«Registro Único de Alquileres»- Registro obligatorio para AirBnB y otras plataformas

Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) – Haga clic aquí para ver la ley

General – ¿Por qué y para qué la nueva ley?

En los últimos tiempos, hemos sido testigos de la intervención de la administración pública y del gobierno en materia de regulación de la vivienda. Estas medidas se justifican por la administración en el aumento de los precios de compra y venta de viviendas, así como del alquiler, lo que dificulta cada vez más el acceso a la vivienda a los ciudadanos con menor poder adquisitivo.

El resultado de ello son las diversas leyes que se han publicado a lo largo de los años, una de las cuales, como precedente, fue el Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, que por primera vez permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el uso de las viviendas turísticas en sus comunidades. La última de ellas, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que establece una serie de medidas reguladoras en materia de compraventa y alquiler de viviendas, ha supuesto un cambio real en el panorama tanto de la compraventa como del alquiler de viviendas.

La justificación legislativa de esta normativa se inscribe en la línea intervencionista del mercado inmobiliario por parte de la Administración española. De hecho, esta nueva ley transpone el Reglamento UE 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamiento de corta duración y por el que se modifica el Reglamento UE 2018/1724.

Estas normativas europeas imponen a los Estados miembros la obligación de adoptar las medidas legales necesarias para crear un registro único de alquileres y una Ventanilla Única Digital (Ventanilla Única Digital).

Además, también imponen la necesidad de identificar al propietario y el lugar donde se ofrecen dichos servicios de alquiler, así como su duración.

¿Qué es la «Ventanilla Única»?

Es un punto de comunicación, información y control de la administración pública central con los diferentes operadores que actúan en el mercado del alquiler de alojamientos para usos distintos de la vivienda habitual, incluidos los propietarios, los profesionales y las plataformas digitales.

De esta forma, la administración, a través de esta Oficina, recopilará los datos de todas y cada una de las transacciones realizadas por las plataformas digitales, y los vinculará y relacionará con los usuarios propietarios de los inmuebles registrados, con el fin de proporcionar un control preciso y ágil de dichas transacciones, que podrá ser utilizado por la administración para controlarlas y supervisar la actividad a todos los efectos, tanto administrativos, legales como fiscales.

En cuanto a los propietarios de los registros, estarán obligados a informar y comunicar a esta oficina cualquier tipo de alteración o modificación que afecte al desarrollo de la actividad, como: cambio de propietario, renovación, cancelación o cambio de licencia turística, aumento de los espacios para inquilinos, etc.

La Oficina Única formará parte del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que será responsable de coordinar las acciones relacionadas con la eficacia de esta normativa, y del Procedimiento Único de Registro(Procedimiento Único de Registro), que se llevará a cabo directamente en el Registro de la Propiedad. Según el texto de la ley, el hecho de que la información relativa a los servicios de alquiler de alojamiento de corta duración pueda incorporarse al registro de la propiedad permitirá a los usuarios disponer de la información necesaria para tomar sus decisiones a la hora de proceder al alquiler de los mismos.

A través de este procedimiento de registro se obtendrá un Número Único de Registro (Número Único de Registro), que se asignará a cada uno de los inmuebles destinados a ser alquilados, sin el cual las plataformas no permitirán la publicación de dichos inmuebles en Internet.

Esta normativa tiene como objetivo dotar de seguridad a los propietarios, a las plataformas en línea, a los usuarios y a los inquilinos, ya que creará un mercado con información transparente y fiable, y garantizará que la actividad de alquiler, así como los inmuebles en los que se basa, se realice en condiciones adecuadas y que ofrezcan garantías a todos los usuarios de la misma.

También se llevarán a cabo tareas de inspección, control y sanción sobre aquellas actividades que no cumplan con la normativa, lo que permitirá un mayor control, seguridad y un filtro para todas aquellas viviendas que no cumplan con la ley.

Contenido de la ley

Introducción

La nueva normativa exige que TODAS las propiedades en actividad de alquiler que deseen anunciarse o gestionarse a través de plataformas digitales, como AirBNB, Homeaway, etc., deben pasar por el procedimiento de registro estipulado en la ley.

