Koninklijk Besluit 1312/2024 van 23 december tot regeling van de procedure voor het Eénloket voor huurovereenkomsten en tot instelling van het Eénloket (Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos)- Klik hier om de wet te bekijken
Algemeen – Waarom en waarvoor deze nieuwe wet?
De laatste tijd zien we dat de overheid en de regering ingrijpen in de regulering van de woningmarkt. Deze maatregelen worden door de overheid gerechtvaardigd door de stijging van de prijzen van koopwoningen en huurwoningen, waardoor het voor burgers met een beperkte koopkracht steeds moeilijker wordt om een woning te vinden.
Het resultaat hiervan is een reeks wetten die in de loop der jaren zijn gepubliceerd, waarvan Wetsbesluit 7/2019 van 1 maart als precedent geldt, dat voor het eerst gemeenschappen van eigenaren toestaat het gebruik van toeristische woningen in hun gemeenschappen te beperken of aan voorwaarden te verbinden. De meest recente daarvan, wet 12/2023 van 24 mei, die een reeks regelgevende maatregelen vaststelt met betrekking tot de aankoop en verkoop van woningen, alsmede de verhuur ervan, heeft een echte verandering teweeggebracht in het spectrum van zowel de aankoop en verkoop van woningen als de verhuur ervan.
De wettelijke rechtvaardiging voor deze regeling past in de interventionistische lijn van de Spaanse overheid op de woningmarkt. Deze nieuwe wet geeft namelijk uitvoering aan Verordening (EU) 2024/1028 van het Europees Parlement en de Raad van 11 april 2024 betreffende het verzamelen en uitwisselen van gegevens over kortetermijnverhuur van accommodaties en tot wijziging van Verordening (EU) 2018/1724.
Deze Europese verordeningen verplichten de lidstaten om de nodige wettelijke maatregelen te nemen om een enkel register voor verhuur en een digitaal loket voor verhuur (Ventanilla Unica Digital) in te voeren.
Bovendien moeten de eigenaar en de plaats waar dergelijke verhuurdiensten worden aangeboden, alsmede de duur ervan worden geïdentificeerd.
Wat is het “One-Stop-Office”?
Het is een punt van communicatie, informatie en controle van de centrale overheid met de verschillende exploitanten die actief zijn op de markt voor de verhuur van accommodatie voor ander gebruik dan permanente bewoning, met inbegrip van eigenaren, beroepsbeoefenaars en digitale platforms.
Op deze manier verzamelt de overheid via dit loket de gegevens van alle transacties die door de digitale platforms worden uitgevoerd, en koppelt en relateert deze aan de gebruikers die eigenaar zijn van de geregistreerde woningen, teneinde een nauwkeurige en snelle controle van deze transacties te kunnen uitoefenen, die door de overheid kan worden gebruikt om deze te controleren en om toezicht te houden op de activiteit voor alle doeleinden, zowel administratief, juridisch als fiscaal.
De eigenaren van de registraties zijn verplicht om dit bureau op de hoogte te stellen van elke wijziging of aanpassing die van invloed is op de ontwikkeling van de activiteit, zoals: verandering van eigenaar, verlenging, annulering of wijziging van de toeristische vergunning, uitbreiding van het aantal ruimtes voor huurders, enz.
Het One-Stop Office zal deel uitmaken van het Ministerie van Huisvesting en Stedelijke Agenda, dat verantwoordelijk zal zijn voor de coördinatie van de acties die verband houden met de effectiviteit van deze regeling, en de Unieke Registratieprocedure (Procedimiento Único de Registro), die rechtstreeks in het Kadaster zal worden uitgevoerd. Volgens de tekst van de wet zal het feit dat informatie over kortetermijnverhuurdiensten kan worden opgenomen in het kadaster, gebruikers in staat stellen over de nodige informatie te beschikken om hun beslissingen te nemen wanneer zij overgaan tot de verhuur ervan.
Via deze registratieprocedure wordt een uniek registratienummer (Número Único de Registro) verkregen dat wordt toegekend aan elk van de woningen die bestemd zijn voor verhuur, zonder welke de platforms de publicatie van deze woningen online niet zullen toestaan.
Deze regeling heeft tot doel zekerheid te bieden aan huiseigenaren, onlineplatforms, gebruikers en huurders, aangezien hierdoor een markt met transparante en betrouwbare informatie wordt gecreëerd en wordt gewaarborgd dat de verhuuractiviteiten en de woningen waarop deze zijn gebaseerd, worden uitgevoerd onder adequate en garanties biedende voorwaarden voor alle gebruikers ervan.
Er zullen ook inspecties, controles en sancties worden uitgevoerd op activiteiten die niet aan de regelgeving voldoen, wat zal zorgen voor meer controle, veiligheid en een filter voor alle woningen die niet aan de wet voldoen.
