Location à des fins autres que l’habitation permanente
Concept
Un bail à des fins autres que l’habitation permanente est défini comme un bail qui, portant sur un immeuble, n’a pas pour objet principal de satisfaire le besoin permanent de logement du locataire et des membres de sa famille.
L’objet du contrat peut être aussi divers que les parties le souhaitent.
En particulier, les baux conclus (art. 3.2 de la LAU) sont inclus dans ce régime :
– Saisonniers, qu’ils soient estivaux ou autres (n° 1370) ; et
– Pour l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, professionnelle, récréative, sociale, culturelle ou éducative sur le bien immobilier.
En raison de ces utilisations, par exemple, les baux suivants sont inclus dans ce régime juridique :
– D’un logement, s’il n’est pas utilisé de manière permanente ;
– De locaux commerciaux ;
– D’entrepôts ;
– De cabinets professionnels ;
– D’activités sociales, culturelles ou récréatives à but non lucratif ; ou
– De biens loués par les administrations publiques.
Normalement, l’objet principal du bien immobilier faisant l’objet du bail est l’exercice ou le développement d’une activité économique (industrielle, commerciale, artisanale, professionnelle, etc.), à l’exception de celles expressément exclues du champ d’application de la LAU (agricole, d’élevage, forestière, etc.).
Il est courant de préciser et de délimiter l’activité à laquelle le locataire va destiner le bien immobilier. De même, il est courant que le contrat prévoie que la modification de la destination convenue sans autorisation écrite préalable du bailleur constitue un motif de résiliation du contrat. La non-utilisation des locaux loués peut également entraîner la résiliation.
Si aucune utilisation spécifique n’est convenue, il est entendu que le locataire peut affecter le bien pendant la durée du contrat à l’usage qu’il juge approprié.
Bien que la réglementation ne le précise pas expressément, il peut être implicitement entendu que le bien loué à des fins autres que l’habitation doit répondre aux conditions de salubrité et d’hygiène nécessaires à l’exercice de l’activité pour laquelle il est destiné.
Durée
La durée du bail à usage autre que l’habitation est laissée à la libre appréciation des parties, puisqu’aucune durée minimale ou maximale n’est légalement fixée.
La temporalité est inhérente au bail.
En général, la durée du bail à usage autre que d’habitation est plus longue que celle du bail d’habitation, ce qui permet au locataire de récupérer, au moins, l’investissement réalisé au début du bail dans les travaux d’adaptation et de conditionnement.
Dans les contrats de longue durée, un droit de retrait unilatéral est généralement accordé au locataire tous les X ans, à une date qui coïncide généralement avec la date de révision du loyer au prix du marché (n° 1090).
Les clauses sont considérées comme nulles et non avenues lorsque :
– Elles prévoient une durée perpétuelle ou indéterminée du bail, car cela est contraire à la nature temporaire du contrat ; et
– Elles fixent une durée initiale du contrat, mais prévoient qu’à son expiration, le bail peut être prolongé à la seule volonté du locataire, car, outre le fait qu’elles sont contraires à la nature temporaire du contrat, elles sont contraires à l’interdiction de laisser la validité et l’exécution des contrats à la discrétion de l’une des parties.
En l’absence de stipulation expresse dans le contrat et étant donné que la LAU ne prévoit rien à cet égard, les dispositions du Code civil doivent être suivies. Ainsi, le bail est réputé avoir été conclu :
– pour des années, lorsqu’un loyer annuel a été fixé, même si le paiement est effectué mensuellement ;
– pour des mois, lorsqu’il est mensuel ; et
– pour des jours, lorsqu’il est journalier.
Loyer
Liberté des accords. Il n’existe aucune condition ni limitation quant à la fixation du loyer entre les parties.
Caution
La loi fixe à DEUX MOIS le paiement minimum du loyer fixé.
Types
Locaux commerciaux/professionnels/industriels
La réglementation actuelle ne fait pas expressément référence à la location de locaux commerciaux en tant que telle, étant entendu que cette notion est implicitement incluse dans la catégorie des baux qui, portant sur des biens urbains, ont pour objet principal une utilisation autre que celle de satisfaire le besoin permanent de logement du locataire.
Sur cette base, on entend par locaux commerciaux le bâtiment ou la partie de bâtiment à caractère urbain qui remplit les conditions précises pour être utilisé, au moins à titre principal, par le locataire pour y exercer son activité commerciale ou professionnelle à caractère lucratif.
Distinction avec le bail industriel
Le bail industriel est le contrat par lequel l’une des parties, en contrepartie d’une contrepartie, cède à une autre l’exploitation d’une entreprise, entendue comme une organisation économiquement productive, constituée d’un ensemble d’éléments matériels et immatériels, nécessaires au développement de cette exploitation.
Alors que dans le bail commercial, l’élément immobilier est transféré, c’est-à-dire uniquement un espace construit et adapté à l’activité à exercer, dans le bail industriel, l’objet du contrat est constitué de deux éléments :
– d’une part, les locaux, en tant que support matériel ; et
– d’autre part, l’activité ou l’entreprise qui y est installée et développée, avec les éléments nécessaires à son exploitation, formant un ensemble patrimonial.
