Dies kann folgende Gründe haben:
- Fehlende oder unvollständige Infrastruktur (keine öffentliche Kanalisation, keine Strom- oder Wasseranschlüsse, keine Zufahrtsstraßen).
- Nichtabtretung von Teilen des Grundstücks für öffentliche Zwecke.
- Nichtzahlung der Erschließungskosten durch den aktuellen oder früheren Eigentümer.
Rechtliche Folgen der Nichtkonsolidierung
Im Falle von unbebauten Grundstücken wird dem Eigentümer keine Baugenehmigung erteilt, bis die Infrastrukturverpflichtungen erfüllt sind. Dies bedeutet oft, dass er sich entweder an einem obligatorischen Urbanisierungsplan beteiligen oder die fehlende Infrastruktur selbst finanzieren muss. Darüber hinaus muss möglicherweise ein Teil des Grundstücks an die öffentliche Hand abgetreten werden, um Fußgängerzonen, Straßen oder öffentliche Einrichtungen zu schaffen.
Bei bereits bebauten Grundstücken können die Bauten:
- vor der Ausweisung des Grundstücks als städtisches Gebiet errichtet worden sein und somit keinen städtebaulichen Schutz genießen.
- ohne ordnungsgemäße Genehmigung errichtet worden sein und somit verwaltungsrechtlich belangt werden können.
- von ausstehenden Erschließungsabgaben betroffen sein oder auf Grundstücken liegen, die für künftige Infrastrukturvorhaben (Straßen, Parks, öffentliche Einrichtungen) vorgesehen sind.
Infolgedessen kann die öffentliche Verwaltung in nicht konsolidierten Gebieten immer noch die rechtliche Befugnis haben, Teile des Grundstücks zurückzufordern oder sogar bestehende Bauten während der Durchführung von Urbanisierungsprojekten zu beeinträchtigen. Die Immobilie ist zwar „städtisch”, aber nicht vollständig vor behördlichen Eingriffen geschützt.
Was ist halbkonsolidiertes Stadtgebiet?
Innerhalb der Klassifizierung von nicht konsolidiertem Land gibt es eine spezielle Unterkategorie: halbkonsolidiertes Stadtgebiet. Dies gilt für Gebiete, in denen:
- Einige grundlegende Infrastrukturen (z. B. Wasser und Strom) vorhanden sind, andere jedoch unvollständig oder informell sind.
- Teile des Grundstücks wurden an die lokale Behörde abgetreten, aber nicht die gesamte erforderliche Fläche wurde übertragen.
- Es gibt eine hohe Bebauungsdichte (in der Regel mehr als 6–8 Häuser pro Hektar), die oft im Laufe der Zeit ohne vollständige Einhaltung moderner Urbanisierungsvorschriften entstanden ist.
Wo finden wir halb konsolidierte Gebiete?
Diese Art von Gebieten sind häufig anzutreffen in:
- Autonome Gemeinschaft Valencia: Städte wie Dénia, Jávea, Calpe, Benissa, Moraira, Benidoleig, Llíber, Pego, Onda, Montroy, Llíria, Villamarxant, Olocau usw.
- Provinz Alicante: El Campello, Agost, Castalla.
- Murcia und Almería: Valle del Almanzora, Vera.
- Andalusien: Costa del Sol, Málaga.
- Balearen: Ibiza, Mallorca.
In vielen Fällen wurden diese Gebiete früher als ländlich eingestuft, entwickelten sich jedoch aufgrund der schrittweisen Wohnbebauung zu städtischen Gebieten. Das Ergebnis ist oft ein Flickenteppich aus bebauten Grundstücken mit teilweiser Infrastruktur, Rechtsunsicherheit und begrenzter kommunaler Aufsicht.
Rechtlicher Status von Bauten in halbkonsolidierten Gebieten
Die Bauten können legal sein, wenn sie entweder
- mit den entsprechenden Genehmigungen errichtet wurden oder
- nachträglich durch eine administrative Regularisierung oder Verjährung legalisiert wurden.
Das Grundstück selbst ist jedoch nicht vollständig in das städtische Netz integriert. Das bedeutet
- Die Bauten genießen rechtlichen Schutz (können nicht abgerissen werden).
- Das Grundstück unterliegt jedoch weiterhin potenziellen Urbanisierungsabgaben, Abtretungen oder Belastungen.
Häufige Probleme mit nicht konsolidierten oder halbkonsolidierten städtischen Grundstücken
Beim Kauf oder Besitz von Immobilien in diesen Gebieten müssen die folgenden rechtlichen Risiken unbedingt berücksichtigt werden:
- Bebauungsbeschränkungen
- Vor der Erteilung einer Bau- oder Erweiterungsgenehmigung kann die Stadtverwaltung Folgendes verlangen:
- Abtretung eines Teils des Grundstücks.
- Fertigstellung oder Finanzierung der Infrastruktur (Straßen, Kanalisation, Strom, Telekommunikation, Gas usw.).
- Urbanisierungsabgaben
- Eigentümer können aufgefordert werden
- sich an den Kosten für die Errichtung der Infrastruktur zu beteiligen
- ausstehende Beiträge aus früheren Urbanisierungsplänen, die nicht ausgeführt oder nicht vollständig finanziert wurden, zu zahlen.
- Rechtliche Unsicherheit der Eigentumsrechte
- Auch wenn das Gebäude legal ist, kann das Grundstück teilweise noch unter Verwaltungskontrolle stehen, insbesondere in Entwicklungsgebieten. Dies bedeutet, dass zukünftige städtebauliche Entscheidungen die Grundstücksgrenzen oder Nutzungsrechte beeinflussen können.
Abschließende Empfehlungen
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Gebieten wie Moraira, Benissa, Jávea, Calpe, Denia, Agost, Castalla, Pego, Vera, Almanzora Valley, Llíria, Montroy, Ibiza, Mallorca, Málaga oder Costa del Sol in Betracht ziehen, sollten Sie spezialisierten Rechtsbeistand einholen.
Nur ein qualifiziertes Rechtsteam mit Fachkenntnissen im spanischen Bau- und Planungsrecht kann
- den rechtlichen Status des Grundstücks und des Bauwerks beurteilen
- ausstehende Verpflichtungen, Belastungen oder städtebauliche Beschränkungen untersuchen
- sicherstellen, dass Ihre zukünftige Investition sicher und frei von administrativen Überraschungen ist.