Légalisation des propriétés en Espagne. Problèmes juridiques courants liés aux constructions espagnoles.

Ai-je besoin d’un permis de construire pour rénover ma maison ?

Oui, vous avez besoin d’un permis de construire pour rénover votre maison. Le type de permis requis pour ces travaux dépend des travaux à réaliser dans le cadre de la rénovation.

Permis pour travaux mineurs – « licencia de obra menor » : Il est nécessaire pour les changements d’usage des pièces, la distribution des murs, etc. Pour obtenir ce permis, il n’est pas nécessaire de présenter un projet d’architecte, car il peut être demandé par des particuliers, qui doivent simplement expliquer les travaux et les évaluer afin de payer les taxes.

Pour mieux comprendre, ce permis s’applique lorsque les travaux à réaliser dans le logement n’affectent pas l’infrastructure essentielle du bien, comme le changement de toiture, les piliers ou la structure du bâtiment, ou les escaliers intérieurs.

Cas normaux dans lesquels ce permis est nécessaire : Rénovation de la toiture (sans la changer complètement, juste la rénover). Voici quelques cas dans lesquels ce permis doit être demandé :

• • Pour construire un garage, une remise ou un entrepôt
  • Pour construire une clôture
  • Pour construire une piscine (selon la superficie)
  • Pour construire un enclos, etc.

Veuillez noter que les cas décrits et les conditions d’obtention du permis peuvent varier considérablement d’une zone ou d’une région à l’autre.

Permis de travaux majeurs – « licencia de obra mayor » : Il s’agit du même permis que celui requis pour construire une maison, expliqué dans la section « Construction sur un terrain rustique » et « Construction sur un terrain urbain ». Ce permis est nécessaire lorsque les travaux à réaliser sur les constructions affectent les parties essentielles du bâtiment et nécessitent un projet d’architecte. Par exemple, pour construire une extension de la maison (comme une nouvelle pièce) ou pour changer le toit.

• • • Changer complètement le toit
    • Construire une nouvelle pièce en prolongeant la construction
    • Construire un garage avec des tuiles et du béton
    • Construire un deuxième étage
    • Construire une piscine (selon les zones et les régions), etc.

Il n’y a pas de titre de propriété ou « escritura » pour le terrain, ou l’extension ou les limites du terrain ne sont pas correctes

Il arrive souvent que certaines propriétés ne disposent pas d’escritura (titre de propriété), et vous devez établir votre droit à la propriété par le biais d’une procédure appelée « expediente de dominio » ou « acta de notoriedad ». Cette procédure est complexe et implique la publication de votre revendication dans le Boletín Oficial de la Provincia (le Journal officiel). La différence entre ces deux procédures réside principalement dans le fait que l’« expediente de dominio » est une procédure normale devant les tribunaux, tandis que l’« acta de notoriedad » est une procédure devant le notaire de la région. Il va sans dire que l’« acta de notoriedad » est toujours préférable, car il s’agit d’une procédure plus courte, moins coûteuse et plus rapide que l’autre. En général, le « expediente de dominio » est utilisé lorsque la situation du terrain et la propriété font l’objet d’un litige avec les voisins ou ne sont pas claires. L’« acta de notoriedad » est utilisé lorsque la propriété est bien connue et qu’il existe des problèmes de limites ou de taille du bien.

Vous devez ensuite vous assurer que les registres du Registro de la Propiedad et du Catastro concordent et qu’ils sont conformes à ce que la coutume locale considère comme les limites de la propriété. Vous n’êtes autorisé à construire que sur un certain pourcentage de la superficie du terrain. Vous devez vérifier la disponibilité des services publics, en particulier l’eau et l’électricité. Vous devez vérifier l’existence de servidumbres de paso (droits de passage), car ceux-ci ne peuvent être bloqués. Une fois votre propriété « créée », il est nécessaire de l’enregistrer pour la première fois. Pour toutes ces démarches, vous aurez besoin des services d’un avocat espagnol.

