Certificaat van bewoonbaarheid - Bewoningsvergunning

Wat is de Cédula de habitabilidad – Bewoonbaarheidsverklaring – Bewoonbaarheidscertificaat

Dit is een document waarin de gemeente bevestigt dat het pand geschikt is voor bewoning. Het wordt aangevraagd zodra het pand is opgeleverd met het Certificado Final de Obra (eindcertificaat van de bouwwerkzaamheden) en ingeschreven in het kadaster met de Declaración de Obra Nueva (verklaring van nieuwbouw). D.O.N.

U hebt dit document nodig om van de gemeente toestemming te krijgen om in de woning te wonen. Voordat u dit document hebt, hebt u een bouw, maar geen “woning”.

Dit document is nodig om de individuele aansluiting van de BELANGRIJKSTE nutsvoorzieningen op uw naam en met “verbruik” te verkrijgen.

Dit document is vervolgens uiterst belangrijk om de elektriciteits- en watercontracten op individuele naam te krijgen bij de EERSTE AANSLUITING. Voordat de bouwer het certificaat van bewoning verkrijgt, kan er water en elektriciteit in de constructie aanwezig zijn, aangezien het normaal is dat de bouwer deze voorzieningen verkrijgt om de werkzaamheden uit te voeren (voor de tol, machines, enz.). Maar de voorzieningen die door de bouwer worden geleverd, zijn voorzieningen voor “werkzaamheden”, niet voor “huisverbruik”.

Soms blijven kopers of projectontwikkelaars jarenlang in hun woningen zitten met elektriciteit en water voor gebruik tijdens de werkzaamheden, omdat de bouwer geen CH (bewoonbaarheidsverklaring) heeft verkregen. Ze hebben wel water en elektriciteit, maar in zeer slechte staat en duurder dan de normale voorzieningen voor een woning.

Om u als koper of projectontwikkelaar te garanderen dat de bouwer het juiste CH zal verkrijgen, is het ten zeerste aan te raden om een deel van de prijs te betalen wanneer het CH is verkregen. Dit dwingt de bouwer om correct te werken en zijn best te doen om dit document zo snel mogelijk te verkrijgen.

Zoals uitgelegd, is het CH vooral belangrijk om de woning voor de EERSTE KEER aan te sluiten op het water- en elektriciteitsnet. Soms, en afhankelijk van het gebied, is het niet nodig om de leveringscontracten op naam van de nieuwe eigenaar te zetten, maar dit wordt wel vaak gevraagd voor de EERSTE aansluiting van het pand op het openbare net.

Is dit document nodig voor het kopen van een huis in Spanje? Kan ik een huis in Spanje kopen zonder het certificaat van bewoning?

Vóór juli 2008

Vóór juli 2008 was het niet nodig om een bewoningscertificaat te verkrijgen om een verkoop af te ronden. Verkopers hoefden het CH niet aan nieuwe eigenaren te overleggen. Notarissen, kadasters, banken, advocaten enz. vroegen dus niet om het CH om de verkoop af te ronden. Dit document was dus niet verplicht vóór juli 2008.

Waarom was dit document niet verplicht om de verkoop af te ronden? – Omdat het doel van dit document, zoals hierboven uitgelegd, is om de woning voor het eerst aan te sluiten op water en elektriciteit en, zodra deze is aangesloten, de bestaande contracten over te schrijven op naam van de nieuwe eigenaren.

In feite hebben Spaanse kopers en verkopers bij wederverkoop al tientallen jaren hun eigendommen aangesloten op water en elektriciteit en de leveringscontracten gewijzigd zonder dit document. Vooral in landelijke gebieden vroegen elektriciteits- en waterbedrijven niet om dit document om de leveringscontracten te wijzigen.

Zo werden NIEUWE eigendommen en WEDERVERKOPEN gekocht en verkocht, werden de verkopen bij de notaris afgerond en in het kadaster geregistreerd, zonder CH. Bouwers verkochten dus hun nieuwbouwwoningen aan kopers zonder dit document. Ook verkopers (bij wederverkopen) verkochten hun eigendommen aan kopers zonder dit document.

