Legalisierung von Immobilien in Spanien. Häufige rechtliche Probleme bei spanischen Bauvorhaben

Benötige ich eine Baugenehmigung, um mein Haus zu renovieren?

Ja, Sie benötigen eine Baugenehmigung, um Ihr Haus zu renovieren. Die Art der Genehmigung, die für diese Arbeiten erforderlich ist, hängt von den durchzuführenden Renovierungsarbeiten ab.

Genehmigung für kleinere Bauarbeiten – „licencia de obra menor”: Diese Genehmigung ist erforderlich für Änderungen der Raumnutzung, die Aufteilung von Wänden usw. Um diese Genehmigung zu erhalten, ist kein Projekt eines Architekten erforderlich, da sie von Privatpersonen beantragt werden kann, indem sie die Arbeiten beschreiben und für die Zahlung der Steuern bewerten.

Zur besseren Verständlichkeit: Diese Genehmigung wird beantragt, wenn die an der Immobilie durchzuführenden Arbeiten keine Auswirkungen auf die wesentliche Infrastruktur der Immobilie haben, wie z. B. die Änderung des Daches, der tragenden Wände oder der Struktur des Gebäudes oder der Innentreppen.

Normale Fälle, in denen diese Genehmigung erforderlich ist: Renovierung des Daches (nicht vollständiger Austausch, sondern nur Erneuerung). Hier sind einige Fälle, in denen diese Genehmigung beantragt werden muss:

• • Bau einer Garage, eines Schuppens oder eines Lagerraums
  • Errichtung eines Zauns
  • Bau eines Swimmingpools (je nach Fläche)
  • Bau eines Pferches usw.

Bitte beachten Sie, dass die beschriebenen Fälle und die Bedingungen für die Erteilung der Genehmigung von Zone zu Zone und von Region zu Region erheblich variieren können.

Genehmigung für größere Bauarbeiten – „licencia de obra mayor”: Dies ist dieselbe Genehmigung, die für den Bau eines Hauses erforderlich ist, wie im Abschnitt „Bauen auf unbebautem Land” und „Bauen auf bebautem Land” erläutert. Diese Genehmigung ist erforderlich, wenn die Bauarbeiten wesentliche Teile des Gebäudes betreffen und einen Architektenentwurf erfordern. Zum Beispiel, um einen Anbau an das Haus (z. B. einen neuen Raum) zu bauen oder das Dach zu verändern.

• • • Das Dach komplett zu verändern
    • Einen neuen Raum anzubauen, der das Gebäude erweitert
    • Bau einer Garage mit Ziegeln und Beton
    • Bau eines zweiten Stockwerks
    • Bau eines Pools (je nach Fläche und Region) usw.

Es gibt keine Eigentumsurkunde oder „escritura” für das Grundstück, oder die Erweiterung oder Grenzen des Grundstücks sind nicht korrekt

Häufig gibt es für einige Immobilien keine escritura (Eigentumsurkunde), und Sie müssen Ihr Recht auf die Immobilie durch ein Verfahren namens „expediente de dominio” oder „acta de notoriedad” nachweisen. Dies ist ein komplexes Verfahren, das die Veröffentlichung Ihres Anspruchs im Boletín Oficial de la Provincia (dem Amtsblatt) beinhaltet. Der Unterschied zwischen den beiden Verfahren besteht hauptsächlich darin, dass das „expediente de dominio” in einem normalen Verfahren vor den Gerichten durchgeführt wird, während das „acta de notoriedad” vor einem Notar der Region durchgeführt wird. Es versteht sich von selbst, dass die „acta de notoriedad” immer empfehlenswerter ist, da sie kürzer, kostengünstiger und schneller ist als das andere Verfahren. In der Regel wird das „expediente de dominio” verwendet, wenn die Lage des Grundstücks und die Eigentumsverhältnisse mit den Nachbarn umstritten oder unklar sind. Die „acta de notoriedad” wird verwendet, wenn die Eigentumsverhältnisse bekannt sind und es Probleme mit den Grenzen oder der Größe des Grundstücks gibt.

