Wat is de beste manier om onroerend goed te kopen in Spanje, als natuurlijk persoon of als rechtspersoon?

Op dit punt gaan we een aantal vragen analyseren met betrekking tot de aankoop en de beslissing om een onroerend goed in Spanje te kopen.

1.- AANKOOP ALS NATUURLIJKE PERSOON

“Ik ben van plan een onroerend goed te kopen voor individueel gebruik voor mijzelf en mijn gezin, zonder de intentie om op het onroerend goed economische activiteiten te ontplooien.”

In dit geval is ons antwoord in de meeste gevallen vrij duidelijk: wij raden klanten die een onroerend goed willen kopen voor individueel gebruik, voor hun gezin, aan om dit te doen via een natuurlijke persoon. Daarom is in 80% van de gevallen, voor degenen die onroerend goed in Spanje willen verwerven voor recreatieve doeleinden, de formule van de natuurlijke persoon de aangewezen formule.

We kunnen dus concluderen dat, indien de reden of de bedoeling van de aankoop individueel gebruik is, in de meeste gevallen de formule van de natuurlijke persoon de aangewezen formule is, hoewel dit afhankelijk is van de beschikbaarheid van middelen. Het is al eigendom geweest of als bedrijf.

Op dit punt komen we echter een andere zeer belangrijke vraag tegen: waar komen de nodige middelen voor de aankoop van een woning in Spanje vandaan?

Met andere woorden, de koper wil de woning verwerven voor recreatieve doeleinden en het plezier van zijn gezin, maar beschikt hij over de nodige middelen? Bevinden de middelen zich in een vennootschap?

In het laatste geval, dat wil zeggen wanneer de benodigde middelen voor de aankoop zich in een bedrijf van de koper bevinden, ontstaat er een andere mogelijkheid, namelijk onderzoeken of het mogelijk is dat het bedrijf de middelen aan de natuurlijke persoon overdraagt, of dat het bedrijf deelneemt aan de aankoop in Spanje, hetzij bij voorkeur, hetzij samen met de familie.

Dat wil zeggen dat we formules kunnen bedenken zoals:

• Natuurlijke persoon die koopt met middelen van een buitenlandse onderneming. In dit geval moet de natuurlijke persoon (normaal gesproken de algemeen directeur van de onderneming) in Spanje aantonen op welke wijze de middelen van de onderneming aan hem zijn overgedragen. Meestal gebeurt deze overdracht via een “leningsovereenkomst” van de onderneming aan de natuurlijke persoon, of als “dividenduitkering” op de winst van de onderneming, enz. In deze gevallen zal het Spaanse systeem van de koper verlangen dat hij de nodige documenten overlegt waaruit blijkt hoe de middelen van de rekening van de onderneming naar hem zijn overgegaan.
• Een buitenlandse onderneming koopt 100% van het onroerend goed in Spanje, maar draagt het gebruik ervan geheel of gedeeltelijk over aan haar manager. In deze formule kan de “titel” waaronder de manager het onroerend goed gebruikt, worden vastgesteld aan de hand van bijvoorbeeld de volgende formules:
  • In de meeste gevallen gebruikt de beheerder het huis als huurder, dat wil zeggen dat hij het huis huurt zolang hij ervan geniet via een huurovereenkomst.
  • In andere gevallen kan de overdracht van het gebruik door de onderneming aan de beheerder een vergoeding “in natura” zijn voor de professionele vergoeding van deze beheerder.
• Een buitenlandse onderneming koopt een deel van het huis, bijvoorbeeld het blote eigendom, en de beheerder of zijn familie koopt het “vruchtgebruik”. Op deze manier behoudt de beheerder het recht om het onroerend goed levenslang te gebruiken en te genieten, het te gebruiken, ervan te genieten en zelfs te verhuren, terwijl de onderneming het “blote eigendom” ervan behoudt zonder enig recht van gebruik of genot, noch toegang tot het onroerend goed.

Indien u de aankoop samen met uw familie via de vennootschap wenst te doen, moeten wij de vennootschap registreren als een niet-ingezeten vennootschap zonder vestiging in Spanje. Klik hier om de verschillende formules voor buitenlandse vennootschappen in Spanje te bekijken.

