Décret royal 1312/2024, du 23 décembre, réglementant la procédure du registre unique des baux et créant le guichet unique (Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) – Cliquez ici pour consulter la loi
Généralités – Pourquoi et à quoi sert la nouvelle loi ?
Ces derniers temps, nous avons assisté à une intervention de l’administration publique et du gouvernement dans le domaine de la réglementation du logement. Ces mesures sont justifiées par l’administration par une augmentation des prix d’achat et de vente des logements, ainsi que des loyers, qui rend l’accès au logement de plus en plus difficile pour les citoyens à faible pouvoir d’achat.
Il en résulte diverses lois publiées au fil des ans, dont l’une, qui fait jurisprudence, est le décret-loi 7/2019 du 1er mars, qui permet pour la première fois aux communautés de propriétaires de limiter ou de conditionner l’utilisation des logements touristiques dans leurs communautés. La dernière en date, la loi 12/2023 du 24 mai, qui établit une série de mesures réglementaires concernant l’achat et la vente de logements, ainsi que la location, a entraîné un véritable changement dans le spectre de l’achat et de la vente de logements, ainsi que de la location.
La justification législative de cette réglementation s’inscrit dans la ligne interventionniste de l’administration espagnole en matière de marché immobilier. En effet, cette nouvelle loi met en œuvre le règlement UE 2024/1028 du Parlement européen et du Conseil du 11 avril 2024 relatif à la collecte et à l’échange de données concernant les services de location de logements de courte durée et modifiant le règlement UE 2018/1724.
Ces réglementations européennes imposent aux États membres l’obligation d’adopter les mesures juridiques nécessaires pour créer un registre unique des locations et un guichet unique numérique pour les locations (Ventanilla Unica Digital).
En outre, elles imposent également l’obligation d’identifier le propriétaire et le lieu où ces services de location sont proposés, ainsi que leur durée.
Qu’est-ce que le « guichet unique » ?
Il s’agit d’un point de communication, d’information et de contrôle de l’administration publique centrale avec les différents opérateurs qui interviennent sur le marché de la location de logements à des fins autres que l’habitation permanente, notamment les propriétaires, les professionnels et les plateformes numériques.
De cette manière, l’administration, par l’intermédiaire de ce bureau, recueillera les données de chacune des transactions effectuées par les plateformes numériques, et les reliera aux utilisateurs propriétaires des biens enregistrés, afin d’assurer un contrôle précis et rapide de ces transactions, qui pourront être utilisées par l’administration pour les contrôler et superviser l’activité à toutes fins, tant administratives, juridiques que fiscales.
Quant aux propriétaires des inscriptions, ils seront tenus d’informer et de communiquer à ce bureau tout type de modification ou d’altération affectant le développement de l’activité, telle que : changement de propriétaire, renouvellement, annulation ou modification de la licence touristique, augmentation du nombre de places pour les locataires, etc.
Le Guichet unique fera partie du ministère du Logement et de l’Agenda urbain, qui sera chargé de coordonner les actions liées à l’efficacité de cette réglementation, et de la procédure d’enregistrement unique (Procedimiento Único de Registro), qui sera effectuée directement au registre foncier. Selon le texte de la loi, le fait que les informations relatives aux services de location d’hébergements de courte durée puissent être intégrées au registre foncier permettra aux utilisateurs de disposer des informations nécessaires pour prendre leurs décisions lorsqu’ils procèdent à la location de ces biens.
Grâce à cette procédure d’enregistrement, un numéro d’enregistrement unique (Número Único de Registro) sera attribué à chacun des biens destinés à être loués, sans lequel les plateformes ne permettront pas la publication de ces biens en ligne.
Cette réglementation vise à assurer la sécurité des propriétaires, des plateformes en ligne, des utilisateurs et des locataires, car elle créera un marché avec des informations transparentes et fiables, et garantira que l’activité de location, ainsi que les biens sur lesquels elle repose, s’effectuent dans des conditions adéquates et garantissant tous les utilisateurs de celle-ci.
Des tâches d’inspection, de contrôle et de sanction seront également menées sur les activités qui ne respectent pas la réglementation, ce qui permettra un meilleur contrôle, une plus grande sécurité et un filtrage de tous les logements qui ne respectent pas la loi.
Contenu de la loi
Introduction
La nouvelle réglementation exige que TOUS les biens immobiliers destinés à la location, qui souhaitent être annoncés ou gérés par le biais de plateformes numériques, telles que AirBNB , Homeaway , etc. , soient soumis à la procédure d’enregistrement prévue par la loi.
