Lorsque vous louez un bien immobilier, vous percevez un « loyer » qui est soumis à l’« impôt sur le revenu » espagnol, dont le montant varie selon que vous êtes « résident fiscal espagnol » ou « non-résident espagnol ».
Si vous êtes résident, l’impôt à prendre en compte est l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), et si vous n’êtes pas résident, l’impôt est l’impôt sur le revenu des non-résidents. Non-résidents (IRPFNR – « Impôt sur le revenu des personnes physiques non-résidentes »).
Si vous êtes « résident fiscal espagnol », vous devez déclarer vos revenus locatifs dans notre déclaration fiscale ANNUELLE (modèle 100).
Mais si vous n’êtes PAS résident fiscal en Espagne, vous devez déclarer vos revenus dans la déclaration d’impôt sur le revenu des non-résidents (modèle 210) comme suit :
1.- Impôts pour les NON-résidents – MODÈLE 210
La possession d’un bien immobilier en Espagne implique certaines obligations fiscales. Nous vous détaillons ci-dessous les formalités à accomplir en matière de location immobilière.
a) Biens non loués pendant l’année : impôt imputé
- PERSONNES PHYSIQUES NON RÉSIDENTES : Les personnes physiques non résidentes (à l’exception des sociétés) qui possèdent des biens immobiliers en Espagne doivent s’acquitter de ce que l’on appelle l’« impôt sur les revenus locatifs imputés » – Modèle 210. Cet impôt s’applique à tous les biens immobiliers qui ne sont pas utilisés comme « résidence permanente » (même pour les résidents espagnols).
Cette taxe est applicable pendant toute la durée de l’année fiscale au cours de laquelle le bien immobilier n’a pas été loué.
- Base imposable : 2 % de la valeur cadastrale
- Taux d’imposition : 19 % (pour les citoyens de l’UE) ou 24 % (pour les citoyens hors UE)
Périodicité : annuelle
- SOCIÉTÉS NON RÉSIDENTES : les sociétés non résidentes propriétaires de biens immobiliers en Espagne ne sont pas tenues de payer cette taxe chaque année. Elles en sont exonérées.
b) Biens immobiliers loués au cours de l’année – Taxe sur les loyers
Si le propriétaire non résident (particulier ou société) loue un bien immobilier et perçoit un « revenu », celui-ci doit être déclaré et soumis à l’impôt, soit au moment où le revenu est perçu, soit à la fin de l’année.
Ainsi, l’impôt sur le revenu pour la location peut être déclaré MENSUELLEMENT, TRIMESTRIELLEMENT OU ANNUELLEMENT dans la déclaration IRPF.
La seule exception à cette règle concerne les locations à un même locataire pendant toute l’année (location à titre de résidence permanente). Dans ce cas, les déclarations fiscales peuvent être présentées une fois par an.
Exemple :
Vous êtes non-résident et percevez des revenus locatifs provenant d’un bien touristique en février 2024 .
Le reste de l’année 2024, vous ne percevez plus de revenus locatifs sur ce bien.
1.- Impôt sur les loyers : Vous pouvez choisir de déclarer ces revenus au cours du même trimestre. Ces déclarations doivent être effectuées au plus tard 20 jours après la fin du trimestre. Dans le cas de l’exemple, les revenus locatifs du trimestre janvier-mars doivent être déclarés dans les déclarations fiscales qui doivent être déposées avant le 20 avril 2024 .
2.- Impôt imputé pour les particuliers : Avant la fin de l’année suivante, soit 2024, vous devez présenter la déclaration fiscale et payer pour la période pendant laquelle le bien n’a pas été loué.
**Remarque : si vous êtes une société, vous n’avez pas à présenter la déclaration annuelle d’impôt imputé.
Par conséquent, n’oubliez pas que lorsque vous louez un bien immobilier pour une location de courte durée (location touristique ou saisonnière), outre les enregistrements LÉGAUX et les formalités liées à cette activité, vous avez l’OBLIGATION FISCALE de déclarer vos revenus TRIMESTRIELLEMENT, puis ANNUELLEMENT pour le reste de l’année.
