Huur voor ander gebruik dan permanente bewoning

Concept

Een huurovereenkomst voor ander gebruik dan permanente bewoning wordt gedefinieerd als een huurovereenkomst die betrekking heeft op een gebouw en niet als hoofddoel heeft te voorzien in de permanente behoefte aan huisvesting van de huurder en zijn gezinsleden.

Het doel van de overeenkomst kan zo divers zijn als de partijen overeenkomen.

Met name de volgende huurovereenkomsten (LAU art. 3.2) vallen onder deze regeling:

– Seizoenshuur, zowel in de zomer als in andere seizoenen (nr. 1370); en

– Voor de uitoefening van een industriële, commerciële, ambachtelijke, beroeps-, recreatieve, welzijns-, culturele of educatieve activiteit op het onroerend goed.

Omdat ze voor deze doeleinden worden gebruikt, vallen bijvoorbeeld de volgende huurovereenkomsten onder deze wettelijke regeling:

– Van een woning, indien deze niet permanent wordt gebruikt;

– Bedrijfsruimten;

– Magazijnen;

– Voor professionele kantoren;

– Voor sociale, culturele of recreatieve activiteiten zonder winstoogmerk; of

– Voor onroerende goederen die door de overheid worden verhuurd.

Normaal gesproken is het hoofddoel van het onroerend goed dat het voorwerp van de huurovereenkomst vormt, het uitoefenen of ontwikkelen van een economische activiteit (industrieel, commercieel, ambachtelijk, beroepsmatig, enz.), met uitzondering van activiteiten die uitdrukkelijk zijn uitgesloten van het toepassingsgebied van de LAU (landbouw, veeteelt, bosbouw, enz.).

Het is gebruikelijk om de activiteit waarvoor de huurder het onroerend goed gaat gebruiken, te specificeren en af te bakenen. Evenzo is het gebruikelijk dat in de overeenkomst wordt bepaald dat wijziging van de overeengekomen bestemming zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder een reden voor beëindiging van de overeenkomst vormt. Niet-gebruik van het gehuurde kan eveneens tot beëindiging leiden.

Indien geen specifiek gebruik is overeengekomen, wordt ervan uitgegaan dat de huurder het onroerend goed gedurende de looptijd van de overeenkomst kan bestemmen zoals hij dat nodig acht.

Hoewel de regelgeving dit niet uitdrukkelijk vermeldt, kan impliciet worden begrepen dat het voor ander gebruik dan bewoning gehuurde onroerend goed moet voldoen aan de gezondheids- en hygiënevoorwaarden die nodig zijn voor de uitoefening van de activiteit waarvoor het bestemd is.

Duur

De duur van de huurovereenkomst voor ander gebruik dan bewoning wordt overgelaten aan de vrije wil van de partijen, aangezien er geen wettelijke minimum- of maximumduur is vastgesteld.

Tijdelijkheid is inherent aan de huurovereenkomst.

In het algemeen is de duur van de huurovereenkomst voor ander gebruik dan bewoning langer dan die van de huurovereenkomst voor bewoning, zodat de huurder ten minste de investering die hij bij het begin van de huurovereenkomst in de aanpassings- en inrichtingswerken heeft gedaan, kan terugverdienen.

In langlopende contracten wordt meestal een eenzijdig opzeggingsrecht voor de huurder overeengekomen voor elke bepaalde aantal jaren, een datum die meestal samenvalt met de datum van herziening van de huurprijs aan de marktprijs (nr. 1090).

Bepalingen worden nietig geacht wanneer:

– Er een overeenkomst wordt gesloten voor een eeuwigdurende of onbepaalde duur van de huurovereenkomst, aangezien dit in strijd is met het tijdelijke karakter van de overeenkomst; en

– Er een initiële contractuele looptijd wordt vastgesteld, maar wordt bepaald dat de huurovereenkomst bij beëindiging kan worden verlengd op grond van de wil van de huurder alleen, omdat dit niet alleen in strijd is met het tijdelijke karakter van de overeenkomst, maar ook met het verbod dat de geldigheid en uitvoering van overeenkomsten aan het oordeel van een van de partijen worden overgelaten.