Anschließend müssen Sie sicherstellen, dass die Einträge im Registro de la Propiedad und im Catastro übereinstimmen und dass diese mit den örtlichen Gepflogenheiten hinsichtlich der Grundstücksgrenzen übereinstimmen. Sie dürfen nur auf einem bestimmten Prozentsatz der Grundstücksfläche bauen. Sie müssen die Verfügbarkeit von Versorgungsleistungen – insbesondere Wasser und Strom – überprüfen. Sie müssen prüfen, ob Servidumbres de paso (Wegerechte) bestehen, da diese nicht gesperrt werden können. Nachdem „Erschaffung” Ihrer Immobilie müssen Sie diese zum ersten Mal registrieren lassen. Für all diese Angelegenheiten benötigen Sie die Dienste Ihres spanischen Anwalts.

Häufig kommt es auch vor, dass die Größe des Grundstücks nicht mit der tatsächlichen Grundstücksfläche übereinstimmt. In diesen Fällen muss erneut ein „expediente de dominio” oder „acta de notoriedad” erstellt werden, um die tatsächlichen Grundstücksgrenzen zu bestätigen und sowohl das spanische Kataster als auch das spanische Grundbuch zu aktualisieren.

Was tun, wenn das Haus nicht in der Urkunde eingetragen ist?

Manchmal kommt es vor, dass das Haus (das Gebäude) selbst nicht registriert ist, entweder aus historischen Gründen oder weil der Erbauer Steuern und Kosten für die Registrierung vermeiden wollte. In der Regel ist in solchen Fällen nur das Grundstück im Grundbuch und in den offiziellen Unterlagen eingetragen.

In einigen anderen Fällen ist das Gebäude zwar registriert (es erscheint in der Urkunde und im Grundbuch), jedoch nicht als „Haus”, sondern beispielsweise als Lagerhaus oder Schuppen („albergue” oder „almacén”) oder als ein ähnliches Gebäude. Dies reicht nicht aus, um das Gebäude rechtlich als „Haus” zu deklarieren. Diese Situation hätte in der Vorvertragsphase hervorgehoben werden müssen, da sie aus der „nota simple” klar hervorgehen muss.

In diesen Fällen muss Ihr spanischer Anwalt – oder der Verkäufer – vor dem Kauf der Immobilie das Haus zum ersten Mal registrieren, wenn es noch nicht registriert ist, oder als „Haus 2”, wenn es bereits registriert ist, aber als eine andere ähnliche Konstruktion (Schuppen, Lagerhaus usw.). Dies geschieht durch eine sogenannte „declaración de obra nueva” (Erklärung über neue Bauarbeiten). Dies muss auch dann geschehen, wenn das Haus schon seit Hunderten von Jahren besteht, da es sich für das Grundbuch um eine Erstregistrierung oder zumindest um die erste Registrierung als Haus handelt.

Die „declaración de obra nueva” (DON) ist ein Verfahren zur Eintragung eines Gebäudes oder einer Konstruktion in das Grundbuch. Der Prozess ist sehr ähnlich wie bei einem Neubau, die Unterschiede bestehen in den erforderlichen Dokumenten und beschränken sich auf die Ausarbeitung einer Urkunde durch einen spanischen Notar, in der das neue Gebäude mit einer genauen Beschreibung der Räume, der Ausstattung, der Größe und der Abmessungen, der Pläne usw. angegeben wird.

Wenn das Haus vor kurzem gebaut wurde (in der Regel weniger als 4-8 Jahre, je nach Region), sind die Dokumente genau die gleichen wie bei einem Neubau, nämlich die folgenden:

• • • Die Urkunden über das Grundstück auf Ihren Namen – zum Nachweis des Eigentums an dem Grundstück.
    • Das Bauprojekt Ihres Architekten – Zum Nachweis der Größe, Beschreibung usw. des Hauses und des Gebäudes.
    • Die Baugenehmigung – Zum Nachweis, dass die Immobilie die erforderliche Genehmigung der spanischen Behörden erhalten hat.
    • Endabnahme – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – Zum Nachweis, dass die Arbeiten an der spanischen Immobilie abgeschlossen sind.
    • Zehnjahresversicherung (Seguro Decenal) – Wenn Sie sich endgültig für den Abschluss dieser Versicherung entschieden haben. Wenn nicht, müssen Sie dem Notar mitteilen, dass Sie davon keinen Gebrauch machen, damit die Käufer darüber informiert werden und ihre Zustimmung bestätigen können.
    • Wohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde – Zum Nachweis, dass die spanischen Behörden das Gebäude als spanisches „Haus” anerkennen.

