Belastingen op verhuuractiviteiten in Spanje

Wanneer u een woning huurt, ontvangt u “huur”, waarop in Spanje ‘inkomstenbelasting’ van toepassing is. Deze belasting varieert naargelang u “fiscaal inwoner van Spanje” bent of “niet-fiscaal inwoner van Spanje”.

Als u fiscaal inwoner bent, is de in aanmerking te nemen belasting de inkomstenbelasting voor ingezetenen (IRPF – “Personal Income Tax”), en als u geen ingezetene bent, is de belasting de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen. Niet-ingezetenen (IRPFNR – “Inkomstenbelasting voor niet-ingezeten particulieren”).

Als u “Spaans fiscaal ingezetene” bent, moet u uw huurinkomsten aangeven in onze JAARLIJKSE BELASTINGAANGIFTE (model 100).

Als u echter GEEN fiscaal ingezetene bent in Spanje, moet u uw inkomsten aangeven in de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (model 210) als volgt:

1.- Belastingen voor NIET-ingezetenen – MODEL 210

Het bezit van een onroerend goed in Spanje heeft bepaalde fiscale gevolgen. Hieronder vindt u een overzicht van de formaliteiten die u moet vervullen met betrekking tot de verhuur van het onroerend goed.

a) Onroerend goed dat niet gedurende het hele jaar is verhuurd: fictieve belasting

  • NIET-INGEZETENEN: Niet-ingezeten personen (geen bedrijven) die onroerend goed in Spanje bezitten, moeten voldoen aan de zogenaamde “fictieve huurbelasting” – model 210. Deze belasting is van toepassing op alle onroerende goederen die niet als “permanente woning” worden gebruikt (zelfs voor Spaanse ingezetenen).

Deze belasting is van toepassing gedurende het gehele belastingjaar waarin het onroerend goed niet is verhuurd.

  • Belastinggrondslag: 2% van de kadastrale waarde
  • Belastingtarief: 19% (voor EU-burgers) of 24% (voor niet-EU-burgers)

Periodiciteit: jaarlijks

  • NIET-INGEZETEN BEDRIJVEN: Niet-ingezeten bedrijven die onroerend goed in Spanje bezitten, hoeven deze belasting niet jaarlijks te betalen. Zij zijn vrijgesteld van deze belasting.

b) Onroerend goed dat gedurende het jaar wordt verhuurd – Verhuurbelasting

Als de niet-ingezeten eigenaar (een particulier of een bedrijf) een onroerend goed verhuurt en “inkomsten” ontvangt, moet dit worden aangegeven en belast, op het moment dat de inkomsten worden ontvangen of aan het einde van het jaar.

De inkomstenbelasting voor de huur kan dus MAANDELIJKS, KWARTAALWIJS OF JAARLIJKS worden aangegeven via de IRPF-belastingaangifte.

De enige uitzondering hierop is wanneer u het hele jaar aan dezelfde huurder verhuurt (huur voor permanente bewoning). In deze gevallen kan de belastingaangifte jaarlijks worden ingediend.

Een voorbeeld:

U bent niet-ingezetene en ontvangt in februari 2024 huurinkomsten uit een toeristische woning.

De rest van 2024 zijn er geen huurinkomsten meer uit de woning.

1.- Huurbelasting: U kunt ervoor kiezen om die inkomsten in hetzelfde kwartaal aan te geven. Deze aangiften moeten uiterlijk 20 dagen na afloop van het kwartaal worden ingediend. In het voorbeeld moeten de huurinkomsten voor het kwartaal januari-maart worden aangegeven in de belastingaangifte die vóór 20 april 2024 moet worden ingediend .

2.- Toegerekende belasting voor particulieren: Vóór het einde van het volgende jaar, 2024, moet u de belastingaangifte indienen en betalen voor de periode dat het onroerend goed niet is verhuurd.

**Opmerking: Als u een bedrijf bent, hoeft u geen jaarlijkse aangifte van de toegerekende belasting in te dienen.

Houd er daarom rekening mee dat wanneer u een woning verhuurt voor korte termijn (toeristische of seizoensverhuur), u naast de wettelijk verplichte registraties en formaliteiten met betrekking tot de activiteit, ook de FISCALE VERPLICHTING heeft om de inkomsten KWARTAAL en vervolgens JAARLIJKS aan te geven voor de rest van het jaar.

Specificaties over belastingaangiften – Indieningstermijnen

Rekening houdend met het bovenstaande, dat regelmatig van toepassing is, zijn er enkele specificaties waarmee u rekening moet houden bij het indienen van belastingaangiften voor huurinkomsten.

