Wenn Sie eine Immobilie vermieten, erhalten Sie „Mieteinnahmen“, die in Spanien der spanischen „Einkommensteuer“ unterliegen, die davon abhängt, ob Sie „spanischer Steuerinländer“ oder „spanischer Steuerausländer“ sind.
Wenn Sie in Spanien ansässig sind, ist die zu berücksichtigende Steuer die Einkommensteuer für Steuerinländer (IRPF – „Personal Income Tax“), und wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, ist die Steuer die Einkommensteuer für Steuerausländer. Nichtansässige (IRPFNR – „Einkommensteuer für nicht ansässige Personen“).
Wenn Sie „spanischer Steuerinländer“ sind, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen in Ihrer JAHRESSTEUERERKLÄRUNG (Modell 100) angeben.
Wenn Sie jedoch NICHT in Spanien steuerlich ansässig sind, müssen Sie Ihre Einkünfte in der Einkommensteuererklärung für Nichtansässige (Modell 210) wie folgt angeben:
Ein Beispiel: Sie sind nicht ansässig und erzielen im Februar 2024 Mieteinnahmen aus einer touristischen Immobilie. Im restlichen Jahr 2024 gibt es keine weiteren Mieteinnahmen aus dieser Immobilie. 1.- Mietsteuer: Sie können diese Einkünfte im selben Quartal versteuern. Die Einreichung dieser Erklärungen muss spätestens 20 Tage nach Ablauf des Quartals erfolgen. Im Beispielfall müssen die Mieteinnahmen für das Quartal Januar bis März in der Steuererklärung angegeben werden, die bis zum 20. April 2024 einzureichen ist. . 2.- Imputierte Steuer für Privatpersonen: Vor Ablauf des folgenden Jahres, also 2024, müssen Sie die Steuererklärung einreichen und für den Zeitraum, in dem die Immobilie nicht vermietet war, Steuern zahlen. **Hinweis: Wenn Sie ein Unternehmen sind, müssen Sie keine jährliche Erklärung zur Imputierten Steuer einreichen.
Beachten Sie daher, dass Sie bei der Vermietung einer Immobilie für kurzfristige Vermietungen (touristische oder saisonale Vermietung) neben den festgelegten GESETZLICHEN Registrierungen und Formalitäten im Zusammenhang mit dieser Tätigkeit auch eine STEUERPFLICHT haben, Ihre Einkünfte VERTRAINTLICH und dann JÄHRLICH für den Rest des Jahres anzugeben.
Es gibt einige Vorschriften für die Verwendung dieser Elemente, wie zum Beispiel:
1.- Steuern für NICHT ansässige Personen – FORMULAR 210
Der Besitz einer Immobilie in Spanien hat bestimmte steuerliche Auswirkungen. Im Folgenden erläutern wir Ihnen die Formalitäten, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie zu beachten haben.a) Nicht vermietete Immobilien: Fiktive Steuer
- NICHT ANSÄSSIGE NATÜRLICHE PERSONEN: Nicht ansässige natürliche Personen (keine Unternehmen), die Immobilien in Spanien besitzen, müssen die sogenannte „Imputierte Mietsteuer” – Formular 210 entrichten. Diese Steuer gilt für alle Immobilien, die nicht als „ständiger Wohnsitz” genutzt werden (auch für spanische Einwohner).