Il arrive également fréquemment que la superficie du terrain ne corresponde pas à la superficie réelle de la parcelle. Dans ce cas, il faut à nouveau établir un « expediente de dominio » ou une « acta de notoriedad » afin de confirmer les limites réelles du terrain et de mettre à jour le cadastre espagnol et le registre foncier espagnol.

Que faire lorsque la maison n’est pas inscrite dans les actes ?

Il arrive parfois que la maison (la construction) elle-même ne soit pas enregistrée, soit pour des raisons historiques, soit parce que la personne qui l’a construite voulait éviter les taxes et les frais d’enregistrement. En général, dans ce cas, tout ce qui apparaît dans le registre foncier et les documents officiels est le terrain.

Dans d’autres cas, la construction est enregistrée (elle figure dans les actes notariés et au registre foncier), mais pas en tant que « maison », peut-être en tant qu’entrepôt ou hangar (« albergue » ou « almacén ») ou toute autre construction similaire. Cela ne suffit pas pour que la construction soit légalement déclarée comme « maison ». Cette situation aurait dû être signalée lors de la phase de précontrat, car elle doit apparaître clairement dans la nota simple.

Dans ces cas, avant d’acheter le bien, votre avocat espagnol – ou le vendeur – doit enregistrer la maison pour la première fois, si elle n’est pas encore enregistrée, ou en tant que « maison 2 », si elle a été enregistrée mais comme toute autre construction similaire (hangar, entrepôt, etc.).. Cette démarche s’effectue au moyen d’une « declaración de obra nueva » (déclaration de nouvelle construction). Elle doit être effectuée même si la maison existe depuis des centaines d’années, car, pour le registre, il s’agit d’un premier enregistrement, ou du moins du premier enregistrement en tant que maison.

La « declaración de obra nueva » (DON) est une procédure d’inscription d’un bâtiment ou d’une construction au registre foncier. La procédure est très similaire à celle applicable à une maison neuve, à la différence près que les documents requis sont différents et qu’elle se limite à l’élaboration d’un acte notarié espagnol dans lequel le nouveau bâtiment est déclaré avec la description précise des pièces, des services, de la superficie et des dimensions, des plans, etc.

Si la maison a été construite récemment (généralement moins de 4 à 8 ans, selon la région), les documents sont exactement les mêmes que pour une maison neuve, à savoir :

• • • Les actes de propriété du terrain à votre nom – Pour prouver la propriété du terrain.
    • Le projet de construction de votre architecte – Pour prouver la taille, la description, etc. de la maison et du bâtiment.
    • Le permis de construire – Pour prouver que la propriété a obtenu les autorisations nécessaires auprès des autorités espagnoles.
    • Le certificat de fin des travaux (CFO) – Licencia o Certificado Final de Obra – Pour prouver que les travaux dans la propriété espagnole sont terminés.
    • Assurance décennale (Seguro Decenal) – Si vous avez finalement décidé de souscrire cette assurance. Si ce n’est pas le cas, vous devez indiquer au notaire que vous n’avez pas donné suite à cette démarche, afin d’en informer les acheteurs et d’obtenir leur accord.
    • Certificat d’habitabilité délivré par la mairie – Pour prouver que les autorités espagnoles considèrent le bâtiment comme une « maison » espagnole.

Mais si la maison n’est pas neuve, s’il s’agit d’une maison ancienne (plus de 4 à 8 ans, selon la région), les documents requis sont différents. Dans ce cas, comme la maison espagnole est ancienne, il sera nécessaire de prouver son âge. Pour cela, il existe plusieurs systèmes :

Certificat d’âge délivré par un architecte ou un ingénieur ou « Certificado de Antigüedad » : Si la maison n’est pas déclarée au cadastre, ni dans les autres registres officiels tels que le Catastro espagnol, quelqu’un doit confirmer à ces institutions l’âge de la construction, sa taille et sa description (combien de mètres carrés, combien d’étages, quelle est sa superficie, etc.). Pour cela, dans certaines régions d’Espagne, il est nécessaire de faire inspecter le bien par un spécialiste qui confirmera approximativement l’âge du bâtiment à l’aide d’une expertise personnelle réalisée sur place afin de vérifier l’état de la maison, et en tenant compte des autres preuves telles que les registres et les archives de la mairie, ainsi que d’autres bases de données publiques ou privées.

