Königlicher Erlass 1312/2024 vom 23. Dezember zur Regelung des Verfahrens für das einheitliche Mietregister und zur Schaffung der Einheitlichen Anlaufstelle (Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) – Klicken Sie hier, um das Gesetz anzuzeigen
Allgemeines – Warum und wozu das neue Gesetz?
In letzter Zeit haben wir eine zunehmende Intervention der öffentlichen Verwaltung und der Regierung in Fragen der Wohnungsregulierung erlebt. Diese Maßnahmen werden von der Verwaltung mit einem Anstieg der Kauf- und Mietpreise für Wohnraum begründet, der es Bürgern mit geringer Kaufkraft zunehmend erschwert, Zugang zu Wohnraum zu erhalten.
Das Ergebnis sind verschiedene Gesetze, die im Laufe der Jahre veröffentlicht wurden, darunter als Präzedenzfall das Gesetzesdekret 7/2019 vom 1. März, das es Eigentümergemeinschaften erstmals erlaubt, die Nutzung von Ferienwohnungen in ihren Gemeinden zu beschränken oder an Bedingungen zu knüpfen. Das jüngste dieser Gesetze, das Gesetz 12/2023 vom 24. Mai, das eine Reihe von Regulierungsmaßnahmen für den Kauf und Verkauf sowie die Vermietung von Wohnraum festlegt, hat zu einer echten Veränderung sowohl im Bereich des Kaufs und Verkaufs als auch der Vermietung von Wohnraum geführt.
Die rechtliche Begründung für diese Regelung liegt in der interventionistischen Linie der spanischen Regierung auf dem Wohnungsmarkt. Tatsächlich setzt dieses neue Gesetz die Verordnung EU 2024/1028 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. April 2024 über die Erhebung und den Austausch von Daten über kurzfristige Beherbergungsdienstleistungen und zur Änderung der Verordnung EU 2018/1724 um.
Diese europäischen Vorschriften verpflichten die Mitgliedstaaten, die erforderlichen rechtlichen Maßnahmen zu ergreifen, um ein einheitliches Mietregister und eine digitale zentrale Anlaufstelle für Vermietungen (Ventanilla Unica Digital) einzurichten.
Darüber hinaus schreiben sie vor, dass der Eigentümer und der Ort, an dem solche Vermietungsdienstleistungen angeboten werden, sowie deren Dauer angegeben werden müssen.
Was ist die „One-Stop-Office”?
Es handelt sich um eine Stelle für Kommunikation, Information und Kontrolle der zentralen öffentlichen Verwaltung mit den verschiedenen Akteuren, die auf dem Markt für Mietunterkünfte, die nicht als ständiger Wohnsitz genutzt werden, tätig sind, darunter Eigentümer, Gewerbetreibende und digitale Plattformen.
Auf diese Weise sammelt die Verwaltung über diese Stelle die Daten aller von den digitalen Plattformen durchgeführten Transaktionen und verknüpft sie mit den Nutzern, die die registrierten Immobilien besitzen, um eine genaue und agile Kontrolle dieser Transaktionen zu ermöglichen, die von der Verwaltung zu Kontrollzwecken und zur Überwachung der Tätigkeit zu allen administrativen, rechtlichen und steuerlichen Zwecken genutzt werden können.
Die Eigentümer der Registrierungen sind verpflichtet, dieser Stelle jede Art von Änderung oder Modifikation mitzuteilen, die sich auf die Ausübung der Tätigkeit auswirkt, wie z. B.: Eigentümerwechsel, Erneuerung, Aufhebung oder Änderung der touristischen Lizenz, Erhöhung der Anzahl der Mietplätze usw.
Die zentrale Anlaufstelle wird Teil des Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung sein, das für die Koordinierung der Maßnahmen im Zusammenhang mit der Wirksamkeit dieser Verordnung und dem einheitlichen Registrierungsverfahren (Procedimiento Único de Registro) zuständig sein wird, das direkt im Grundbuchamt durchgeführt wird. Gemäß dem Gesetzestext ermöglicht die Aufnahme von Informationen über Dienstleistungen im Bereich der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften in das Grundbuch den Nutzern, über die notwendigen Informationen zu verfügen, um ihre Entscheidungen bei der Anmietung dieser Unterkünfte zu treffen.