In sommige gebieden eisten zelfs de nutsbedrijven dit document niet om een contract af te sluiten. In de meeste gevallen konden kopers de water- en elektriciteitscontracten telefonisch afsluiten of de contracten op hun naam zetten, en werd de CH nooit gevraagd. Zelfs vandaag de dag is dit in bepaalde gebieden nog steeds mogelijk.

Het probleem ontstond met NIEUWE eigendommen, zoals nieuwe appartementen, urbanisaties, enz. Zoals uitgelegd, was het vóór juli 2008 niet nodig dat bouwers hun kopers het CH-certificaat verstrekten om de verkoop af te ronden. Het was dus heel gebruikelijk om onroerend goed “in aanbouw” te verkopen. In een urbanisatie met 500 huizen kon de bouwer bijvoorbeeld blokken van 100 huizen verkopen zodra deze waren voltooid, zonder te wachten tot de infrastructuur van de hele urbanisatie was voltooid.

Het CH is het laatste document dat wordt verkregen na de voltooiing van de bouwwerkzaamheden van het gebouw. Aangezien het vóór 2008 niet nodig was om het CH bij oplevering te overleggen, bouwden en verkochten bouwers hun woningen voordat ze “volledig voltooid” waren. In dit scenario kochten kopers hun nieuwe woningen die klaar waren voor gebruik, maar soms zonder dat andere fasen of blokken van de urbanisatie of bepaalde infrastructuur van de urbanisatie waren “voltooid”. Kopers werden uiteindelijk aangesloten op de nutsvoorzieningen met een ‘bouwvoorziening’, in de hoop dat de bouwer, zodra de rest van de urbanisatie of de rest van de urbanisatiewerkzaamheden waren voltooid, hen zou voorzien van “nettoevoer”.

Dit was het scenario vóór de Spaanse vastgoedcrisis in de jaren 2008-2011.

Na 2008

Maar met de crisis herhaalde zich het scenario dat bouwers plotseling failliet gingen en hun bedrijven in grote financiële problemen kwamen omdat banken hun deuren sloten. Ook kwam de markt tot stilstand en bleven grote urbanisaties plotseling onverkocht. Bouwers kwamen dus in een dramatische situatie terecht waarin ze de urbanisaties of de reeds gestarte bouw niet konden voltooien, omdat ze bij de banken onvoldoende krediet konden krijgen. Bovendien konden ze geen particuliere financiering krijgen uit hun verkopen, omdat de markt stil lag en ze hun eigendommen niet konden verkopen.

Als gevolg van deze situatie kwamen kopers die hun aankoop al hadden afgerond en een woning hadden gekocht van de bouwer in een nieuwbouwproject dat nog niet was voltooid, terecht in een “bouwleveringscontract” en zagen ze hoe de bouwer gewoon verdween en het nieuwbouwproject onafgewerkt achterliet. Omdat de algemene werkzaamheden aan het nieuwbouwproject niet waren voltooid, was het onmogelijk om de eigendomsoverdracht te verkrijgen en bleven kopers en gezinnen lange tijd zitten met een “bouwleveringscontract”.

Dit probleem deed zich niet voor bij RESALES, waar, op enkele uitzonderingen na, verkopers en kopers van OUDE woningen, die daadwerkelijk waren aangesloten op water en elektriciteit, na de verkoop zonder enig probleem de contracten op naam van de nieuwe eigenaren konden laten zetten.Het was dus heel gebruikelijk op de markt om GEEN CH aan te vragen bij wederverkoop (stedelijk en landelijk), als de woningen al waren aangesloten op water en elektriciteit en het niet nodig was om de nutsvoorzieningen op naam van de nieuwe eigenaar te zetten.