Inhoud van de wet
Inleiding
De nieuwe regelgeving schrijft voor dat ALLE woningen die worden verhuurd en die via digitale platforms zoals AirBNB , Homeaway , enz. worden geadverteerd of beheerd, de in de wet vastgestelde registratieprocedure moeten doorlopen.
Daarom moeten alle woningen waarvan de eigenaren deze willen verhuren voor elk ander type verhuur dan permanente bewoning, hetzij onder een vergunning of toeristische verhuur, voor seizoensarbeiders, studenten, werknemers, enz. en die digitale platforms gebruiken voor de promotie of het beheer ervan, deze registratieprocedure doorlopen en het “unieke registratienummer” verkrijgen, dat door digitale bedrijven als een essentiële voorwaarde wordt gesteld om de publicatie van de woning op hun marketing- of beheerplatforms te accepteren.
Deze registratieprocedure heeft dus betrekking op de volgende soorten verhuur, die in dezelfde wet “kortetermijnverhuurdienst” worden genoemd:
Wat wordt verstaan onder “kortetermijnverhuurdienst”?
Art. 1.- Definieert de “dienst voor kortetermijnverhuur van accommodatie”, die wordt verstaan als de verhuur voor een korte periode van een of meer eenheden voor toeristische of niet-toeristische doeleinden, tegen betaling, op professionele of niet-professionele basis, op regelmatige of onregelmatige basis, waarop de seizoensverhuurregeling van artikel 3.2 van wet 29/1994 van 24 november betreffende stedelijke huurovereenkomsten , alsmede die welke voortvloeit uit de toepassing van bootverhuur die onderworpen is aan verordening (EU) 2024/10 van het Europees Parlement, alsmede die welke van toepassing is op toeristische huurovereenkomsten vastgesteld door de autonome gemeenschappen van lokale entiteiten, en, indien van toepassing, die welke betrekking heeft op de bescherming en verdediging van personen, consumenten en gebruikers.
- “Kortetermijnverhuur”. Daarom zijn langetermijn- of permanente verhuur uitdrukkelijk uitgesloten van de verplichting, maar kunnen ze wel worden geregistreerd
- “Accommodatie”. Alleen woningen die ‘accommodatie’ mogelijk maken, komen in aanmerking. Kantoren, bedrijfsruimten, werkplaatsen, garages en opslagruimten zijn dus uitgesloten van deze wet.
- “Een of meer eenheden”. Dit verwijst naar elk type accommodatie op basis van de verhuur van het gehele pand, een deel daarvan of kamers. Wanneer de wetgeving dit type verhuur toestaat, is de verhuur van kamers of delen van het pand dus toegestaan. Het is belangrijk om hier te vermelden dat verhuur voor ander gebruik dan permanente bewoning (zoals seizoensverhuur, studentenverhuur, enz.), die onder de LAU (wet op stedelijke huur) valt, verhuur per kamer toestaat. Sommige regionale wetgeving staat echter niet altijd de verhuur van kamers voor toeristische doeleinden toe (zoals de wetgeving van de Balearen, Catalonië, de Gemeenschap van Valencia, enz.).
- “Tegen betaling” – Hieronder wordt verstaan dat er sprake moet zijn van een daadwerkelijke verhuuractiviteit waarvoor de huurder de eigenaar een vergoeding betaalt, ongeacht of deze in geld, in natura of in enige andere vorm wordt verstrekt.
Deze regeling sluit uitdrukkelijk accommodatieverhuurdiensten uit waarvoor geen vergoeding wordt betaald. Onder vergoeding wordt verstaan elke vorm van financiële compensatie, ongeacht de waarde of de vorm ervan.
- “Professioneel of niet-professioneel, op regelmatige of onregelmatige basis” – Het professionele of particuliere karakter van de door de verhuurder uitgeoefende activiteit is niet relevant. Deze regeling is dus van toepassing op zowel particuliere eigenaren die deze activiteit sporadisch of algemeen uitoefenen, als op beroepsbeoefenaars die deze activiteit tijdelijk of permanent uitoefenen.
- Voor alle soorten verhuur met uitzondering van permanente huisvesting:
- Verhuur voor elk ander gebruik van accommodatie dan permanente huisvesting. Dit omvat dus: accommodatie voor toeristische of vakantiedoeleinden (niet onderworpen aan een toeristenvergunning), studenten, werknemers, enz.
- Toeristische verhuur. Hieronder wordt verstaan de verhuur waarvoor een toeristenvergunning van de betreffende autonome gemeenschap vereist is. In dit geval is de registratieprocedure tweeledig, aangezien de eigenaar van deze woningen, naast de regionale registratieprocedure, ook deze nieuwe registratieprocedure moet doorlopen om zijn woning op digitale platforms te mogen aanbieden.