In beide gevallen, dat wil zeggen zowel wanneer de aankoopformule als natuurlijke persoon wordt gekozen, hetzij geheel of gedeeltelijk samen met een niet-ingezeten vennootschap zonder vaste inrichting in Spanje, wordt de inkomstenbelasting geheven. De inkomsten van niet-ingezeten natuurlijke personen (IRPFNR), met de hieronder aangegeven bijzonderheden. Klik hier voor meer informatie over de inkomstenbelasting voor niet-ingezeten natuurlijke personen

Als de benodigde middelen voor de aankoop van het onroerend goed echter in een vennootschap aanwezig zijn, moeten we de mogelijkheden onderzoeken om deze middelen over te dragen aan de eigenaren zodat zij als natuurlijke persoon kunnen optreden, of de mogelijkheden om de onroerendgoedvennootschap in Spanje over te nemen, waardoor de eigenaren het onroerend goed individueel kunnen gebruiken.

In beide gevallen, net als in het vorige voorbeeld, zou de keuze voor een natuurlijke persoon of een rechtspersoon geen grote verandering betekenen voor de belastingdoeleinden, aangezien in beide gevallen de inkomstenbelasting voor natuurlijke personen (IRPF) die, zoals gezegd, zowel van toepassing is op natuurlijke personen die een onroerend goed bezitten, als op buitenlandse vennootschappen die niet in Spanje zijn gevestigd.

2.- GEMENGDE INTENTIE

Vrije tijd/persoonlijk genot/winstgevendheid – Natuurlijke persoon?, kopen op naam van een buitenlandse onderneming?

In dit geval wil een koper het onroerend goed voor privégebruik verwerven, maar ook rendement op het onroerend goed behalen, doorgaans door middel van verhuur.

Veel klanten vragen ons of ze een bedrijf in Spanje moeten oprichten om hun onroerend goed in Spanje te verhuren, of dat ze dit als natuurlijke persoon/particulier kunnen doen.

Ons antwoord is dat het NIET nodig is om een bedrijf in Spanje op te richten om uw woning te verhuren. U kunt dit op verschillende manieren doen:

– Als natuurlijke persoon.- U kunt de woning op uw naam kopen en zonder problemen verhuren.
Deze verhuuractiviteit is onderworpen aan de personenbelasting, in de vorm van “ingezetene” of “niet-ingezetene”, rekening houdend met uw fiscale status in Spanje, met een belastingtarief van 19% (voor personen die fysiek in de Europese Unie wonen) of 24% (voor de rest).

Klik hier voor meer informatie over de inkomstenbelasting voor niet-ingezeten particulieren

– Als niet-ingezeten rechtspersoon ZONDER vaste inrichting in Spanje. Als u een bescheiden verhuuractiviteit in Spanje wilt ontplooien, kunt u uw bedrijf in Spanje registreren met behulp van deze formule. Als u al een bedrijf heeft in uw eigen land, kunt u via uw bedrijf kopen, op voorwaarde dat dit in de statuten bevoegd is om de verhuuractiviteit uit te oefenen.

Deze activiteit en de inkomsten die deze genereert, worden in Spanje belast via de inkomstenbelasting voor niet-ingezeten natuurlijke personen, met een belastingtarief van 19% (voor bedrijven die in de Europese Unie zijn gevestigd) of 24% (voor de rest).

Dit belastingtarief is lager dan de Spaanse vennootschapsbelasting (25 %) en er zijn minder lopende kosten, maar daar staat tegenover dat er minder mogelijkheden zijn om de belasting te verminderen door middel van kosten die voortvloeien uit de verhuuractiviteit, aangezien alleen bepaalde kostenposten mogen worden verminderd, en uitsluitend naar rato van de tijd dat het onroerend goed in gebruik is geweest.

Klik hier voor meer informatie over de inkomstenbelasting van niet-ingezeten vennootschappen zonder vaste inrichting

In beide voorgaande gevallen kunt u ervoor kiezen om het onroerend goed voor 100% op naam van een natuurlijke persoon of een niet-ingezeten vennootschap te kopen, of om het te kopen in combinatie met een bepaald percentage op uw naam en een ander percentage op naam van de vennootschap (of door gebruik te maken van andere alternatieven, zoals het kopen van het vruchtgebruik van het onroerend goed door uzelf en het kopen van de blote eigendom door de vennootschap).