Spécificités relatives aux déclarations fiscales – Délais de présentation
Compte tenu de ce qui précède, qui s’applique de manière générale, il convient de tenir compte de certaines spécificités concernant le délai de présentation des déclarations fiscales relatives aux revenus locatifs.
Options pour déclarer les revenus
Regroupement annuel : Vous pouvez regrouper tous les revenus locatifs de l’année dans une seule déclaration si certaines conditions sont remplies (par exemple, revenus provenant du même payeur et du même bien immobilier, et application du même taux d’imposition).
Pour le regroupement annuel, la date limite de déclaration et de paiement est fixée aux 20 premiers jours civils du mois de janvier de l’année suivant l’année de perception des revenus. Par exemple, les revenus perçus en 2024 doivent être déclarés entre le 1er et le 20 janvier 2025.
Déclarations trimestrielles : Vous pouvez également remplir une déclaration distincte pour chaque période de paiement du loyer.
Pour les déclarations trimestrielles, la date limite de déclaration et de paiement est fixée aux 20 premiers jours civils du mois suivant le trimestre. Le 20 avril, juillet, octobre et janvier pour les revenus perçus au cours du trimestre précédent.
Remarque importante : en cas de paiement par prélèvement automatique (ce qui est le plus souvent le cas), les dates limites sont avancées au 15e jour du mois suivant le trimestre.
2.- Impôts pour les non-résidents : comment ça marche ?
a) Assiette fiscale
Elle est composée du total des revenus perçus au cours de la période fiscale provenant de l’activité locative.
b) Réductions de l’assiette fiscale
Après avoir clarifié ce qui précède, nous allons maintenant examiner comment payer les revenus perçus de tout type de loyer au titre de l’impôt des non-résidents
Sur les montants nets perçus au titre de la location, si vous êtes résident d’un des pays de l’UE + Islande + Norvège, vous pouvez déduire de l’impôt :
- Tout type de dépenses directement liées à l’activité locative.
- Les intérêts (et non le capital) de l’hypothèque (ou de tout autre type de crédit utilisé pour acheter le bien) payés pour l’acquisition du bien.
- L’IBI, la collecte des ordures ménagères, l’assurance habitation, les charges communautaires, etc.
- Les réformes intérieures, l’entretien, le mobilier, l’équipement, l’eau, l’électricité, Internet, etc.
- Le marketing, la publicité, les avocats, etc.
- La dépréciation des biens immobiliers, du mobilier et des appareils électroménagers
L’importance d’appliquer l’amortissement et les frais d’activité
Pour un programme fiscal efficace, augmenter les bénéfices et réduire les impôts, il est essentiel d’enregistrer tous les coûts et éléments d’amortissement qui sont acceptables par la loi comme réduction.
Le système espagnol permet, comme réductions d’impôts, non seulement les coûts liés à l’activité, mais aussi l’amortissement de la maison et, également, le mobilier et autres équipements de la propriété tels que les arbres, les machines, etc.
Il suffit de prêter attention à la liste des éléments qui peuvent être utilisés comme amortissement dans la déclaration fiscale :
Tableau des droits d’amortissement à déduire des revenus locatifs
| Groupe | Éléments mobiliers | Coefficient linéaire maximal (%) | Période maximale (années) |
| 1 | Bâtiments, réformes, travaux de construction et autres constructions | 3 | 68 |
| 2 | Installations, mobilier, appareils et autres biens, installations et équipements | 10 | 20 |
| 3 | Machines | 12 | 18 |
| 4 | Éléments de transport | 16 | 14 |
| 5 | Matériel informatique, logiciels et systèmes | 26 | 10 |
| 6 | Outils et fournitures | 30 | 8 |
| 7 | Bovins, porcs, ovins et caprins | 16 | 14 |
| 8 | Équidés et arbres fruitiers non agrumes | 8 | 25 |
| 9 | Arbres fruitiers à agrumes et vignobles | 4 | 50 |
| 10 | Oliveraie | 2 | 100 |
Il existe certaines règles à respecter pour utiliser ces éléments, notamment :
- Les frais d’entretien doivent être directement liés à l’activité de location.
- Les frais d’entretien et les coûts ne peuvent être déduits qu’au prorata de la durée effective de l’activité.
- La somme des coûts déductibles et de l’amortissement ne peut être supérieure aux revenus.
