Het kopen van een woning via de overname van een bedrijf in Spanje kan een complex proces zijn, vooral als het gaat om het begrijpen van de fiscale gevolgen.
De belangrijkste vraag is of de transactie onderworpen is aan btw (belasting over de toegevoegde waarde) of ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados – overdrachtsbelasting), of dat deze vanwege de aard van de transactie vrijgesteld is van deze belastingen. Deze situatie wordt nog gecompliceerder door de Spaanse antifraudewet, die tot doel heeft belastingontduiking bij onroerendgoedtransacties via de overdracht van aandelen in bedrijven te voorkomen.
Basisbegrippen en transacties
Directe aankoop van onroerend goed:
– Toepassing van btw:
Als het onroerend goed nieuw is en de verkoper een projectontwikkelaar of bedrijf is, is meestal btw van toepassing. Dit is vaak het geval bij de eerste overdracht van het onroerend goed.– Toepassing van ITP:
Als het onroerend goed tweedehands is of geen verband houdt met de bedrijfsactiviteiten van de verkoper, is de aankoop over het algemeen onderworpen aan ITP in plaats van btw.Aankoop van een onroerend goed dat eigendom is van een bedrijf:
– Wanneer u een bedrijf koopt dat onroerend goed bezit, verwerft u indirect het onroerend goed door de aankoop van de aandelen van het bedrijf. Hierdoor kan de koper soms directe overdrachtsbelasting zoals btw of ITP vermijden, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de transactie.De antifraudewet
Het belangrijkste wettelijke kader voor dit soort transacties is artikel 314 van de geconsolideerde tekst van de wet op de effectenmarkt (TRLMV), dat antifraudebepalingen bevat om misbruik van de overdracht van aandelen van bedrijven als middel om btw of ITP op onroerendgoedtransacties te ontwijken, te voorkomen. – Algemene vrijstelling: Normaal gesproken is de overdracht van aandelen vrijgesteld van btw en ITP. – Antifrauderegel: Als de werkelijke bedoeling achter de overdracht van aandelen echter is om de betaling van btw of ITP te ontwijken die verschuldigd zou zijn geweest als het onroerend goed rechtstreeks was verkocht, kan de transactie toch aan deze belastingen worden onderworpen. Deze antifraudemaatregel zorgt ervoor dat als een transactie wordt beschouwd als voornamelijk bedoeld om belastingen te ontwijken, de relevante belastingen moeten worden betaald.Specifieke scenario’s
Scenario 1: geen intentie om belasting te ontduiken
Als het onroerend goed daadwerkelijk wordt gebruikt voor de bedrijfsactiviteiten van de onderneming (bijvoorbeeld bouw, verhuur of vastgoedontwikkeling) en de onderneming een voortdurende economische activiteit uitoefent, is de overdracht van aandelen waarschijnlijk vrijgesteld van btw en ITP.Voorbeeld: Een bedrijf houdt zich bezig met de ontwikkeling van meerdere onroerende goederen. Tijdens de uitoefening van zijn activiteiten toont een koper interesse in de aankoop van het bedrijf in plaats van slechts één onroerend goed. Aangezien de activiteiten van het bedrijf duidelijk verband houden met economische activiteiten en er geen sprake is van belastingontduiking, kan de overdracht van aandelen worden vrijgesteld van btw en ITP.
Scenario 2: Potentiële belastingontduiking
Als een bedrijf uitsluitend is opgericht met het doel één enkel onroerend goed te bouwen en de aandelen van het bedrijf onmiddellijk na de bouw worden verkocht om de eigendom van het onroerend goed over te dragen aan een koper, kan dit worden gezien als een poging om btw of ITP te ontwijken.Voorbeeld: Er wordt een bedrijf opgericht om één huis te bouwen met de bedoeling dit te verkopen aan een specifieke koper die zich aandient zodra de bouw begint. Als de belastingdienst dit beschouwt als een strategie om de belastingen te ontwijken die verschuldigd zouden zijn geweest bij een directe aankoop van onroerend goed, kan zij btw of ITP toepassen op de transactie, ook al gaat het om de overdracht van aandelen.Hoe de belastingdienst de intentie bepaalt
De Spaanse belastingdienst zal de transactie nauwkeurig onderzoeken om te bepalen of er sprake was van een intentie om belasting te ontduiken. Belangrijke factoren zijn onder meer: – Bedrijfsactiviteit: Is het bedrijf betrokken bij doorlopende economische activiteiten, of is het uitsluitend opgericht om de verkoop van één enkel onroerend goed te faciliteren? – Timing en structuur: Zijn de oprichting van het bedrijf en de verkoop van zijn aandelen op een manier gebeurd die wijst op vooraf geplande belastingontwijking? – Gebruik van onroerend goed: Maakt het onroerend goed actief deel uit van de bedrijfsactiviteiten van het bedrijf, of wordt het alleen aangehouden als een actief zonder echt zakelijk gebruik?Praktische tips
Gezien de complexiteit van deze transacties en de mogelijkheid van verschillende interpretaties door de belastingdienst, is het van cruciaal belang om voorzichtig te werk te gaan:Raadpleeg deskundigen:
Voordat u een dergelijke transactie aangaat, is het raadzaam om juridisch en fiscaal advies in te winnen bij professionals die ervaring hebben met Spaans onroerend goed en ondernemingsrecht. Zij kunnen u begeleiden bij het structureren van de transactie op een manier die de belastingverplichtingen minimaliseert en tegelijkertijd voldoet aan alle toepasselijke wetgeving.Documentatie:
Zorg ervoor dat alle documentatie een duidelijk beeld geeft van de werkelijke zakelijke intenties en activiteiten van het bedrijf. Dit omvat het bijhouden van een gedetailleerde administratie van de economische activiteiten van het bedrijf en de redenen voor de aankoop of verkoop van onroerend goed.Risico op belastingcontrole:
Houd er rekening mee dat transacties waarbij aandelen van een bedrijf worden verkocht die aanzienlijke onroerendgoedactiva omvatten, waarschijnlijk de aandacht van de belastingdienst zullen trekken, vooral als het onroerend goed niet duidelijk verband houdt met actieve bedrijfsactiviteiten.Fiscale planning:
Strategische fiscale planning is essentieel. Dit kan onder meer inhouden dat tijdens de oprichting van het bedrijf en gedurende het hele transactieproces rekening wordt gehouden met de gevolgen van de antifrauderegels. Samenvattend kan het kopen van een huis door 100% van de aandelen van een bedrijf dat eigenaar is van het onroerend goed te verwerven, een fiscaal efficiënte strategie zijn, maar het brengt veel risico’s met zich mee als de transactie niet zorgvuldig wordt gestructureerd. De belangrijkste factor die bepaalt of de transactie onderworpen is aan btw of ITP, is de intentie achter de transactie. Als de Spaanse belastingdienst vaststelt dat het primaire doel was om de belastingen te ontwijken die van toepassing zouden zijn geweest op een directe verkoop van onroerend goed, zullen zij deze belastingen waarschijnlijk opleggen. Gezien de nuances die hierbij een rol spelen, is het ten zeerste aan te raden om professionals in te schakelen die ervoor kunnen zorgen dat de transactie in overeenstemming met de wet wordt uitgevoerd en het risico op extra belastingen tot een minimum wordt beperkt. Deze aanpak helpt om mogelijke problemen met de Spaanse belastingdienst te voorkomen en zorgt ervoor dat de transactie soepel verloopt.