Impuestos sobre la actividad de alquiler

Cuando alquilas una propiedad, recibes un «alquiler» que está sujeto al «Impuesto sobre la Renta» español, que varía en función de si eres «residente fiscal español» o «no residente fiscal español».

Si eres residente, el impuesto que se aplica es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), y si no lo eres, el impuesto es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. No residentes (IRPFNR, «Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas No Residentes»).

Si eres «residente fiscal en España», debes declarar tus ingresos por alquiler en nuestra declaración ANUAL DE IMPUESTOS (modelo 100).

Pero, si NO eres residente fiscal en España, debes declarar tus ingresos en el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (modelo 210) de la siguiente manera:

1.- Impuestos para NO residentes – MODELO 210

Ser propietario de un inmueble en España conlleva determinadas implicaciones fiscales, a continuación detallamos los trámites a seguir en relación con la actividad de alquiler del inmueble.

a) Inmuebles no alquilados durante el año: Impuesto imputado

• PERSONAS FÍSICAS NO RESIDENTES: Las personas físicas no residentes (no empresas) que sean propietarias de inmuebles en España deben cumplir con lo denominado «Impuesto sobre la renta imputada» – Modelo 210. Este impuesto se aplica a todos los inmuebles que no se utilicen como «residencia habitual» (ni siquiera para residentes españoles).

Además, este impuesto se aplica durante todo el año fiscal en el que el inmueble no ha estado alquilado.

• Base imponible: 2 % del valor catastral
• Tipo impositivo: 19 % (para ciudadanos de la UE) o 24 % (para ciudadanos de fuera de la UE)

Periodicidad: Anual

• EMPRESAS NO RESIDENTES: Las empresas no residentes propietarias de inmuebles en España no tienen que pagar este impuesto anualmente. Están exentas de este impuesto.

b) Inmuebles alquilados durante el año – Impuesto sobre el alquiler

En caso de que el propietario no residente (ya sea una persona física o jurídica) alquile un inmueble y obtenga «ingresos», estos deberán declararse y tributar en el momento en que se perciban o al final del año.

Por lo tanto, el impuesto sobre la renta por el alquiler puede presentarse MENSUAL, TRIMESTRAL O ANUALMENTE en la declaración del IRPF.

La única excepción es cuando se alquila durante todo el año al mismo inquilino (alquiler de residencia permanente). En estos casos, las declaraciones fiscales pueden presentarse anualmente.

Un ejemplo:

Usted es no residente y obtiene ingresos por alquiler de una propiedad turística en febrero de 2024 .

El resto del año 2024 no hay más ingresos por alquiler de la propiedad.

1.- Impuesto sobre el alquiler: Puede optar por declarar esos ingresos en el mismo trimestre. La presentación de estas declaraciones debe realizarse a más tardar 20 días después del final del trimestre. En el caso del ejemplo, los ingresos por alquiler correspondientes al trimestre enero-marzo deben declararse en la declaración de impuestos que debe presentarse antes del 20 de abril de 2024 ^.

2.- Impuesto imputado para personas físicas: Antes de que finalice el año siguiente, 2024, deberá presentar la declaración de impuestos y pagar por el tiempo que la propiedad no haya estado alquilada.

**Nota: En caso de que sea una empresa, entonces no tendrá que presentar la declaración anual del impuesto imputado.

Por lo tanto, tenga en cuenta que, al alquilar una propiedad, y si se trata de un alquiler a corto plazo (turístico o estacional), además de los registros y trámites LEGALES determinados relacionados con la actividad, tiene la OBLIGACIÓN FISCAL de declarar los ingresos TRIMESTRALMENTE y luego ANUALMENTE durante el resto del año.

Especificaciones sobre las declaraciones fiscales – Plazos de presentación

Teniendo en cuenta lo anterior, que se aplica de forma habitual, hay algunas especificaciones que hay que tener en cuenta sobre el plazo de presentación de las declaraciones fiscales de los ingresos por alquiler.

Opciones para declarar los ingresos

Agrupación anual: Se pueden agrupar todos los ingresos por alquiler del año en una única autoliquidación si se cumplen determinadas condiciones (por ejemplo, que los ingresos procedan del mismo pagador y del mismo inmueble, y que se aplique el mismo tipo impositivo).

Para la agrupación anual, el plazo de presentación y pago es los 20 primeros días naturales de enero del año siguiente al año en que se obtuvieron los ingresos. Por ejemplo, los ingresos obtenidos en 2024 deben declararse entre el 1 y el 20 de enero de 2025.

Declaraciones trimestrales: Como alternativa, puede presentar una declaración separada para cada período de pago del alquiler.

Para las declaraciones trimestrales, el plazo de presentación y pago es los primeros 20 días naturales del mes siguiente al trimestre. El día 20 de abril, julio, octubre y enero para los ingresos obtenidos durante el trimestre anterior.

