Legalizaciones de construcciones en España. Problemas legales comunes

¿Necesito una licencia de obras para reformar mi casa?

Sí, necesitas una licencia de obras para reformar tu casa. El tipo de licencia necesaria para estas obras depende de los trabajos que se vayan a realizar con la reforma.

Licencia de obras menores: Se requiere para cambios de uso de las habitaciones, distribución de paredes, etc. Para obtener esta licencia no es necesario un proyecto de un arquitecto, ya que puede ser solicitada por particulares, simplemente explicando las obras y evaluándolas para pagar los impuestos.

Para una mejor comprensión, esta licencia se solicita cuando las obras que se van a realizar en la propiedad no afectan a la infraestructura esencial de la misma, como el cambio de tejado, los pilares o la estructura del edificio, o las escaleras interiores.

Casos normales en los que se necesita esta licencia: Reforma del tejado (no para cambiarlo completamente, solo para renovarlo). Estos son algunos casos en los que se puede solicitar esta licencia:

• Construir un garaje, un cobertizo o un almacén
• Construir una valla
• Construir una piscina (dependiendo de la superficie)
• Construir un corral, etc.

Tenga en cuenta que los casos descritos y las condiciones para obtener la licencia pueden variar considerablemente de una zona o región a otra.

Licencia de obra mayor: Es la misma licencia que se solicita para construir una vivienda, explicada en los apartados «Construcción en suelo rústico» y «Construcción en suelo urbano». Este permiso es necesario cuando las obras que se van a realizar en las construcciones afectan a partes esenciales del edificio y requieren un proyecto de un arquitecto. Por ejemplo, para construir una ampliación de la vivienda (como una nueva habitación) o para cambiar el tejado.

• Cambiar completamente el tejado
• Construir una nueva habitación ampliando la construcción
• Construir un garaje con tejas y hormigón
• Construir una segunda planta
• Construir una piscina (dependiendo de las zonas y regiones), etc.

No existe título de propiedad o «escritura» para el terreno, o la ampliación o los límites del terreno no son correctos

A menudo nos encontramos con que algunas propiedades no tienen escritura, por lo que es necesario establecer su derecho a la propiedad mediante un proceso conocido como «expediente de dominio» o «acta de notoriedad». Se trata de un proceso complejo, que implica la publicación de su reclamación en el Boletín Oficial de la Provincia (el boletín oficial).

La diferencia entre ambos procesos es, principalmente, que el «expediente de dominio» se realiza en un proceso normal en los tribunales, y el «acta de notoriedad» es un proceso que se realiza ante el notario de la zona.

No hace falta decir que el «acta de notoriedad» es siempre más recomendable porque es un proceso más corto, más barato y más rápido que el otro.

Por lo general, el «expediente de dominio» se utiliza cuando la situación del terreno y la propiedad son objeto de disputa con los vecinos o no están claras. La «acta de notoriedad» se utiliza cuando la propiedad es bien conocida y existen problemas de límites o tamaño de la propiedad.

A continuación, debe asegurarse de que los registros del Registro de la Propiedad y del Catastro coinciden y que estos se ajustan a lo que la costumbre local considera los límites de la propiedad.

Solo se puede construir en un determinado porcentaje de la superficie del terreno.

Debe comprobar la disponibilidad de los servicios públicos, especialmente el agua y la electricidad.

Debe comprobar si existen servidumbres de paso, ya que estas no pueden bloquearse. Una vez «creada» su propiedad, es necesario registrarla por primera vez. Para todos estos trámites, necesitará los servicios de su abogado español.

También es frecuente que el tamaño del terreno no sea el mismo que el de la parcela real. En estos casos, de nuevo, es necesario realizar un «expediente de dominio» o «acta de notoriedad» para confirmar cuáles son los límites reales del terreno y actualizar tanto el catastro español como el registro de la propiedad.

¿Qué hacer cuando la vivienda no está inscrita en la escritura?

A veces ocurre que la vivienda (la construcción) en sí no está registrada, ya sea por motivos históricos o porque quien la construyó quiso evitar los impuestos y gastos de registro. Por lo general, en estos casos, lo único que aparece en el registro de la propiedad y en la documentación oficial es el terreno.