Par conséquent, tous les propriétaires qui souhaitent louer leur bien pour tout type de location autre que la location permanente, que ce soit sous licence ou à des fins touristiques, saisonnières, pour des étudiants, des travailleurs, etc., et qui utilisent des plateformes numériques pour la promotion ou la gestion de leur bien, doivent se soumettre à cette procédure d’enregistrement et obtenir le « numéro d’enregistrement unique », qui sera exigé par les entreprises numériques comme condition essentielle pour accepter la publication du bien sur leurs plateformes de commercialisation ou de gestion.
Cette procédure d’enregistrement concerne donc les types de location suivants, que la même loi appelle « service de location de courte durée » :
Qu’entend-on par « service de location de logement de courte durée » ?
Art. 1.- Définit le « service de location d’hébergement de courte durée », qui s’entend comme la location pour une courte période d’une ou plusieurs unités à des fins touristiques ou non touristiques, en échange d’une rémunération, à titre professionnel ou non professionnel, de manière régulière ou non régulière, étant applicable la réglementation sur la location saisonnière de l’article 3.2 de la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains , ainsi que celle résultant de l’application de la réglementation UE 20 24/10 28 du Parlement européen relative à la location de bateaux, ainsi que celle applicable aux baux touristiques établis par les communautés autonomes des entités locales, et, le cas échéant, celle relative à la protection et à la défense des personnes, des consommateurs et des utilisateurs.
- « Hébergement de courte durée ». Par conséquent, les locations à long terme ou permanentes sont expressément exclues de l’obligation, mais elles peuvent être enregistrées
- « Hébergement ». Seuls les biens immobiliers permettant l’« hébergement » sont pris en considération. Par conséquent, les bureaux, les locaux commerciaux, les ateliers, les garages et les entrepôts sont exclus du champ d’application de la présente loi.
- « Une ou plusieurs unités ». Il s’agit de tout type d’hébergement basé sur la location de tout ou partie d’un bien immobilier ou de chambres. Par conséquent, lorsque la législation autorise ce type de location, la location de chambres ou de parties du bien immobilier est autorisée. Il est important de rappeler ici que les locations à des fins autres que le logement permanent (telles que les locations saisonnières, les locations pour étudiants, etc.), soumises à la LAU (loi sur la location urbaine), autorisent la location par chambres. Toutefois, certaines législations régionales n’autorisent pas toujours la location de chambres à des fins touristiques (comme la loi des Baléares, de la Catalogne, de la Communauté valencienne, etc.).
- « En échange d’une rémunération » – Il est entendu qu’il doit y avoir une activité locative réelle pour laquelle le locataire rémunère le propriétaire par tout type de compensation, qu’elle soit en argent, en nature ou sous toute autre forme.
Cette réglementation exclut expressément les services de location d’hébergement qui ne donnent pas lieu à une rémunération. Par rémunération, on entend toute forme de compensation financière, quelle que soit sa valeur ou la forme qu’elle revêt.
- « À titre professionnel ou non professionnel, de manière régulière ou non régulière » – Le caractère professionnel ou privé de l’activité exercée par le bailleur est sans importance. Cette réglementation s’applique donc aussi bien aux propriétaires privés qui exercent cette activité de manière sporadique ou habituelle qu’aux professionnels qui l’exercent à titre temporaire ou permanent.
- Pour tous les types de location autres que le logement permanent :
- Location pour toute utilisation d’un logement autre que le logement permanent. Cela comprend donc : l’hébergement à des fins touristiques ou de vacances (non soumis à une licence touristique), pour les étudiants, les travailleurs, etc.
- Location touristique. Il s’agit de la location qui nécessite une licence touristique délivrée par la communauté autonome correspondante. Dans ce cas, la procédure d’enregistrement sera double, car le propriétaire de ces logements, en plus de passer par la procédure d’enregistrement régional, devra effectuer ce nouvel enregistrement afin de pouvoir commercialiser son bien sur les plateformes numériques.
- Location de bateaux avec utilisation d’un logement.
- Meublé : l’article 2 de la loi stipule que pour que cette loi s’applique, le logement doit être loué « meublé ». Cela signifie que les appartements ou studios « non meublés » ne seront pas concernés par cette réglementation.
