Miete für andere Zwecke als zum Zwecke des dauerhaften Wohnens

Begriff

Ein Mietvertrag für andere Zwecke als zum Zwecke des dauerhaften Wohnens ist ein Mietvertrag, der sich auf ein Gebäude bezieht und dessen Hauptzweck nicht darin besteht, den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters und seiner Familienangehörigen zu befriedigen.

Der Zweck des Vertrags kann so vielfältig sein, wie es die Parteien vereinbaren.

Insbesondere fallen die folgenden Mietverträge (LAU Art. 3.2) unter diese Regelung:

– Saisonale Mietverträge, sei es für den Sommer oder eine andere Jahreszeit (Nr. 1370); und

– Mietverträge für die Ausübung einer industriellen, gewerblichen, handwerklichen, freiberuflichen, Freizeit-, Sozial-, Kultur- oder Bildungsaktivität auf dem Grundstück.

Aufgrund dieser Verwendungszwecke fallen beispielsweise folgende Mietverträge unter diese Rechtsregelung:

– Wohnraum, wenn er nicht dauerhaft genutzt wird;

– Geschäftsräume;

– Lagerräume;

– für freiberufliche Tätigkeiten;

– für gemeinnützige soziale, kulturelle oder Freizeitaktivitäten; oder

– für von öffentlichen Verwaltungen vermietete Immobilien.

In der Regel besteht der Hauptzweck der Immobilie, die Gegenstand des Mietvertrags ist, in der Ausübung oder Entwicklung einer wirtschaftlichen Tätigkeit (industriell, gewerblich, handwerklich, freiberuflich usw.), mit Ausnahme derjenigen, die ausdrücklich vom Anwendungsbereich des LAU ausgeschlossen sind (landwirtschaftlich, viehzüchterisch, forstwirtschaftlich usw.).

Es ist üblich, die Tätigkeit, für die der Mieter die Immobilie nutzen wird, genau zu spezifizieren und abzugrenzen. Ebenso ist es üblich, dass der Vertrag vorsieht, dass die Änderung des vereinbarten Verwendungszwecks ohne vorherige schriftliche Genehmigung des Vermieters einen Grund für die Kündigung des Vertrags darstellt. Die Nichtnutzung der gemieteten Räumlichkeiten kann ebenfalls zur Kündigung führen.

Wenn keine bestimmte Nutzung vereinbart ist, wird davon ausgegangen, dass der Mieter die Immobilie während der Laufzeit des Vertrags so nutzen kann, wie er es für angemessen hält.

Obwohl dies in der Regelung nicht ausdrücklich erwähnt wird, kann implizit davon ausgegangen werden, dass die für andere Zwecke als zu Wohnzwecken gemietete Immobilie die für die Ausübung der Tätigkeit, für die sie genutzt werden soll, erforderlichen Gesundheits- und Hygienebedingungen erfüllen muss.

Dauer

Die Dauer des Mietvertrags für andere Zwecke als zu Wohnzwecken bleibt dem freien Willen der Parteien überlassen, da gesetzlich keine Mindest- oder Höchstlaufzeit festgelegt ist.

Die Befristung ist ein Wesensmerkmal des Mietvertrags.

Im Allgemeinen ist die Dauer des Mietvertrags für andere Zwecke als Wohnzwecke länger als die des Wohnraummietvertrags, so dass der Mieter zumindest die zu Beginn des Mietverhältnisses getätigten Investitionen für die Anpassung und Herrichtung der Räumlichkeiten wieder hereinholen kann.

In langfristigen Verträgen wird in der Regel ein einseitiges Rücktrittsrecht für den Mieter nach einer bestimmten Anzahl von Jahren vereinbart, wobei dieser Zeitpunkt in der Regel mit dem Zeitpunkt der Anpassung der Miete an die Marktpreise zusammenfällt (Nr. 1090).

Klauseln sind nichtig, wenn:

– eine unbefristete oder unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses vereinbart wird, da dies dem befristeten Charakter des Vertrags widerspricht; und

– eine anfängliche Vertragsdauer festgelegt wird, aber vorgesehen ist, dass der Mietvertrag nach Beendigung allein durch den Willen des Mieters verlängert werden kann, da dies nicht nur dem befristeten Charakter des Vertrags widerspricht, sondern auch dem Verbot, dass die Gültigkeit und Erfüllung von Verträgen im Ermessen einer der Parteien liegen.