Bij gebreke van een uitdrukkelijke bepaling in de overeenkomst en aangezien de LAU hierover niets bepaalt, moeten de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek worden gevolgd. De huurovereenkomst wordt dus geacht te zijn gesloten:

– voor jaren, wanneer een jaarlijkse huurprijs is vastgesteld, ook al wordt deze maandelijks betaald;

– voor maanden, wanneer deze maandelijks is; en

– voor dagen, wanneer deze dagelijks is.

Huurprijs

Vrijheid van overeenkomst. Er zijn geen voorwaarden of beperkingen voor het vaststellen van de huurprijs tussen de partijen.

Borgsom/borgstelling

De wet stelt TWEE MAANDELIJKSE betalingen van de vastgestelde huurprijs als minimum vast.

Soorten

Bedrijfs-/beroeps-/commerciële ruimten

De huidige regelgeving bevat geen uitdrukkelijke verwijzing naar de verhuur van bedrijfsruimten als zodanig, maar het is duidelijk dat dit begrip impliciet is opgenomen in de categorie van huurovereenkomsten die betrekking hebben op stedelijke onroerende goederen en die in de eerste plaats bestemd zijn voor een ander gebruik dan het voorzien in de permanente woonbehoefte van de huurder.

Op basis hiervan kunnen bedrijfsruimten worden opgevat als het gebouw of een deel daarvan van stedelijke aard, dat voldoet aan de precieze voorwaarden om – althans in de eerste plaats – te worden gebruikt door de huurder voor de uitoefening van zijn winstgevende bedrijfs- of beroepsactiviteit .

Onderscheid met industriële verhuur

De industriële verhuur is de overeenkomst waarbij een van de partijen, in ruil voor een tegenprestatie, aan een andere partij de exploitatie van een onderneming overdraagt, begrepen als een economisch productieve organisatie, bestaande uit een geheel van materiële en immateriële elementen die nodig zijn voor de ontwikkeling van die exploitatie.

Terwijl bij de verhuur van bedrijfsruimten het onroerend goed wordt overgedragen, d.w.z. alleen een ruimte die is gebouwd en geschikt is voor de te exploiteren activiteit, bestaat het contractuele voorwerp bij de industriële verhuur uit twee elementen:

– enerzijds de bedrijfsruimten, als materiële drager, en

– anderzijds de daarin gevestigde en ontwikkelde activiteit of onderneming, met de voor de exploitatie daarvan noodzakelijke elementen, die een patrimoniaal geheel vormen.

Bedrijfsruimten in een winkelcentrum, warenhuis of andere vestiging

Hoewel het in principe gaat om een huurovereenkomst voor andere doeleinden dan bewoning, vertoont deze een reeks bijzonderheden die haar tot een enigszins speciale huurovereenkomst maken: geen directe toegang tot de bedrijfsruimten; openings- en sluitingsuren; gebruik van de gemeenschappelijke elementen van het centrum; enz.

Hoewel deze omstandigheden betekenen dat er specifieke clausules in het contract worden opgenomen, op grond van de wilsautonomie van de partijen, die niet gebruikelijk zijn in de rest van de contracten voor bedrijfsruimten, doet dit geen afbreuk aan het karakter van het contract als huurovereenkomst, op voorwaarde dat het voorwerp ervan bestaat in de diensten die inherent zijn aan deze relatie. in het bijzonder de overdracht van het gebruik van een pand voor de ontwikkeling en exploitatie van een bedrijf, in ruil voor een bepaalde in geld vastgestelde prijs.

Seizoenshuur

Seizoenshuur valt onder de bijzondere wetgeving inzake stedelijke huurovereenkomsten, als een ander gebruik dan huisvesting.

Deze huurovereenkomsten hebben een tijdelijk karakter dat het permanente gebruik van woningen zoals bedoeld in artikel 2 van de LAU uitsluit.

Het tijdelijke karakter vloeit niet voort uit de overeengekomen duur, maar uit het doel van de bewoning. Niet de overeengekomen duur bepaalt of een huurovereenkomst seizoensgebonden is, maar wel of de huurovereenkomst bedoeld is om te voorzien in de permanente huisvestingsbehoefte van de huurder.

Dit omvat ook huurovereenkomsten voor tweede woningen, waarbij de huurovereenkomst één of meerdere jaren kan duren. Het belangrijkste onderscheidende kenmerk in dit geval is dat de huurder tegelijkertijd een andere woning gebruikt om in zijn permanente behoefte aan huisvesting te voorzien.