- Verhuur van boten met gebruik van accommodatie.
- Gemeubileerd: Artikel 2 van de wet bepaalt dat voor de toepassing van deze wet de accommodatie “gemeubileerd” moet worden verhuurd. Dit betekent dat “onmeubileerde” flats of appartementen niet onder deze regeling vallen.
Uitgesloten accommodaties: De wet sluit uitdrukkelijk uit van toepassing:
– Hotels in soortgelijke accommodaties, complexen, apart -hotels en motels, of hostels, B&B’s, enz.
-Campings en appartementen voor caravans.
Definitie van gastheer of verhuurder (art. 3)
Onder “gastheer” of ‘verhuurder’ wordt verstaan: een natuurlijke of rechtspersoon die tegen vergoeding via een onlineplatform voor kortetermijnverhuur, op professionele of niet-professionele basis, op regelmatige of onregelmatige basis, een dienst voor kortetermijnverhuur van accommodatie aanbiedt of voornemens is aan te bieden.
Wat wordt volgens de wet beschouwd als een “onlineplatform voor kortetermijnverhuur”?
Dit zijn platforms die gasten in staat stellen op afstand contracten te sluiten met verhuurders voor het verlenen van diensten voor de verhuur van kortetermijnaccommodaties.
Welke diensten vallen onder de wet?
- Diensten die door online platforms worden verleend aan verhuurders die diensten voor de verhuur van kortetermijnaccommodaties in Spanje aanbieden, ongeacht de plaats waar deze platforms zijn gevestigd.
- De diensten voor de verhuur van accommodaties die door verhuurders/verhuurders via deze platforms worden aangeboden.
Wat is het geografische toepassingsgebied van de wet?
Deze regel is van toepassing op het gehele nationale grondgebied.
Unieke registratieprocedure – EIGENDOMREGISTER
De regelgeving bepaalt dat het “unieke registratienummer” kan worden verkregen bij het eigendomsregister.
Online dienst
Deze procedure wordt ‘online’ uitgevoerd. Hiervoor moet de gebruiker “ingeschreven zijn bij de dienst Eigendomsregister en toegang hebben via het ”digitale certificaat” van de gebruiker of zijn vertegenwoordiger.
De gebruiker moet dus als abonnee bij het eigendomsregister zijn geregistreerd en over een digitaal certificaat beschikken om de registratieprocedure te kunnen afronden.
Gegevens die bij de registratieprocedure moeten worden verstrekt
- De persoonsgegevens van de verhuurder en/of zijn vertegenwoordiger
- E-mailadres
- Telefoonnummer in Spanje
- Kadastrale gegevens van het onroerend goed
- Gegevens uit het eigendomsregister
- Maximaal aantal huurders
- Indien verhuurd per kamer of als geheel
- Indien verhuurd voor toeristische doeleinden
- Indien de accommodatie wordt geëxploiteerd onder een “toeristische verhuurregeling”, zoals gedefinieerd in de regio waar het onroerend goed is gelegen, moeten de gegevens van de “toeristische vergunning” die op de betreffende verhuur betrekking heeft, worden vermeld.
Belangrijkste punten van het eenmalige registratieproces
- Spaans telefoonnummer: Dit is belangrijke informatie voor alle eigenaren of verhuurders van accommodaties in Spanje die niet op het Spaanse grondgebied woonachtig zijn. Zij moeten niet alleen een e-mailadres hebben, maar ook een telefoonnummer met een geregistreerde lijn in Spanje.
Wij gaan ervan uit dat het hebben van een nummer in Spanje bedoeld is om de communicatie en kennisgevingen van de overheid te vergemakkelijken.
Dit betekent uiteraard dat alle eigenaren die buiten het Spaanse grondgebied wonen, die geen telefoonlijn in Spanje hebben en die problemen kunnen hebben met de bereikbaarheid en zelfs met de kennis van de Spaanse taal, voor deze doeleinden een vertegenwoordiger in Spanje moeten hebben.
- Maximaal aantal huurders: Dit is een ander essentieel gegeven waarmee rekening moet worden gehouden bij de registratie. Het gaat om het vaststellen van het maximale aantal plaatsen dat in het pand wordt aangeboden, op voorwaarde dat deze plaatsen aan de voorschriften voldoen. Dit vereist juridische en technische kennis van het pand, waarover niet alle eigenaren beschikken.
We komen vaak eigenaren tegen die accommodaties aanbieden die niet voldoen aan lokale, regionale of nationale bouwvoorschriften, of die niet voldoen aan sectorale voorschriften (zoals die voor toeristische verhuur).
Daarom is het raadzaam om de exacte wettelijke en bouwkundige omstandigheden van het pand te kennen voordat u het registratieproces voltooit, om te bepalen welke bewoonbare ruimtes in aanmerking komen voor registratie in dit nieuwe proces.