En otros casos, la construcción está registrada (aparece en la escritura y en el registro de la propiedad), pero no como «vivienda», sino 0como almacén, cobertizo («albergue» o «almacén») o alguna otra construcción similar. Esto no es suficiente para que la construcción se declare legalmente como «vivienda». Esta situación debería haberse destacado en la fase previa al contrato, ya que debe quedar claro en la nota simple.

En estos casos, antes de comprar la propiedad, su abogado español, o el vendedor, debe registrar la vivienda por primera vez, si aún no está registrada, o como «vivienda», si ya está registrada pero como cualquier otra construcción similar (cobertizo, almacén, etc.).. Esto se hace mediante lo que se denomina una «declaración de obra nueva». Y esto debe hacerse incluso si la vivienda lleva allí cientos de años, ya que, a efectos del Registro, se trata de una primera inscripción, o al menos de la primera inscripción como vivienda.

La «declaración de obra nueva» (DON) es un proceso de inscripción de un edificio o construcción en el registro de la propiedad. El proceso es muy similar al de una vivienda nueva, las diferencias radican en los documentos necesarios y se reduce a la elaboración de una escritura ante notario español, en la que se declara la nueva construcción con la descripción adecuada de las habitaciones, servicios, dimensiones y medidas, planos, etc.

Si la vivienda es de reciente construcción (normalmente menos de 4-8 años, dependiendo de la zona), los documentos son exactamente los mismos que si se tratara de una vivienda nueva, que son los siguientes:

• Las escrituras del terreno a su nombre, para acreditar la propiedad del terreno.
• El proyecto de construcción de su arquitecto: para acreditar el tamaño, la descripción, etc., de la vivienda y el edificio.
• La licencia de obras: para acreditar que la propiedad ha obtenido los permisos pertinentes de las autoridades españolas.
• Licencia o certificado final de obra (CFO): para acreditar que las obras en la propiedad española han finalizado.
• Seguro decenal: si finalmente ha decidido contratar este seguro. En caso contrario, deberá indicar al notario que no ha procedido de este modo, con el fin de informar a los compradores y obtener su confirmación de que están de acuerdo.
• Certificado de habitabilidad del ayuntamiento: para demostrar que las autoridades españolas consideran el edificio como una «vivienda» española.

Pero, si la vivienda no es nueva, es una vivienda antigua (más de 4-8 años, dependiendo de la zona), entonces los documentos necesarios son diferentes. En este caso, como la vivienda española es antigua, será necesario demostrar su antigüedad. Para ello, existen varios sistemas:

Certificación de antigüedad realizada por un arquitecto o ingeniero o «Certificado de Antigüedad»: Si la vivienda no está inscrita en el registro de la propiedad ni en el resto de registros oficiales, como el Catastro español, alguien debe confirmar a estas instituciones la antigüedad de la construcción, así como su tamaño y descripción (cuántos metros cuadrados tiene, cuántas plantas, qué tamaño tiene, etc.). Para ello, en algunas zonas de España, es necesario que la propiedad sea inspeccionada por un especialista que confirme aproximadamente la antigüedad del edificio mediante un estudio personal realizado en la propiedad para comprobar el estado de la vivienda, y teniendo en cuenta el resto de pruebas como registros y actas del Ayuntamiento, y otras bases de datos públicas o privadas.

Aunque no es obligatorio según la legislación española para realizar la DON, la certificación del arquitecto debe ir acompañada de los planos de la vivienda, con el fin de acreditar las medidas. Los planos serán muy útiles en el futuro para declarar la vivienda en otros registros, como el Catastro o el Ayuntamiento.

Algunas personas confunden esta certificación con un «peritaje» o con la «evaluación» que realiza el banco para aprobar una eventual hipoteca. Como se puede ver en este informe, la certificación de antigüedad del arquitecto (a veces ingenieros) consiste en medir la vivienda, detallar su descripción y proporcionar una antigüedad aproximada del inmueble. Este certificado es muy específico y se utiliza expresamente para declarar la construcción española en el registro de la propiedad mediante el proceso de Declaración de Obra Nueva.

El «informe técnico» lo realizan profesionales, que pueden ser arquitectos o no, que simplemente indican la situación de la vivienda y el estado de la construcción para detectar defectos en la misma, y se utiliza, principalmente, en el proceso de compra o adquisición de una propiedad. De hecho, es algo que no se utiliza cuando los compradores y vendedores son españoles, pero sí es muy habitual en España cuando el comprador es de otra nacionalidad, como los británicos.