Durch dieses Registrierungsverfahren wird eine einheitliche Registrierungsnummer (Número Único de Registro) erstellt, die jeder der zur Vermietung bestimmten Immobilien zugewiesen wird und ohne die die Plattformen die Veröffentlichung dieser Immobilien im Internet nicht zulassen.
Diese Regelung soll Sicherheit für Hausbesitzer, Online-Plattformen, Nutzer und Mieter schaffen, da sie einen Markt mit transparenten und zuverlässigen Informationen schafft und gewährleistet, dass die Vermietungstätigkeit sowie die Immobilien, auf denen sie basiert, unter angemessenen und garantierenden Bedingungen für alle Nutzer derselben ausgeübt werden.
Außerdem werden Inspektionen, Kontrollen und Sanktionen bei Aktivitäten durchgeführt, die nicht den Vorschriften entsprechen, was eine bessere Kontrolle, mehr Sicherheit und eine Filterfunktion für alle Wohnungen ermöglicht, die nicht gesetzeskonform sind.
Inhalt des Gesetzes
Einführung
Die neue Regelung schreibt vor, dass ALLE Immobilien, die vermietet werden sollen und über digitale Plattformen wie AirBNB, Homeaway usw. beworben oder verwaltet werden sollen, das im Gesetz festgelegte Registrierungsverfahren durchlaufen müssen.
Daher müssen alle Immobilien, deren Eigentümer eine Vermietung für andere Zwecke als den dauerhaften Wohnzweck wünschen, sei es im Rahmen einer Lizenz oder einer touristischen Vermietung, für Saisonarbeiter, Studenten, Arbeitnehmer usw., und die digitale Plattformen für ihre Werbung oder Verwaltung nutzen, dieses Registrierungsverfahren durchlaufen und die „eindeutige Registrierungsnummer” erhalten, die von digitalen Unternehmen als wesentliche Voraussetzung für die Veröffentlichung der Immobilie auf ihren Marketing- oder Verwaltungsplattformen verlangt wird.
Dieses Registrierungsverfahren betrifft daher die folgenden Arten von Vermietungen, die im selben Gesetz als „Kurzzeitvermietungsdienst” bezeichnet werden:
Was versteht man unter „Kurzzeitvermietungsdienst”?
Art. 1.- Definiert den „Kurzzeitvermietungsdienst”, der als die Vermietung einer oder mehrerer Einheiten für touristische oder nicht touristische Zwecke für einen kurzen Zeitraum gegen Entgelt, sei es auf gewerblicher oder nicht gewerblicher Basis, regelmäßig oder unregelmäßig, verstanden wird, wobei die Bestimmungen für Saisonvermietungen gemäß Artikel 3.2 des Gesetzes 29/vom 24. November 1994 über städtische Mietverhältnisse , sowie die Vorschriften für die Vermietung von Booten, die der Verordnung (EU) Nr. 2024/10 des Europäischen Parlaments unterliegen, sowie die Vorschriften für touristische Mietverhältnisse, die von den autonomen Gemeinschaften der lokalen Gebietskörperschaften festgelegt wurden, und gegebenenfalls die Vorschriften zum Schutz und zur Verteidigung von Personen, Verbrauchern und Nutzern.
- „Kurzfristige” Unterkünfte. Daher sind langfristige oder dauerhafte Vermietungen ausdrücklich von der Verpflichtung ausgenommen, können jedoch registriert werden
- „Unterkünfte”. Es werden nur Immobilien berücksichtigt, die eine „Unterbringung” ermöglichen. Daher sind Büros, Geschäftsräume, Werkstätten, Garagen und Lagerräume von diesem Gesetz ausgenommen.
- „Eine oder mehrere Einheiten”. Dies bezieht sich auf jede Art von Unterkunft, die auf der Vermietung der gesamten Immobilie, eines Teils davon oder von Zimmern basiert. Daher ist die Vermietung von Zimmern oder Teilen der Immobilie zulässig, sofern die Gesetzgebung diese Art der Vermietung erlaubt. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass Vermietungen, die nicht der dauerhaften Wohnnutzung dienen (z. B. Saisonvermietungen, Studentenvermietungen usw.) und dem LAU (Gesetz über städtische Mietverhältnisse) unterliegen, die Vermietung von Zimmern erlauben. Einige regionale Rechtsvorschriften erlauben jedoch nicht immer die Vermietung von Zimmern für touristische Zwecke (z. B. das Gesetz der Balearen, Kataloniens, der Valencianischen Gemeinschaft usw.).