De oorzaak van het tijdelijke karakter moet in de overeenkomst worden vermeld; de reden waarom de woning als tijdelijke verblijfplaats wordt gebruikt, moet reëel en waar zijn. Het volstaat niet om de overeenkomst voor een korte periode die samenvalt met een seizoen van het jaar te sluiten om deze als een huurovereenkomst voor ander gebruik dan bewoning te kwalificeren.

De praktische gevolgen van het beschouwen van een seizoenshuurcontract als een niet-woonhuurcontract zijn:

– Wat de duur betreft, eindigen seizoenshuurcontracten op de in het contract vastgestelde datum zonder dat de huurder gebruik kan maken van de verlenging van het contract zoals dat wel mogelijk is bij een woonhuurcontract;

– seizoenshuurcontracten worden in de eerste plaats beheerst door de in het contract overeengekomen afspraken en vervolgens door de bepalingen van de LAU art. 29 tot en met 35; anderzijds zijn woninghuurcontracten weliswaar onderworpen aan de afspraken, clausules en voorwaarden van het contract, maar moeten deze altijd binnen het kader vallen dat is vastgesteld in de LAU art. 6 tot en met 28;

– Wat de waarborgsom betreft, moet bij huurovereenkomsten voor woningen één maand huur worden gestort, terwijl bij seizoenshuurovereenkomsten voor ander gebruik dan woninghuur twee maanden huur als waarborgsom moeten worden betaald (artikel 36 van de LAU).

Ruimte voor coworking

Coworking of coworking is een formule die verschillende creatieve professionals de mogelijkheid biedt om te werken zonder de kosten van een eigen ruimte te moeten dragen, maar in plaats daarvan toegang te krijgen tot een gedeelde ruimte waar meerdere professionals tegelijkertijd aanwezig zijn.

Coworkingruimtes zijn dus ruimtes die basisdiensten (netwerkverbinding, fysieke werkruimte, enz.) en gemeenschappelijke diensten aanbieden aan professionals die zich in deze ruimtes vestigen om hun activiteiten uit te oefenen.

Coworking is dus een huurovereenkomst waarbij de verantwoordelijke deze ruimte aanbiedt die de coworker huurt in ruil voor een prijs, per week of per maand.

De coworker kan toegang hebben tot andere ruimtes binnen de organisatie: diensten, gemeenschappelijke eetgelegenheden, vergaderzaal, enz. Deze extra ruimtes zijn onderworpen aan een aantal voorwaarden die het gezamenlijk gebruik ervan mogelijk maken.

Vanuit het oogpunt van de huurovereenkomst moet absoluut duidelijk worden aangegeven welke diensten worden aangeboden en welke niet, welke toegang de coworker hiertoe heeft en of deze diensten in de prijs (huur) zijn inbegrepen of extra’s zijn die de coworker apart moet contracteren.

De relatie tussen de coworker en de verantwoordelijke is een puur commerciële relatie en niet van enige andere aard, aangezien de coworker niet voor de verantwoordelijke werkt, maar onafhankelijk is en op eigen rekening handelt. De verantwoordelijke verkrijgt geen enkel voordeel uit het werk dat door de coworker wordt uitgevoerd, behalve de betaling van de huur.

De huurovereenkomst tussen de partijen brengt de gebruikelijke verplichtingen met zich mee. Enerzijds moet de organisator of verhuurder de overeengekomen diensten in goede staat ter beschikking stellen, vrije toegang en verblijf in de faciliteiten van de coworker garanderen en alle handelingen verrichten die de geschiktheid van de gehuurde ruimte of diensten waarborgen, zoals het uitvoeren van de nodige reparaties of het vervangen van beschadigde onderdelen, enz.

De coworker of huurder moet op zijn beurt de overeengekomen prijs betalen en de gehuurde ruimte en diensten zorgvuldig gebruiken. Bij gebreke daarvan is de coworker aansprakelijk voor het oneigenlijk gebruik of de beschadiging die hij op verwijtbare wijze aan de ruimte of de elementen daarin veroorzaakt.

De coworker moet de verhuurder eveneens op de hoogte brengen van elk incident dat de levering van de dienst verhindert en de nodige herstellingen toestaan om hem in het rustig gebruik van zijn stand te laten.