Wenn das Haus jedoch nicht neu ist, sondern ein altes Haus (je nach Gegend mehr als 4-8 Jahre alt), sind andere Dokumente erforderlich. Da es sich um ein altes spanisches Haus handelt, muss sein Alter nachgewiesen werden. Hierfür gibt es mehrere Möglichkeiten:

Altersbescheinigung durch einen Architekten oder Ingenieur oder „Certificado de Antigüedad”: Wenn das Haus weder im Grundbuch noch in anderen offiziellen Registern wie dem spanischen Kataster eingetragen ist, muss jemand gegenüber diesen Institutionen bestätigen, wie alt das Gebäude ist, wie groß es ist und wie es aussieht (wie viele Quadratmeter, wie viele Stockwerke, wie groß es ist usw.).. In einigen Regionen Spaniens muss die Immobilie dazu von einem Sachverständigen begutachtet werden, der das ungefähre Alter des Gebäudes anhand einer persönlichen Besichtigung vor Ort und unter Berücksichtigung weiterer Nachweise wie Grundbucheinträge, Unterlagen der Gemeinde und anderer öffentlicher oder privater Datenbanken bestätigt.

Obwohl dies nach spanischem Recht für die Ausstellung der DON nicht erforderlich ist, sollte der Bescheinigung des Architekten ein Grundriss oder eine Zeichnung des Hauses beigefügt werden, um die Maße zu belegen. Die Pläne sind sehr nützlich, um das Haus später in anderen Registern wie dem Kataster oder dem Rathaus anzumelden.

Manche Leute verwechseln diese Bescheinigung mit einem „Gutachten” oder mit der „Bewertung”, die von der Bank zur Genehmigung einer eventuellen Hypothek erstellt wird. Wie Sie in diesem Bericht sehen können, dient die Altersbescheinigung des Architekten (manchmal auch von Ingenieuren) dazu, das Haus zu vermessen, eine detaillierte Beschreibung zu erstellen und auch das ungefähre Alter der Immobilie anzugeben. Diese Bescheinigung ist sehr spezifisch und wird ausdrücklich zur Anmeldung des spanischen Bauwerks im Grundbuch im Rahmen des Verfahrens „Declaración de Obra Nueva” verwendet.

Eine „Vermessung”wird von Fachleuten durchgeführt, die Architekten sein können oder auch nicht, die lediglich die Lage des Hauses und den Zustand des Gebäudes angeben, um Mängel in der Konstruktion festzustellen, und sie wird hauptsächlich beim Kauf oder Erwerb einer Immobilie verwendet. Tatsächlich wird sie nicht verwendet, wenn Käufer und Verkäufer Spanier sind, aber sie ist in Spanien weit verbreitet, wenn der Käufer eine andere Staatsangehörigkeit hat, wie beispielsweise britische.

Und schließlich unterscheidet sich die „Bewertung” durch die Hypothekenbank von der „Begutachtung” und der „Altersbescheinigung”, da sie von Fachleuten, in der Regel nicht von Architekten, durchgeführt wird, um die Immobilie lediglich zu „Bewertung” der Immobilie. Das bedeutet, dass die Bank als Kreditgeber vor der Bereitstellung der Kreditmittel den Wert der Immobilie ermitteln möchte, vor allem um zu prüfen, ob die Immobilie eine ausreichende Sicherheit für das Risiko und die aufgenommenen Mittel darstellt.

