Rechtliche Haftung für Mängel an Immobilien in Spanien: Ihre Rechte als Käufer

Eine der häufigsten Sorgen beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien ist die Möglichkeit, dass nach Abschluss der Transaktion Baumängel entdeckt werden. Unabhängig davon, ob Sie ein neues Haus oder eine Immobilie aus zweiter Hand kaufen, haben Käufer gesetzliche Rechte, und Verkäufer und Bauunternehmer übernehmen bestimmte Verpflichtungen nach spanischem Recht.

In diesem Leitfaden erklären wir Ihnen die Arten von Mängeln, die gesetzlichen Garantien und die Schritte, die Sie unternehmen müssen, wenn Sie nach dem Kauf einer Immobilie in Spanien einen versteckten Mangel entdecken.

Was sind „Baugeschäden” im spanischen Immobilienrecht?

Ein Baugeschade ist jeder Fehler oder Mangel an einem Gebäude, der dessen Qualität oder Nutzbarkeit mindert. Ein Mangel ist relevant, wenn er den Eigentümer daran hindert, die Immobilie in normaler und erwarteter Weise zu nutzen.

Einige Mängel können als schwerwiegende oder „wesentliche” Mängel eingestuft werden, insbesondere wenn:

Der Käufer die Immobilie nicht gekauft hätte, wenn er von dem Mangel gewusst hätte;
Oder er hätte einen niedrigeren Preis ausgehandelt.

Arten von Mängeln: Sichtbare vs. versteckte

1. Sichtbare Mängel (Defectos Visibles)

Dies sind Mängel oder Probleme, die durch einfache Beobachtung entweder während des Baus oder bei der Besichtigung der Immobilie vor dem Kauf leicht festgestellt werden können.

Beispiele

Beschädigte Wände oder Oberflächen
Fehlende Einrichtungsgegenstände
Oberflächliche Risse

Das spanische Recht hält Verkäufer nicht haftbar für sichtbare Mängel, die ein Käufer bei angemessener Sorgfalt hätte feststellen können.

2. Versteckte Mängel (Defectos Ocultos)

Dies sind Mängel, die bei einer normalen Besichtigung nicht sichtbar sind und von Laien nicht ohne Weiteres entdeckt werden können. Typischerweise handelt es sich dabei um:

Bauliche Mängel
Probleme mit der Abdichtung
Mängel an den Fundamenten (Risse, Senkungen)

Damit ein Käufer einen Rechtsanspruch auf Schadenersatz geltend machen kann, muss der versteckte Mangel:

bereits vor dem Verkauf bestanden haben
bei einer regulären Besichtigung nicht erkennbar sein
dem Käufer nicht bekannt sein

Gesetzliche Garantien für Neubauten

Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen, profitieren Sie von gesetzlichen Gewährleistungen, die durch das spanische Recht festgelegt sind und die Verantwortlichkeiten des Bauunternehmers in drei wichtige Zeiträume unterteilen:

Einjährige Garantie (1 Jahr)

Deckt Mängel an der Fertigstellung ab, wie z. B.:

Fußböden
Anstriche
Tischlerarbeiten
Neue Geräte

Der Versicherungsschutz beginnt entweder mit dem Tag der Fertigstellung oder 6 Monate nach dem Verkauf.

Dreijahresgarantie (3 Jahre)

Deckt Mängel ab, die die Bewohnbarkeit der Immobilie beeinträchtigen:

Feuchtigkeit
Schlechte Belüftung
Gesundheits- und Hygieneprobleme

Kosmetische oder geringfügige Mängel, die die Wohnbedingungen nicht beeinträchtigen, sind nicht enthalten.

Zehnjahresgarantie (10 Jahre)

Deckt strukturelle Schäden ab, darunter:

Fundamente
Balken und Säulen
tragende Wände

Obligatorische Zehnjahresversicherung

Das spanische Recht verpflichtet Bauträger und Bauunternehmer zum Abschluss einer „Zehnjahresversicherung” (Seguro Decenal), die strukturelle Mängel für 10 Jahre abdeckt. Diese Police garantiert, dass der Käufer im Falle schwerwiegender struktureller Mängel finanziell abgesichert ist und einen Anspruch direkt bei der Versicherungsgesellschaft geltend machen kann.