- Steuerbemessungsgrundlage: 2 % des Katasterwerts
- Steuersatz: 19 % (für EU-Bürger) oder 24 % (für Nicht-EU-Bürger)
- NICHT ANSÄSSIGE UNTERNEHMEN: Nicht ansässige Unternehmen, die Immobilien in Spanien besitzen, müssen diese Steuer nicht jährlich entrichten. Sie sind von dieser Steuer befreit.
b) Während des Jahres vermietete Immobilien – Mietsteuer
Wenn ein nicht ansässiger Eigentümer (entweder eine natürliche oder eine juristische Person) eine Immobilie vermietet und „Einkünfte” erzielt, müssen diese bei Erhalt der Einkünfte oder am Ende des Jahres angegeben und versteuert werden. Die Einkommensteuer für die Miete kann also MONATLICH, VIERTELJÄHRLICH ODER JÄHRLICH in der IRPF-Steuererklärung angegeben werden. Die einzige Ausnahme hier ist, wenn Sie während des gesamten Jahres an denselben Mieter vermieten (Daueraufenthaltsmiete). In diesen Fällen können die Steuererklärungen jährlich abgegeben werden.Ein Beispiel: Sie sind nicht ansässig und erzielen im Februar 2024 Mieteinnahmen aus einer touristischen Immobilie. Im restlichen Jahr 2024 gibt es keine weiteren Mieteinnahmen aus dieser Immobilie. 1.- Mietsteuer: Sie können diese Einkünfte im selben Quartal versteuern. Die Einreichung dieser Erklärungen muss spätestens 20 Tage nach Ablauf des Quartals erfolgen. Im Beispielfall müssen die Mieteinnahmen für das Quartal Januar bis März in der Steuererklärung angegeben werden, die bis zum 20. April 2024 einzureichen ist. . 2.- Imputierte Steuer für Privatpersonen: Vor Ablauf des folgenden Jahres, also 2024, müssen Sie die Steuererklärung einreichen und für den Zeitraum, in dem die Immobilie nicht vermietet war, Steuern zahlen. **Hinweis: Wenn Sie ein Unternehmen sind, müssen Sie keine jährliche Erklärung zur Imputierten Steuer einreichen.
Beachten Sie daher, dass Sie bei der Vermietung einer Immobilie für kurzfristige Vermietungen (touristische oder saisonale Vermietung) neben den festgelegten GESETZLICHEN Registrierungen und Formalitäten im Zusammenhang mit dieser Tätigkeit auch eine STEUERPFLICHT haben, Ihre Einkünfte VERTRAINTLICH und dann JÄHRLICH für den Rest des Jahres anzugeben.
Besonderheiten bei Steuererklärungen – Abgabefristen
Unter Berücksichtigung der oben genannten, regelmäßig geltenden Bestimmungen sind einige Besonderheiten hinsichtlich der Abgabefristen für Steuererklärungen für Mieteinkünfte zu beachten. Optionen für die Einkommenserklärung Jährliche Zusammenfassung: Sie können alle Mieteinkünfte des Jahres in einer einzigen Selbstveranlagung zusammenfassen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Einkünfte vom selben Zahler und aus derselben Immobilie und derselbe Steuersatz). Für die jährliche Zusammenfassung gilt als Abgabe- und Zahlungstermin die ersten 20 Kalendertage des Januars des auf das Einkommensjahr folgenden Jahres. So müssen beispielsweise Einkünfte, die im Jahr 2024 erzielt wurden, zwischen dem 1. und 20. Januar 2025 gemeldet werden. Vierteljährliche Erklärungen: Alternativ können Sie für jeden Mietzahlungszeitraum eine separate Erklärung einreichen. Für vierteljährliche Erklärungen ist die Abgabe- und Zahlungsfrist die ersten 20 Kalendertage des auf das Quartal folgenden Monats. Der 20. April, Juli, Oktober und Januar für Einkünfte, die im vorangegangenen Quartal erzielt wurden. Wichtiger Hinweis: Bei Zahlung per Lastschrift (was der häufigste Fall ist) sind die Fristen früher, nämlich am 15. Tag des auf das Quartal folgenden Monats.2.- Steuern für Nichtansässige: Wie funktioniert das?
a) Steuerbemessungsgrundlage
Sie setzt sich aus den gesamten Einkünften zusammen, die während des Steuerzeitraums aus Vermietungstätigkeiten erzielt wurden.b) Steuerermäßigungen
Nachdem wir das oben Genannte geklärt haben, werden wir nun betrachten, wie die Einkünfte aus jeder Art von Miete im Rahmen der Steuer für Nichtansässige zu versteuern sind Von den Nettobeträgen, die Sie aus der Vermietung erhalten, können Sie, wenn Sie in einem der EU-Länder + Island + Norwegen ansässig sind, folgende Beträge von der Steuer absetzen:- Alle Arten von Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen.
