Responsabilités légales en cas de vices immobiliers en Espagne : vos droits en tant qu’acheteur

L’une des préoccupations les plus courantes lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en Espagne est la possibilité de découvrir des vices de construction après la conclusion de la transaction. Qu’il s’agisse d’acheter une maison neuve ou un bien immobilier en revente, les acheteurs ont des droits légaux, et les vendeurs et constructeurs assument des responsabilités spécifiques en vertu de la législation espagnole.

Dans ce guide, nous expliquons les types de vices, les garanties légales et les mesures à prendre si vous découvrez un vice caché après avoir acheté un bien immobilier en Espagne.

Que sont les « vices de construction » dans le droit immobilier espagnol ?

Un vice de construction est tout défaut ou lacune dans un bâtiment qui réduit sa qualité ou son utilité. Un vice devient pertinent s’il empêche le propriétaire de jouir normalement et comme prévu de son bien.

Certains vices peuvent être classés comme graves ou « matériels », notamment si :

L’acheteur n’aurait pas acheté le bien s’il avait eu connaissance du vice ;
Ou s’il aurait négocié un prix inférieur.

Types de défauts : visibles et cachés

1. Défauts visibles (Defectos Visibles)

Il s’agit de défauts ou de problèmes qui peuvent être facilement détectés par une simple observation, soit pendant la construction, soit lors de la visite du bien avant l’achat.

Exemples :

Murs ou finitions endommagés
Équipements manquants
Fissures superficielles

La loi espagnole ne tient pas les vendeurs responsables des défauts visibles qu’un acheteur aurait pu détecter en faisant preuve d’une attention raisonnable.

2. Vices cachés (Defectos Ocultos)

Il s’agit de défauts qui ne sont pas visibles lors d’une inspection normale et qui ne peuvent pas être facilement découverts par des non-experts. Il s’agit généralement :

de problèmes structurels
de problèmes d’étanchéité
de défauts de fondation (fissures, affaissement)

Pour qu’un acheteur puisse prétendre à une indemnisation légale, le vice caché doit :

Exister avant la vente
Être indétectable lors d’une inspection normale
Ne pas être connu de l’acheteur

Garanties légales pour les logements neufs

Si vous achetez un logement neuf, vous bénéficiez des garanties légales prévues par la législation espagnole, qui répartit les responsabilités du constructeur en trois périodes clés :

Garantie d’un an (1 an)

Couvre les vices de finition, tels que :

Revêtements de sol
Peinture
Menuiserie
Équipements neufs

La couverture commence à compter de la date d’achèvement des travaux ou 6 mois après la vente.

Garantie de trois ans (3 ans)

Couvre les vices qui affectent l’habitabilité du bien immobilier :

Humidité
Mauvaise ventilation
Problèmes de santé et d’hygiène

Les problèmes esthétiques ou mineurs qui n’affectent pas les conditions de vie ne sont pas inclus.

Garantie de dix ans (10 ans)

Couvre les dommages structurels, notamment :

Fondations
Poutres et piliers
Murs porteurs

Assurance décennale obligatoire

La législation espagnole oblige les promoteurs et les constructeurs à souscrire une « assurance décennale » (Seguro Decenal) pour couvrir les vices de construction pendant 10 ans. Cette police garantit qu’en cas de défauts structurels graves, l’acheteur est protégé financièrement et peut déposer une réclamation directement auprès de la compagnie d’assurance.

Qu’en est-il des maisons construites par le propriétaire (Autopromoción) ?

Si vous construisez votre propre maison (c’est-à-dire que vous êtes propriétaire du terrain et engagez directement un constructeur), vous devenez le « promoteur » (promotor) du projet.

Dans ce cas, la souscription d’une assurance décennale est facultative (non obligatoire).
Si vous décidez par la suite de vendre la maison dans un délai de 10 ans, vous devez informer l’acheteur par écrit qu’aucune assurance de ce type n’a été souscrite.
L’acheteur doit accepter explicitement cette condition dans le cadre de la vente.

Responsabilités en matière de revente immobilière (logements d’occasion)

En ce qui concerne les logements en revente (logements d’occasion), les vendeurs peuvent également être tenus responsables des vices cachés.

Conditions essentielles :

Le vice caché doit avoir existé avant la vente.
L’acheteur doit signaler le vice dans les six (6) mois suivant la conclusion de la vente.
Le vice ne doit pas avoir été connu ou visible lors de l’inspection effectuée par l’acheteur.

Comment réclamer des vices cachés : étape par étape

Si vous soupçonnez que votre bien immobilier présente des vices cachés, vous devez :

1. Identifier et documenter le problème

Inspectez les dommages et prenez des photos ou des vidéos. Rassemblez tous les documents justificatifs (par exemple, le contrat de vente, les plans du bâtiment).

2. Informer le vendeur par écrit

Envoyez une lettre recommandée (burofax ou similaire) informant le vendeur du problème et décrivant :

Le défaut
Les causes présumées
Le coût estimé de la réparation
Une demande de prise en charge par le vendeur

3. Obtenir un rapport d’expert indépendant

Si le vendeur ne reconnaît pas le problème :

Engagez un architecte ou un expert en bâtiment indépendant
Obtenez un rapport technique détaillant :
- La nature du défaut
- Les causes
- Le coût des réparations

4. Demandez un avis juridique

Si le vendeur refuse d’assumer la responsabilité :

Contactez un avocat spécialisé en immobilier
Envisagez une négociation ou une action en justice

Remarque : les litiges pour des défauts de construction mineurs sont souvent longs et coûteux. Parvenir à un accord à l’amiable est généralement la solution la plus efficace, sauf si le défaut est grave ou structurel.

Quand faut-il saisir la justice ?

Une procédure judiciaire peut être nécessaire lorsque :

Le vendeur refuse de négocier ou de reconnaître le problème
Le défaut affecte de manière significative la structure, la sécurité ou l’habitabilité
L’assurance (dans le cas d’une construction neuve) ne répond pas non plus

Votre avocat évaluera la faisabilité d’une action en justice, y compris les preuves, les délais, les coûts et les chances de succès.

Conclusion : connaissez vos droits avant et après l’achat

Que vous achetiez un bien immobilier neuf ou une maison en revente, il est essentiel de :

Comprendre vos garanties légales
Connaître la différence entre les vices apparents et les vices cachés
Agir dans les délais légaux
Toujours demander l’avis d’un expert si des vices apparaissent après l’achat

La législation espagnole offre une protection solide aux acheteurs immobiliers, mais il est essentiel d’agir rapidement et de disposer des documents appropriés.