Was ist mit selbstgebauten Häusern (Autopromoción)?

Wenn Sie Ihr Haus selbst bauen (d. h. Sie sind Eigentümer des Grundstücks und beauftragen direkt einen Bauunternehmer), werden Sie zum „Bauträger” (promotor) des Projekts.

In diesen Fällen ist der Abschluss einer Zehnjahresversicherung freiwillig (nicht obligatorisch).
Wenn Sie sich später entscheiden, das Haus innerhalb der 10-Jahres-Frist zu verkaufen, müssen Sie den Käufer schriftlich darüber informieren, dass keine solche Versicherung abgeschlossen wurde.
Der Käufer muss diese Bedingung als Teil des Kaufvertrags ausdrücklich akzeptieren.

Verantwortlichkeiten beim Wiederverkauf von Immobilien (Gebrauchtimmobilien)

Bei Wiederverkaufsimmobilien (Gebrauchtimmobilien) können Verkäufer ebenfalls für versteckte Mängel haftbar gemacht werden.

Wichtige Bedingungen:

Der versteckte Mangel muss vor dem Verkauf bestanden haben.
Der Käufer muss den Mangel innerhalb von sechs (6) Monaten nach Abschluss des Kaufs melden.
Der Mangel darf bei der Besichtigung durch den Käufer nicht bekannt oder sichtbar gewesen sein.

So machen Sie Ansprüche wegen versteckter Mängel geltend: Schritt für Schritt

Wenn Sie vermuten, dass Ihre Immobilie versteckte Mängel aufweist, sollten Sie Folgendes tun:

1. Identifizieren und dokumentieren Sie das Problem

Untersuchen Sie den Schaden und machen Sie Fotos oder Videos. Sammeln Sie alle Belege (z. B. Kaufvertrag, Baupläne).

2. Benachrichtigen Sie den Verkäufer schriftlich

Senden Sie ein Einschreiben (Burofax oder ähnliches), in dem Sie den Verkäufer über das Problem informieren und Folgendes beschreiben:

Den Mangel
Vermutete Ursachen
Geschätzte Reparaturkosten
Eine Aufforderung an den Verkäufer, die Verantwortung zu übernehmen

3. Holen Sie ein unabhängiges Gutachten ein

Wenn der Verkäufer das Problem nicht anerkennt:

Beauftragen Sie einen unabhängigen Architekten oder Baugutachter
Lassen Sie ein technisches Gutachten erstellen, das Folgendes enthält:
- Die Art des Mangels
- Die Ursachen
- Die Reparaturkosten

4. Rechtsberatung einholen

Wenn der Verkäufer die Verantwortung ablehnt:

Wenden Sie sich an einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt
Erwägen Sie Verhandlungen oder gerichtliche Schritte

Hinweis: Rechtsstreitigkeiten wegen geringfügiger Baumängel sind oft zeitaufwändig und kostspielig. Eine außergerichtliche Einigung ist in der Regel die effektivste Lösung, es sei denn, der Mangel ist schwerwiegend oder baulich bedingt.

Wann sollte man vor Gericht gehen?

Ein Gerichtsverfahren kann erforderlich sein, wenn:

Der Verkäufer weigert sich, zu verhandeln oder das Problem anzuerkennen
Der Mangel beeinträchtigt die Struktur, die Sicherheit oder die Bewohnbarkeit erheblich
Auch die Versicherung (bei Neubauten) reagiert nicht

Ihr Anwalt wird die Durchführbarkeit rechtlicher Schritte prüfen, einschließlich der Beweislage, der Fristen, der Kosten und der Erfolgsaussichten.

Fazit: Kennen Sie Ihre Rechte vor und nach dem Kauf

Unabhängig davon, ob Sie eine neue Immobilie oder eine Gebrauchtimmobilie kaufen, ist es wichtig, dass Sie

Ihre gesetzlichen Garantien zu verstehen
Den Unterschied zwischen sichtbaren und versteckten Mängeln zu kennen
Die gesetzlichen Fristen einzuhalten
Bei Mängeln nach dem Kauf immer fachkundigen Rat einzuholen

Das spanische Recht bietet starken Schutz für Immobilienkäufer, aber rechtzeitiges Handeln und eine ordnungsgemäße Dokumentation sind unerlässlich.