- Die Zinsen (nicht das Kapital) der Hypothek (oder jeder anderen Art von Kredit, der zum Kauf der Immobilie aufgenommen wurde), die für den Erwerb der Immobilie gezahlt wurden.
- Die Grundsteuer (IBI), Müllabfuhr, Hausratversicherung, Gemeinschaftsausgaben usw.
- Innenrenovierungen, Instandhaltung, Möbel, Ausstattung, Wasser, Strom, Internet usw.
- Marketing, Werbung, Rechtsanwälte usw.
- Abschreibung von Immobilien, Möbeln und Geräten
Die Bedeutung der Anwendung von Abschreibungen und Betriebsausgaben
Für ein effektives Steuerprogramm, zur Steigerung des Gewinns und zur Reduzierung der Steuern ist es unerlässlich, alle Kosten und Abschreibungen, die gesetzlich als Abzug anerkannt sind, zu erfassen. Das spanische System erlaubt als Steuerabzüge nicht nur die mit der Tätigkeit verbundenen Kosten, sondern auch die Abschreibung des Hauses sowie der Möbel und anderer Ausstattungsgegenstände der Immobilie wie Bäume, Maschinen usw. Beachten Sie einfach die Liste der Elemente, die in der Steuererklärung als Abschreibung geltend gemacht werden können:Tabelle der Abschreibungsrechte, die von den Mieteinnahmen abgezogen werden können
| Gruppe | Bewegliche Elemente | Maximaler linearer Koeffizient (%) | Maximale Dauer (Jahre) |
| 1 | Gebäude, Umbauten, Bauarbeiten und sonstige Bauten | 3 | 68 |
| 2 | Einrichtungen, Möbel, Geräte und sonstige Sachanlagen | 10 | 20 |
| 3 | Maschinen | 12 | 18 |
| 4 | Transportmittel | 16 | 14 |
| 5 | Datenverarbeitungsanlagen, Software und Systeme | 26 | 10 |
| 6 | Werkzeuge und Betriebsmittel | 30 | 8 |
| 7 | Rinder, Schweine, Schafe und Ziegen | 16 | 14 |
| 8 | Pferde und Nicht-Zitrusfrüchte | 8 | 25 |
| 9 | Zitrusbäume und Weinberge | 4 | 50 |
| 10 | Olivenhain | 2 | 100 |
- Die Unterhaltskosten müssen in direktem Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit stehen.
- Wartungs- und Instandhaltungskosten können nur anteilig entsprechend der tatsächlichen Dauer der Tätigkeit abgezogen werden.
- Die Summe der abzugsfähigen Kosten und der Abschreibungen darf die Einnahmen nicht übersteigen.
- Wartungs- und Instandhaltungskosten, die im Steuerjahr nicht abgezogen werden können (weil sie die Höhe der Einnahmen übersteigen), können in den folgenden vier Jahren abgezogen werden.
Unterschiede zwischen Reparatur-, Instandhaltungs- und Abschreibungskosten
Verbesserungen können nicht als „Reduktionskosten” angesehen werden, sondern nur als „Abschreibungselement”. Sehen wir uns den Unterschied zwischen Reparatur/Instandhaltung und Verbesserungen an:- Reparatur- und Instandhaltungskosten: Hierbei handelt es sich um Kosten, die anfallen, um die Immobilie in gutem Zustand zu halten oder ihren ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Diese Ausgaben sind in dem Jahr, in dem sie anfallen, zu 100 % abzugsfähig, sofern sie die erzielten Mieteinnahmen nicht übersteigen. Übersteigen die Ausgaben die Einnahmen, kann der verbleibende Betrag vorgetragen und in den folgenden vier Jahren abgezogen werden.
