Der Kauf einer Immobilie durch den Erwerb eines Unternehmens in Spanien kann komplex sein, insbesondere wenn es darum geht, die steuerlichen Auswirkungen zu verstehen.
Die Hauptfrage dreht sich darum, ob die Transaktion der Mehrwertsteuer (IVA) oder der ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados – Übertragungssteuer) unterliegt oder aufgrund der Art der Transaktion von diesen Steuern befreit ist. Diese Situation wird durch das spanische Betrugsbekämpfungsgesetz weiter verkompliziert, das darauf abzielt, Steuerhinterziehung bei Immobilientransaktionen durch die Übertragung von Unternehmensanteilen zu verhindern.
Grundlegende Konzepte und Transaktionen
Direkter Immobilienkauf:
– Anwendung der Mehrwertsteuer:
Wenn es sich um eine neue Immobilie handelt und der Verkäufer ein Bauträger oder ein Unternehmen ist, fällt in der Regel Mehrwertsteuer an. Dies ist häufig bei der ersten Übertragung der Immobilie der Fall.– Anwendung der ITP:
Wenn es sich um eine gebrauchte Immobilie handelt oder diese nicht mit der Geschäftstätigkeit des Verkäufers in Verbindung steht, unterliegt der Kauf in der Regel der ITP anstelle der Mehrwertsteuer.Erwerb einer Immobilie im Besitz eines Unternehmens:
– Wenn Sie ein Unternehmen kaufen, das eine Immobilie besitzt, erwerben Sie die Immobilie indirekt durch den Kauf der Unternehmensanteile. Dies kann es dem Käufer unter Umständen ermöglichen, direkte Immobilienübertragungssteuern wie Mehrwertsteuer oder ITP zu vermeiden, je nach den spezifischen Umständen der Transaktion.Das Betrugsbekämpfungsgesetz
Der wichtigste rechtliche Rahmen für diese Art von Transaktionen ist Artikel 314 des konsolidierten Textes des Wertpapiermarktgesetzes (TRLMV), der Bestimmungen zur Betrugsbekämpfung enthält, die den Missbrauch von Unternehmensaktienübertragungen als Mittel zur Umgehung der Mehrwertsteuer oder der ITP bei Immobilientransaktionen verhindern sollen. – Allgemeine Befreiung: Normalerweise ist die Übertragung von Aktien von der Mehrwertsteuer und der ITP befreit. – Betrugsbekämpfungsregel: Wenn jedoch die tatsächliche Absicht hinter der Übertragung von Anteilen darin besteht, die Zahlung der Mehrwertsteuer oder der ITP zu umgehen, die bei einem direkten Verkauf der Immobilie fällig geworden wären, kann die Transaktion dennoch diesen Steuern unterliegen. Diese Betrugsbekämpfungsmaßnahme stellt sicher, dass die entsprechenden Steuern gezahlt werden müssen, wenn eine Transaktion als in erster Linie zur Steuerhinterziehung strukturiert angesehen wird.Spezifische Szenarien
Szenario 1: Keine Absicht zur Steuerhinterziehung
Wenn die Immobilie tatsächlich für die Geschäftstätigkeit des Unternehmens genutzt wird (z. B. Bau, Vermietung oder Immobilienentwicklung) und das Unternehmen einer laufenden wirtschaftlichen Tätigkeit nachgeht, ist die Übertragung von Anteilen wahrscheinlich von der Mehrwertsteuer und der ITP befreit.Beispiel: Ein Unternehmen ist an der Entwicklung mehrerer Immobilien beteiligt. Im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit bekundet ein Käufer Interesse am Kauf des Unternehmens und nicht nur einer einzelnen Immobilie. Da die Aktivitäten des Unternehmens eindeutig mit wirtschaftlichen Aktivitäten verbunden sind und keine Absicht zur Steuerhinterziehung besteht, kann die Übertragung von Anteilen von der Mehrwertsteuer und der ITP befreit sein.
