El proceso de compra de una propiedad mediante la adquisición de una empresa en España puede resultar complejo, especialmente a la hora de comprender las implicaciones fiscales.
La cuestión principal gira en torno a si la transacción está sujeta al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) o al ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), o si está exenta de estos impuestos debido a la naturaleza de la transacción. Esta situación se complica aún más por la Ley contra el Fraude de España, cuyo objetivo es evitar la evasión fiscal en las transacciones inmobiliarias realizadas mediante la transferencia de acciones de empresas.
Conceptos básicos y transacciones
Compra directa de una propiedad:
– Aplicación del IVA:
Si la propiedad es nueva y el vendedor es un promotor o una empresa, normalmente se aplica el IVA. Este suele ser el caso en la primera transmisión de la propiedad.
– Aplicación del ITP:
Si la propiedad es de segunda mano o no está vinculada a la actividad empresarial del vendedor, la compra suele estar sujeta al ITP en lugar del IVA.
Adquisición de una propiedad propiedad de una empresa:
– Cuando se compra una empresa que posee una propiedad, se está adquiriendo indirectamente la propiedad a través de la compra de las acciones de la empresa. En ocasiones, esto puede permitir al comprador evitar los impuestos directos sobre la transmisión de la propiedad, como el IVA o el ITP, dependiendo de las circunstancias específicas de la transacción.
La Ley contra el Fraude
El marco jurídico clave que regula este tipo de transacciones es el artículo 314 del Texto Refundido de la Ley del Mercado de Valores (TRLMV), que contiene disposiciones antifraude destinadas a evitar el uso indebido de las transmisiones de acciones sociales como medio para eludir el pago del IVA o del ITP en las transacciones inmobiliarias.
– Exención general: Normalmente, la transmisión de acciones está exenta del IVA y del ITP.
– Norma antifraude: Sin embargo, si la intención real detrás de la transferencia de acciones es eludir el pago del IVA o del ITP que se habría devengado si el inmueble se hubiera vendido directamente, la operación puede seguir estando sujeta a estos impuestos. Esta medida antifraude garantiza que, si se considera que una operación se ha estructurado principalmente para evadir impuestos, se deben pagar los impuestos correspondientes.
Escenarios específicos
Caso 1: sin intención de evadir impuestos
Si el inmueble se utiliza genuinamente en las actividades comerciales de la empresa (por ejemplo, construcción, alquiler o promoción inmobiliaria) y la empresa se dedica a una actividad económica continua, es probable que la transferencia de acciones esté exenta del IVA y del ITP.
Ejemplo: Una empresa se dedica a la promoción de múltiples inmuebles. En el curso de su actividad, un comprador expresa su interés en adquirir la empresa en su totalidad, en lugar de un solo inmueble. Dado que las actividades de la empresa están claramente vinculadas a actividades económicas y no existe intención de evadir impuestos, la transferencia de acciones puede estar exenta del IVA y del ITP.
Escenario 2: Posible evasión fiscal
Si se crea una empresa con el único fin de construir una sola propiedad y las acciones de la empresa se venden inmediatamente después de la construcción para transferir la propiedad al comprador, esto podría considerarse un intento de eludir el pago del IVA o del ITP.
Ejemplo: Se crea una empresa para construir una vivienda con la intención de venderla a un comprador específico que aparece tan pronto como comienza la construcción. Si la Agencia Tributaria considera que se trata de una estrategia para eludir los impuestos que se habrían devengado en una compra directa de la propiedad, puede aplicar el IVA o el ITP a la transacción, aunque se trate de una transferencia de acciones.
Cómo determina la Agencia Tributaria la intención
La Agencia Tributaria española examinará minuciosamente la transacción para determinar si existía la intención de evadir impuestos. Entre los factores clave se incluyen:
– Actividad comercial: ¿La empresa realiza actividades económicas de forma continuada o se creó con el único fin de facilitar la venta de un único inmueble?
– Momento y estructura: ¿La creación de la empresa y la venta de sus acciones se produjeron de una manera que sugiere una evasión fiscal premeditada?
– Uso de la propiedad: ¿La propiedad forma parte activa de las operaciones comerciales de la empresa o se mantiene simplemente como un activo sin uso comercial real?
Consejos prácticos
Dada la complejidad de estas transacciones y la posibilidad de que la Agencia Tributaria las interprete de diferentes maneras, es fundamental actuar con cautela:
Consulte a expertos:
Antes de realizar cualquier transacción de este tipo, es aconsejable buscar asesoramiento legal y fiscal de profesionales con experiencia en derecho inmobiliario y societario español. Estos pueden orientarle sobre cómo estructurar la transacción de manera que se minimicen las obligaciones fiscales y se cumpla con todas las leyes aplicables.
Documentación:
Asegúrese de que toda la documentación refleje claramente las intenciones y actividades comerciales genuinas de la empresa. Esto incluye mantener registros exhaustivos de las actividades económicas de la empresa y los motivos que justifican la compra o venta de la propiedad.
Riesgo de inspección fiscal:
Tenga en cuenta que las transacciones que implican la venta de acciones de la empresa que incluyen activos inmobiliarios significativos pueden llamar la atención de la Agencia Tributaria, especialmente si los inmuebles no están claramente vinculados a actividades comerciales activas.
Planificación fiscal:
Es esencial llevar a cabo una planificación fiscal estratégica. Esto puede incluir tener en cuenta las implicaciones de las normas antifraude durante la constitución inicial de la empresa y a lo largo del proceso de transacción.
En resumen, comprar una vivienda adquiriendo el 100 % de las acciones de una empresa propietaria del inmueble puede ser una estrategia fiscalmente eficiente, pero conlleva muchos riesgos si la transacción no se estructura cuidadosamente. El factor determinante para que la transacción esté sujeta al IVA o al ITP radica en la intención que hay detrás de la misma. Si la Agencia Tributaria española determina que el objetivo principal era evitar el pago de los impuestos que se habrían aplicado a una venta directa de la propiedad, es probable que aplique dichos impuestos.
Dados los matices que esto implica, es muy recomendable contar con la ayuda de profesionales que puedan garantizar que la transacción se lleve a cabo de conformidad con la ley, minimizando al mismo tiempo el riesgo de estar sujeto a impuestos adicionales. Este enfoque ayudará a protegerse contra posibles problemas con las autoridades fiscales españolas y garantizará que la transacción se desarrolle sin contratiempos.