– Als rechtspersoon niet-ingezetene in Spanje MET een vaste inrichting. Als u een intensieve verhuuractiviteit in Spanje wilt ontplooien in het kader van een investeringsprogramma of -project en u daarvoor een bepaalde bedrijfsstructuur in Spanje nodig hebt, zoals kantoren, werknemers, enz., kunt u een “filiaal” of “delegatie” van uw vennootschap in Spanje registreren. Deze vennootschap heeft weliswaar een afzonderlijke en geïndividualiseerde boekhouding voor de activiteiten die zij in Spanje uitoefent, maar zij behoort toe tot en is afhankelijk van de moedermaatschappij waarmee zij verbonden is.

Deze bedrijfsactiviteit, evenals de inkomsten en uitgaven die deze genereert, zijn onderworpen aan de Spaanse vennootschapsbelasting, met een belastingtarief van 25%. Deze belasting is hoger dan de inkomstenbelasting en brengt hogere exploitatiekosten met zich mee (boekhouder, belastingadviseurs, enz.), maar biedt ruime mogelijkheden voor belastingvermindering met alle verliezen en kosten die uit de activiteit voortvloeien.

Klik hier voor meer informatie over vennootschapsbelasting in Spanje

– Als Spaanse rechtspersoon (SL of SA). Hetzelfde als in het vorige geval. Als u een solide en duurzame bedrijfsactiviteit in Spanje wilt ontwikkelen en, net als in het vorige geval, materiële en/of personele middelen (werknemers, enz.) in Spanje wilt inzetten, kunt u ervoor kiezen om een onafhankelijke onderneming in Spanje op te richten, die de meest gangbare rechtsvormen SL (besloten vennootschap) of SA (naamloze vennootschap) kan aannemen. In dit geval zal de opgerichte vennootschap niet optreden als een “filiaal” of “delegatie” van uw vennootschap, aangezien zij volledig onafhankelijk zal zijn.
De fiscale behandeling zal precies dezelfde zijn als in het vorige geval, aangezien de inkomsten en uitgaven die voortvloeien uit de activiteit onderworpen zijn aan de Spaanse vennootschapsbelasting, met een belastingtarief van 25%.

Zoals hierboven uiteengezet, is de aankoop van een woning als natuurlijke persoon in Spanje dus perfect mogelijk voor het ontwikkelen van verhuuractiviteiten en het genereren van rendement op onroerend goed, op kleine schaal.

Zoals we hierboven hebben gezien, kan de koper, wanneer de motivatie om een onroerend goed in Spanje te verwerven is om het voor privégebruik te bestemmen en ook om enig rendement te behalen, ervoor kiezen om als natuurlijke persoon te kopen of om gebruik te maken van een van de bovenstaande bedrijfsstructuren.

Zoals in het vorige voorbeeld zal echter, indien de nodige middelen voor de aankoop van het onroerend goed in een vennootschap worden gevonden, moeten worden onderzocht of deze middelen kunnen worden overgedragen aan de eigenaars om als natuurlijke persoon op te treden, of dat het mogelijk is om het onroerend goed in Spanje op naam van de vennootschap te verwerven op een wijze die een individueel gebruik door de eigenaars mogelijk maakt (bijvoorbeeld om het onroerend goed op naam van de vennootschap te verwerven en vervolgens aan de familie te verhuren).

We kunnen er ook voor kiezen om op naam van een buitenlandse vennootschap te kopen wanneer de middelen voor de aankoop van het onroerend goed zich in een buitenlandse vennootschap bevinden en/of het de bedoeling is om in Spanje een investering te doen of een bedrijfs- of beroepsactiviteit op kleine schaal uit te oefenen. Met andere woorden, het verwerven van een of twee onroerende goederen waarin een bepaalde verhuuractiviteit zal worden uitgeoefend, zonder dat dit een grote investering of een omvangrijke bedrijfsstructuur vereist, noch de inzet van aanzienlijke personele en materiële middelen, dus een activiteit op kleine schaal.

