Wettelijke aansprakelijkheid voor gebreken aan onroerend goed in Spanje: uw rechten als koper
Een van de meest voorkomende zorgen bij de aankoop of verkoop van een woning in Spanje is de mogelijkheid dat er na afronding van de transactie bouwgebreken aan het licht komen. Of u nu een nieuwe woning koopt of een bestaande woning, kopers hebben wettelijke rechten en verkopers en bouwers hebben specifieke verantwoordelijkheden onder de Spaanse wetgeving.
In deze gids leggen we uit wat de soorten gebreken zijn, welke wettelijke garanties er zijn en welke stappen u moet nemen als u na de aankoop van een woning in Spanje een verborgen gebrek ontdekt.
Wat zijn “bouwgebreken” in het Spaanse eigendomsrecht?
Een bouwgebrek is elke fout of tekortkoming in een gebouw die de kwaliteit of bruikbaarheid ervan vermindert. Een gebrek wordt relevant als het de eigenaar belet om op een normale en verwachte manier van het onroerend goed te genieten.
Sommige gebreken kunnen worden aangemerkt als ernstige of “materiële” gebreken, met name als:
- De koper het onroerend goed niet zou hebben gekocht als hij op de hoogte was geweest van het gebrek;
- Of als hij een lagere prijs zou hebben bedongen.
Soorten gebreken: zichtbare en verborgen
1. Zichtbare gebreken (Defectos Visibles)
Dit zijn gebreken of problemen die gemakkelijk kunnen worden opgemerkt door eenvoudige observatie, hetzij tijdens de bouw, hetzij bij een bezichtiging van het onroerend goed vóór de aankoop.
Voorbeelden
- Beschadigde muren of afwerkingen
- Ontbrekende voorzieningen
- Oppervlakkige scheuren
Het Spaanse recht stelt verkopers niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken die een koper met redelijke aandacht had kunnen opmerken.
2. Verborgen gebreken (Defectos Ocultos)
Dit zijn gebreken die niet zichtbaar zijn tijdens een normale inspectie en niet gemakkelijk kunnen worden ontdekt door niet-deskundigen. Het gaat meestal om:
- Structurele problemen
- Waterdichtheidsproblemen
- Funderingstekortkomingen (scheuren, verzakking)
Om aanspraak te kunnen maken op wettelijke schadevergoeding, moet het verborgen gebrek:
- Al
- bestaan
- Niet detecteerbaar zijn bij een normale inspectie
- Niet bekend zijn bij de koper
Wettelijke garanties bij nieuwbouwwoningen
Als u een nieuwbouwwoning koopt, profiteert u van wettelijke garanties die zijn vastgelegd in de Spaanse wetgeving, waarin de verantwoordelijkheden van de bouwer zijn verdeeld in drie belangrijke tijdsperioden:
Eén jaar garantie (1 jaar)
Dekt afwerkingsgebreken, zoals:
- Vloeren
- Verf
- Timmerwerk
- Nieuwe apparatuur
De dekking gaat in op de datum van voltooiing van de bouw of zes maanden na de verkoop.
Drie jaar garantie (3 jaar)
Dekt gebreken die de bewoonbaarheid van de woning aantasten:
- Vocht
- Slechte ventilatie
- Gezondheids- en hygiëneproblemen
Cosmetische of kleine gebreken die geen invloed hebben op de woonomstandigheden zijn niet inbegrepen.
Tien jaar garantie (10 jaar)
Dekt structurele schade, waaronder:
- Funderingen
- Balken en pilaren
- Dragende muren
Verplichte tienjarige verzekering
De Spaanse wetgeving verplicht projectontwikkelaars en bouwers om een “tienjarige verzekering” (Seguro Decenal) af te sluiten om constructiefouten gedurende tien jaar te dekken. Deze polis garandeert dat de koper in geval van ernstige constructiefouten financieel beschermd is en rechtstreeks een claim kan indienen bij de verzekeringsmaatschappij.