In Ermangelung einer ausdrücklichen Vereinbarung im Vertrag und da das LAU diesbezüglich keine Regelung enthält, sind die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zu beachten. Somit gilt der Mietvertrag als abgeschlossen:

– für Jahre, wenn eine jährliche Miete festgelegt wurde, auch wenn die Zahlung monatlich erfolgt;

– für Monate, wenn er monatlich ist; und

– für Tage, wenn er täglich ist.

Miete

Vertragsfreiheit. Es gibt keine Bedingungen oder Beschränkungen für die Festlegung der Miete zwischen den Parteien.

Kaution/Bürgschaft

Das Gesetz sieht als Mindestzahlung ZWEI MONATLICHE Zahlungen der festgelegten Miete vor.

Arten

Geschäfts-/Berufs-/Gewerbeflächen

Die geltenden Vorschriften enthalten keinen ausdrücklichen Verweis auf die Vermietung von Geschäftsräumen als solche, wobei davon ausgegangen wird, dass dieser Begriff implizit in der Kategorie der Mietverträge enthalten ist, die sich auf städtische Immobilien beziehen und deren Hauptzweck nicht in der Befriedigung des ständigen Wohnbedarfs des Mieters besteht.

Auf dieser Grundlage sind Geschäftsräume als Gebäude oder Teile davon in städtischer Lage zu verstehen, die die genauen Voraussetzungen erfüllen, um – zumindest vorwiegend – vom Mieter zur Ausübung seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit mit Erwerbszweck genutzt zu werden.

Unterscheidung zum Industriepachtvertrag

Der Industriepachtvertrag ist der Vertrag, durch den eine Partei gegen eine Gegenleistung einer anderen Partei den Betrieb eines Unternehmens überlässt, das als wirtschaftlich produktive Organisation zu verstehen ist und aus einer Reihe von materiellen und immateriellen Elementen besteht, die für die Ausübung dieses Betriebs erforderlich sind.

Während beim Gewerbemietvertrag das Immobilienelement übertragen wird, d. h. nur eine bebaute und für die Ausübung der gewerblichen Tätigkeit geeignete Fläche, besteht der Vertragsgegenstand beim Industrieleasing aus zwei Elementen:

– einerseits den Räumlichkeiten als materieller Träger und

– andererseits dem darin angesiedelten und entwickelten Gewerbe oder Unternehmen mit den für dessen Ausübung erforderlichen Elementen, die eine vermögensrechtliche Einheit bilden.

Räumlichkeiten in einem Einkaufszentrum, Kaufhaus oder einer anderen Einrichtung

Obwohl es sich grundsätzlich um einen Mietvertrag für andere Zwecke als Wohnzwecke handelt, weist er eine Reihe von Besonderheiten auf, die ihn zu einem etwas speziellen Mietvertrag machen: kein direkter Zugang zu den Räumlichkeiten; Öffnungs- und Schließzeiten; Nutzung der gemeinsamen Elemente des Zentrums; usw.).

Obwohl diese Umstände dazu führen, dass aufgrund der Willensautonomie der Parteien spezifische Klauseln in den Vertrag aufgenommen werden, die in anderen Verträgen über Geschäftsräume nicht üblich sind, ändert dies nichts an der Mietvertragsnatur des Vertrags, sofern sein Gegenstand in den mit diesem Verhältnis verbundenen Dienstleistungen besteht. Insbesondere die Übertragung der Nutzung einer Räumlichkeit für die Ausübung und den Betrieb eines Gewerbes gegen einen bestimmten, in Geld festgelegten Preis.

Saisonmiete

Saisonmieten fallen unter die Sonderregelung für städtische Mietverträge als nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung.

Bei diesen Mietverträgen gibt es einen Hinweis auf die Befristung, die die dauerhafte Nutzung von Wohnraum gemäß LAU Art. 2 ausschließt.

Die Befristung ergibt sich nicht aus der vereinbarten Laufzeit, sondern aus dem Zweck der Nutzung. Nicht die vereinbarte Dauer ist ausschlaggebend dafür, ob ein Mietvertrag saisonal ist, sondern ob der Mietvertrag dazu bestimmt ist, den dauerhaften Wohnbedarf eines Mieters zu befriedigen.

Dies schließt auch Mietverträge über Zweitwohnungen ein, bei denen die Mietdauer ein oder mehrere Jahre betragen kann. Das wesentliche Unterscheidungsmerkmal liegt in diesem Fall darin, dass der Mieter gleichzeitig eine andere Immobilie nutzt, um seinen dauerhaften Wohnbedarf zu decken.