- Verantwoordelijkheid van de verhuurder/eigenaar: Na voltooiing van het registratieproces is de gebruiker of eigenaar verantwoordelijk voor de juistheid van de opgegeven feiten en gegevens. Als de opgegeven gegevens niet juist zijn, kan de gebruiker dus aansprakelijk worden gesteld voor alle soorten aansprakelijkheid die voortvloeien uit fouten, onjuistheden of onwaarheden in de opgegeven gegevens.
- Vergunningen en licenties: In overeenstemming met het bovenstaande laat de procedure het aan de eigenaar om te zorgen voor de vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van het onroerend goed voor verhuurdoeleinden, en voor de geldigheid daarvan (toeristenvergunning, bewijs van bewoning, enz.).
Om deze reden moet de eigenaar voortdurend in contact blijven met de overheid, via het opgerichte One-Stop Office, om de overheid op de hoogte te brengen van elke wijziging of verandering die zich voordoet in de ontwikkeling van de verhuuractiviteit.
Wanneer treedt de wet in werking?
De wet is op 2 januari 2025 in werking getreden, wat betekent dat deze reeds van kracht is en dat het registratieproces reeds is gestart. De wet voorziet in een vrijwillige procedure tot 1 juli 2025, waarna deze verplicht wordt.
Veelgestelde vragen
- Hoe lang duurt deze registratie? Renovatie?
Het lijkt erop dat het registratienummer dat u krijgt, definitief is, maar de eigenaar/gebruiker moet het register op de hoogte brengen van elke gebeurtenis, wijziging of verandering in de activiteit die een wijziging kan veroorzaken in de informatie die voor de registratie is verstrekt.
- Ik ben al geregistreerd in mijn autonome gemeenschap als toeristische verhuurder, moet ik me opnieuw registreren volgens deze regelgeving?
Ja, u moet zich in dit nieuwe register registreren als u uw verhuur op digitale platforms wilt adverteren.
Als u geen gebruik maakt van digitale platforms voor uw verhuurdienst, hoeft u zich niet te registreren.
- Ik wil mijn woning adverteren voor permanente verhuur, moet ik me registreren?
In uw geval hoeft u zich niet te registreren, omdat de wet alleen betrekking heeft op seizoens- of kortetermijnverhuur, en niet op permanente woningen. De wet bepaalt echter dat u zich kunt registreren als u dat wilt (bijvoorbeeld om langetermijnhuurders te zoeken via AirBNB, enz.). In uw geval is de registratie niet verplicht, maar vrijwillig.
- Ik ga een woning verhuren met een tijdelijk huurcontract, niet voor toeristische doeleinden, maar bijvoorbeeld voor een vakantie van twee maanden. Moet ik me registreren?
Als u via digitale platforms wilt verhuren, moet u dat doen. Dat is de geest van de wet.
Als u geen digitale platforms gebruikt om uw tijdelijke verhuuractiviteiten te ontplooien, hoeft u zich niet te registreren.
- Ik heb een woning die ik aan studenten verhuur. Moet ik me registreren?
Net als in het vorige geval hoeft u zich alleen te registreren als u digitale platforms gebruikt om uw verhuuractiviteiten te adverteren of te beheren. Anders is dat niet nodig.
- Ik verhuur mijn appartement ongemeubileerd, moet ik me registreren?
De verhuur moet gemeubileerd zijn om onder deze wet te vallen.
- Ik heb een boot te huur, moet ik me registreren?
Als u geen accommodatie aanbiedt, of dit niet op tijdelijke basis doet, hoeft u zich niet te registreren. U hoeft zich alleen te registreren wanneer u de boot verhuurt:
- Met tijdelijke accommodatie
- Met behulp van digitale platforms voor marketing of beheer.
- Aan welke andere vereisten moet ik voldoen om tijdelijke verhuur te mogen uitvoeren?
Voor het uitvoeren van tijdelijke verhuur moet u de huurder garanderen dat het pand voldoet aan alle voorschriften met betrekking tot bewoonbaarheid, gezondheid, veiligheid en hygiëne. Daarom moet u over alle administratieve vergunningen beschikken om de verhuuractiviteit voor residentieel gebruik uit te voeren, zoals een bewoningsvergunning, energiecertificaat, verzekering die deze activiteit dekt, enz.
- Ik verhuur een garage, moet ik me registreren?
Als de garage niet verbonden is met een woning met accommodatie, hoeft u zich niet te registreren.
- Moet ik mijn verhuuractiviteit aangeven voor de belasting?
Elke vorm van verhuuractiviteit genereert belastingen die in Spanje moeten worden aangegeven, aangezien het onroerend goed zich in Spanje bevindt. Wij raden u daarom aan om hierover deskundig advies in te winnen.