Altersbescheinigung der Gemeinde. „Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. Dies ist eine Bescheinigung, die von der Gemeinde ausgestellt wird. Diese Bescheinigung ist in der Beschreibung der Konstruktion nicht so detailliert wie die des Architekten, dient jedoch dazu, dem spanischen Grundbuchamt und dem Notar das genaue oder ungefähre Alter der Konstruktion zu bestätigen.

Bescheinigung des Katasteramtes. „Certificado Catastral o del Catastro”. In einigen Gebieten verfügt das Katasteramt über eine detaillierte Datenbank über die Immobilien, Bauten und Grundstücke in den ländlichen Gebieten. Auf diese Weise kann das Katasteramt zwar nicht über die aktuelle Existenz der Immobilie informiert werden, aber das Katasteramt hat aufgrund seiner „automatischen” oder „Inspektions”-Tätigkeit (das Grundbuchamt wird nur tätig, wenn die interessierten Parteien über eine bestimmte Transaktion informieren, es handelt niemals von sich aus oder automatisch) zuvor die Existenz des Hauses festgestellt und kann das Alter mehr oder weniger genau bestätigen. In diesen Fällen und je nach Gebiet akzeptieren Notare und Grundbuchämter die Bescheinigung des Katasteramtes als Nachweis für das Bestehen und das Alter der Immobilie im Rahmen des DON-Verfahrens.

In beiden Fällen, sowohl bei relativ neuen als auch bei alten Häusern, werden die erforderlichen Unterlagen dem Notar vorgelegt, der die entsprechenden Urkunden erstellt, die als „Declaración de Obra Nueva” bezeichnet werden und vom Eigentümer des Grundstücks unterzeichnet werden müssen. Sobald die Urkunden ordnungsgemäß unterzeichnet sind, gelten diese als aktuelle Urkunden der Immobilie, und die vorherigen Urkunden, die nur das Grundstück enthielten, werden ungültig.

Sobald Sie alle diese Dokumente haben, müssen Sie sie zum Notar bringen. Der Notar erstellt die Eigentumsurkunden für das Bauwerk, die Sie unterzeichnen müssen. Dieser Vorgang wird als „Declaración de Obra Nueva” bezeichnet. Damit wird erklärt, dass auf dem bereits bestehenden Grundstück nun ein Bauwerk, nämlich ein Haus, steht.

Anschließend müssen Sie diese Dokumente zum Grundbuchamt bringen, um die Eintragung des Grundstücks entsprechend zu ändern, sodass nun auch das Haus enthalten ist, und das Haus ist dann rechtlich vollständig.

Die Kosten für die DON setzen sich also hauptsächlich zusammen aus:

• • • Notarkosten für die Erstellung der DON-Urkunden
    • Grundbuchgebühren für die Eintragung der DON in das Grundbuch
    • Stempelsteuer – 1, 1,5, 2 % (je nach Fläche) des Schätzwertes der Immobilie

In diesen Fällen ist es sehr empfehlenswert, mit den Verkäufern zu verhandeln, dass sie das Haus mit dem richtigen DON registrieren, bevor sie mit dem Verkauf fortfahren. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, kann die Bank die Immobilie erst dann bewerten, wenn das Haus mit dem DON registriert wurde, da es bis dahin (1) rechtlich nicht existiert; und (2) gibt es keine offizielle Bezeichnung dafür, um was es sich bei der Immobilie genau handelt (Größe, Grundstücksfläche und Grenzen usw.). Außerdem kann keine Hypothek auf eine Immobilie aufgenommen werden, die nicht registriert ist. In diesem Fall gibt es also keine Wahl: Die Verkäufer müssen die Immobilie registrieren, bevor Sie sie kaufen können.

Das Grundstück ist in den Urkunden vollständig registriert, und das Haus ist aufgeführt, aber seine gesamte Ausdehnung ist nicht angegeben, oder es gibt andere Elemente, die in den Urkunden nicht angegeben sind, wie Garage, Pool oder Lagerhäuser usw.

Diese Fälle sind bei rustikalen Grundstücken sehr häufig. Dies sind typische Fälle, in denen jemand zu einem bestimmten Zeitpunkt das Grundstück und sogar das Haus eingetragen und angegeben hat, aber andere Teile des Hauses oder andere Elemente nicht angegeben hat, weil sie später gebaut wurden.