Hoe zit het met zelfgebouwde woningen (Autopromoción)?
Als u uw eigen huis bouwt (d.w.z. u bent eigenaar van de grond en huurt rechtstreeks een aannemer in), wordt u de “ontwikkelaar” (promotor) van het project.
- In deze gevallen is het afsluiten van een tienjarige verzekering optioneel (niet verplicht).
- Als u later besluit om de woning binnen de periode van 10 jaar te verkopen, moet u de koper schriftelijk meedelen dat er geen dergelijke verzekering is afgesloten.
- De koper moet deze voorwaarde uitdrukkelijk aanvaarden als onderdeel van de verkoop.
Verantwoordelijkheden bij wederverkoop van onroerend goed (tweedehands woningen)
Bij wederverkoop van woningen (tweedehands onroerend goed) kunnen verkopers ook aansprakelijk worden gesteld voor verborgen gebreken.
Belangrijkste voorwaarden:
- Het verborgen gebrek moet vóór de verkoop hebben bestaan.
- De koper moet het gebrek binnen zes (6) maanden na voltooiing van de aankoop melden.
- Het gebrek mag niet bekend of zichtbaar zijn geweest tijdens de inspectie door de koper.
Hoe kunt u aanspraak maken op verborgen gebreken: stap voor stap
Als u vermoedt dat uw woning verborgen gebreken heeft, moet u het volgende doen:
1. Identificeer en documenteer het probleem
Inspecteer de schade en maak foto’s of video’s. Verzamel alle ondersteunende documentatie (bijv. koopovereenkomst, bouwtekeningen).
2. Breng de verkoper schriftelijk op de hoogte
Stuur een aangetekende brief (burofax of vergelijkbaar) waarin u de verkoper op de hoogte stelt van het probleem en het volgende beschrijft:
- Het gebrek
- Vermoedelijke oorzaken
- Geschatte reparatiekosten
- Een verzoek aan de verkoper om de verantwoordelijkheid op zich te nemen
3. Vraag een onafhankelijk deskundigenrapport aan
Als de verkoper het probleem niet erkent:
- Schakel een onafhankelijke architect of bouwkundige deskundige
- Vraag een technisch rapport aan met daarin:
- De aard van het gebrek
- De oorzaken
- De reparatiekosten
4. Vraag juridisch advies
Als de verkoper weigert verantwoordelijkheid te nemen:
- Neem contact op met een gespecialiseerde vastgoedadvocaat
- Overweeg onderhandelingen of gerechtelijke stappen
Opmerking: Rechtszaken over kleine bouwgebreken zijn vaak tijdrovend en kostbaar. Een minnelijke schikking is over het algemeen de meest effectieve oplossing, tenzij het gebrek ernstig of structureel is.
Wanneer naar de rechter stappen?
Een gerechtelijke procedure kan nodig zijn wanneer:
- De verkoper weigert te onderhandelen of het probleem te erkennen
- Het gebrek heeft een aanzienlijke invloed op de structuur, de veiligheid of de bewoonbaarheid
- Ook de verzekering (in geval van nieuwbouw) reageert niet
Uw advocaat zal de haalbaarheid van een rechtszaak beoordelen, met inbegrip van het bewijsmateriaal, de termijnen, de kosten en de kans op succes.
Conclusie: ken uw rechten voor en na de aankoop
Of u nu een gloednieuwe woning of een bestaande woning koopt, het is van cruciaal belang om:
- Uw wettelijke garanties begrijpt
- Het verschil kent tussen zichtbare en verborgen gebreken
- Binnen de juiste wettelijke termijnen handelt
- Altijd deskundig advies inwint als er na de aankoop gebreken aan het licht komen
De Spaanse wetgeving biedt sterke bescherming aan kopers van onroerend goed, maar tijdig optreden en een goede documentatie zijn essentieel.