Y, por último, la «evaluación» realizada por el banco hipotecario es diferente de la «inspección» y de la «certificación de antigüedad», ya que la realizan profesionales, normalmente no arquitectos, solo para «evaluar» la propiedad. Esto significa que el banco, como acreedor del préstamo, quiere saber cuánto vale antes de proporcionar los fondos del préstamo, principalmente para comprobar si la propiedad será garantía suficiente para cubrir el riesgo y los fondos prestados.

Certificado de antigüedad del Ayuntamiento. Este es un certificado expedido por el Ayuntamiento. Este certificado no es tan detallado en la descripción de la construcción como el realizado por el arquitecto, pero sirve para confirmar al Registro de la Propiedad español y al notario cuál es la antigüedad exacta, o aproximada, de la construcción.

Certificado del Catastro. «Certificado Catastral o del Catastro». En algunas zonas, el Catastro dispone de una base de datos detallada de las propiedades, construcciones y terrenos de las zonas rústicas. De tal manera que, aunque el Registro de la Propiedad no pueda informar sobre la existencia actual de la propiedad, el Catastro, debido a su actividad «automática» o «inspección» (el Registro de la Propiedad solo actúa cuando las partes interesadas informan sobre una transacción determinada, nunca actúa por iniciativa propia ni de forma automática), ha detectado previamente la existencia de la vivienda y puede confirmar la antigüedad con mayor o menor exactitud. En estos casos, y dependiendo de las zonas, los notarios y los registros de la propiedad aceptan el certificado del Catastro como prueba de la existencia y antigüedad de la propiedad en el proceso de DON.

En ambos casos, tanto si se trata de una vivienda relativamente nueva como antigua, los documentos necesarios se facilitan al notario, que redactará las escrituras correspondientes, denominadas Declaración de Obra Nueva, que deberán ser firmadas por el propietario del terreno. Una vez firmadas las escrituras, estas serán las escrituras vigentes de la propiedad, y las anteriores, que solo contenían el terreno, quedarán canceladas.

A continuación, una vez que tenga todos estos documentos, deberá llevarlos al notario. El notario preparará las escrituras de la construcción y usted las firmará. Este proceso se denomina Declaración de Obra Nueva. De este modo se declarará que, sobre la parcela preexistente, ahora hay una construcción, que es una vivienda.

A continuación, deberá llevar estos documentos al Registro de la Propiedad para realizar la modificación correspondiente en la inscripción del terreno, que ahora incluye la vivienda, y la vivienda quedará legalmente completa.

Por lo tanto, los gastos de la DON serán, principalmente:

• Honorarios del notario para preparar las escrituras de la DON
• Tasas del Registro de la Propiedad para inscribir la DON en la inscripción del terreno
• Impuesto de actos jurídicos documentados: 1, 1,5 o 2 % (dependiendo de la zona) del valor de tasación del inmueble

En estos casos, es muy recomendable que negocies con los vendedores para que registren la vivienda con la DON correspondiente antes de proceder a la venta. De hecho, si va a solicitar una hipoteca, el banco no podrá valorar la propiedad hasta que la vivienda haya sido registrada con el DON, ya que hasta entonces (1) no existe legalmente; y (2) hasta que no se registre, no hay una designación oficial de lo que es exactamente la propiedad (tamaño, superficie del terreno y límites, etc.). Además, no se puede formalizar una hipoteca sobre una propiedad que no está registrada. Así que en este caso no hay otra opción: los vendedores deben registrarla antes de que usted pueda comprarla.

El terreno está perfectamente registrado en las escrituras y la casa aparece, pero no se declara su extensión total, o hay otros elementos que no se declaran en las escrituras, como un garaje, una piscina o almacenes, etc.

Estos casos son muy comunes en terrenos rústicos. Son los casos típicos en los que, en un momento determinado, alguien inscribió y declaró el terreno, e incluso también la vivienda, pero no incluyó otras partes de la vivienda, u otros elementos, porque se construyeron posteriormente.

Por ejemplo, el propietario que, tras comprar la vivienda, construye una piscina, o un garaje, o amplía la vivienda con una nueva habitación, o un nuevo porche, o una nueva planta, o terraza, etc.

Estos casos son extremadamente problemáticos, ya que el proceso para declarar y actualizar las escrituras con la nueva ampliación requiere un estudio específico del asunto.