Bien que cela ne soit pas exigé par la législation espagnole pour établir le DON, le certificat de l’architecte doit être accompagné des plans de la maison, afin de prouver les dimensions. Les plans seront très utiles à l’avenir pour déclarer la maison dans d’autres registres tels que le cadastre ou la mairie.

Certaines personnes confondent cette attestation avec un « relevé » ou avec l’« évaluation » réalisée par la banque afin d’approuver un éventuel prêt hypothécaire. Comme vous pouvez le voir dans ce rapport, la certification d’âge par l’architecte (parfois des ingénieurs) consiste à mesurer la maison, à en détailler la description et à fournir une estimation de l’âge du bien. Ce certificat est très spécifique et est utilisé expressément pour déclarer la construction espagnole au registre foncier dans le cadre de la procédure de Declaración de Obra Nueva.

Une « expertise » est réalisée par des professionnels, qui peuvent être des architectes ou non, qui se contentent d’indiquer la situation de la maison et l’état de la construction afin de détecter les défauts de construction. Elle est principalement utilisée dans le cadre du processus d’achat ou d’acquisition d’un bien immobilier. En fait, cela n’est pas utilisé lorsque les acheteurs et les vendeurs sont espagnols, mais c’est très courant en Espagne lorsque l’acheteur est d’une autre nationalité, comme les Britanniques.

Enfin, l’« évaluation » réalisée par la banque hypothécaire est différente du « rapport d’expertise » et de la « déclaration d’âge », car elle est effectuée par des professionnels, généralement non architectes, dans le seul but d’« évaluer » le bien immobilier. Cela signifie que la banque, en tant que créancier du prêt, veut connaître la valeur du bien avant d’accorder le prêt, principalement pour vérifier si le bien immobilier constituera une garantie suffisante pour couvrir le risque et les fonds empruntés.

Certificat d’âge délivré par la mairie. « Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento ». Il s’agit d’un certificat délivré par la mairie. Ce certificat n’est pas aussi détaillé que celui établi par l’architecte en ce qui concerne la description de la construction, mais il sert à confirmer au registre foncier espagnol et au notaire l’âge exact ou approximatif de la construction.

Certificat du cadastre. « Certificado Catastral o del Catastro ». Dans certaines régions, le cadastre dispose d’une base de données détaillée sur les propriétés, les constructions et les terrains des zones rurales. Ainsi, même si le registre foncier ne peut être informé de l’existence actuelle du bien immobilier, le cadastre, grâce à son activité « automatique » ou «d’inspection » (le registre foncier n’intervient que lorsque les parties intéressées l’informent d’une transaction déterminée, il n’agit jamais de sa propre initiative ou automatiquement), a détecté auparavant l’existence de la maison et peut confirmer son âge avec plus ou moins d’exactitude. Dans ces cas, et selon les régions, les notaires et les registres fonciers acceptent le certificat du cadastre comme preuve de l’existence et de l’âge du bien immobilier dans le cadre de la procédure de DON.

Dans les deux cas, qu’il s’agisse d’une maison relativement neuve ou ancienne, les documents requis sont fournis au notaire, qui préparera les actes appropriés, appelés Declaración de Obra Nueva, qui doivent être signés par le propriétaire du terrain. Une fois les actes dûment signés, ceux-ci deviennent les actes actuels de la propriété, et les précédents, qui ne concernaient que le terrain, sont annulés.

Ensuite, une fois que vous disposez de tous ces documents, vous devez les apporter au notaire. Le notaire préparera les titres de propriété de la construction, que vous devrez signer. Ce processus s’appelle la « Declaración de Obra Nueva ». Il déclare que, sur le terrain préexistant, il y a désormais une construction, à savoir une maison.