Hébergements exclus : La loi exclut expressément de son champ d’application :
– Les hôtels dans des hébergements similaires, complexes, appart-hôtels et motels, ou auberges, chambres d’hôtes, etc.
– Les campings et les appartements pour caravanes.
Définition de l’hôte ou du propriétaire (art. 3)
On entend par « hôte » ou « propriétaire » : toute personne physique ou morale qui fournit ou a l’intention de fournir un service de location d’hébergement de courte durée contre rémunération par l’intermédiaire d’une plateforme de location de courte durée en ligne, à titre professionnel ou non professionnel, de manière régulière ou non régulière.
Qu’est-ce qui est considéré par la loi comme une « plateforme de location de courte durée en ligne » ?
Il s’agit de celles qui permettent aux clients de conclure à distance des contrats avec des hôtes pour la fourniture de services de location d’hébergements de courte durée.
Quels sont les services couverts par la loi ?
- Les services fournis par les plateformes en ligne aux hôtes qui fournissent des services de location d’hébergements de courte durée en Espagne, quel que soit le lieu d’établissement de ces plateformes.
- Les services de location d’hébergements fournis par les hôtes/propriétaires par l’intermédiaire de ces plateformes.
Quelle est la portée géographique de la loi ?
Cette règle s’applique à l’ensemble du territoire national.
Procédure d’enregistrement unique – REGISTRE FONCIER
La réglementation établit que le « numéro d’enregistrement unique » doit être obtenu auprès du registre foncier.
Service en ligne
Cette procédure se déroule « en ligne ». Pour cela, l’utilisateur doit être « abonné » au service du registre foncier et y accéder à l’aide du « certificat numérique » de l’utilisateur ou de son représentant.
Par conséquent, l’utilisateur doit être inscrit comme abonné au registre foncier et disposer d’un certificat numérique pour formaliser la procédure d’enregistrement.
Données à inclure dans la procédure d’enregistrement
- Les données personnelles du propriétaire et/ou de son représentant
- Adresse électronique de contact
- Numéro de téléphone de contact en Espagne
- Données cadastrales du bien immobilier
- Données du registre foncier
- Nombre maximum de locataires
- Si loué par chambres ou en totalité
- Si loué à des fins touristiques
- Dans le cas où le logement est exploité sous le régime de « location touristique », tel qu’il peut être défini dans la région où se trouve le bien immobilier, les détails de la « licence touristique » couvrant ladite location doivent être indiqués.
Points forts du processus d’enregistrement unique
- Téléphone espagnol : il s’agit d’une information importante à prendre en compte pour tous les propriétaires ou bailleurs de logements en Espagne qui ne sont pas résidents sur le territoire espagnol. Ils doivent disposer non seulement d’une adresse électronique de contact, mais également d’un numéro de téléphone avec une ligne enregistrée en Espagne.
Nous supposons que la raison pour laquelle il est nécessaire d’avoir un numéro en Espagne est de faciliter les communications et les notifications de l’administration.
Il est évident que cela signifie que tous les propriétaires qui résident en dehors du territoire espagnol, qui ne disposent pas d’une ligne téléphonique en Espagne et qui peuvent avoir des problèmes de disponibilité, voire de connaissance de la langue espagnole, devront avoir un représentant en Espagne à ces fins.
- Nombre maximum de locataires : Il s’agit d’une autre information essentielle à prendre en compte lors du traitement de l’enregistrement. Elle consiste à identifier le nombre maximum de places offertes dans le logement, à condition que ces places soient conformes à la réglementation. Cela implique des connaissances juridiques et techniques du logement que tous les propriétaires ne sont pas en mesure d’identifier.
Nous rencontrons souvent des propriétaires qui identifient des logements qui ne sont pas conformes aux réglementations locales, régionales ou nationales en matière de construction, ou qui ne sont pas conformes aux réglementations sectorielles (telles que celles relatives à la location touristique).
Il est donc conseillé de connaître les conditions juridiques et de construction exactes du bien immobilier avant de procéder à l’enregistrement, afin d’identifier les espaces habitables qui peuvent être considérés comme adaptés à l’enregistrement dans le cadre de cette nouvelle procédure.
- Responsabilité de l’hôte/du propriétaire : Une fois le processus d’enregistrement terminé, l’utilisateur ou le propriétaire assume la responsabilité de la véracité des faits et des données déclarés. Par conséquent, si les données déclarées ne sont pas véridiques, l’utilisateur peut être tenu responsable de tout type de responsabilité découlant d’erreurs, d’un manque de véracité ou de la fausseté des données déclarées.