Der Grund für den vorübergehenden Charakter muss im Vertrag angegeben werden; der Grund, warum die Wohnung als vorübergehender Wohnsitz genutzt wird, muss real und wahr sein. Es reicht nicht aus, den Vertrag für einen kurzen Zeitraum abzuschließen, der mit einer Jahreszeit zusammenfällt, um ihn als Mietvertrag für eine andere Nutzung als Wohnzwecke zu qualifizieren.

Die praktischen Folgen der Einstufung eines Saisonmietvertrags als Nichtwohnraumnutzung sind:

– Was die Laufzeit betrifft, so enden Saisonmietverträge an dem im Vertrag festgelegten Tag, ohne dass der Mieter eine Verlängerung des Vertrags in Anspruch nehmen kann, wie dies bei einem Wohnraummietvertrag möglich wäre;

– Saisonmietverträge unterliegen zunächst den im Vertrag getroffenen Vereinbarungen und dann den Bestimmungen des LAU Art. 29 bis 35; Wohnraummietverträge unterliegen zwar den Vereinbarungen, Klauseln und Bedingungen des Vertrags, diese müssen jedoch immer im Rahmen des LAU Art. 6 bis 28 liegen;

– Was die Kaution betrifft, so ist bei Wohnungsmietverträgen eine Monatsmiete zu hinterlegen, während bei Saisonmietverträgen für andere Zwecke als Wohnzwecke zwei Monatsmieten als Kaution zu hinterlegen sind (Art. 36 LAU).

Ort für Coworking

Co-Working oder Coworking ist ein Konzept, das verschiedenen Kreativen einen Raum zum Arbeiten bietet, wodurch sie die Kosten für eigene Räumlichkeiten sparen und stattdessen Zugang zu einem gemeinsamen Raum erhalten, in dem mehrere von ihnen zusammenarbeiten.

Coworking Spaces sind daher Räumlichkeiten, die grundlegende Dienstleistungen (Netzwerkanschluss, physischer Arbeitsbereich usw.) und gemeinsame Dienstleistungen für Fachleute anbieten, die sich in diesen Räumlichkeiten niederlassen, um ihre Tätigkeiten auszuüben.

Coworking ist somit ein Mietverhältnis, bei dem der Verantwortliche diesen Raum dem Coworker gegen eine wöchentliche oder monatliche Gebühr zur Verfügung stellt.

Der Coworker kann Zugang zu anderen Räumen innerhalb der Organisation haben: Dienstleistungen, Gemeinschaftsräume, Besprechungsräume usw. Diese zusätzlichen Räume unterliegen bestimmten Vorgaben, die ihre gemeinsame Nutzung ermöglichen.

Aus Sicht des Mietvertrags muss mit absoluter Klarheit festgelegt werden, welche Dienstleistungen angeboten werden und welche nicht, welchen Zugang der Coworker zu diesen hat und ob diese Dienstleistungen im Preis (Miete) enthalten sind oder Zusatzleistungen darstellen, die der Coworker separat vertraglich vereinbaren muss.

Das Verhältnis zwischen dem Coworker und dem Verantwortlichen ist ein rein geschäftliches Verhältnis und nicht von anderer Art, da der Coworker nicht für den Verantwortlichen arbeitet, sondern unabhängig ist und auf eigene Rechnung handelt. Der Verantwortliche erhält über die Zahlung der Miete hinaus keinen Vorteil aus der vom Coworker ausgeführten Arbeit.

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis begründet die üblichen Pflichten. Einerseits muss der Veranstalter oder Vermieter die vertraglich vereinbarten Leistungen in einem betriebsfähigen Zustand zur Verfügung stellen, den freien Zugang und den Verbleib in den Räumlichkeiten des Coworkers gewährleisten und alle Maßnahmen ergreifen, die die Eignung der gemieteten Räumlichkeiten oder Leistungen gewährleisten, wie z. B. die Durchführung der erforderlichen Reparaturen oder gegebenenfalls den Ersatz beschädigter Elemente usw.

Der Coworker oder Mieter hat seinerseits den vereinbarten Preis zu zahlen und die gemieteten Räumlichkeiten und Dienstleistungen sorgfältig zu nutzen. Andernfalls haftet der Coworker für die unsachgemäße Nutzung oder Verschlechterung, die er schuldhaft an den Räumlichkeiten oder den darin befindlichen Gegenständen verursacht.

Ebenso hat der Coworker den Vermieter über alle Vorfälle zu informieren, die die Erbringung der Dienstleistung verhindern, und die notwendigen Reparaturen zu ermöglichen, damit er die Räumlichkeiten weiterhin ungestört nutzen kann.