Ensuite, vous devrez apporter ces documents au registre foncier afin de modifier l’inscription du terrain, qui inclura désormais la maison, et celle-ci sera alors légalement achevée.

Les frais liés à la DON seront donc principalement les suivants :

• • • Frais de notaire pour la préparation des actes de la DON
    • Frais d’enregistrement au registre foncier pour inscrire le DON dans l’inscription du terrain
    • Droits d’enregistrement – 1, 1,5, 2 % (selon la superficie) de la valeur estimée du bien immobilier

Dans ces cas, il est fortement recommandé de négocier avec les vendeurs afin qu’ils enregistrent la maison avec le DON approprié avant de procéder à la vente. En effet, si vous contractez un prêt hypothécaire, la banque ne pourra pas évaluer le bien tant que la maison n’aura pas été enregistrée au moyen du DON, car jusqu’à ce moment-là (1) elle n’existe pas légalement ; et (2) tant qu’elle n’est pas enregistrée, il n’y a pas de désignation officielle de ce qu’est exactement le bien (taille, superficie du terrain, limites, etc.). De plus, elle ne peut pas conclure un prêt hypothécaire sur un bien qui n’est pas enregistré. Dans ce cas, vous n’avez pas le choix : les vendeurs doivent l’enregistrer avant que vous puissiez l’acheter.

Le terrain est parfaitement enregistré dans les actes, et la maison y figure, mais sa superficie totale n’est pas déclarée, ou d’autres éléments ne sont pas déclarés dans les actes, comme un garage, une piscine, des entrepôts, etc.

Ces cas sont très fréquents dans les terrains rustiques. Il s’agit de cas typiques dans lesquels, à un moment donné, quelqu’un a inscrit et déclaré le terrain, voire la maison, mais n’a pas inclus d’autres parties de la maison ou d’autres éléments, car ils ont été construits après.

Par exemple, le propriétaire qui, après avoir acheté la maison, construit une piscine, un garage, agrandit la maison avec une nouvelle pièce, un nouveau porche, un nouvel étage, une terrasse, etc.

Ces cas sont extrêmement problématiques, car le processus de déclaration et de mise à jour des actes avec la nouvelle extension nécessite une étude spécifique du dossier.

Il existe de nombreuses possibilités et exigences différentes, en fonction de LA TAILLE du terrain ; L’EMPLACEMENT du bien immobilier (Valence, Almería, Alicante, Murcie, Castellón, Grenade, Cadix, Malaga, etc.), avec des différences extrêmement importantes entre les régions, voire entre les villes ; QUAND ces extensions ont été réalisées (il y a 4 ans, 10 ans, 20 ans) et COMMENT elles ont été construites (sans permis de construire, avec permis de réformation, etc.), qu’il est absolument impossible de donner un aperçu valable de cette question qui pourrait servir de guide aux propriétaires concernés.

Qu’est-ce que la « Fuera de ordenación » pour les constructions en Espagne ?

La « Fuera de ordenación » est une construction ANCIENNE, ou une partie ANCIENNE d’une construction, qui a été construite sans permis, qui ne respecte pas les normes de construction et qui ne peut pas être légalisée.

• • • Une ancienne construction : la construction doit avoir été construite avant la date à laquelle l’administration espagnole doit réagir contre la construction (démolition + amende).
    • Avant 2014 : 4 ans à compter de la date de construction
    • Après 2014 : 15 ans à compter de la date de construction
    • Il n’est plus possible d’obtenir un permis pour la légaliser

Conséquences positives :

• • • Elle peut être PATRIMONIALISÉE : elle peut faire partie de votre patrimoine ou de votre fortune personnelle. Elle peut être inscrite au registre foncier, obtenir un prêt hypothécaire, être vendue, héritée, etc.
    • Il s’agit d’une construction désormais légalisée et consolidée par le temps, bien qu’elle ne soit pas conforme à la réglementation. Ainsi, d’un point de vue juridique, s’il n’y a pas d’amendes affectant actuellement le bien, la mairie ne peut prendre aucune mesure à l’encontre de ce bien en raison de son âge, et il ne peut être démoli par l’administration.

