Alquiler para uso distinto de vivienda habitual
Concepto
Se entiende por contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda habitual aquel que, referido a un inmueble, no tiene como finalidad principal satisfacer la necesidad de vivienda habitual del arrendatario y de los miembros de su familia.
La finalidad del contrato puede ser tan diversa como acuerden las partes.
En particular, los contratos de arrendamiento que se celebran (art. 3.2 de la LAU) se incluyen en este régimen:
– Temporales, ya sean de verano o de cualquier otro tipo (n.º 1370); y
– Para el ejercicio de una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o educativa en el inmueble.
Por tener estos usos, por ejemplo, se incluyen en este régimen jurídico los arrendamientos:
– De vivienda, si no se utiliza de forma permanente;
– De locales comerciales;
– De almacenes;
– De despachos profesionales;
– Para actividades sociales, culturales o recreativas sin ánimo de lucro; o
– De inmuebles arrendados por las administraciones públicas.
Normalmente, la finalidad principal del inmueble objeto del arrendamiento es la de explotar o desarrollar una actividad económica (industrial, comercial, artesanal, profesional, etc.), con excepción de las expresamente excluidas del ámbito de aplicación de la LAU (agrícola, ganadera, forestal, etc.).
Es habitual especificar y delimitar la actividad a la que el arrendatario va a destinar el inmueble. Asimismo, es habitual que el contrato prevea que la modificación del destino pactado sin autorización previa y por escrito del arrendador constituye causa de resolución del contrato. El desuso del inmueble arrendado también puede dar lugar a la resolución.
Si no se acuerda un uso específico, se entiende que el arrendatario puede destinar el inmueble durante la vigencia del contrato al uso que considere adecuado.
Aunque la normativa no lo dice expresamente, se entiende implícito que el inmueble arrendado para uso distinto del de vivienda debe reunir las condiciones de salubridad e higiene necesarias para el ejercicio de la actividad a la que se destina.
Duración
La duración del arrendamiento para uso distinto del de vivienda se deja a la libre voluntad de las partes, ya que no se establece legalmente ningún plazo mínimo ni máximo.
La temporalidad es algo inherente al arrendamiento.
En general, la duración del arrendamiento para usos distintos de la vivienda suele ser más larga que la del arrendamiento de vivienda, lo que permite al arrendatario recuperar, al menos, la inversión realizada al inicio del arrendamiento en las obras de adaptación y acondicionamiento.
En los contratos de larga duración, se suele acordar un derecho de rescisión unilateral para el arrendatario cada cierto número de años, fecha que suele coincidir con la de la revisión del alquiler a precios de mercado (n.º 1090).
Las cláusulas se consideran nulas cuando:
– Se acuerda una duración perpetua o indefinida del arrendamiento, ya que es contraria al carácter temporal del contrato; y
– Se fija una duración contractual inicial, pero se establece que, al término de la misma, el contrato podrá prorrogarse por voluntad exclusiva del arrendatario, ya que, además de ser contrario al carácter temporal del contrato, es contrario a la prohibición de que la validez y el cumplimiento de los contratos queden a la discreción de una de las partes.
A falta de estipulación expresa en el contrato y dado que la LAU no establece nada al respecto, deben seguirse las disposiciones del Código Civil. Así, se entiende que el arrendamiento se ha realizado:
– por años, cuando se ha fijado un alquiler anual, aunque el pago se realice mensualmente;
– por meses, cuando es mensual; y
– por días, cuando es diario.
Renta
Libertad contractual. No existe ningún tipo de condición o limitación a la hora de fijar la renta entre las partes.
Fianza
La ley establece como mínimo el pago de DOS MESES del alquiler fijado.
Tipos
Locales comerciales/profesionales/empresariales
La normativa vigente omite una referencia expresa al arrendamiento de locales comerciales como tal, entendiéndose que este concepto queda implícitamente incluido en la categoría de arrendamientos que, recayendo sobre bienes urbanos, tienen como finalidad principal un uso distinto al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Sobre esta base, se entiende por locales comerciales el edificio o parte del mismo de carácter urbano, que reúne las condiciones precisas para ser utilizado, al menos principalmente, por el arrendatario para el establecimiento de su actividad empresarial o profesional de carácter lucrativo.
Distinción con el arrendamiento industrial
El arrendamiento industrial es el contrato por el que una de las partes, a cambio de una contraprestación, cede a otra la explotación de una empresa, entendida como una organización económicamente productiva, compuesta por un conjunto de elementos materiales e inmateriales, necesarios para desarrollar dicha explotación.
Mientras que en el arrendamiento de un local comercial se transfiere el elemento inmobiliario, es decir, solo un espacio construido y apto para la explotación del negocio, en el arrendamiento industrial el objeto del contrato está compuesto por dos elementos:
– por un lado, el local, como soporte material; y
– por otro, el negocio o la empresa instalada y desarrollada en él, con los elementos necesarios para su explotación, que forman un todo patrimonial.