- Beispiel: Ersatz eines alten Aufzugs durch einen neuen (Reparatur einer bestehenden Einrichtung).
- Verbesserungsaufwendungen: Hierbei handelt es sich um Kosten, die den Wert der Immobilie erhöhen oder etwas hinzufügen, was zuvor nicht vorhanden war. Diese Aufwendungen können nicht sofort vollständig abgezogen werden, sondern müssen über mehrere Jahre, in der Regel 10 Jahre, abgeschrieben (verteilt) werden.
- Beispiel: Einbau eines Aufzugs, wo zuvor keiner vorhanden war.
Warum ist diese Unterscheidung wichtig?
Diese Einteilung hat Auswirkungen auf die Steuererklärung:- Reparatur- und Instandhaltungskosten: Diese können sofort abgezogen werden, was für Vermieter von Vorteil ist, wenn die Immobilie vermietet ist und ausreichende Einnahmen erzielt werden.
- Verbesserungen: Diese werden als Investitionen behandelt und erhöhen den „Anschaffungswert” der Immobilie. Dies ist wichtig, wenn die Immobilie verkauft wird, da ein höherer Anschaffungswert den steuerpflichtigen Gewinn (und die zu zahlenden Steuern) beim Verkauf verringert.
- Ersatz alter Fenster durch moderne Fenster (z. B. energieeffiziente Climalit-Fenster): Obwohl es sich hierbei eindeutig um eine Verbesserung handelt (höhere Energieeffizienz und Langlebigkeit), betrachtet die Steuerverwaltung
(TEAC) jedoch als Reparatur- und Instandhaltungsaufwand.
Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regel:
- Ersatz von Geräten: Der Austausch eines alten Geräts durch ein neues gilt nicht als Reparatur- und Instandhaltungsaufwand. Stattdessen wird er als Verbesserung eingestuft, die mit 10 % jährlich abgeschrieben werden kann.
- Bei geringen Mieteinnahmen: Wenn die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um die Reparatur- und Instandhaltungskosten auszugleichen, geht ein Teil des Abzugs verloren.
- Nicht vermietete Immobilien: Wenn eine Immobilie zum Verkauf (und nicht zu Vermietungszwecken) renoviert wird, können die Ausgaben nicht als Verbesserungen eingestuft werden und somit nicht zum Anschaffungswert hinzugerechnet werden.
Dies führt zu einem geringeren Steuervorteil beim Verkauf, da ein höherer steuerpflichtiger Gewinn angegeben werden müsste.
Mögliche zukünftige Auswirkungen
- Angesichts der Unklarheiten hinsichtlich der Behandlung dieser Ausgaben ist es wahrscheinlich, dass der Oberste Gerichtshof in den kommenden Jahren eingreifen muss, um ein einheitliches Kriterium festzulegen.
- Der derzeitige Ansatz kann als unfair angesehen werden, da er zu höheren Steuern für Steuerzahler führen kann, da bestimmte Ausgaben nicht als Verbesserungen anerkannt werden.