Hay muchas probabilidades y requisitos diferentes, dependiendo de CUÁL es el tamaño del terreno; DÓNDE se encuentra la propiedad (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga, etc.), con diferencias extremadamente altas entre regiones, e incluso entre ciudades; CUÁNDO se realizaron estas ampliaciones (hace 4 años, 10 años, 20 años), y CÓMO se construyeron (sin licencia de obra, con licencia de reforma, etc.), que es absolutamente imposible ofrecer una visión general válida sobre este asunto que pueda servir de guía a los propietarios afectados.

¿Qué es «Fuera de ordenación» en las construcciones en España?

«Fuera de ordenación» es una construcción ANTIGUA, o una parte ANTIGUA de una construcción, que se ha construido sin licencia, no cumple la normativa de construcción y no se puede legalizar.

• Una construcción antigua: La construcción debe haber sido construida antes de que la administración española tenga tiempo de reaccionar contra la construcción (demolición + multa).
• Antes de 2014: 4 años desde el momento de la construcción
• Después de 2014: 15 años desde el momento de la construcción
• No puede obtener ahora una licencia para legalizarla

Consecuencias positivas:

• Se puede PATRIMONIALIZAR: Puede formar parte de su patrimonio o riqueza personal. Se puede inscribir en el registro de la propiedad, obtener una hipoteca, venderla, heredar, etc.
• Es una construcción que ahora está legalizada y consolidada legalmente por el tiempo, aunque no cumpla con la normativa. Por lo tanto, desde el punto de vista legal, si no hay multas que afecten a la propiedad en la actualidad, no hay ninguna acción que el Ayuntamiento pueda emprender contra esta propiedad debido a su antigüedad, y no es posible que sea demolida por la administración.

Consecuencias negativas:

Además, debido a este hecho, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes, pero no pueden ampliarse. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad. El Ayuntamiento permite reformas interiores en este tipo de propiedades, pero no ampliaciones, ni construcciones de otros edificios como garajes, etc.

Sin embargo, debido a que la propiedad no cumple con la normativa, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar partes estructurales esenciales del edificio, como los cimientos, el tejado, etc. El Ayuntamiento admitirá la «reforma» de la vivienda existente y la «reparación» de la estructura existente, pero no la «eliminación» de las partes antiguas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en caso de que se produzca un «incendio» o una inundación que pueda afectar a la estructura de la vivienda, el Ayuntamiento no podrá conceder derechos para «reconstruir» la propiedad. Por lo tanto, en conclusión, el Ayuntamiento permite reformas internas para mantener la construcción, pero no reformas estructurales de cimientos, fundaciones, cambio de tejado, etc.

Problemas eventuales al renovar/solicitar el CH: Las propiedades en Fuera de Ordenación pueden tener problemas en el futuro para obtener/renovar el CH.

¿Qué son las urbanizaciones semi-consolidadas en España? Urbanizaciones sin terminar

En este informe hemos explicado las diferencias entre SUPERFICIE URBANA y SUPERFICIE NO URBANIZABLE (SUPERFICIE RÚSTICA).

En relación con el Suelo Urbano, explicábamos que se trata de un suelo en el que está autorizada la construcción con determinadas especificaciones recogidas en los «Planes de Ordenación» de la ciudad o zona (Plan General de Ordenación Urbana), o en zonas específicas de urbanización denominadas «Planes Parciales», etc.

Este suelo cuenta con todas las instalaciones y requisitos para vivir en él con una alta densidad de población, como el suministro adecuado de agua y electricidad para las propiedades y construcciones, y los servicios públicos de electricidad y agua. Y otras conexiones de suministros, como alcantarillado, gas, telecomunicaciones, etc.

El suelo urbano es el terreno de las ciudades, pueblos o urbanizaciones y suele tener acceso adecuado por carreteras, con aceras, calles, zonas comerciales, asistencia sanitaria, colegios, institutos, centros deportivos, etc.

Pero, hablando de suelo urbano, hay una diferencia importante entre suelo urbano «CONSOLIDADO» y «NO CONSOLIDADO» o «SEMICONSOLIDADO».

Una PARCELA URBANA CONSOLIDADA es una parcela en la que se ha completado toda la infraestructura de urbanización necesaria y la parcela cuenta con todos los servicios para ser considerada «urbana» (electricidad, agua, acceso por carretera, alcantarillado, etc.), y ya ha cedido todo el espacio necesario a la administración pública para instalar toda esta infraestructura de urbanización. Esta parcela ha participado en el pago de las infraestructuras y ya ha cedido (si fuera necesario) parte del terreno para su uso en estas infraestructuras públicas.