Conséquences négatives :

De plus, en raison de ce fait, la mairie respecte les constructions existantes, mais celles-ci ne peuvent pas être agrandies. Il n’est donc pas possible de construire de nouvelles constructions sur la propriété. La mairie autorise les réformes intérieures de ce type de propriétés, mais pas les agrandissements, ni la construction d’autres bâtiments tels que des garages, etc.

Toutefois, étant donné que la propriété n’est pas conforme à la réglementation, la mairie n’accordera pas de permis pour rénover des parties structurelles essentielles du bâtiment telles que les fondations, le toit, etc. La mairie autorisera la « rénovation » de la maison existante et la « réparation » de la structure existante, mais pas la « suppression » des anciennes parties pour en installer de nouvelles. Par exemple, en cas d’incendie ou d’inondation pouvant affecter la structure de la maison, la mairie ne pourra pas accorder le droit de « reconstruire » la propriété. En conclusion, la mairie autorise les réformes internes visant à entretenir la construction, mais pas les réformes structurelles telles que les fondations, le changement de toiture, etc.

Problèmes éventuels lors du renouvellement/de la demande du CH : les propriétés situées en Fuera de Ordenación peuvent rencontrer des problèmes à l’avenir pour obtenir/renouveler le CH.

Qu’est-ce qu’une urbanisation semi-consolidée en Espagne ? Urbanisations inachevées

Dans ce rapport, nous avons expliqué les différences entre les TERRAINS URBAINS et les TERRAINS NON URBANISABLES (TERRAINS RURAUX).

En ce qui concerne les TERRAINS URBAINS, nous avons expliqué qu’il s’agit de terrains sur lesquels il est autorisé de construire selon des spécifications déterminées contenues dans les « plans d’aménagement » de la ville ou de la zone (Plan General de Ordenación Urbana), ou dans des zones spécifiques d’urbanisation appelées « plans partiels » (Planes Parciales), etc.

Ces terrains disposent de toutes les installations et conditions nécessaires pour y vivre dans une forte densité de population, comme l’approvisionnement en eau et en électricité des propriétés et des constructions, ainsi que les services publics d’électricité et d’eau. Ils sont également raccordés à d’autres services, tels que les égouts, le gaz, les télécommunications, etc.

Le terrain urbain ou « Suelo Urbano » est le terrain des villes, villages ou urbanisations et dispose généralement d’un accès routier adéquat, avec des chaussées, des rues, des zones commerciales, des services de santé, des écoles, des collèges, des centres sportifs, etc.

Mais, lorsqu’on parle de terrain urbain, il existe une différence importante entre le terrain urbain « CONSOLIDÉ » et le terrain urbain « NON CONSOLIDÉ » ou « SEMI-CONSOLIDÉ ».

Un TERRAIN URBAIN CONSOLIDÉ est un terrain sur lequel toutes les infrastructures d’urbanisation nécessaires ont été réalisées et qui dispose de tous les services pour être considéré comme « urbain » (électricité, eau, accès routier, égouts, etc.) et sur lequel l’administration publique a déjà obtenu tout l’espace nécessaire pour installer toutes ces infrastructures d’urbanisation. Ce terrain a participé au paiement des infrastructures et a déjà cédé (si nécessaire) une partie du terrain à utiliser pour ces infrastructures publiques.

Si le terrain n’est pas construit, il s’agira alors d’un terrain avec les droits de construction appropriés définis par la législation en vigueur en matière de construction.

Si le terrain est déjà construit, les constructions existantes, si elles ont été réalisées conformément aux lois sur la construction, seront totalement légales, car les droits de propriété seront absolument protégés par l’administration publique, tant pour le terrain que pour la construction.

Un TERRAIN URBAIN NON CONSOLIDÉ est le contraire. Il s’agit d’un terrain qui ne dispose pas de toutes les infrastructures nécessaires pour être considéré comme « CONSOLIDÉ ».