Por lo tanto, todos aquellos inmuebles cuyos propietarios deseen alquilar para cualquier tipo de alquiler que no sea vivienda habitual, ya sea con licencia o alquiler turístico, para temporadas, estudiantes, trabajadores, etc., y que utilicen plataformas digitales para su promoción o gestión, deberán pasar por este proceso de registro y obtener el «Número de Registro Único», que será exigido por las empresas digitales como requisito imprescindible para aceptar la publicación del inmueble en sus plataformas de comercialización o gestión.

Este procedimiento de registro afecta, por tanto, a los siguientes tipos de alquiler, que la misma ley denomina «servicio de alquiler de corta duración»:

¿Qué se entiende por «servicio de alquiler de alojamiento de corta duración»?

Art. 1.- Se define el « servicio de alquiler de alojamiento de corta duración», que se entiende como el alquiler por un período breve de una o varias unidades con fines turísticos, o no turísticos, a cambio de una remuneración, con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no regular, siendo de aplicación la normativa sobre alquileres de temporada del artículo 3.2 de la ley 29/1994, de 24 de noviembre, sobre arrendamientos urbanos , así como la resultante de la aplicación de los alquileres de embarcaciones sujetos a la normativa UE 20 24/10 28 del Parlamento Europeo, así como la aplicable a los arrendamientos turísticos establecida por las comunidades autónomas de entidades locales, y en su caso, la relativa a la protección y defensa de las personas, los consumidores y los usuarios.

• «Alojamiento de corta duración». Por lo tanto, quedan expresamente excluidos de la obligación los alquileres de larga duración o permanentes, pero pueden registrarse
• «Alojamiento». Solo se consideran los inmuebles que permiten el «alojamiento». Por lo tanto, quedan excluidos de esta ley los despachos, locales comerciales, talleres, garajes y trasteros.
• «Una o varias unidades». Se refiere a cualquier tipo de alojamiento basado en el alquiler de la totalidad del inmueble, o parte de él, o de habitaciones. Por lo tanto, siempre que la legislación permita este tipo de alquiler, se permite el alquiler de habitaciones o partes del inmueble. Es importante recordar aquí que los alquileres para usos distintos de la vivienda permanente (como los alquileres de temporada, los alquileres para estudiantes, etc.), sujetos a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), permiten el alquiler por habitaciones. Sin embargo, algunas legislaciones autonómicas no siempre permiten el alquiler de habitaciones para alquiler turístico (como la ley de las Islas Baleares, Cataluña, Comunidad Valenciana, etc.).
• «A cambio de una remuneración»: se entiende que debe existir una actividad real de alquiler por la que el arrendatario remunera al propietario con cualquier tipo de contraprestación, ya sea en dinero, en especie o en cualquier otro tipo de contraprestación.

Esta normativa excluye expresamente los servicios de alquiler de alojamiento que no impliquen remuneración. Se entiende por remuneración cualquier forma de compensación económica, independientemente de su valor o de la forma en que se preste.

• «Profesional o no profesional, de forma habitual o no habitual»: es indiferente el carácter profesional o particular de la actividad que realice el arrendador. Por lo tanto, esta normativa se aplica tanto a los propietarios particulares que realizan esta actividad de forma esporádica o habitual, como a los profesionales que la ejercen de forma temporal o permanente.
• Para todos los tipos de alquileres distintos de la vivienda habitual:
• Alquiler para cualquier uso del alojamiento distinto de la vivienda habitual. Por lo tanto, se incluye: Alojamiento con fines turísticos o vacacionales (no sujeto a licencia turística), para estudiantes, trabajadores, etc.
• Alquiler turístico. Se entiende como aquel que requiere una licencia turística de la comunidad autónoma correspondiente. En este caso, el proceso de registro será doble, ya que el propietario de estas viviendas, además de pasar por el proceso de registro regional, deberá pasar por este nuevo registro para poder comercializarse en las plataformas digitales.
• Alquiler de embarcaciones con uso de alojamiento.
• Amueblado: El artículo 2 de la Ley establece que, para que se aplique esta Ley, el alojamiento debe alquilarse «amueblado». Esto significa que los pisos o apartamentos «sin amueblar» no estarán incluidos en esta normativa.