Beispielsweise baut der Eigentümer nach dem Kauf des Hauses einen Pool oder eine Garage oder erweitert das Haus um einen neuen Raum, eine neue Veranda, ein neues Stockwerk oder eine Terrasse usw.

Diese Fälle sind äußerst problematisch, da die Erklärung und Aktualisierung der Urkunden mit der neuen Erweiterung eine spezifische Prüfung der Angelegenheit erfordert.

Es gibt so viele verschiedene Möglichkeiten und Anforderungen, abhängig davon WIE GROSS das Grundstück ist; WO sich die Immobilie befindet (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga usw.), wobei es extrem große Unterschiede zwischen den Regionen und sogar zwischen den Städten gibt; WANN diese Erweiterungen vorgenommen wurden (vor 4 Jahren, 10 Jahren, 20 Jahren) und WIE sie gebaut wurden (ohne Baugenehmigung, mit Renovierungsgenehmigung usw.), dass es absolut unmöglich ist, einen gültigen Überblick über diese Angelegenheit zu geben, der den betroffenen Eigentümern als Leitfaden dienen könnte.

Was bedeutet „Fuera de ordenación” für Bauwerke in Spanien?

„Fuera de ordenación” ist ein ALTES Bauwerk oder ein ALTER Teil eines Bauwerks, das ohne Genehmigung errichtet wurde, nicht den Bauvorschriften entspricht und nicht legalisiert werden kann.

• • • Ein alter Bau: Der Bau muss vor dem Zeitpunkt errichtet worden sein, zu dem die spanische Verwaltung gegen den Bau vorgehen muss (Abriss + Geldstrafe).
    • Vor 2014: 4 Jahre ab dem Zeitpunkt der Errichtung
    • Nach 2014: 15 Jahre ab dem Zeitpunkt der Errichtung
    • Es kann derzeit keine Genehmigung zur Legalisierung erteilt werden

Positive Folgen:

• • • Es kann VERMÖGENSMITTEL WERDEN: Es kann Teil Ihres Vermögens oder Ihres persönlichen Vermögens werden. Es kann im Grundbuchamt eingetragen werden, Sie können eine Hypothek darauf aufnehmen, es verkaufen, vererben usw.
    • Es handelt sich um ein Bauwerk, das zwar nicht normgerecht ist, aber inzwischen legalisiert und rechtlich konsolidiert ist. Aus rechtlicher Sicht kann die Stadtverwaltung daher, sofern derzeit keine Bußgelder gegen die Immobilie verhängt sind, aufgrund ihres Alters keine Maßnahmen gegen diese Immobilie ergreifen, und sie kann nicht von der Verwaltung abgerissen werden.

Negative Folgen:

Aufgrund dieser Tatsache respektiert die Stadtverwaltung die bestehenden Bauten, aber sie können nicht erweitert werden. Daher können auf dem Grundstück keine neuen Bauten errichtet werden. Die Stadtverwaltung erlaubt Innenrenovierungen an solchen Immobilien, jedoch keine Erweiterungen oder den Bau anderer Gebäude wie Garagen usw.

Da das Grundstück jedoch nicht den Vorschriften entspricht, wird die Stadtverwaltung keine Genehmigung für den Umbau wesentlicher baulicher Teile des Gebäudes wie Fundamente, Dach usw. erteilen. Die Stadtverwaltung wird den „Umbau” des bestehenden Hauses und die „Reparatur” der bestehenden Struktur genehmigen, jedoch nicht den „Abbau” alter Teile, um neue zu installieren. Im Falle eines „Feuers” oder einer Überschwemmung, die die Struktur des Hauses beeinträchtigen könnte, kann die Stadtverwaltung beispielsweise keine Genehmigung zum „Wiederaufbau” der Immobilie erteilen. Zusammenfassend lässt die Stadtverwaltung also interne Renovierungen zur Erhaltung der Bausubstanz zu, jedoch keine baulichen Veränderungen an Balken, Fundamenten, Dächern usw.