- „Gegen Entgelt“ – Es wird davon ausgegangen, dass eine tatsächliche Vermietungstätigkeit vorliegt, für die der Mieter dem Eigentümer eine Gegenleistung in Form von Geld, Sachleistungen oder einer anderen Art von Entgelt erbringt.
Diese Regelung schließt ausdrücklich Beherbergungsdienstleistungen aus, die keine Vergütung beinhalten. Unter Vergütung ist jede Form der finanziellen Gegenleistung zu verstehen, unabhängig von ihrem Wert oder ihrer Form.
- „Beruflich oder nicht beruflich, regelmäßig oder unregelmäßig” – Der berufliche oder private Charakter der vom Vermieter ausgeübten Tätigkeit ist irrelevant. Diese Regelung gilt daher sowohl für private Eigentümer, die diese Tätigkeit sporadisch oder regelmäßig ausüben, als auch für Gewerbetreibende, die sie vorübergehend oder dauerhaft ausüben.
- Für alle Arten von Vermietungen außer Dauerwohnungen:
- Vermietung für jede andere Nutzung von Unterkünften als Dauerwohnungen. Dazu gehören daher: Unterkünfte für touristische oder Urlaubszwecke (die keiner touristischen Lizenz bedürfen), für Studenten, Arbeitnehmer usw.
- Touristische Vermietung. Darunter versteht man die Vermietung, für die eine Tourismuslizenz der entsprechenden autonomen Gemeinschaft erforderlich ist. In diesem Fall ist das Registrierungsverfahren zweistufig, da der Eigentümer dieser Wohnungen zusätzlich zum regionalen Registrierungsverfahren dieses neue Registrierungsverfahren durchlaufen muss, um sie auf digitalen Plattformen vermarkten zu können.
- Bootsvermietung mit Nutzung der Unterkunft.
- Möbliert: Artikel 2 des Gesetzes besagt, dass für die Anwendung dieses Gesetzes die Unterkunft „möbliert” vermietet werden muss. Das bedeutet, dass „unmöblierte” Wohnungen oder Apartments nicht unter diese Regelung fallen.
Ausgeschlossene Unterkünfte: Das Gesetz schließt ausdrücklich aus:
– Hotels in ähnlichen Unterkünften, Komplexen, Aparthotels und Motels oder Hostels, B&Bs usw.
-Campingplätze und Apartments für Wohnwagen.
Definition von Gastgeber oder Vermieter (Art. 3)
„Gastgeber” oder „Vermieter” bezeichnet: Eine natürliche oder juristische Person, die über eine Online-Plattform für Kurzzeitvermietungen gegen Entgelt eine kurzfristige Beherbergungsdienstleistung anbietet oder anzubieten beabsichtigt, unabhängig davon, ob dies gewerbsmäßig oder nicht gewerbsmäßig, regelmäßig oder unregelmäßig erfolgt.
Was gilt laut Gesetz als „Online-Plattform für Kurzzeitvermietungen”?
Dies sind Plattformen, die es Gästen ermöglichen, mit Gastgebern Fernabsatzverträge über die Bereitstellung von Dienstleistungen zur Vermietung von Kurzzeitunterkünften abzuschließen.
Welche Dienstleistungen fallen unter das Gesetz?
- Dienstleistungen, die von Online-Plattformen für Gastgeber erbracht werden, die in Spanien Dienstleistungen zur Vermietung von Kurzzeitunterkünften anbieten, unabhängig vom Ort der Niederlassung dieser Plattformen.
- Die Dienstleistungen zur Vermietung von Unterkünften, die von Gastgebern/Vermietern über diese Plattformen erbracht werden.
Welcher ist der räumliche Geltungsbereich des Gesetzes?
Diese Regelung gilt für das gesamte Staatsgebiet.
Einheitliches Registrierungsverfahren – IMMOBILIENREGISTER
Die Vorschriften legen fest, dass die „eindeutige Registrierungsnummer” beim Immobilienregister zu beantragen ist.