Opties voor het aangeven van inkomsten

Jaarlijkse groepering: U kunt alle huurinkomsten voor het jaar in één aangifte groeperen als aan bepaalde voorwaarden is voldaan (bijvoorbeeld inkomsten van dezelfde betaler en onroerend goed, en dezelfde belastingtarief is van toepassing).

Voor jaarlijkse groepering is de uiterste datum voor indiening en betaling de eerste 20 kalenderdagen van januari van het jaar volgend op het jaar waarin de inkomsten zijn verdiend. Inkomsten die in 2024 zijn verdiend, moeten bijvoorbeeld tussen 1 januari en 20 januari 2025 worden aangegeven.

Kwartaalaangiften: U kunt ook voor elke huurperiode een afzonderlijke aangifte indienen.

Voor kwartaalaangiften is de uiterste datum voor indiening en betaling de eerste 20 kalenderdagen van de maand volgend op het kwartaal. De 20e dag van april, juli, oktober en januari voor inkomsten die in het voorgaande kwartaal zijn verdiend.

Belangrijke opmerking: Als u via automatische incasso betaalt (wat meestal het geval is), zijn de deadlines eerder, namelijk op de 15e dag van de maand volgend op het kwartaal.

 

2.- Belastingen voor niet-ingezetenen: hoe werkt het?

a) Belastinggrondslag

Deze bestaat uit het totale inkomen dat tijdens het belastingjaar uit verhuur is ontvangen.

b) Verminderingen van de belastinggrondslag

Nu het bovenstaande is verduidelijkt, gaan we bekijken hoe het inkomen uit alle soorten verhuur moet worden betaald aan de belasting voor niet-ingezetenen

Op het nettobedrag dat u ontvangt uit de verhuur, kunt u, als u inwoner bent van een van de EU-landen + IJsland + Noorwegen, het volgende aftrekken van de belasting:

  • Alle kosten die rechtstreeks verband houden met de verhuuractiviteit.
  • De rente (niet de hoofdsom) van de hypotheek (of elk ander type krediet dat is gebruikt om het onroerend goed te kopen) die is betaald voor de aankoop van het onroerend goed.
  • De IBI, afvalinzameling, opstalverzekering, gemeenschappelijke kosten, enz.
  • Interieurrenovaties, onderhoud, meubilair, apparatuur, water, elektriciteit, internet, enz.
  • Marketing, reclame, advocaten, enz.
  • Afschrijving van onroerend goed, meubilair en apparatuur

Het belang van het toepassen van afschrijvingen en bedrijfskosten

Voor een effectief belastingprogramma, het verhogen van de winst en het verlagen van de belastingen, is het essentieel om alle kosten en afschrijvingen die wettelijk als aftrekpost zijn toegestaan, te registreren.

Het Spaanse systeem staat niet alleen de kosten die verband houden met de activiteit als belastingaftrek toe, maar ook de afschrijving van de woning en ook het meubilair en andere uitrusting van het onroerend goed, zoals bomen, machines, enz.

Let wel op de lijst van elementen die kunnen worden gebruikt als afschrijving bij de belastingaangifte:

Tabel van afschrijvingsrechten die kunnen worden afgetrokken van huurinkomsten

GroepRoerende elementen

Maximale lineaire coëfficiënt

(%)

Maximale periode (jaren)
1Gebouwen, verbouwingen, bouwwerkzaamheden en andere constructies368
2Installaties, meubilair, apparatuur en andere materiële vaste activa1020
3Machines1218
4Transportmiddelen1614
5Informatieverwerkingsapparatuur en software en systemen2610
6Gereedschap en benodigdheden308
7Runderen, varkens, schapen en geiten1614
8Paarden en niet-citrusfruitbomen825
9Citrusbomen en wijngaarden450
10Olijfboomgaard2100

Er zijn enkele regels voor het gebruik van deze elementen, zoals:

  • Onderhoudskosten moeten rechtstreeks verband houden met de verhuuractiviteit
  • Onderhoud en kosten mogen alleen worden afgetrokken in verhouding tot de effectieve duur van de activiteit.
  • Het totaal van de aftrekbare kosten en de afschrijving mag niet hoger zijn dan de inkomsten.
  • Onderhoudskosten die niet in het belastingjaar zijn afgetrokken (omdat ze het bedrag van de inkomsten overschrijden) kunnen in de vier daaropvolgende jaren worden afgetrokken.

