Concept
En Catalogne, les logements destinés à l’accueil touristique sont appelés « logements à usage touristique ». Outre leur réglementation, la procédure à suivre pour démarrer cette activité est analysée.
Une habitation à usage touristique est considérée comme une habitation cédée par son propriétaire, directement ou indirectement, à des tiers, en échange d’une contrepartie économique, pour un séjour saisonnier et dans des conditions de disponibilité immédiate.
Un séjour saisonnier est considéré comme toute occupation du bien immobilier pendant une période continue égale ou inférieure à 31 jours.
Les logements à usage touristique sont cédés dans leur intégralité et la location de chambres n’est pas autorisée.
Les logements qui ne sont pas correctement équipés ne peuvent pas être cédés.
Dans le cas où le propriétaire d’un bien immobilier a connaissance d’une activité clandestine, il a l’obligation d’en informer l’administration compétente et d’engager les actions civiles correspondantes visant à la cessation effective de l’activité touristique.
La destination d’un logement à usage touristique doit être compatible avec la réglementation des usages du secteur où il est situé et avec la réglementation civile qui lui est applicable.
Les données du logement touristique qui figurent dans le registre sont les suivantes : propriétaire, nom, adresse, téléphone, courriel, modalité, groupe, catégorie et badge, ainsi que le nombre d’unités et de places dans le logement.
Dans le cas des logements à usage touristique et des logements partagés, il convient d’ajouter la référence cadastrale du bien immobilier et le numéro du certificat d’occupation.
Exigences relatives à l’activité et aux services
Les logements ne peuvent être occupés par un nombre de personnes supérieur à celui indiqué dans le certificat d’occupation et, dans tous les cas, leur capacité maximale ne peut dépasser 15 places.
Les logements doivent être suffisamment meublés et équipés des appareils et ustensiles nécessaires pour être occupés immédiatement, afin d’offrir un service d’hébergement correct en rapport avec toutes les places disponibles, le tout dans un état d’hygiène irréprochable.
Le propriétaire du bien immobilier ou le gérant auquel il délègue ses pouvoirs doit :
– Fournir aux utilisateurs et aux voisins le numéro de téléphone permettant de répondre immédiatement et de résoudre les questions et incidents liés à l’activité d’hébergement touristique ;
– Assurer un service d’assistance et d’entretien du logement ;
– Remettre aux utilisateurs un document contenant les règles de cohabitation convenues par la communauté des propriétaires dans laquelle s’intègre le logement, le cas échéant. Ce document doit être rédigé au moins dans les langues suivantes : catalan, espagnol, anglais et français.
En cas de violation des règles de base de cohabitation ou du non-respect des arrêtés municipaux à cet effet par l’utilisateur d’un logement à usage touristique, le propriétaire du bien immobilier ou la personne qui gère le logement à usage touristique doit exiger du cessionnaire qu’il quitte immédiatement le logement.
Les logements à usage touristique doivent afficher, à un endroit visible et facilement accessible pour les utilisateurs, la communication du NIRTC, leur capacité maximale et le numéro de téléphone du service d’assistance et d’entretien. Ceux qui ne disposent pas encore du NIRTC, à titre temporaire, remplaceront son affichage par la communication du numéro provisoire.
Les exigences minimales en matière de tourisme sont fixées dans l’annexe 6 du décret D Catalunya 75/2020.
Restriction des logements touristiques
À compter du 9 novembre 2023, une série de mesures sont adoptées en Catalogne concernant le régime d’urbanisme des logements touristiques afin d’atténuer leur impact sur le marché du logement et, en particulier, sur la pénurie de logements résidentiels.
À cet égard, il est établi, comme condition préalable au démarrage de l’activité, d’obtenir un permis d’urbanisme, valable 5 ans, pour les communes qui se trouvent dans l’une des deux situations suivantes :
- Communes ayant des problèmes d’accès au logement, qui sont celles qui ont des besoins en logement reconnus et qui remplissent au moins l’une des conditions suivantes :
- Que la charge moyenne du loyer ou de l’hypothèque sur le budget personnel ou du ménage, majorée des dépenses et fournitures de base, dépasse 30 % du revenu moyen ou du revenu moyen du ménage ; ou
- Entre le 9 novembre 2018 et le 9 novembre 2023, le prix de location ou d’achat du logement a connu un pourcentage de croissance cumulé d’au moins 3 % supérieur au pourcentage de croissance cumulé de l’IPC de Catalogne.
- Communes risquant de rompre l’équilibre de l’environnement urbain en raison d’une forte concentration de logements à usage touristique : celles qui comptent 5 logements pour 100 habitants au 9 novembre 2023.
La liste des communes qui se considèrent spécifiquement concernées par ces situations, figurant dans le DL Catalogne 3/2023 annexé, sera valable pendant 5 ans, après quoi elle sera révisée.
D’autre part, un régime transitoire est établi pour les logements dûment habilités et situés dans l’une des communes concernées, à titre de compensation pour tous les concepts liés aux modifications introduites par la nouvelle réglementation. Comme suit :
- Dans un délai de 5 ans, à compter du 9-11-2023,
ils doivent obtenir le permis d’urbanisme conformément au régime établi dans la DLeg Catalogne 1/2010 disp.adic.27a ou cesser l’activité, à moins qu’ils ne prouvent que ce régime transitoire ne compense pas la perte du titre habilitant à l’usage touristique, auquel cas ils peuvent demander à la mairie de le prolonger de 5 ans supplémentaires, avant la fin de ce premier délai.- Ce même régime s’applique dans les communes qui, à l’avenir, feront partie de la liste de celles concernées par l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisme préalable, le délai de 5 ans étant calculé à compter de l’entrée en vigueur de l’arrêté qui les inclut.
Enfin, conformément à ces mesures, la loi sur l’urbanisme de Catalogne est modifiée afin d’ajouter ces cas parmi ceux soumis à un permis d’urbanisme et d’établir spécifiquement le régime d’urbanisme applicable aux logements touristiques :
- Ils sont tenus d’obtenir le permis d’urbanisme correspondant dans certaines communes, indépendamment des autres permis ou autorisations qui pourraient être nécessaires ;
- L’urbanisme doit expressément permettre la compatibilité de l’utilisation des logements touristiques avec l’utilisation des logements destinés à la résidence habituelle et permanente ;
- En aucun cas, le nombre de licences accordées ne peut être supérieur à celui résultant de l’application d’un maximum de 10 logements à usage touristique pour 100 habitants ; et
- la mise à jour de la liste des communes dans lesquelles l’utilisation des logements à des fins touristiques nécessite une licence préalable doit être effectuée par arrêté du responsable du département chargé de l’urbanisme, après consultation des communes