Ainsi, si le terrain n’est pas construit, avant d’obtenir le permis de construire, la mairie exigera que les infrastructures d’urbanisation de la zone soient réalisées conformément à la législation en vigueur en matière de construction, et/ou que le terrain ait cédé l’espace nécessaire à l’administration publique pour l’installation de ces infrastructures. Par conséquent, des frais d’urbanisation peuvent être à la charge du terrain, et certaines parties du terrain peuvent être affectées par les règles d’urbanisation et, par conséquent, être obligées d’être « cédées » à l’administration publique afin d’y installer ces infrastructures.

Si le terrain est déjà construit, d’éventuels frais d’urbanisation peuvent affecter le développement et l’utilisation de ces constructions, et celles-ci peuvent également être affectées si elles se trouvent au milieu des futures zones d’infrastructure. Il s’agit des cas où les propriétés ont été construites avant que les zones ne soient converties en zones « urbaines » (parce qu’elles étaient assez anciennes), ou simplement parce que ces constructions ont été réalisées sans permis de construire en bonne et due forme (illégales).

Dans ces cas, les droits de propriété sur le terrain et les constructions éventuelles ne sont pas consolidés par le propriétaire. En d’autres termes, l’administration publique peut avoir la faculté d’obtenir une partie (ou la totalité) du terrain, et les constructions peuvent être affectées lors de l’adaptation du terrain aux exigences d’urbanisation. Ainsi, le terrain et les constructions ne sont pas totalement intégrés dans les droits de propriété du propriétaire, car ils peuvent tous deux être affectés par les exigences et les projets d’urbanisation.

À l’intérieur des zones NON CONSOLIDÉES, il existe également une classification spéciale appelée SEMI-CONSOLIDÉE. Les zones semi-consolidées sont celles qui, bien qu’« urbaines », se trouvent dans l’un des cas suivants :

• • • Des travaux d’urbanisation ont été réalisés, mais pas tous.
    • Certaines parties du terrain ont été cédées à l’administration publique pour des infrastructures publiques, mais pas tout ce que la loi exige.

Ce sont les cas typiques que l’on peut trouver dans les zones de Valence, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, etc.), certaines autres de Murcie, Almeria (vallée de l’Almanzora, Vera, etc.), Malaga et Séville.

Il s’agit généralement de zones où le terrain a toujours été considéré comme « rustique » et où, avec le temps, la construction de maisons à forte densité (selon la réglementation en vigueur, plus de 6 à 8 par hectare) s’est développée. Dans ces zones, ces constructions sont plus ou moins dotées d’infrastructures déterminées en matière d’eau, d’électricité, d’accès public et de routes. Selon les cas, on peut trouver des zones où les infrastructures installées sont complètes et d’autres où elles sont plus pauvres.

Dans ces cas, les constructions semi-consolidées sont généralement légales. Et « légales », parce qu’elles ont été construites avec un permis de construire en bonne et due forme, ou parce qu’elles ont été légalisées après leur construction.

Dans ces cas, le propriétaire « consolide » la propriété de la construction, mais pas celle du terrain. Ainsi, l’administration publique ne peut rien faire contre la construction, mais le terrain peut être affecté par l’éventuelle cession d’une partie de celui-ci pour des infrastructures urbaines ou par des charges d’urbanisation.

Les problèmes typiques que l’on peut rencontrer dans ces propriétés sont les suivants :

• • • Pour agrandir ou construire des maisons sur des terrains situés dans ces zones, la mairie peut demander de céder une partie du terrain pour l’installation d’infrastructures publiques (zones piétonnes, raccordement au tout-à-égout, câblage électrique, gaz, eau, etc.)
    • Que les propriétaires soient tenus de payer tout ou partie des frais d’urbanisation de la zone (raccordement aux égouts, à l’eau, à l’électricité, installation de fosses septiques modernes, cession d’une partie du terrain pour la voirie, etc.).