  • Verschillen tussen reparatie-, onderhouds- en afschrijvingskosten

    Verbeteringen worden niet beschouwd als “reductiekosten”, maar kunnen alleen worden beschouwd als een “afschrijvingselement”.

    Laten we eens kijken wat het verschil is tussen reparatie/onderhoud en verbeteringen:

    1. Reparatie- en onderhoudskosten: Dit zijn kosten die worden gemaakt om het onroerend goed in goede staat te houden of in de oorspronkelijke staat te herstellen. Deze kosten zijn voor 100% aftrekbaar in het jaar waarin ze worden gemaakt, op voorwaarde dat ze niet hoger zijn dan de gegenereerde huurinkomsten. Als de kosten hoger zijn dan de inkomsten, kan het resterende bedrag worden overgedragen en in de vier volgende jaren worden afgetrokken.
      • Voorbeeld: vervanging van een oude lift door een nieuwe (reparatie van een bestaand onderdeel).
    2. Verbeteringskosten: Dit zijn kosten die de waarde van het onroerend goed verhogen of iets toevoegen wat het voorheen niet had. Deze kosten kunnen niet onmiddellijk volledig worden afgetrokken, maar moeten worden afgeschreven (gespreid) over meerdere jaren, doorgaans 10.
      • Voorbeeld: installatie van een lift waar voorheen geen lift was.

    Waarom is dit onderscheid belangrijk?

    Deze indeling is van invloed op de manier waarop belastingen worden aangegeven:

    • Reparatie- en onderhoudskosten: deze kosten kunnen onmiddellijk worden afgetrokken, wat voordelig is voor verhuurders als het onroerend goed wordt verhuurd en voldoende inkomsten genereert.
    • Verbeteringen: deze worden behandeld als investeringen en verhogen de ‘aanschaffingswaarde’ van het onroerend goed. Dit is belangrijk als het onroerend goed wordt verkocht, omdat een hogere aanschaffingswaarde de belastbare winst (en de verschuldigde belastingen) bij verkoop vermindert.

    Controversiële voorbeelden

    Recente interpretaties hebben tot discussies geleid:

    • Vervanging van oude ramen door moderne ramen (bijv. energiezuinige Climalit-ramen): Hoewel dit duidelijk een verbetering inhoudt (grotere energie-efficiëntie en duurzaamheid), beschouwt de belastingdienst
      (TEAC) beschouwt dit als een reparatie- en onderhoudsuitgave.
      Er zijn echter uitzonderingen op deze regel:
      • Vervanging van apparaten: Het vervangen van een oud apparaat door een nieuw apparaat wordt niet beschouwd als een reparatie- en onderhoudsuitgave. Het wordt in plaats daarvan aangemerkt als een verbetering, die jaarlijks met 10% kan worden afgeschreven.

      Uitdagingen afhankelijk van de situatie

      1. Wanneer de huurinkomsten laag zijn: Als de huurinkomsten onvoldoende zijn om de reparatie- en onderhoudskosten te compenseren, gaat een deel van de aftrek verloren.
      2. Niet-verhuurde woningen: Als een woning wordt gerenoveerd om te worden verkocht (en niet om te worden verhuurd), kunnen de kosten niet als verbeteringen worden aangemerkt en dus niet worden toegevoegd aan de aankoopwaarde. Dit leidt tot een lager belastingvoordeel bij verkoop, omdat er een hogere belastbare winst zou worden aangegeven.

      Mogelijke gevolgen voor de toekomst

      • Gezien de onduidelijkheid over de behandeling van deze kosten, is het waarschijnlijk dat het Hooggerechtshof de komende jaren zal moeten ingrijpen om een uniform criterium vast te stellen.
      • De huidige aanpak kan als oneerlijk worden beschouwd, omdat deze kan leiden tot hogere belastingen voor belastingplichtigen doordat bepaalde uitgaven niet als verbeteringen worden erkend.

      Samenvattend is het voor eigenaren van onroerend goed van essentieel belang om dit onderscheid te begrijpen, aangezien dit van invloed is op de manier waarop zij uitgaven kunnen aftrekken en hun belastingdruk kunnen verlagen, zowel voor verhuurde onroerende goederen als voor de verkoop van onroerend goed.

      BELANGRIJKE OPMERKING: Als u in een land buiten de EU woont (VS, VK, Canada, Mexico, Rusland, enz.), kunt u de bovenstaande uitgaven niet aftrekken van de belastinggrondslag.
      Er is een belangrijk verschil in de behandeling van belastingverminderingen en afschrijvingen voor particulieren en bedrijven:

      – PARTICULIEREN. PRO RATA: Het grootste deel van de onroerendgoedkosten, afschrijvingen, enz. moet worden verdeeld over de periode waarin het onroerend goed is verhuurd. Alleen kosten die rechtstreeks verband houden met de activiteit mogen volledig worden afgetrokken.