Online-Dienst
Dieser Vorgang wird „online” durchgeführt. Dazu muss der Nutzer „registriert ” beim Immobilienregister sein und über das „digitale Zertifikat” des Nutzers oder seines Vertreters zugreifen.
Der Nutzer muss daher als Abonnent im Grundbuchamt registriert sein und über ein digitales Zertifikat verfügen, um den Registrierungsprozess zu formalisieren.
Daten, die im Registrierungsprozess anzugeben sind
- Die persönlichen Daten des Vermieters und/oder seines Vertreters
- E-Mail-Adresse
- Telefonnummer in Spanien
- Katasterdaten der Immobilie
- Grundbuchdaten
- Maximale Anzahl der Mieter
- Wenn Zimmer oder die gesamte Einheit vermietet werden
- Wenn zu touristischen Zwecken vermietet wird
- Für den Fall, dass die Unterkunft im Rahmen einer „touristischen Vermietung” gemäß der Definition der Region, in der sich die Immobilie befindet, genutzt wird, müssen die Angaben der „touristischen Lizenz”, die diese Vermietung abdeckt, angegeben werden.
Wichtige Punkte des einmaligen Registrierungsprozesses
- Spanische Telefonnummer: Dies ist eine wichtige Information für alle Eigentümer oder Vermieter von Unterkünften in Spanien, die nicht auf spanischem Staatsgebiet ansässig sind. Sie müssen nicht nur über eine Kontakt-E-Mail-Adresse verfügen, sondern auch über eine Telefonnummer mit einem in Spanien registrierten Anschluss.
Wir gehen davon aus, dass der Grund für die Angabe einer spanischen Telefonnummer darin besteht, die Kommunikation und Benachrichtigungen durch die Behörden zu erleichtern.
Dies bedeutet natürlich, dass alle Eigentümer, die außerhalb des spanischen Staatsgebiets wohnen, über keinen Telefonanschluss in Spanien verfügen und möglicherweise Probleme mit der Erreichbarkeit oder sogar mit der spanischen Sprache haben, für diese Zwecke einen Vertreter in Spanien benennen müssen.
- Maximale Anzahl von Mietern: Dies ist eine weitere wichtige Information, die bei der Registrierung zu berücksichtigen ist. Dabei muss die maximale Anzahl der in der Immobilie angebotenen Plätze angegeben werden, sofern diese Plätze den Vorschriften entsprechen. Dies setzt rechtliche und technische Kenntnisse über die Immobilie voraus, über die nicht alle Eigentümer verfügen.
Wir begegnen häufig Eigentümern, die Unterkünfte identifizieren, die nicht den lokalen, regionalen oder nationalen Bauvorschriften entsprechen oder die sektorspezifischen Vorschriften (z. B. für touristische Vermietungen) nicht erfüllen.
Daher ist es ratsam, vor Abschluss des Registrierungsprozesses die genauen rechtlichen und baulichen Gegebenheiten der Immobilie zu kennen, um die bewohnbaren Räume zu identifizieren, die für die Registrierung in diesem neuen Verfahren als geeignet angesehen werden können.
- Verantwortung des Gastgebers/Vermieters: Nach Abschluss des Registrierungsprozesses übernimmt der Nutzer oder Eigentümer die Verantwortung für die Richtigkeit der angegebenen Fakten und Daten. Wenn die angegebenen Daten nicht der Wahrheit entsprechen, kann der Nutzer daher für alle Arten von Haftungsansprüchen haftbar gemacht werden, die sich aus Fehlern, Unrichtigkeiten oder Falschangaben in den angegebenen Daten ergeben.
- Genehmigungen und Lizenzen: In Übereinstimmung mit dem Vorstehenden überlässt das Verfahren es dem Eigentümer, die für die Nutzung der Immobilie für Vermietungszwecke erforderlichen Lizenzen und deren Gültigkeit (Touristenlizenz, Wohnbescheinigung usw.) zu beschaffen.
Aus diesem Grund muss der Eigentümer über die eingerichtete zentrale Anlaufstelle in ständigem Kontakt mit der Verwaltung stehen, um diese über jede Art von Änderung oder Umgestaltung, die im Rahmen der Vermietungstätigkeit auftritt, zu informieren.
Wann tritt das Gesetz in Kraft?