Si la parcela no está construida, será una parcela con los derechos de construcción adecuados definidos por la normativa urbanística vigente.

Si la parcela ya está construida, las construcciones existentes, si se han construido siguiendo la normativa urbanística, serán totalmente legales, ya que los derechos de propiedad estarán absolutamente protegidos frente a la administración pública, tanto en lo que se refiere al terreno como a la construcción.

Una PARCELA URBANA NO CONSOLIDADA es lo contrario. Es una parcela en la que no están instaladas todas las infraestructuras necesarias para ser considerada «CONSOLIDADA».

Por lo tanto, si la parcela no está construida, antes de obtener la licencia de obras, el Ayuntamiento solicitará que se complete la infraestructura de urbanización de la zona, siguiendo la normativa urbanística vigente, y/o la parcela no ha cedido el espacio a la administración pública para la instalación de dicha infraestructura. Por lo tanto, pueden quedar pendientes costes de urbanización sobre el terreno, y algunas partes de la parcela pueden verse afectadas por las normas de urbanización y, en consecuencia, verse obligadas a «ceder» a la administración pública para instalar dichas infraestructuras.

Si la parcela ya está construida, los eventuales gastos de urbanización pueden afectar al desarrollo y al uso de estas construcciones, y estas construcciones también pueden verse afectadas si se encuentran en medio de las futuras zonas de infraestructura. Estos son los casos en los que las propiedades se construyeron antes de que las zonas se convirtieran en «urbanas» (por ser bastante antiguas), o simplemente porque estas construcciones se construyeron sin la debida licencia de obras (ilegales).

En estos casos, los derechos de propiedad sobre el terreno y las eventuales construcciones no están consolidados por el propietario. En otras palabras, la Administración Pública puede tener facultades para obtener parte (o la totalidad) del terreno, y las construcciones pueden verse afectadas al adaptar el terreno a los requisitos de urbanización. Por lo tanto, tanto el terreno como las construcciones no están totalmente integrados en los derechos de propiedad del propietario, ya que ambos pueden verse afectados por los requisitos y proyectos de urbanización.

Dentro de las zonas NO CONSOLIDADAS, existe también una clasificación especial denominada SEMICONSOLIDADAS. Las zonas semiconsolidada son aquellas que, siendo «urbanas», se encuentran en alguno de los siguientes casos:

• Hay algunas obras de urbanización realizadas, pero no todas.
• Hay algunas partes del terreno cedidas a la administración pública para infraestructuras públicas, pero no todo lo que exigen las leyes.

Estos son los casos típicos que podemos encontrar en zonas de Valencia, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Jávea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, etc.), algunas otras de Murcia, Almería (Valle del Almanzora, Vera, etc.), Málaga y Sevilla.

Por lo general, se trata de zonas donde el suelo siempre se ha considerado «rústico» y, con el tiempo, se han ido construyendo viviendas con una alta densidad (según la normativa vigente, más de 6-8 por hectárea). En estas zonas, estas construcciones cuentan con una infraestructura más o menos determinada de agua, electricidad, acceso público y carreteras. Dependiendo del caso, podemos encontrar zonas en las que la infraestructura instalada es total y otras en las que es más deficiente.

En estos casos, las construcciones semi-consolidadas suelen ser legales. Y «legales» porque se construyeron con la licencia de obra correspondiente o porque se legalizaron después de su construcción.

En estos casos, el propietario «consolida» la propiedad de la construcción, pero no la propiedad del terreno. Por lo tanto, la administración pública no puede hacer nada contra la construcción, pero el terreno puede verse afectado por la eventual cesión de parte del mismo para infraestructuras urbanas o por tasas de urbanización.

Los problemas típicos que podemos encontrar en estas propiedades son:

• Que para ampliar o construir viviendas en parcelas dentro de estas zonas, el Ayuntamiento puede solicitar que se ceda parte del terreno para la instalación de infraestructuras públicas (zonas peatonales, conexión al alcantarillado, cableado eléctrico, gas, agua, etc.)
• Que se solicite a los propietarios el pago de parte o la totalidad de los gastos de urbanización de la zona (conexión al alcantarillado, agua, electricidad, instalación de fosas sépticas modernas, cesión de parte del terreno para vías públicas, etc.).