Alojamientos excluidos: La ley excluye expresamente de su aplicación:

– Hoteles en alojamientos similares, complejos, apartahoteles y moteles, o hostales, B&B, etc.

-Campings y apartamentos para caravanas.

Definición de anfitrión o arrendador (art. 3)

Se entiende por «anfitrión» o «arrendador»: la persona física o jurídica que presta o tiene la intención de prestar un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración a cambio de una remuneración a través de una plataforma en línea de alquiler de corta duración, con carácter profesional o no profesional, de forma habitual o no habitual.

¿Qué se considera por ley una «plataforma en línea de alquiler de corta duración»?

Son aquellas que permiten a los huéspedes celebrar contratos a distancia con los anfitriones para la prestación de servicios de alquiler de alojamiento de corta duración.

¿Qué servicios cubre la ley?

• Los servicios prestados por las plataformas en línea a los anfitriones que prestan servicios de alquiler de alojamiento de corta duración en España, independientemente del lugar de establecimiento de dichas plataformas.
• Los servicios de alquiler de alojamiento prestados por los anfitriones/propietarios a través de estas plataformas.

¿Cuál es el ámbito geográfico de la ley?

Esta norma se aplicará a todo el territorio nacional.

Procedimiento de registro único – REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La normativa establece que la forma de obtener el «Número de Registro Único» será en el Registro de la Propiedad.

Servicio en línea

Este trámite se realizará «en línea», para lo cual el usuario deberá estar «suscrito» al servicio del Registro de la Propiedad, y se accederá a través del «Certificado Digital» del usuario o de su representante.

Por lo tanto, el usuario debe estar registrado como suscriptor en el Registro de la Propiedad y debe disponer de un certificado digital para formalizar el proceso de registro.

Datos que deben incluirse en el proceso de registro

• Los datos personales del arrendador y/o de su representante
• Correo electrónico de contacto
• Teléfono de contacto en España
• Datos catastrales del inmueble
• Datos del Registro de la Propiedad
• Número máximo de inquilinos
• Si se alquila por habitaciones o por la totalidad del inmueble
• Si se alquila con fines turísticos
• En caso de que el alojamiento se desarrolle bajo un régimen de «Alquiler Turístico», tal y como se defina en la región en la que se encuentre el inmueble, se deberán indicar los datos de la «Licencia Turística» que cubra dicho alquiler.

Aspectos destacados del proceso de registro único

• Teléfono español: Esta es una información importante que deben tener en cuenta todos aquellos propietarios o arrendadores de alojamientos en España que no sean residentes en el territorio español. No solo deben disponer de un correo electrónico de contacto, sino también de un teléfono con línea registrada en España.

Suponemos que el motivo para disponer de un número en España es facilitar las comunicaciones y notificaciones de la administración.

Obviamente, esto supondrá que todos aquellos propietarios que residan fuera del territorio español, que no dispongan de una línea telefónica en España y que puedan tener problemas de disponibilidad, e incluso de conocimiento del idioma español, deberán contar con un representante en España a estos efectos.

• Número máximo de inquilinos: Este es otro dato esencial a tener en cuenta a la hora de tramitar el registro. Se trata de identificar el número máximo de plazas que ofrece el inmueble, siempre que estas plazas cumplan con la normativa. Esto implica un conocimiento jurídico y técnico del inmueble que no todos los propietarios son capaces de identificar.

A menudo nos encontramos con propietarios que identifican unidades de alojamiento que no cumplen con la normativa urbanística local, regional o nacional, o que no cumplen con la normativa sectorial (como la de alquiler turístico).

Por lo tanto, es recomendable conocer las condiciones legales y constructivas exactas del inmueble antes de completar el proceso de registro, con el fin de identificar los espacios habitables que pueden considerarse aptos para el registro en este nuevo proceso.

• Responsabilidad del anfitrión/propietario: Una vez completado el proceso de registro, el usuario o propietario asume la responsabilidad de la veracidad de los hechos y datos declarados. Por lo tanto, si los datos declarados no son veraces, el usuario podrá ser considerado responsable de todo tipo de responsabilidades derivadas de errores, falta de veracidad o falsedad en los datos declarados.
• Autorizaciones y licencias: En consonancia con lo anterior, el procedimiento deja en responsabilidad del propietario la obtención de las licencias necesarias para el uso del inmueble en actividades de alquiler, así como su validez (licencia turística, certificado de habitabilidad, etc.).