Das Gesetz ist am 2. Januar 2025 in Kraft getreten, d. h. es ist bereits wirksam und das Registrierungsverfahren ist bereits aktiviert. Das Gesetz sieht ein freiwilliges Verfahren bis zum 1. Juli 2025 vor, ab diesem Zeitpunkt wird es verbindlich.
FAQ
- Wie lange ist die Registrierung gültig? Verlängerung?
Es scheint, dass die einmal erhaltene Registrierungsnummer endgültig ist, aber der Eigentümer/Nutzer muss dem Register alle Ereignisse, Änderungen oder Modifikationen der Tätigkeit mitteilen, die zu einer Änderung der für die Registrierung angegebenen Informationen führen könnten.
- Ich habe mich bereits in meiner Autonomen Gemeinschaft als Touristenvermieter registriert. Muss ich mich gemäß diesen Vorschriften erneut registrieren?
Ja, Sie müssen sich in diesem neuen Register registrieren, wenn Sie Ihre Vermietung auf digitalen Plattformen bewerben möchten.
Wenn Sie keine digitalen Plattformen für Ihre Vermietungsdienstleistung nutzen, müssen Sie sich nicht registrieren.
- Ich möchte meine Immobilie zur Dauervermietung inserieren, muss ich mich registrieren?
In Ihrem Fall müssen Sie sich nicht registrieren, da das Gesetz nur saisonale oder kurzfristige Vermietungen betrifft und nicht für Dauerwohnungen gilt. Das Gesetz sieht jedoch vor, dass Sie sich registrieren lassen können, wenn Sie dies wünschen (z. B. um über AirBNB Langzeitmieter zu finden usw.). In Ihrem Fall ist die Registrierung nicht obligatorisch, sondern freiwillig.
- Ich möchte eine Immobilie mit einem befristeten Mietvertrag vermieten, der keine touristische Vermietung ist, sondern beispielsweise für Urlaubszwecke für zwei Monate. Muss ich mich registrieren?
Wenn Sie über digitale Plattformen vermieten möchten, müssen Sie dies tun. Dies ist der Sinn des Gesetzes.
Wenn Sie keine digitalen Plattformen für Ihre vorübergehende Vermietungstätigkeit nutzen, müssen Sie sich nicht registrieren.
- Ich habe eine Immobilie, die ich an Studenten vermiete. Muss ich mich registrieren?
Wie im vorherigen Fall müssen Sie sich nur registrieren, wenn Sie digitale Plattformen zur Werbung oder Verwaltung Ihrer Vermietungstätigkeit nutzen. Andernfalls ist dies nicht erforderlich.
- Ich vermiete meine Wohnung unmöbliert, muss ich mich registrieren?
Die Vermietung muss möbliert sein, um unter diesen Gesetzentwurf zu fallen.
- Ich habe ein Boot zu vermieten, muss ich mich registrieren?
Wenn Sie keine Unterkunft anbieten oder dies nicht vorübergehend tun, müssen Sie sich nicht registrieren. Sie müssen sich nur registrieren, wenn Sie das Boot vermieten:
- Mit vorübergehender Unterkunft
- Unter Verwendung digitaler Plattformen für die Vermarktung oder Verwaltung.
- Welche weiteren Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine vorübergehende Vermietungstätigkeit auszuüben?
Die Ausübung einer vorübergehenden Vermietungstätigkeit erfordert, dass Sie dem Mieter garantieren, dass die Immobilie allen Vorschriften in Bezug auf Bewohnbarkeit, Gesundheit, Sicherheit und Hygiene entspricht. Aus diesem Grund müssen Sie über alle behördlichen Genehmigungen verfügen, um die Vermietungstätigkeit für Wohnzwecke auszuüben, wie z. B. eine Nutzungsgenehmigung/Wohnbescheinigung, einen Energieausweis, eine Versicherung, die diese Tätigkeit abdeckt, usw.
- Ich vermiete eine Garage, muss ich mich registrieren?
Wenn die Garage nicht mit einer Wohnung verbunden ist, müssen Sie sich nicht registrieren.
- Muss ich meine Vermietungstätigkeit steuerlich angeben?
Jede Art von Vermietungstätigkeit ist in Spanien steuerpflichtig, da sich die Immobilie in Spanien befindet. Wir empfehlen Ihnen daher, sich in dieser Angelegenheit von einem Experten beraten zu lassen.