Veel internationale investeerders vragen of het mogelijk is om onroerend goed in Spanje te kopen via een bestaande buitenlandse onderneming. Het antwoord is ja: u kunt onroerend goed in Spanje kopen via een buitenlandse onderneming, zonder dat u een Spaanse onderneming hoeft op te richten, mits aan de nodige voorwaarden is voldaan.
In dit artikel wordt uitgelegd hoe een buitenlandse onderneming onroerend goed in Spanje kan verwerven, met of zonder vaste inrichting (PE), en worden de juridische, fiscale en procedurele stappen beschreven die hiervoor nodig zijn.
1. Voorafgaande begrippen
Wat is een buitenlandse onderneming?
Een buitenlandse onderneming is elke rechtspersoon die buiten Spanje is gevestigd en die op de Spaanse markt actief wil zijn. Als de onderneming onroerend goed wil kopen of activiteiten op het gebied van onroerend goed wil uitoefenen (bijvoorbeeld verhuur, bouw, makelaardij), moet dit uitdrukkelijk in de statuten zijn opgenomen. Als dat niet het geval is, moeten de statuten in het land van herkomst worden gewijzigd voordat de onderneming verder kan gaan.
Vaste inrichting (PE) versus geen PE
Het is van cruciaal belang of de buitenlandse onderneming met of zonder vaste inrichting in Spanje actief zal zijn, aangezien dit bepalend is voor het belastingstelsel en de wettelijke verantwoordelijkheden.
- Zonder PE (niet-PE-onderneming):Als de activiteit (bijv. verhuur van onroerend goed) geen fysieke activa (kantoren, voertuigen, enz.) of werknemers in Spanje omvat, wordt de onderneming geacht zonder vaste inrichting actief te zijn. Deze bedrijven worden belast onder de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR), tegen:
- 19% voor bedrijven die in de EU zijn gevestigd
- 24% voor bedrijven die niet in de EU zijn gevestigd
- Met PE (PE-bedrijf):Als het bedrijf materiële of personele middelen in Spanje gebruikt (personeel, lokale kantoren, enz.), wordt het geacht een vaste inrichting te hebben. In dat geval wordt het bedrijf belast onder de Spaanse vennootschapsbelasting, tegen een tarief van 25%.
Als u niet zeker bent van uw status, kan het nodig zijn om de dubbele belastingovereenkomst tussen uw land en Spanje te raadplegen.
2. Stapsgewijze procedure
In het land van herkomst
Om in Spanje actief te kunnen zijn, moet het buitenlandse bedrijf de volgende documenten verkrijgen en legaliseren:
- Oprichtingsakte
- Fiscaal identificatienummer
- Statuten
- Certificaat van goed gedrag uit het handelsregister
- Identificatie van bestuurders en aandeelhouders
Alle documenten moeten:
- Origineel of notarieel gewaarmerkt zijn
- Officieel in het Spaans vertaald door een beëdigd vertaler
- Gelegaliseerd met de Apostille van Den Haag (of door het ministerie van Buitenlandse Zaken als het land geen ondertekenaar is)
In Spanje
a) NIE voor de directeur verkrijgen
Het NIE (Número de Identificación de Extranjero) is een fiscaal identificatienummer dat vereist is voor elke buitenlander die zaken doet in Spanje. Het kan worden verkregen:
- Via Spaanse consulaten in het buitenland
- In Spanje, rechtstreeks of via een wettelijke vertegenwoordiger met volmacht
b) Het NIF van het bedrijf verkrijgen
Het NIF (Número de Identificación Fiscal) is het Spaanse belastingnummer dat aan het buitenlandse bedrijf wordt toegekend. Het wordt afgegeven na overlegging van de gelegaliseerde en vertaalde bedrijfsdocumenten aan de Spaanse belastingdienst.
c) Een fiscaal vertegenwoordiger aanstellen
- Voor niet-PE-bedrijven: Een fiscaal vertegenwoordiger is verplicht. Dit is vaak de advocaat of belastingadviseur die het onroerend goed in Spanje beheert. Zij zijn echter niet persoonlijk aansprakelijk voor de belastingschulden van het bedrijf.
- Voor PE-bedrijven: Een fiscaal vertegenwoordiger is ook vereist, maar in dit geval dragen zij de volledige aansprakelijkheid voor de belastingverplichtingen van het bedrijf. Om deze reden weigeren veel juristen om als fiscaal vertegenwoordiger voor PE-bedrijven op te treden, tenzij aan specifieke voorwaarden wordt voldaan.
Belangrijk:
Door recente wijzigingen kunnen EU-bedrijven nu hun eigen bestuurders (ook als deze niet in Spanje woonachtig zijn) als fiscaal vertegenwoordiger aanstellen. Dit is niet toegestaan voor bedrijven uit niet-EU-landen, die nog steeds een fiscaal vertegenwoordiger in Spanje nodig hebben.
d) Open een Spaanse bankrekening
Om te kunnen opereren, moet het bedrijf een bankrekening in Spanje openen. Hiervoor heeft de bank het volgende nodig:
- Bedrijfsdocumenten
- NIF en NIE
- Financiële informatie en bewijs van herkomst van de middelen
- Vennootschapsbelastingaangiften of boekhoudkundige documenten uit het land van herkomst
Dit is noodzakelijk om te voldoen aan de Spaanse antiwitwaswetgeving.
e) Verklaring van uiteindelijk begunstigden
Het bedrijf moet de werkelijke (uiteindelijk begunstigde) eigenaren bekendmaken, gedefinieerd als personen die meer dan 25% van de aandelen van het bedrijf in bezit hebben. Dit is een wettelijke vereiste om te voldoen aan de Spaanse antiwitwaswetgeving en is verplicht voor de notaris om de transactie te voltooien.
3. Volmacht
Vanwege de complexiteit van de procedures is het sterk aan te raden om een volmacht te verlenen aan een Spaanse advocaat of wettelijke vertegenwoordiger. Deze kan dan alle stappen namens u uitvoeren, zonder dat u fysiek in Spanje aanwezig hoeft te zijn.
4. Conclusie
Het kopen van onroerend goed in Spanje via een buitenlandse onderneming is een haalbare en wettelijk ondersteunde optie. Het is echter van essentieel belang om te weten of uw onderneming met of zonder vaste inrichting zal opereren en om te voldoen aan alle wettelijke, fiscale en administratieve verplichtingen die bij het proces komen kijken.