Aangezien het om een kleinschalige activiteit gaat, is onze aanbeveling:

• 100 % kopen op naam van de koper als natuurlijke persoon
• 100 % kopen op naam van de buitenlandse onderneming die in Spanje is geregistreerd als niet-ingezeten onderneming zonder vaste inrichting
• kiezen voor een gemengde verwerving natuurlijke persoon/buitenlandse onderneming

In deze gevallen is de eigenaar onderworpen aan de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRPFNR), met matige en lage administratieve en beheerskosten voor het onderhoud van de vennootschap.

3.- ONTWIKKELING VAN GROTE BEDRIJFSACTIVITEITEN

In deze gevallen is er sprake van een duidelijke intentie van een bedrijf om zich in Spanje te vestigen om een vaste en duurzame bedrijfsactiviteit uit te oefenen, wat naast de aankoop van materialen en het inhuren van personeel, werknemers, kantoren, auto’s, enz. ook de aanschaf van de middelen die nodig zijn om deze activiteit uit te oefenen vereist.

In deze gevallen kunnen we niet kiezen voor een natuurlijke persoon, noch voor een buitenlandse onderneming zonder vaste inrichting in Spanje. De reden hiervoor is dat het in dienst nemen van een werknemer in Spanje of de aankoop van een kantoor in Spanje om de bedrijfsactiviteit uit te oefenen, automatisch wordt beschouwd als een “vaste inrichting” in Spanje. Voor het uitoefenen van een dergelijke activiteit is dus een complexere bedrijfsstructuur nodig.

We zullen dus een van de volgende bedrijfsstructuren moeten gebruiken:

– “Bijkantoor”. De registratie van een buitenlandse onderneming in Spanje met een vaste inrichting zal gelijk zijn aan een bijkantoor of delegatie van de buitenlandse onderneming die de moedermaatschappij zal zijn.

Deze onderneming heeft een afzonderlijke boekhouding van de moedermaatschappij, maar wordt altijd beschouwd als een filiaal of delegatie van de buitenlandse moedermaatschappij waarvan zij afhankelijk is. Er is dus sprake van afhankelijkheid van de Spaanse onderneming ten opzichte van de buitenlandse onderneming.

– “Onafhankelijke Spaanse onderneming”. Oprichting van een Spaanse onderneming (de meest gebruikte vormen zijn de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid – SL, of de naamloze vennootschap – SA). In deze gevallen hebben we het over een volledig onafhankelijke vennootschap, die uitdrukkelijk is opgericht om de commerciële of beroepsactiviteit uit te oefenen waarvoor zij is opgericht en waarvoor de verwerving van een bepaald onroerend goed in Spanje vereist is, hetzij om dit in exploitatie te nemen, hetzij om het door de vennootschap te gebruiken als commerciële ruimte of kantoorruimte.

In beide gevallen gaat het om twee bedrijfsentiteiten die NIET langer onderworpen zijn aan de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRPF), maar wel aan de Spaanse vennootschapsbelasting (IS), wat een stijging van de beheerskosten met zich meebrengt voor het inhuren van accountants, belastingdeskundigen, enz. (die de boekhouding, driemaandelijkse btw-aangiften en vennootschapsbelastingaangiften moeten indienen, enz.). Bovendien moet in deze gevallen een reeks voorschriften worden nageleefd en moet worden voldaan aan een reeks in Spanje vastgestelde vereisten met betrekking tot sociale zekerheid, veiligheid en ongevallenpreventie, enz. voor de Spaanse werknemers die uiteindelijk in dienst worden genomen om het beroep/de activiteit namens het bedrijf uit te oefenen, enz.

Klik hier voor meer informatie over vennootschapsbelasting in Spanje

CONCLUSIES

Wat is dan de beste manier om in Spanje te kopen? Is het beter om een onroerend goed in Spanje te kopen via een natuurlijke persoon? Of is het beter om dit via een rechtspersoon te doen?

Dit artikel helpt u de verschillende formules te begrijpen die moeten worden toegepast afhankelijk van de essentiële variabelen bij alle soorten investeringen, namelijk, zoals we al zeiden, de intentie of motivatie achter het project, en de financiering, dat wil zeggen de plaats waar de nodige middelen worden gevonden om de investering te doen.