Nota importante: Si se paga mediante domiciliación bancaria (que es el caso más habitual), los plazos son anteriores al 15^º día del mes siguiente al trimestre.

2.- Impuestos para no residentes: ¿cómo funciona?

a) Base imponible

Está compuesta por los ingresos totales percibidos durante el periodo fiscal por la actividad arrendadora.

b) Reducciones de la base imponible

Una vez aclarado lo anterior, pasamos a considerar cómo tributar los ingresos percibidos por cualquier tipo de alquiler en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes

De los importes netos percibidos por el alquiler, en caso de ser residente en uno de los países de la UE + Islandia + Noruega, en el impuesto se pueden deducir:

• Cualquier tipo de gasto directamente relacionado con la actividad de alquiler.
• Los intereses (no el capital) de la hipoteca (o cualquier otro tipo de crédito utilizado para la compra del inmueble) pagados por la adquisición del inmueble.
• El IBI, la recogida de basuras, el seguro del hogar, los gastos de comunidad, etc.
• Las reformas interiores, el mantenimiento, el mobiliario, el equipamiento, el agua, la luz, internet, etc.
• El marketing, la publicidad, los abogados, etc.
• La amortización de los bienes inmuebles, el mobiliario y los electrodomésticos

La importancia de aplicar la amortización y los gastos de actividad

Para un programa fiscal eficaz, que aumente los beneficios y reduzca los impuestos, es esencial registrar cualquier elemento de coste y amortización que sea aceptable por la ley como reducción.

El sistema español permite como reducciones fiscales, no solo los costes asociados a la actividad, sino también la amortización de la vivienda y, además, el mobiliario y otros equipos de la propiedad, como árboles, maquinaria, etc.

Solo hay que prestar atención a la lista de elementos que pueden utilizarse como amortización en la declaración de impuestos:

Tabla de derechos de amortización deducibles de los ingresos por alquiler

Existen algunas normas para utilizar estos elementos, tales como:

• Los gastos de mantenimiento deben estar directamente relacionados con la actividad de alquiler
• El mantenimiento y los gastos solo pueden deducirse en proporción al tiempo efectivo de la actividad.
• La suma de los gastos deducibles y la amortización no puede ser superior a los ingresos.
• Los gastos de mantenimiento no deducidos en el ejercicio fiscal (por superar el importe de los ingresos) pueden deducirse en los cuatro ejercicios siguientes.

Diferencias entre gastos de reparación, mantenimiento y amortización

Las mejoras no se aceptan como «gastos de reducción», solo pueden considerarse como un elemento de «amortización».

Veamos cuál es la diferencia entre reparación/mantenimiento y mejoras:

1. Gastos de reparación y mantenimiento: Son los gastos en que se incurre para mantener la propiedad en buen estado o restaurarla a su estado original. Estos gastos son deducibles al 100 % en el año en que se incurren, siempre que no superen los ingresos por alquiler generados. Si los gastos superan los ingresos, el importe restante puede trasladarse y deducirse durante los cuatro años siguientes.
   • Ejemplo: sustitución de un ascensor antiguo por uno nuevo (reparación de un elemento existente).
2. Gastos de mejora: son los gastos que aumentan el valor del inmueble o añaden algo que antes no tenía. Estos gastos no pueden deducirse íntegramente de forma inmediata, sino que deben amortizarse (distribuirse) a lo largo de varios años, normalmente 10.
   • Ejemplo: Instalación de un ascensor donde antes no había ninguno.

¿Por qué es importante esta distinción?

Esta clasificación afecta a la forma en que se declaran los impuestos:

• Gastos de reparación y mantenimiento: Estos gastos se deducen inmediatamente, lo que beneficia a los propietarios si la propiedad se alquila y genera ingresos suficientes.
• Mejoras: Se tratan como inversiones y aumentan el «valor de adquisición» de la propiedad. Esto es importante si se vende la propiedad, ya que un valor de adquisición más alto reduce la ganancia imponible (y los impuestos a pagar) en el momento de la venta.

Ejemplos controvertidos

Las interpretaciones recientes han suscitado debates:

• Sustitución de ventanas antiguas por otras modernas (por ejemplo, ventanas de alta eficiencia energética Climalit): Aunque se trata claramente de una mejora (mayor eficiencia energética y durabilidad), la Administración Tributaria
  (TEAC) lo considera un gasto de reparación y mantenimiento.
  Sin embargo, hay excepciones a esta norma:
  • Sustitución de electrodomésticos: Cambiar un electrodoméstico antiguo por uno nuevo no se considera un gasto de reparación y mantenimiento. En cambio, se clasifica como una mejora, amortizable al 10 % anual.

  Retos según la situación

  • Cuando los ingresos por alquiler son bajos: Si los ingresos por alquiler son insuficientes para compensar los gastos de reparación y mantenimiento, se pierde parte de la deducción.