Por este motivo, el propietario deberá mantenerse en contacto continuo con la administración, a través de la Ventanilla Única creada, para informar a la administración de cualquier tipo de cambio o alteración que se produzca en el desarrollo de la actividad de alquiler.

¿Cuándo entra en vigor la ley?

La ley entró en vigor el 2 de enero de 2025, lo que significa que ya es efectiva y que el proceso de registro ya está activado. La ley establece un proceso voluntario hasta el 1 de julio de 2025, a partir de cuyas fechas será obligatorio.

Impacto positivo: Permite el acceso de los alquileres de temporada a plataformas digitales como AirBnB

Preguntas frecuentes

• ¿Duración del registro? ¿Renovación?

Parece que una vez registrado, el número de registro obtenido es definitivo, pero el propietario/usuario debe comunicar e informar al registro cualquier evento, modificación o cambio en la actividad que pueda suponer una modificación de la información facilitada para su registro.

• Ya estoy registrado en mi Comunidad Autónoma como alquiler turístico, ¿tengo que registrarme de nuevo según esta normativa?

Sí, debe registrarse en este nuevo registro si tiene intención de anunciar su alquiler en plataformas digitales.

Si no utiliza plataformas digitales para su servicio de alquiler, no es necesario que se registre.

• Quiero anunciar mi propiedad para alquiler permanente, ¿tengo que registrarme?

En su caso, no es necesario que se registre, ya que la ley solo afecta a los alquileres temporales o de corta duración, y no es el caso de las viviendas permanentes. Sin embargo, la ley establece que puede registrarse si lo desea (por ejemplo, para buscar inquilinos a largo plazo en AirBNB, etc.). En su caso, el registro no es obligatorio, sino voluntario.

• Voy a alquilar una propiedad con un contrato de alquiler temporal, que no es un alquiler turístico, sino con fines vacacionales, por ejemplo, durante dos meses. ¿Tengo que registrarme?

Si quieres alquilar a través de plataformas digitales, entonces sí. Ese es el espíritu de la ley.

Si no utilizas plataformas digitales para desarrollar tu actividad de alquiler temporal, no es necesario que te registres.

• Tengo una propiedad que alquilo a estudiantes. ¿Tengo que registrarme?

Al igual que en el caso anterior, solo tendrás que registrarte si utilizas plataformas digitales para anunciar o gestionar tu actividad de alquiler. De lo contrario, no es necesario.

• Alquilo mi piso sin amueblar, ¿tengo que registrarme?

El alquiler debe estar amueblado para entrar en el ámbito de aplicación de esta ley.

• Tengo un barco en alquiler, ¿tengo que registrarme?

Si no ofreces alojamiento, o no lo haces de forma temporal, no es necesario registrarse. Solo es necesario registrarse cuando se alquila el barco:

• Con alojamiento temporal
• Utilizando plataformas digitales para su comercialización o gestión

• ¿Qué otros requisitos necesito para llevar a cabo la actividad de alquiler temporal?

Llevar a cabo una actividad de alquiler temporal requiere garantizar al inquilino que el inmueble cumple con todo tipo de normativas en materia de habitabilidad, salubridad, seguridad e higiene. Por eso, deberás disponer de todas las autorizaciones administrativas para llevar a cabo la actividad de alquiler con fines residenciales, como la licencia de ocupación-certificado de habitabilidad, el certificado energético, un seguro que cubra esta actividad, etc.

• Alquilo un garaje, ¿tengo que darlo de alta?

Si el garaje no está vinculado a una vivienda con alojamiento, no es necesario darlo de alta.

• ¿Tengo que declarar mi actividad de alquiler a efectos fiscales?

Cualquier tipo de actividad relacionada con el alquiler genera impuestos que deben declararse en España, ya que el inmueble se encuentra en España. Por lo tanto, te recomendamos que solicites asesoramiento experto en la materia.