Maar in juli 2008 trad een nieuwe wet in werking voor het hele Spaanse grondgebied. Een van de bedoelingen van deze wet was om situaties te voorkomen waarin kopers van nieuwe woningen in urbanisaties, complexen, gebouwen, enz. Deze wet bepaalde dat bouwers de verkoop van NIEUWE woningen niet konden voltooien zonder de CH. Notarissen, kadasters, enz. werden verplicht om de CH op te vragen om de verkoop van nieuwe woningen te voltooien. Maar deze wet verplichtte notarissen en kadasters om de CH op te vragen om aankopen ALLEEN VOOR NIEUWE WONINGEN te voltooien.

Deze wet zei bijvoorbeeld niets over WEDERVERKOOP. Als gevolg daarvan was het niet nodig om dit document te overleggen om een wederverkoop te voltooien.

Deze wet hielp toekomstige problemen met kopers van NIEUWE woningen te voorkomen, maar omdat er niets werd vermeld over WEDERVERKOOP, ontstond er grote verwarring op de markt.

Zoals hierboven uitgelegd, verkochten en herverkochten kopers en verkopers hun eigendommen zonder het CH. Kopers van wederverkoop veranderden zonder enig probleem hun water- en elektriciteitsrekeningen en de notaris vroeg nooit om het CH bij hun transacties.

De verwarring ontstond toen, na de goedkeuring van deze wet, in de jaren 2009-2010, kopers aan verkopers begonnen te vragen om dit document te verstrekken. Verkopers werd gevraagd om de CH te verstrekken, maar toen zij bij de notaris navraag deden of dit document verplicht was, werd hen bevestigd dat dit niet wettelijk vereist was. Notarissen, kadasters enz. vroegen dus alleen om de CH voor NIEUWE verkopen, en niet voor WEDERVERKOPEN.

In die periode ontstond er grote verwarring tussen kopers die dit document bij wederverkopen vroegen en verkopers die het niet wilden verstrekken omdat ze daartoe niet verplicht waren.

Wat zijn de gevolgen van het kopen van een huis zonder bewoningscertificaat op rustiek terrein?

Laten we het hebben over wederverkopen van rustieke terreinen van minder dan 10.000 m2.

Lange tijd wisten de gemeentehuizen in rustieke gebieden niet hoe ze moesten reageren wanneer verkopers of kopers om het CH vroegen om hun verkoop af te ronden.

Verschillende gemeentehuizen (TH) besloten het CH zonder beperkingen af te geven. Zij beschouwden het CH als een “administratief” document om de elektriciteits- en watercontracten te verkrijgen of te wijzigen. Aangezien deze gemeenten dit document niet als een “wettelijk” document beschouwden, waren er gevallen waarin een onroerend goed een perfecte CH had, maar toch een boete kreeg voor illegale bouw.

In andere gevallen besloten gemeenten om de CH aan alle onroerende goederen (gebouwd op een perceel dat groter of kleiner was dan het minimumperceel) te verlenen, op voorwaarde dat er geen boetes voor bouw waren opgelegd aan dat onroerend goed. Dit was de meest logische houding.

In sommige gevallen besloten andere gemeenten echter geen CH te verlenen aan rustieke percelen die niet aan de minimale oppervlaktevereisten voldeden (meestal 10.000 m²). Het standpunt van deze gemeenten leidde tot een onrechtvaardige en onlogische situatie waarin vrij oude woningen, zelfs woningen die 20 tot 40 jaar geleden waren gebouwd, geen CH kregen omdat ze op percelen stonden die kleiner waren dan het minimum.

De verwarring werd nog groter omdat kopers in de meeste gevallen de verkopers om de CH vroegen om hun eigendommen te kunnen kopen, ook al wisten ze dat de leveranciers in het gebied waar het eigendom zich bevond, de CH niet vroegen om de nutsvoorzieningen op hun naam te zetten.

Ondertussen heeft Spanje financiële steun gekregen van EU-instellingen. Een van de voorwaarden die de EU aan Spanje heeft gesteld om financiële steun te krijgen, was het verbeteren van de milieubescherming en het verminderen van de milieu-impact. De reden voor deze eis is dat Spanje zich decennialang niet aan de EU-richtlijnen op dit gebied heeft gehouden. Vertaald naar de bouwmarkt betekent dit dat in Spanje gebouwen zijn neergezet zonder rekening te houden met of naleving van de EU-wetgeving op dit gebied (voornamelijk vermindering van het energieverbruik en vermindering van het restwater).