Propiedades no alquiladas: Si una propiedad se renueva para su venta (y no para su alquiler), el hecho de no poder clasificar los gastos como mejoras significa que no pueden añadirse al valor de adquisición.
Esto se traduce en un menor beneficio fiscal en el momento de la venta, ya que se declararía una ganancia imponible más elevada.
Posibles implicaciones futuras

• Dada la confusión que rodea al tratamiento de estos gastos, es probable que el Tribunal Supremo tenga que intervenir en los próximos años para establecer un criterio unificado.
• El enfoque actual puede considerarse injusto, ya que puede dar lugar a impuestos más elevados para los contribuyentes al no reconocer determinados gastos como mejoras.

NOTA IMPORTANTE: Si reside en un país fuera de la UE (EE. UU., Reino Unido, Canadá, México, Rusia, etc.), no podrá deducir los gastos anteriores de la base imponible.

Diferencias en el tratamiento fiscal de las reducciones fiscales y la amortización de particulares frente a empresas

Existe una diferencia importante en el tratamiento de la reducción fiscal en función de la naturaleza del arrendador/contribuyente:

– PARTICULARES. PRORRATEO: La mayor parte de los gastos de la propiedad, la amortización, etc., deben prorratearse entre el tiempo en que la propiedad ha estado en actividad de alquiler. Solo se pueden deducir íntegramente los gastos directamente relacionados con la actividad.

– EMPRESAS. PRORRATEO: Las empresas pueden deducir el importe total de los gastos, la amortización, etc., sin prorrateo.

Ejemplo: El inmueble ha estado alquilado 90 días en el ejercicio fiscal y el importe total de los gastos y deducciones asciende a 1.000 EUR.

– Particulares: Deben prorratear ese importe durante el tiempo de alquiler: 1.000/365 x 90 = 246,6 EUR

– Empresas: Pueden aplicar el importe íntegro como reducción fiscal.

– OTRAS REDUCCIONES DE LA BASE IMPONIBLE

– Residentes fiscales:

– Residentes permanentes: 60 %

– Residentes permanentes en zonas tensionadas (zonas definidas con alta demanda de alquiler y baja oferta de alquiler): hasta el 90 %

– No residentes fiscales: No se aplican reducciones

c) Tipo impositivo

I.- TIPO IMPOSITIVO PARA NO RESIDENTES– Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de inmuebles de NO RESIDENTES FISCALES :

• 19 % para ciudadanos de la UE + Islandia + Noruega: De la base imponible, estos nacionales pueden deducir los siguientes conceptos: -luz, agua, electricidad. Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), comunidad de propietarios, gastos de reformas, mantenimiento y reparación del inmueble, intereses hipotecarios y amortización.
• 24 % para ciudadanos no pertenecientes a la UE (EE. UU., Reino Unido, Canadá, México, etc.): De la base imponible, estos nacionales NO PUEDEN DEDUCIR NINGUNO de los gastos anteriores, por lo que la base imponible se grava íntegramente al 24 %.

Así, las diferencias más importantes en el IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES EN ESPAÑA son las siguientes:

• Residentes en la UE + Noruega + Islandia:
• La base imponible puede reducirse a partir de los gastos indicados anteriormente
• Tipo impositivo: 19 %
• Residentes fuera de la UE
• La base imponible NO PUEDE reducirse por ningún motivo. Por lo tanto, el importe de los ingresos percibidos por el alquiler se gravará íntegramente.
• Tipo impositivo 24 %

d) ¿IVA en los alquileres?

Existe mucha confusión en el mercado sobre esta cuestión. En términos estrictos, los ingresos por alquiler no están sujetos al IVA.

Por lo tanto, si utiliza su propiedad con fines residenciales o turísticos, NO TIENE QUE EMITIR UNA FACTURA y la transacción NO ESTÁ SUJETA AL IVA.

Pero esto solo es así si los ingresos que recibe son ÚNICAMENTE POR ALQUILER. Sin embargo, cuando ofrece otros servicios similares a los de un hotel, como por ejemplo:

• Restaurante, comida, desayuno.
• Limpieza del interior del apartamento
• Lavado de toallas, sábanas, etc.

En estos casos, debe EMITIR UNA FACTURA y cobrar el IVA por su servicio

Los requisitos serán:

• Emitir una factura por cada uno de tus huéspedes.
• Cobrar el IVA (10 %)
• Declarar el IVA trimestralmente
• Declarar el IVA anualmente
• Registrarse como profesional autónomo en la Agencia Tributaria
• Declarar los impuestos por los ingresos obtenidos trimestralmente
• Declarar el impuesto sobre la renta anualmente

CALCULA TU DECLARACIÓN DE IMPUESTOS SOBRE ALQUILERES INMOBILIARIOS

Solo tienes que hacer clic a continuación y acceder a nuestra calculadora de alquileres inmobiliarios en España. Rellena el formulario con la información solicitada y obtendrás un cálculo aproximado de tus alquileres inmobiliarios.