- Les frais d’entretien non déduits au cours de l’année fiscale (parce qu’ils dépassent le montant des revenus) peuvent être déduits au cours des 4 années suivantes.
Différences entre les frais de réparation, d’entretien et d’amortissement
Les améliorations ne peuvent pas être considérées comme des « frais de réduction », elles peuvent uniquement être considérées comme un élément « d’amortissement ».
Voyons quelle est la différence entre les frais de réparation/d’entretien et les améliorations :
- Frais de réparation et d’entretien : Il s’agit des coûts engagés pour maintenir le bien en bon état ou le restaurer dans son état d’origine. Ces dépenses sont déductibles à 100 % l’année où elles sont engagées, à condition qu’elles ne dépassent pas les revenus locatifs générés. Si les dépenses dépassent les revenus, le montant restant peut être reporté et déduit au cours des quatre années suivantes.
- Exemple : remplacement d’un ancien ascenseur par un nouveau (réparation d’un élément existant).
- Frais d’amélioration : il s’agit des coûts qui augmentent la valeur du bien immobilier ou qui ajoutent quelque chose qu’il ne possédait pas auparavant. Ces dépenses ne peuvent pas être déduites immédiatement dans leur intégralité ; elles doivent être amorties (réparties) sur plusieurs années, généralement 10.
- Exemple : installation d’un ascenseur là où il n’y en avait pas auparavant.
Pourquoi cette distinction est-elle importante ?
Cette classification a une incidence sur la manière dont les impôts sont déclarés :
- Frais de réparation et d’entretien : ils donnent droit à une déduction immédiate, ce qui est avantageux pour les propriétaires si le bien est loué et génère des revenus suffisants.
- Améliorations : elles sont considérées comme des investissements et augmentent la « valeur d’acquisition » du bien. Cela est important si le bien est vendu, car une valeur d’acquisition plus élevée réduit le gain imposable (et les impôts dus) lors de la vente.
Exemples controversés
Des interprétations récentes ont suscité des débats :
- Remplacement de vieilles fenêtres par des fenêtres modernes (par exemple, des fenêtres à haute efficacité énergétique Climalit) : Bien qu’il s’agisse clairement d’une amélioration (meilleure efficacité énergétique et durabilité), l’administration fiscale
(TEAC) considère qu’il s’agit d’une dépense de réparation et d’entretien.
Il existe toutefois des exceptions à cette règle :- Remplacement d’appareils électroménagers : le remplacement d’un ancien appareil électroménager par un neuf n’est pas considéré comme une dépense de réparation et d’entretien. Il est plutôt classé comme une amélioration, amortissable à 10 % par an.
Difficultés selon la situation
- Lorsque les revenus locatifs sont faibles : Si les revenus locatifs sont insuffisants pour compenser les frais de réparation et d’entretien, une partie de la déduction est perdue.
- Propriétés non louées : Si une propriété est rénovée en vue d’être vendue (et non louée), le fait de ne pas pouvoir classer les dépenses comme des améliorations signifie qu’elles ne peuvent pas être ajoutées à la valeur d’acquisition.
Il en résulte un avantage fiscal moindre lors de la vente, car un gain imposable plus élevé serait déclaré.
Conséquences potentielles à l’avenir
- Compte tenu de la confusion qui règne autour du traitement de ces dépenses, il est probable que la Cour suprême devra intervenir dans les années à venir afin d’établir un critère unifié.
- L’approche actuelle peut être considérée comme injuste, car elle peut entraîner une augmentation des impôts pour les contribuables en ne reconnaissant pas certaines dépenses comme des améliorations.
En résumé, il est essentiel pour les propriétaires immobiliers de comprendre cette distinction, car elle a une incidence sur la manière dont ils peuvent déduire leurs dépenses et réduire leur charge fiscale, tant pour les biens immobiliers loués que pour les ventes immobilières.
REMARQUE IMPORTANTE : Si vous résidez dans un pays hors de l’UE (États-Unis, Royaume-Uni, Canada, Mexique, Russie, etc.), vous ne pourrez pas déduire les dépenses ci-dessus de votre base imposable.