Locales situados en un centro comercial, grandes almacenes u otros establecimientos
Aunque en principio se trata de un arrendamiento para uso distinto de la vivienda, presenta una serie de peculiaridades que lo convierten en un arrendamiento algo especial: acceso no directo al local; horario de apertura y cierre; uso de los elementos comunes del centro; etc.).
Aunque estas circunstancias hacen que se incluyan en el contrato cláusulas específicas, en virtud de la autonomía de la voluntad de las partes, que no son habituales en el resto de contratos de locales comerciales, ello no resta carácter de arrendamiento al contrato, siempre que su objeto consista en los servicios inherentes a esta relación. En particular, la cesión del uso de un local para el desarrollo y explotación de una actividad empresarial, a cambio de un precio determinado fijado en dinero.
Arrendamiento temporal
Los arrendamientos temporales se incluyen en el ámbito de aplicación de la legislación especial sobre arrendamientos urbanos, como uso distinto de la vivienda.
En estos arrendamientos existe una nota de temporalidad que excluye el uso permanente de la vivienda propio del art. 2 de la LAU.
La temporalidad no se deriva del plazo pactado, sino de la finalidad de la ocupación. No es la duración pactada la que determina si un arrendamiento es estacional, sino si el arrendamiento tiene por objeto satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Esto incluye los contratos de arrendamiento de viviendas secundarias, en los que el contrato puede tener una duración de uno o varios años. La principal diferencia en este caso radica en que el arrendatario utiliza simultáneamente otro inmueble para satisfacer su necesidad permanente de vivienda.
La causa del carácter temporal debe figurar en el contrato; la razón por la que la vivienda se ocupa como residencia temporal debe ser real y verdadera. No basta con celebrar el contrato por un período breve que coincida con una estación del año para que se considere un contrato de arrendamiento para fines distintos de la vivienda.
Las consecuencias prácticas de considerar un arrendamiento temporal como un uso no residencial son las siguientes:
– En cuanto a la duración, los arrendamientos temporales finalizan en la fecha fijada en el contrato, sin que el arrendatario pueda acogerse a la prórroga del contrato, como se permite en el caso de los arrendamientos de vivienda.
– los arrendamientos de temporada se rigen, en primer lugar, por los acuerdos alcanzados en el contrato y, en segundo lugar, por las disposiciones de los artículos 29 a 35 de la LAU; por otra parte, aunque los contratos de arrendamiento de vivienda están sujetos a los acuerdos, cláusulas y condiciones del contrato, estos deben estar siempre dentro del marco establecido por los artículos 6 a 28 de la LAU;
– En cuanto a la fianza, en los contratos de arrendamiento de viviendas se debe depositar un mes de alquiler, mientras que en los contratos de arrendamiento temporal para usos distintos de la vivienda se deben depositar dos meses de alquiler (art. 36 de la LAU).
Espacio para coworking
El coworking o coworking es una fórmula que permite a diferentes creadores disponer de un espacio para trabajar ahorrándose el coste de un local propio y accediendo, en su lugar, a uno compartido en el que coinciden varios de ellos.
Los espacios de coworking son, por tanto, locales que ofrecen servicios básicos (conexión a redes, espacio físico de trabajo, etc.) y servicios comunes a los profesionales que se instalan en ellos para desarrollar sus actividades.
El coworking, como tal, es un arrendamiento en el que el responsable ofrece este espacio que el coworker alquila a cambio de un precio, semanal o mensual.
El coworker puede tener acceso a otros espacios dentro de la organización: servicios, comedores comunes, sala de reuniones, etc. Estos espacios añadidos están sujetos a algunas indicaciones que permiten su uso compartido.
Desde este punto de vista del arrendamiento, debe especificarse con absoluta claridad qué servicios se ofrecen y cuáles no; qué acceso tiene el coworker a los mismos, y si estos servicios están incluidos en el precio (alquiler) o son extras que el coworker debe contratar por separado.
La relación entre el coworker y el responsable es una relación puramente comercial y no de otra índole, ya que el coworker no trabaja para el responsable, es independiente y actúa por cuenta propia. El responsable no obtiene ningún beneficio del trabajo realizado por el coworker más allá del pago del alquiler.
La relación de arrendamiento que se establece entre las partes genera los deberes típicos. Por un lado, el organizador o arrendador debe poner a su disposición los servicios contratados en condiciones aptas para el trabajo, garantizar el libre acceso y permanencia en las instalaciones del coworker, realizando todas las operaciones que aseguren la idoneidad del espacio o los servicios arrendados, como la realización de las reparaciones pertinentes o la sustitución de los elementos dañados cuando proceda, etc.
Por su parte, el coworker o arrendatario debe pagar el precio acordado, así como utilizar con diligencia el espacio y los servicios arrendados. En caso contrario, el coworker será responsable del uso indebido o del deterioro que, de forma culposa, cause en los mismos o en los elementos que se encuentren en ellos.
Asimismo, el coworker deberá informar al arrendador de cualquier incidencia que impida la prestación del servicio y permitir las reparaciones necesarias para mantenerlo en condiciones de uso pacífico.