Szenario 2: Mögliche Steuerhinterziehung
Wenn ein Unternehmen ausschließlich zum Zweck des Baus einer einzigen Immobilie gegründet wird und die Anteile des Unternehmens unmittelbar nach dem Bau verkauft werden, um das Eigentum an der Immobilie auf einen Käufer zu übertragen, könnte dies als Versuch angesehen werden, die Zahlung der Mehrwertsteuer oder der ITP zu umgehen.Beispiel: Ein Unternehmen wird gegründet, um ein Haus zu bauen, mit der Absicht, es an einen bestimmten Käufer zu verkaufen, der sich unmittelbar nach Baubeginn meldet. Wenn das Finanzamt dies als Strategie zur Umgehung der Steuern betrachtet, die bei einem direkten Immobilienkauf fällig geworden wären, kann es die Transaktion mit Mehrwertsteuer oder ITP belegen, auch wenn es sich um eine Übertragung von Anteilen handelt.Wie die Steuerbehörde die Absicht ermittelt
Die spanische Steuerbehörde wird die Transaktion genau prüfen, um festzustellen, ob eine Absicht zur Steuerhinterziehung vorlag. Zu den wichtigsten Faktoren gehören: – Geschäftstätigkeit: Ist das Unternehmen in laufende wirtschaftliche Aktivitäten involviert oder wurde es ausschließlich zum Zweck der Erleichterung des Verkaufs einer einzelnen Immobilie gegründet? – Zeitpunkt und Struktur: Sind die Gründung des Unternehmens und der Verkauf seiner Anteile in einer Weise erfolgt, die auf eine vorab geplante Steuervermeidung hindeutet? – Nutzung der Immobilie: Ist die Immobilie ein aktiver Bestandteil der Geschäftstätigkeit des Unternehmens oder wird sie lediglich als Vermögenswert ohne tatsächliche geschäftliche Nutzung gehalten?Praktische Tipps
Angesichts der Komplexität dieser Transaktionen und der Möglichkeit unterschiedlicher Auslegungen durch das Finanzamt ist es wichtig, mit Vorsicht vorzugehen:Konsultieren Sie Experten:
Bevor Sie eine solche Transaktion durchführen, ist es ratsam, sich von Fachleuten, die Erfahrung im spanischen Immobilien- und Gesellschaftsrecht haben, rechtlich und steuerlich beraten zu lassen. Diese können Ihnen dabei helfen, die Transaktion so zu strukturieren, dass die Steuerverbindlichkeiten minimiert werden und gleichzeitig alle geltenden Gesetze eingehalten werden.Dokumentation:
Stellen Sie sicher, dass alle Unterlagen die tatsächlichen geschäftlichen Absichten und Aktivitäten des Unternehmens klar widerspiegeln. Dazu gehört die Führung ausführlicher Aufzeichnungen über die wirtschaftlichen Aktivitäten des Unternehmens und die Gründe für den Kauf oder Verkauf der Immobilie.Risiko einer Steuerprüfung:
Beachten Sie, dass Transaktionen, die den Verkauf von Unternehmensanteilen mit erheblichen Immobilienvermögen beinhalten, wahrscheinlich die Aufmerksamkeit der Steuerbehörde auf sich ziehen, insbesondere wenn die Immobilien nicht offensichtlich mit aktiven Geschäftsaktivitäten verbunden sind.Steuerplanung:
Eine strategische Steuerplanung ist unerlässlich. Dazu kann die Berücksichtigung der Auswirkungen der Betrugsbekämpfungsvorschriften bei der Gründung des Unternehmens und während des gesamten Transaktionsprozesses gehören. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf eines Hauses durch den Erwerb von 100 % der Anteile eines Unternehmens, das die Immobilie besitzt, eine steuerlich effiziente Strategie sein kann, jedoch mit Risiken behaftet ist, wenn die Transaktion nicht sorgfältig strukturiert wird. Der entscheidende Faktor dafür, ob die Transaktion der Mehrwertsteuer oder der ITP unterliegt, liegt in der Absicht hinter der Transaktion. Wenn die spanische Steuerbehörde feststellt, dass der Hauptzweck darin bestand, die Steuern zu vermeiden, die bei einem direkten Immobilienverkauf angefallen wären, wird sie diese Steuern wahrscheinlich durchsetzen. Angesichts der damit verbundenen Nuancen ist es sehr empfehlenswert, Fachleute hinzuzuziehen, die sicherstellen können, dass die Transaktion in Übereinstimmung mit dem Gesetz durchgeführt wird und gleichzeitig das Risiko zusätzlicher Steuern minimiert wird. Dieser Ansatz trägt dazu bei, potenzielle Probleme mit den spanischen Steuerbehörden zu vermeiden und einen reibungslosen Ablauf der Transaktion zu gewährleisten.