Mögliche Probleme bei der Erneuerung/Beantragung des CH: Bei Immobilien in Fuera de Ordenación können in Zukunft Probleme bei der Erlangung/Erneuerung des CH auftreten.

Was sind halb konsolidierte Urbanisationen in Spanien? Unvollendete Urbanisationen

In diesem Bericht haben wir die Unterschiede zwischen STÄDTISCHEM GRUNDSTÜCK und NICHT BEBUBBAREM GRUNDSTÜCK (RUSTIKALES GRUNDSTÜCK) erläutert.

In Bezug auf STADTGRUNDSTÜCKE haben wir erklärt, dass es sich hierbei um Grundstücke handelt, auf denen gemäß den Vorgaben der „Bebauungspläne” der Stadt oder des Gebiets (Plan General de Ordenación Urbana) oder in bestimmten Urbanisierungsgebieten, den sogenannten „Teilbebauungsplänen” (Planes Parciales), gebaut werden darf.

Diese Grundstücke verfügen über alle Einrichtungen und Voraussetzungen, um dort in hoher Bevölkerungsdichte zu leben, wie z. B. eine angemessene Wasser- und Stromversorgung für die Grundstücke und Gebäude sowie öffentliche Strom- und Wasserversorgung. Hinzu kommen weitere Versorgungsanschlüsse wie Kanalisation, Gas, Telekommunikation usw.

Stadtgrundstücke oder „Suelo Urbano” sind Grundstücke in Städten, Dörfern oder Urbanisationen, die über eine angemessene Anbindung an Straßen mit Fahrbahnbelag, Straßen, Gewerbegebieten, Gesundheitsversorgung, Schulen, Hochschulen, Sportzentren usw. verfügen.

Bei städtischen Grundstücken gibt es jedoch einen wichtigen Unterschied zwischen „konsolidierten” und „nicht konsolidierten” oder „halbkonsolidierten” städtischen Grundstücken.

Ein KONSOLIDIERTES STADTGLEIM ist ein Grundstück, auf dem alle notwendigen städtischen Infrastrukturen fertiggestellt sind und das über alle Dienstleistungen verfügt, um als „städtisch” zu gelten (Strom, Wasser, Straßenanbindung, Kanalisation usw.), und der die öffentliche Verwaltung bereits den gesamten notwendigen Platz für die Installation dieser städtischen Infrastrukturen zur Verfügung gestellt hat. Dieses Grundstück hat sich an den Kosten für die Infrastruktur beteiligt und bereits (falls erforderlich) Teile des Grundstücks für diese öffentliche Infrastruktur abgetreten.

Wenn das Grundstück nicht bebaut ist, handelt es sich um ein Grundstück mit den durch die geltenden Bauvorschriften festgelegten Baurechten.

Wenn das Grundstück bereits bebaut ist, sind die bestehenden Gebäude, sofern sie gemäß den Bauvorschriften errichtet wurden, völlig legal, da die Eigentumsrechte sowohl für das Grundstück als auch für die Gebäude durch die öffentliche Verwaltung absolut geschützt sind.

Ein NICHT BEBAUTES STADTGEBietsgrundstück ist das Gegenteil davon. Es handelt sich um ein Grundstück, auf dem nicht alle notwendigen Infrastrukturen vorhanden sind, um als „BEBAUT” zu gelten.

Wenn das Grundstück also nicht bebaut ist, verlangt die Stadtverwaltung vor Erteilung der Baugenehmigung die Fertigstellung der städtischen Infrastruktur in dem Gebiet gemäß den geltenden Bauvorschriften und/oder das Grundstück wurde nicht von der öffentlichen Verwaltung für die Errichtung dieser Infrastruktur zur Verfügung gestellt. Daher können eventuelle Erschließungskosten auf dem Grundstück anfallen, und eventuelle Teile des Grundstücks können von den Erschließungsvorschriften betroffen sein und dann folglich gezwungen sein, diese an die öffentliche Verwaltung zu „abzutreten”, um solche Infrastrukturen zu installieren.