Unterschiede in der steuerlichen Behandlung von Steuerermäßigungen und Abschreibungen für Privatpersonen und Unternehmen
Es gibt einen wichtigen Unterschied in der steuerlichen Behandlung von Steuerermäßigungen, je nach Art des Vermieters/Steuerzahlers: – NATÜRLICHE PERSONEN. ANTEILIGE BERECHNUNG: Der Großteil der Immobilienausgaben, Abschreibungen usw. muss anteilig auf die Zeit verteilt werden, in der die Immobilie vermietet war. Nur Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der Tätigkeit stehen, können vollständig abgezogen werden. – UNTERNEHMEN. ANTEILIGE BERECHNUNG: Unternehmen können den gesamten Betrag der Ausgaben, Abschreibungen usw. ohne anteilige Berechnung abziehen. Beispiel: Die Immobilie wurde im Geschäftsjahr 90 Tage vermietet, und die Gesamtkosten und Abzüge belaufen sich auf 1.000 EUR. – Privatpersonen: Sie müssen diesen Betrag während der Mietdauer anteilig berechnen – 1.000/365 x 90 = 246,6 EUR – Unternehmen: Sie können den gesamten Betrag als Steuerermäßigung geltend machen. – SONSTIGE ERMÄSSIGUNGEN DER STEUERBASIS – Steuerpflichtige: – Ständige Einwohner: 60 % – Ständige Einwohner in benachteiligten Gebieten (Gebiete mit hoher Mietnachfrage und geringem Mietangebot): bis zu 90 % – Nichtsteuerpflichtige: Keine Ermäßigungen möglichc) Steuersatz
I.- STEUERSATZ FÜR NICHTANSÄSSIGE– Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien durch NICHTSTEUERPFLICHTIGE :
- 19 % für Bürger der EU + Island + Norwegen : Von der Steuerbemessungsgrundlage können diese Staatsangehörigen folgende Posten abziehen: – Licht, Wasser, Strom. Gemeindesteuer (IBI), Eigentümergemeinschaft, Ausgaben für Renovierungen, Instandhaltung und Reparaturen der Immobilie, Hypothekenzinsen und Tilgung.
- 24 % für Nicht-EU-Bürger (USA, Großbritannien, Kanada, Mexiko usw.): Von der Steuerbemessungsgrundlage können diese Staatsangehörigen KEINE der oben genannten Ausgaben abziehen, sodass die Steuerbemessungsgrundlage vollständig mit 24 % besteuert wird.
- Einwohner der EU + Norwegen + Island:
- Die Steuerbemessungsgrundlage kann um die oben aufgeführten Ausgaben reduziert werden.
- Steuersatz: 19 %
- Einwohner außerhalb der EU
- Die Steuerbemessungsgrundlage kann aus keinem Grund reduziert werden. Somit wird der gesamte Mietertrag vollständig besteuert.
- Steuersatz 24 %
II.- STEUERSATZ FÜR IN SPANIEN ANSÄSSIGE
Einkommen Steuersatz Bis zu 6.000 € 19 % 6.000 € – 50.000 € einundzwanzig % 50.000 € – 200.000 € 23 % + 200.000 € 26 % d) Mehrwertsteuer auf Mieten?
Auf dem Markt herrscht große Verwirrung zu dieser Frage. Rein rechtlich gesehen unterliegen Mieteinnahmen nicht der Mehrwertsteuer. Wenn Sie Ihre Immobilie also zu Wohnzwecken oder touristischen Zwecken nutzen, müssen Sie keine Rechnung ausstellen, und die Transaktion unterliegt nicht der Mehrwertsteuer. Dies gilt jedoch nur, wenn die Einnahmen, die Sie erzielen, ausschließlich aus Miete stammen. Wenn Sie jedoch andere ähnliche Dienstleistungen für das Hotel anbieten, wie z. B.:- Restaurant, Verpflegung, Frühstück
- Reinigung der Wohnung
- Waschen von Handtüchern, Bettwäsche usw.
- Erstellen Sie für jeden Ihrer Gäste eine Rechnung.
- Berechnen Sie die Mehrwertsteuer (10 %).
- Erklären Sie die Mehrwertsteuer vierteljährlich.
- Erklären Sie die Mehrwertsteuer jährlich.
- Lassen Sie sich beim Finanzamt als Gewerbetreibender registrieren.
- Erklären Sie die Steuer für die erzielten Einkünfte vierteljährlich.
- Jährliche Einkommensteuererklärung abgeben