Locaux situés dans un centre commercial, un grand magasin ou tout autre établissement
Bien qu’il s’agisse en principe d’un bail à usage autre que d’habitation, il présente une série de particularités qui en font un bail quelque peu spécial : accès indirect aux locaux ; heures d’ouverture et de fermeture ; utilisation des éléments communs du centre ; etc.
Bien que ces circonstances impliquent l’inclusion de clauses spécifiques dans le contrat, en vertu de l’autonomie de la volonté des parties, qui ne sont pas habituelles dans les autres contrats de locaux commerciaux, cela n’enlève rien à la nature de bail du contrat, à condition que son objet consiste en les services inhérents à cette relation. En particulier, le transfert de l’usage d’un local pour le développement et l’exploitation d’une activité commerciale, en échange d’un certain prix fixé en argent.
Location saisonnière
Les locations saisonnières sont incluses dans le champ d’application de la législation spéciale sur les baux urbains, en tant qu’usage autre que l’habitation.
Ces baux comportent une note de temporalité qui exclut l’ usage permanent du logement propre à l’article 2 de la LAU.
La temporalité ne découle pas de la durée convenue, mais de la finalité de l’occupation. Ce n’est pas la durée convenue qui détermine si un bail est saisonnier ou non, mais le fait que le bail vise ou non à satisfaire le besoin permanent de logement du locataire.
Cela inclut les baux de logements secondaires, dans lesquels le bail peut durer un ou plusieurs ans. La principale différence dans ce cas réside dans le fait que le locataire utilise simultanément un autre bien immobilier pour satisfaire son besoin permanent de logement.
La cause du caractère temporaire doit être mentionnée dans le contrat ; la raison pour laquelle le logement est occupé à titre de résidence temporaire doit être réelle et véridique. Il ne suffit pas de conclure le contrat pour une courte période coïncidant avec une saison de l’année pour le qualifier de bail à usage autre que d’habitation.
Les conséquences pratiques de la qualification d’un bail saisonnier comme usage non résidentiel sont les suivantes :
– en ce qui concerne la durée, les baux saisonniers prennent fin à la date fixée dans le contrat sans que le locataire puisse bénéficier de la prolongation du contrat comme cela serait possible s’il s’agissait d’un bail d’habitation ;
– les baux saisonniers sont régis, en premier lieu, par les accords conclus dans le contrat, puis par les dispositions des articles 29 à 35 de la LAU ; en revanche, bien que les contrats de location d’habitation soient soumis aux accords, clauses et conditions du contrat, ceux-ci doivent toujours s’inscrire dans le cadre établi par les articles 6 à 28 de la LAU ;
– En ce qui concerne la caution, dans les baux d’habitation, un mois de loyer doit être versé, tandis que dans les baux saisonniers à usage autre que l’habitation, deux mois de loyer doivent être versés à titre de caution (article 36 de la LAU).
Lieu de coworking
Le coworking ou coworking est une formule qui permet à différents créateurs de disposer d’un espace de travail tout en économisant le coût de leurs propres locaux, en accédant à un espace partagé où plusieurs d’entre eux se retrouvent.
Les espaces de coworking sont donc des locaux qui offrent des services de base (connexion aux réseaux, espace de travail physique, etc.) et des services communs aux professionnels qui s’installent dans ces locaux pour exercer leurs activités.
Le coworking, en tant que tel, est un contrat de location dans lequel le responsable met à disposition cet espace que le coworker loue en échange d’un prix, à la semaine ou au mois.
Le coworker peut avoir accès à d’autres espaces au sein de l’organisation : services, salle à manger commune, salle de réunion, etc. Ces espaces supplémentaires sont soumis à certaines indications qui permettent leur utilisation partagée.
Du point de vue du bail, il convient de préciser très clairement quels sont les services proposés et ceux qui ne le sont pas, l’accès dont dispose le coworker à ces services et si ceux-ci sont inclus dans le prix (loyer) ou s’il s’agit de services supplémentaires que le coworker doit contracter séparément.
La relation entre le coworker et le responsable est une relation purement commerciale et n’a aucune autre nature, puisque le coworker ne travaille pas pour le responsable, il est indépendant et agit pour son propre compte. Le responsable n’obtient aucun bénéfice du travail effectué par le coworker au-delà du paiement du loyer.
La relation locative qui s’établit entre les parties génère les obligations typiques. D’une part, l’organisateur ou le bailleur doit mettre à leur disposition les services contractés dans des conditions de travail adéquates, garantir le libre accès et la permanence dans les installations du coworker, en effectuant toutes les opérations qui garantissent l’adéquation de l’espace ou des services loués, telles que les réparations nécessaires ou le remplacement des éléments endommagés, le cas échéant, etc.
De son côté, le coworker ou le locataire doit payer le prix convenu et utiliser l’espace et les services loués avec diligence. À défaut, le coworker est responsable de l’utilisation abusive ou de la détérioration qu’il pourrait causer de manière fautive à l’espace ou aux éléments qui s’y trouvent.
De même, le coworker doit informer le bailleur de tout incident empêchant la fourniture du service et permettre les réparations nécessaires pour lui permettre de continuer à utiliser son emplacement en toute tranquillité.