In 2012-2013 en 2014 lijkt er nu een einde te komen aan deze verwarring. Het lijkt er nu op dat de meeste gemeente- en regionale overheden (inclusief gecompliceerde gebieden zoals Catral, Elche, Denia, Javea, enz.) een basis hebben gecreëerd voor wat er vereist is om het CH te verkrijgen, wat min of meer het volgende is voor RUSTIC LAND-eigendommen:

Ongeacht de grootte van het perceel moet het onroerend goed VRIJ zijn van bouwboetes.
Het onroerend goed en de gebouwen moeten zijn aangegeven en de juiste gemeentebelasting betalen.
Er wordt vaak gevraagd om een architectenrapport van de bouw.
Het onroerend goed moet voldoen aan de milieunormen van het gebied (energieverbruik en afvalwater).

Hiermee is de eventuele verwarring over de vraag of rustieke grond van minder dan 10.000 m2 zonder CH was afgehandeld. Het standpunt van de meeste gemeentehuizen is dus over het algemeen POSITIEF met betrekking tot de juridische situatie van de duizenden OUDE woningen die zijn gebouwd op rustieke grond (en wettelijk geconsolideerde eigendommen), op een perceel dat kleiner is dan de minimumnorm. Na alle verwarring en geschillen geven de gemeentehuizen dus over het algemeen wel een CH af als aan de bovenstaande voorwaarden is voldaan.

We moeten zeggen dat er slechts enkele gemeenten (zoals Crevillente) zijn die een zeer onredelijk standpunt innemen en op openlijke wijze weigeren CH te verlenen.

Is de verkoper verplicht om tijdens het verkoopproces het bewijs van bewoning aan de koper te verstrekken?

In de meeste gebieden van Spanje, zoals Baskenland, Andalusië, Madrid, enz.
In deze gebieden is het vanuit “juridisch” oogpunt voor nieuwe gebouwen verplicht om een bewoningscertificaat te verkrijgen, maar voor wederverkoop is dit niet verplicht. Hoewel er in 2023 een nationale wet is gepubliceerd die verkopers verplicht om kopers zoveel mogelijk informatie te verstrekken, wordt in de regionale wetgeving van deze gebieden geen rekening gehouden met het concept van het certificaat van bewoning in het koopproces.

In gebieden als Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cadiz, enz. wordt het bewijs van bewoning of de bewoningsvergunning verkregen op het moment dat een nieuwe woning wordt gebouwd, en slechts één keer. Dit betekent dat deze regio’s bij toekomstige verkopen, wederverkopen of transacties van het onroerend goed geen rekening houden met de renovatie op dit certificaat.

Is het verplicht om het bewoningscertificaat te overleggen in Catalonië, Valencia, Murcia of Mallorca bij de verkoop van een onroerend goed?

In deze regio’s beschouwt de regionale wetgeving het bewoningscertificaat of de bewoningsvergunning als een essentieel onderdeel van het bouw- en aankoopproces in Spanje.

Net als in de rest van de regio’s moet, wanneer de bouw van een nieuw gebouw of huis is voltooid, het huis een bewoningscertificaat hebben om te kunnen worden verkocht. De naam van dit certificaat voor nieuwe huizen is “Licencia de Primera Ocupación” of “Eerste bewoningsvergunning”.

Voor toekomstige verkoop of wederverkoop door de uiteindelijke kopers in gebieden als Barcelona, Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja en Murcia is het vanaf januari 2023 verplicht om het bewijs van bewoning bij de verkoop te overleggen. De reden hiervoor is de goedkeuring van een nieuwe wet die dit proces regelt. U kunt de voorwaarden van deze wet in detail lezen door hieronder te klikken:

https://spanishsolicitors.com/changes-in-the-housing-law-that-affect-the-buying-process-residential-properties-in-spain-a-new-scenario-for-the-purchase-of-properties-in-spain