Le processus d’achat d’un bien immobilier par le biais de l’acquisition d’une société en Espagne peut s’avérer complexe, notamment lorsqu’il s’agit de comprendre les implications fiscales.
La question principale est de savoir si la transaction est soumise à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) ou à l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados – taxe sur les transferts patrimoniaux et les actes juridiques documentés), ou si elle est exonérée de ces taxes en raison de la nature de la transaction. Cette situation est encore compliquée par la loi anti-fraude espagnole, qui vise à prévenir l’évasion fiscale dans les transactions immobilières réalisées par le biais du transfert d’actions d’une société.
Concepts de base et transactions
Achat direct d’un bien immobilier :
– Application de la TVA :
Si le bien immobilier est neuf et que le vendeur est un promoteur immobilier ou une société, la TVA est généralement applicable. C’est souvent le cas lors de la première transmission du bien immobilier.
– Application de l’ITP :
Si le bien immobilier est d’occasion ou n’est pas lié aux activités commerciales du vendeur, l’achat est généralement soumis à l’ITP au lieu de la TVA.
Acquisition d’un bien immobilier appartenant à une société :
– Lorsque vous achetez une société qui possède un bien immobilier, vous acquérez indirectement ce bien par le biais de l’achat des actions de la société. Cela peut parfois permettre à l’acheteur d’éviter les taxes directes sur les transferts immobiliers telles que la TVA ou l’ITP, en fonction des circonstances spécifiques de la transaction.
La loi anti-fraude
Le cadre juridique clé régissant ce type de transaction est l’article 314 du texte consolidé de la loi sur le marché des valeurs mobilières (TRLMV), qui contient des dispositions anti-fraude visant à empêcher l’utilisation abusive des transferts d’actions d’entreprises comme moyen d’éviter de payer la TVA ou l’ITP sur les transactions immobilières.
– Exemption générale : normalement, le transfert d’actions est exonéré de TVA et d’ITP.
– Règle anti-fraude : Toutefois, si l’intention réelle derrière le transfert d’actions est d’éviter de payer la TVA ou l’ITP qui auraient été dues si le bien immobilier avait été vendu directement, la transaction peut tout de même être soumise à ces taxes. Cette mesure anti-fraude garantit que si une transaction est considérée comme étant principalement structurée dans le but d’échapper à l’impôt, les taxes correspondantes doivent être payées.
Scénarios spécifiques
Scénario 1 : aucune intention d’échapper à l’impôt
Si le bien immobilier est réellement utilisé dans le cadre des activités commerciales de l’entreprise (par exemple, construction, location ou promotion immobilière) et que l’entreprise exerce une activité économique continue, le transfert d’actions est susceptible d’être exonéré de TVA et d’ITP.
Exemple : Une entreprise est impliquée dans le développement de plusieurs biens immobiliers. Au cours de ses activités, un acheteur exprime son intérêt pour l’achat de l’entreprise plutôt que d’un seul bien immobilier. Étant donné que les activités de l’entreprise sont clairement liées à des activités économiques et qu’il n’y a pas d’intention d’évasion fiscale, le transfert des actions peut être exonéré de TVA et d’ITP.
Scénario 2 : évasion fiscale potentielle
Si une société est créée dans le seul but de construire un seul bien immobilier et que les actions de la société sont vendues immédiatement après la construction afin de transférer la propriété du bien à un acheteur, cela pourrait être considéré comme une tentative d’évasion fiscale visant à éviter de payer la TVA ou l’ITP.
Exemple : une société est créée pour construire une maison dans le but de la vendre à un acheteur spécifique qui apparaît dès le début de la construction. Si l’administration fiscale considère cela comme une stratégie visant à éviter les taxes qui auraient été dues sur un achat immobilier direct, elle peut appliquer la TVA ou l’ITP à la transaction, même s’il s’agit d’un transfert d’actions.
Comment l’administration fiscale détermine l’intention
L’administration fiscale espagnole examinera la transaction afin de déterminer s’il y a eu intention d’échapper à l’impôt. Les facteurs clés sont les suivants :
– Activité commerciale : l’entreprise exerce-t-elle des activités économiques continues ou a-t-elle été créée uniquement dans le but de faciliter la vente d’un seul bien immobilier ?
– Calendrier et structure : la création de l’entreprise et la vente de ses actions se sont-elles déroulées d’une manière qui suggère une évasion fiscale préméditée ?
– Utilisation du bien immobilier : le bien immobilier fait-il partie intégrante des activités commerciales de l’entreprise ou est-il simplement détenu comme un actif sans utilisation commerciale réelle ?Conseils pratiques
Compte tenu de la complexité de ces transactions et des différentes interprétations possibles par l’administration fiscale, il est essentiel de procéder avec prudence :
Consultez des experts :
Avant de vous engager dans une telle transaction, il est conseillé de demander l’avis d’experts juridiques et fiscaux spécialisés dans l’immobilier et le droit des sociétés en Espagne. Ils pourront vous conseiller sur la manière de structurer la transaction de manière à minimiser les obligations fiscales tout en respectant toutes les lois applicables.
Documentation :
Assurez-vous que tous les documents reflètent clairement les intentions et les activités commerciales réelles de la société. Cela implique notamment de conserver des registres détaillés des activités économiques de la société et des raisons qui ont motivé l’achat ou la vente du bien immobilier.
Risque de contrôle fiscal :
Sachez que les transactions impliquant la vente d’actions de sociétés qui détiennent des actifs immobiliers importants sont susceptibles d’attirer l’attention de l’administration fiscale, en particulier si ces biens immobiliers ne sont pas manifestement liés à des activités commerciales actives.
Planification fiscale :
Une planification fiscale stratégique est essentielle. Cela peut inclure la prise en compte des implications des règles anti-fraude lors de la création initiale de la société et tout au long du processus de transaction.
En résumé, l’achat d’une maison en acquérant 100 % des actions d’une société qui en est propriétaire peut être une stratégie fiscalement avantageuse, mais elle comporte de nombreux risques si la transaction n’est pas soigneusement structurée. Le facteur déterminant pour savoir si la transaction sera soumise à la TVA ou à l’ITP réside dans l’intention qui sous-tend la transaction. Si l’administration fiscale espagnole détermine que l’objectif principal était d’éviter de payer les taxes qui auraient été applicables à une vente directe du bien immobilier, elle appliquera probablement ces taxes.
Compte tenu des nuances impliquées, il est fortement recommandé de faire appel à des professionnels qui peuvent garantir que la transaction est effectuée dans le respect de la loi tout en minimisant le risque d’être soumis à des taxes supplémentaires. Cette approche permettra de se prémunir contre d’éventuels problèmes avec les autorités fiscales espagnoles et de garantir le bon déroulement de la transaction.