Il existe une différence importante dans le traitement fiscal des réductions d’impôt et de l’amortissement entre les particuliers et les entreprises :
– PARTICULIERS. RÉPARTITION AU PRORATA : La majorité des dépenses immobilières, amortissements, etc. doivent être répartis au prorata de la période pendant laquelle le bien a été loué. Seules les dépenses directement liées à l’activité peuvent être déduites intégralement.
– ENTREPRISES. RÉPARTITION AU PRORATA : Les entreprises peuvent déduire l’intégralité des dépenses, amortissements, etc., sans répartition au prorata.
Exemple : le bien a été loué 90 jours au cours de l’exercice fiscal et le montant total des dépenses et des déductions s’élève à 1 000 EUR.
– Particuliers : ils doivent répartir ce montant au prorata de la durée de la location – 1 000/365 x 90 = 246,6 EUR
– Sociétés : elles peuvent appliquer la totalité du montant à titre de réduction d’impôt.
– AUTRES RÉDUCTIONS DE LA BASE IMPOSABLE
– Résidents fiscaux :
– Résidents permanents : 60 %
– Résidents permanents dans des zones en difficulté (zones définies comme ayant une forte demande locative et une offre locative faible) : jusqu’à 90 %
– Non-résidents fiscaux : aucune réduction applicable
c) Taux d’imposition
I.- TAUX D’IMPOSITION POUR LES NON-RÉSIDENTS– Les revenus obtenus par la location de biens immobiliers par des NON-RÉSIDENTS FISCaux :
- 19 % pour les citoyens de l’UE + Islande + Norvège : Sur la base imposable, ces ressortissants peuvent déduire les éléments suivants : – lumière, eau, électricité. Taxe municipale (IBI), communauté des propriétaires, frais de rénovation, d’entretien et de réparation du bien immobilier, intérêts hypothécaires et amortissements.
- 24 % pour les ressortissants de pays non membres de l’UE (États-Unis, Royaume-Uni, Canada, Mexique, etc.) : Ces ressortissants NE PEUVENT DÉDUIRE AUCUNE des dépenses susmentionnées de la base imposable, qui est donc imposée à 24 % dans son intégralité.
Ainsi, les principales différences en matière d’IMPÔT SUR LE REVENU DES NON-RÉSIDENTS EN ESPAGNE sont les suivantes :
- Résident de l’UE + Norvège + Islande :
- La base imposable peut être réduite des dépenses énumérées ci-dessus
- Taux d’imposition : 19 %
- Résident hors UE
- La base imposable NE PEUT ÊTRE RÉDUITE pour quelque raison que ce soit. Ainsi, le montant des revenus perçus au titre de la location sera intégralement imposé.
- Taux d’imposition 24 %
II.- TAUX D’IMPOSITION POUR LES RÉSIDENTS ESPAGNOLS | |
| Revenu | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 6 000 € | 19 % |
| 6 000 € – 50 000 € | 21 % |
| 50 000 € – 200 000 € | 23 % |
| + 200 000 € | 26 % |
d) TVA sur les locations ?
Il existe une grande confusion sur ce sujet sur le marché. À proprement parler, les revenus locatifs ne sont pas soumis à la TVA.
Ainsi, si vous utilisez votre bien à des fins résidentielles ou touristiques , VOUS N’ÊTES PAS TENU DE DÉBITTER UNE FACTURE, et la transaction N’EST PAS SOUMISE À LA TVA .
Mais cela ne vaut que si les revenus que vous percevez proviennent UNIQUEMENT DE LA LOCATION. Toutefois, lorsque vous proposez d’autres services similaires à ceux d’un hôtel, tels que :
- Restaurant, repas, petit-déjeuner.
- Nettoyage à l’intérieur de l’appartement
- Lavage des serviettes, draps, etc.
Dans ces cas, vous devez ÉTABLIR UNE FACTURE et facturer la TVA sur vos services
Les conditions requises sont les suivantes :
- Établir une facture pour chacun de vos clients.
- Facturer la TVA (10 %)
- Déclarer la TVA tous les trimestres
- Déclarer la TVA tous les ans
- S’inscrire en tant que professionnel auprès du bureau des impôts
- Déclarer l’impôt sur les revenus obtenus tous les trimestres
- Déclarer l’impôt sur le revenu chaque année
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