Wenn das Grundstück bereits bebaut ist, können eventuelle Erschließungskosten die Entwicklung und Nutzung dieser Bauten beeinträchtigen, und diese Bauten können auch beeinträchtigt werden, wenn sie sich inmitten der zukünftigen Infrastrukturgebiete befinden. Dies ist der Fall, wenn die Immobilien vor der Umwandlung der Gebiete in „städtische Gebiete” gebaut wurden (weil sie schon recht alt waren) umgewandelt wurden oder einfach weil diese Gebäude ohne die erforderliche Baugenehmigung (illegal) errichtet wurden.

In diesen Fällen sind die Eigentumsrechte an dem Grundstück und den eventuellen Gebäuden nicht durch den Eigentümer konsolidiert. Mit anderen Worten, die öffentliche Verwaltung kann befugt sein, einen Teil (oder die Gesamtheit) des Grundstücks zu erwerben, und die Gebäude können von der Anpassung des Grundstücks an die Erfordernisse der Urbanisierung betroffen sein. Somit sind sowohl das Grundstück als auch die Gebäude nicht vollständig in die Eigentumsrechte des Eigentümers integriert, da beide von den Urbanisierungsanforderungen und -projekten betroffen sein können.

Innerhalb der NICHT KONSOLIDIERTEN Gebiete gibt es auch eine spezielle Klassifizierung namens SEMI-KONSOLIDIERT . Semi-konsolidierte Gebiete sind solche, die zwar „städtisch” sind, aber einen der folgenden Fälle erfüllen:

• • • Es wurden einige Urbanisierungsarbeiten durchgeführt, jedoch nicht alle.
    • Ein Teil des Grundstücks wurde der öffentlichen Verwaltung für öffentliche Infrastrukturzwecke überlassen, jedoch nicht der gesamte Teil, der gesetzlich vorgeschrieben ist.

Dies sind typische Fälle, die wir in Gebieten in Valencia, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos usw.), einigen anderen in Murcia, Almeria (Almanzora-Tal, Vera usw.), Málaga und Sevilla finden können.

In der Regel handelt es sich um Gebiete, in denen das Land immer als „rustikal” galt und im Laufe der Zeit immer mehr Häuser mit einer hohen Bebauungsdichte (gemäß den geltenden Vorschriften mehr als 6-8 pro Hektar) gebaut wurden. In diesen Gebieten sind diese Gebäude mehr oder weniger mit einer bestimmten Infrastruktur wie Wasser, Strom, öffentlichem Zugang und Straßen ausgestattet. Je nach Fall gibt es Gebiete, in denen die Infrastruktur vollständig ausgebaut ist, und andere, in denen sie weniger gut ausgebaut ist.

In diesen Fällen sind halb konsolidierte Bauten in der Regel legal. Und „legal”, weil sie mit einer ordnungsgemäßen Baugenehmigung errichtet wurden oder weil sie nach ihrer Errichtung legalisiert wurden.

In diesen Fällen „konsolidiert” der Eigentümer das Eigentum an der Konstruktion, nicht jedoch das Eigentum an dem Grundstück. Die öffentliche Verwaltung kann daher nichts gegen die Konstruktion unternehmen, aber das Grundstück kann davon betroffen sein, dass Teile davon für städtische Infrastrukturen abgetreten werden müssen oder dass Urbanisierungsgebühren anfallen.

Typische Probleme, die bei diesen Grundstücken auftreten können, sind:

• • • Für die Erweiterung oder den Bau von Häusern auf Grundstücken in diesen Gebieten kann die Stadtverwaltung verlangen, dass ein Teil des Grundstücks für die Errichtung öffentlicher Infrastruktur (Fußgängerzonen, Kanalanschluss, Verlegung von Strom-, Gas- und Wasserleitungen usw.) abgetreten wird.)
    • Dass die Eigentümer einen Teil oder die gesamten Kosten für die Erschließung des Gebiets (Anschluss an die Kanalisation, Wasser, Strom, Installation moderner Klärgruben, Abtretung eines Teils des Grundstücks für öffentliche Straßen usw.) tragen müssen.