      – BEDRIJVEN. PRO RATA: Bedrijven mogen het volledige bedrag van de kosten, afschrijvingen, enz. aftrekken, zonder pro rata.

      Voorbeeld: De woning is 90 dagen in het boekjaar verhuurd en het totale bedrag aan kosten en aftrekposten bedraagt 1.000 EUR.

      – Particulieren: Zij moeten dat bedrag verdelen over de verhuurperiode – 1.000/365 x 90 = 246,6 EUR

      – Bedrijven: Zij kunnen het volledige bedrag als belastingvermindering toepassen.

      – ANDERE VERMINDERINGEN OP DE BELASTINGGRONDSLAG

      – Fiscale inwoners:

      – Permanente inwoners: 60 %

      – Permanente inwoners in gespannen zones (gebieden met een grote vraag naar huurwoningen en een laag aanbod): tot 90 %

      – Niet-belastingplichtigen: geen verminderingen van toepassing

      c) Belastingtarief

      I.- BELASTINGTARIEF VOOR NIET-INGEZETENEN– De inkomsten uit de verhuur van onroerend goed door NIET-BELASTINGPLICHTIGEN :

      • 19% voor burgers van de EU + IJsland + Noorwegen : Van de belastinggrondslag kunnen deze onderdanen de volgende concepten aftrekken: -licht, water, elektriciteit. Gemeentebelasting (IBI), gemeenschap van eigenaren, kosten voor verbouwingen, onderhoud en reparatie van het onroerend goed, hypotheekrente en aflossingen.
      • 24% voor niet-EU-burgers (VS, VK, Canada, Mexico, enz.): Deze onderdanen kunnen GEEN ENKELE van de bovenstaande kosten aftrekken van de belastinggrondslag, zodat de belastinggrondslag volledig wordt belast tegen 24%.

      De belangrijkste verschillen in de INKOMSTENBELASTING VOOR NIET-INGEZETENEN IN SPANJE zijn dus de volgende:

      • Inwoners van de EU + Noorwegen + IJsland:
      • De belastinggrondslag kan worden verminderd met de hierboven vermelde kosten
      • Belastingtarief: 19%
      • Inwoners buiten de EU
      • De belastinggrondslag kan om geen enkele reden worden verminderd. Het bedrag van de ontvangen huurinkomsten wordt dus volledig belast.
      • Belastingtarief 24%

       

      II.- BELASTINGTARIEF VOOR INWONERS VAN SPANJE

      InkomstenBelastingtarief
      Tot € 6.00019%
      € 6.000 – € 50.00021%
      € 50.000 – € 200.00023%
      + €200.00026%

      d) BTW op verhuur?

      Er bestaat veel verwarring op de markt over deze kwestie. Zuivere huurinkomsten zijn niet onderworpen aan BTW.

      Dus als u uw woning gebruikt voor residentiële of toeristische doeleinden , HOEFT U GEEN FACTUUR OP TE STELLEN en is de transactie NIET BTW-PLICHTIG .

      Dit geldt echter alleen als de inkomsten die u ontvangt ALLEEN VOOR DE HUUR zijn. Maar wanneer u andere soortgelijke diensten aan het hotel aanbiedt, zoals:

      • Restaurant, eten, ontbijt.
      • Schoonmaken van het appartement
      • Wassen van handdoeken, lakens, enz.

      In deze gevallen moet u EEN FACTUUR OPSTELLEN en BTW IN REKENING BRENGEN voor uw dienst

      De vereisten zijn:

      • Een factuur opstellen voor elk van uw gasten.
      • BTW in rekening brengen (10%)
      • Driemaandelijks BTW aangeven
      • Jaarlijks BTW aangeven
      • Zich als beroepsbeoefenaar registreren bij de belastingdienst
      • De belasting over de behaalde inkomsten driemaandelijks aangeven
      • Doe jaarlijks aangifte voor de inkomstenbelasting

      BEREKEN UW BELASTINGTERUGBETALING OP VASTGOEDVERHUUR

      Klik hieronder en krijg toegang tot onze Spaanse vastgoedverhuurcalculator. Vul het formulier in met de gevraagde informatie en u krijgt een zeer nauwkeurige berekening van uw vastgoedverhuur.