Concepto
En Cataluña, las viviendas destinadas a fines turísticos se denominan «viviendas de uso turístico». Junto con su regulación, se analiza el procedimiento para iniciar la actividad.
Se considera vivienda de uso turístico aquella que es cedida por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de una contraprestación económica, para una estancia estacional y en condiciones de disponibilidad inmediata.
Se considera estancia estacional cualquier ocupación del inmueble durante un período de tiempo contiguo igual o inferior a 31 días.
Las viviendas de uso turístico se ceden en su totalidad y no se permite el alquiler de habitaciones.
Las viviendas que no estén debidamente equipadas no pueden cederse.
En caso de que el propietario de un inmueble tenga conocimiento de una actividad clandestina, tiene la obligación de notificarlo a la Administración competente, así como de interponer las acciones civiles correspondientes para el cese efectivo de la actividad turística.
La finalidad de una vivienda destinada al turismo debe ser compatible con la normativa de usos del sector en el que se encuentre y con la normativa civil que le sea aplicable.
Los datos del alojamiento turístico que figuran en el Registro son los siguientes: propietario, nombre, dirección, teléfono, correo electrónico, modalidad, grupo, categoría y distintivo, así como número de unidades y plazas del alojamiento.
En el caso de viviendas de uso turístico y viviendas compartidas, se añadirá la referencia catastral del inmueble y el número del certificado de ocupación.
Requisitos de la actividad y servicios
Las viviendas no podrán ser ocupadas con más plazas que las indicadas en el certificado de ocupación y, en ningún caso, su capacidad máxima podrá superar las 15 plazas.
Las viviendas deberán estar suficientemente amuebladas y equipadas con los electrodomésticos y utensilios necesarios para ser ocupadas de forma inmediata, con el fin de prestar un servicio de alojamiento correcto en relación con todas las plazas disponibles, todo ello en perfecto estado de higiene.
El propietario del inmueble, o el gestor en quien este haya delegado, deberá:
– Facilitar a los usuarios y vecinos el número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata las consultas e incidencias relacionadas con la actividad de alojamiento turístico.
– Garantizar un servicio de asistencia y mantenimiento del alojamiento.
– Entregar a los usuarios un documento que incluya las normas de convivencia acordadas por la comunidad de propietarios en la que se integre el alojamiento, si la hubiera. Este documento deberá estar redactado, como mínimo, en los siguientes idiomas: catalán, español, inglés y francés.
En caso de que el usuario de una vivienda de uso turístico incumpla las normas básicas de convivencia o las ordenanzas municipales dictadas al efecto, el propietario del inmueble, o la persona que gestione la vivienda de uso turístico, deberá exigir al cesionario el abandono inmediato de la vivienda.
Las viviendas de uso turístico deberán exponer en un lugar visible y fácilmente accesible para los usuarios la comunicación del NIRTC, su capacidad máxima y el número de teléfono del servicio de asistencia y mantenimiento. Quienes aún no dispongan del NIRTC, con carácter temporal, sustituirán su exposición por la comunicación del número provisional.
Los requisitos turísticos mínimos se establecen en el anexo 6 del D Catalunya 75/2020.
Contención de la vivienda turística
Con efecto a partir del 9-11-2023, se adoptan en Cataluña una serie de medidas sobre el régimen urbanístico de la vivienda turística con el fin de paliar su impacto en el mercado de la vivienda y, en particular, en la falta de oferta de vivienda residencial.
En este sentido, se establece, como requisito previo al inicio de la actividad, la obtención de una licencia urbanística, válida por 5 años, para los municipios que se encuentren en una de estas dos situaciones:
- Municipios con problemas de acceso a la vivienda, que son aquellos que tienen necesidades de vivienda acreditadas y cumplen al menos uno de los siguientes requisitos:
- Que la carga media del coste del alquiler o la hipoteca sobre el presupuesto personal o familiar, más los gastos básicos y suministros, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media familiar; o
- Que entre el 9-11-2018 y el 9-11-2023 el precio de alquiler o compra de la vivienda haya experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos un 3 % superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de Cataluña.
- Municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico: aquellos con una ratio de 5 de ellas por cada 100 habitantes a fecha de 9-11-2023.
La lista de municipios que se consideran específicamente afectados por estas situaciones, recogida en el DL Cataluña 3/2023 adjunto, tendrá una vigencia de 5 años, tras los cuales será revisada.
Por otra parte, se establece un régimen transitorio para las viviendas que estuvieran debidamente habilitadas y situadas en alguno de los municipios afectados como compensación por todos los conceptos relacionados con las modificaciones introducidas por la nueva normativa. A saber:
- En un plazo de 5 años, a partir del 9-11-2023,
deberán obtener la licencia urbanística de conformidad con el régimen establecido en el DLeg Catalonia 1/2010 disp.adic.27a o cesar la actividad, salvo que demuestren que este régimen transitorio no compensa la pérdida del título habilitante de vivienda para uso turístico, en cuyo caso podrán solicitar al ayuntamiento su prórroga por 5 años más, antes de que finalice dicho primer plazo.- Este mismo régimen se aplica en los municipios que en el futuro pasen a formar parte de la lista de los afectados por la necesidad de disponer de una autorización urbanística previa, calculándose el plazo de 5 años a partir de la entrada en vigor de la orden que lo incluya.
Por último, en consonancia con estas medidas, se modifica la Ley de Urbanismo de Cataluña, añadiendo estos casos entre los sujetos a licencia urbanística y estableciendo específicamente el régimen urbanístico de los alojamientos turísticos:
- Están obligados a disponer de la correspondiente licencia urbanística en determinados municipios, con independencia de otras licencias o autorizaciones que puedan ser necesarias;
- La ordenación urbanística debe permitir expresamente la compatibilidad del uso de las viviendas turísticas con el uso de las viviendas destinadas a residencia habitual y permanente;
- En ningún caso se podrán conceder más licencias que las resultantes de aplicar un máximo de 10 viviendas para uso turístico por cada 100 habitantes; y
- la actualización de la lista de municipios en los que el uso de las viviendas para uso turístico requerirá una licencia previa deberá realizarse mediante orden del titular de la consejería competente en materia de urbanismo, previa consulta a los municipios