- Autorisations et licences : Conformément à ce qui précède, la procédure laisse à la charge du propriétaire la responsabilité de disposer des licences nécessaires à l’utilisation du bien immobilier dans le cadre d’activités de location, ainsi que de leur validité (licence touristique, certificat d’habitabilité, etc.).
Pour cette raison, le propriétaire doit être en contact permanent avec l’administration, par l’intermédiaire du guichet unique créé, afin de l’informer de tout type de changement ou de modification survenant dans le cadre de l’activité de location.
Quand la loi entre-t-elle en vigueur ?
La loi est entrée en vigueur le 2 janvier 2025, ce qui signifie qu’elle est déjà effective et que le processus d’enregistrement est déjà activé. La loi prévoit un processus volontaire jusqu’au 1er juillet 2025, date à partir de laquelle elle deviendra obligatoire.
FAQ
- Durée de l’enregistrement ? Renouvellement ?
Il semble qu’une fois enregistré, le numéro d’enregistrement obtenu soit définitif, mais le propriétaire/utilisateur doit communiquer et informer le registre de tout événement, modification ou changement dans l’activité susceptible d’entraîner une modification des informations fournies lors de l’enregistrement.
- Je suis déjà enregistré dans ma communauté autonome en tant que location touristique, dois-je m’enregistrer à nouveau conformément à cette réglementation ?
Oui, vous devez vous enregistrer dans ce nouveau registre si vous avez l’intention de publier votre location sur des plateformes numériques.
Si vous n’utilisez pas de plateformes numériques pour votre service de location, vous n’avez pas besoin de vous inscrire.
- Je souhaite faire de la publicité pour ma propriété en vue d’une location permanente, dois-je m’inscrire ?
Dans votre cas, vous n’avez pas besoin de vous inscrire, car la loi ne concerne que les locations saisonnières ou de courte durée, et non les logements permanents. Toutefois, la loi prévoit que vous pouvez vous enregistrer si vous le souhaitez (par exemple, pour rechercher des locataires à long terme sur AirBNB, etc.). Dans votre cas, l’enregistrement n’est pas obligatoire, mais facultatif.
- Je vais louer un bien immobilier avec un contrat de location temporaire, qui n’est pas une location touristique, mais à des fins de vacances, par exemple pour deux mois. Dois-je m’enregistrer ?
Si vous souhaitez louer via des plateformes numériques, vous devez le faire. C’est l’esprit de la loi.
Si vous n’utilisez pas de plateformes numériques pour développer votre activité de location temporaire, vous n’avez pas besoin de vous enregistrer.
- Je possède un bien que je loue à des étudiants. Dois-je m’enregistrer ?
Comme dans le cas précédent, vous ne devrez vous enregistrer que si vous utilisez des plateformes numériques pour promouvoir ou gérer votre activité de location. Sinon, ce n’est pas nécessaire.
- Je loue mon appartement non meublé, dois-je m’inscrire ?
La location doit être meublée pour entrer dans le champ d’application de cette loi.
- Je possède un bateau à louer, dois-je m’inscrire ?
Si vous ne proposez pas d’hébergement, ou si vous ne le faites pas de manière temporaire, vous n’avez pas besoin de vous inscrire. Vous ne devez vous inscrire que lorsque vous louez le bateau :
- Avec un hébergement temporaire
- En utilisant des plateformes numériques pour la commercialisation ou la gestion.
- Quelles autres conditions dois-je remplir pour exercer une activité de location temporaire ?
L’exercice d’une activité de location temporaire implique de garantir au locataire que le bien est conforme à toutes les réglementations en matière d’habitabilité, de santé, de sécurité et d’hygiène. C’est pourquoi vous devrez disposer de toutes les autorisations administratives nécessaires pour exercer l’activité de location à usage résidentiel, telles que le certificat d’occupation, le certificat de conformité énergétique, une assurance couvrant cette activité, etc.
- Je loue un garage, dois-je m’enregistrer ?
Si le garage n’est pas rattaché à un logement, vous n’avez pas besoin de vous enregistrer.
- Dois-je déclarer mon activité de location à des fins fiscales ?
Tout type d’activité liée à la location génère des impôts qui doivent être déclarés en Espagne, car le bien immobilier est situé en Espagne. Nous vous recommandons donc de demander conseil à un expert en la matière.