Esta es una pequeña guía sobre el tipo de propiedades en VEGA BAJA. Un área que cubre propiedades ubicadas en Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar La Marina, Ciudad Quesada Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, considerando los principales aspectos legales para el transporte, realizados por nuestros abogados.
Si está interesado en comprar o vender una propiedad ubicada en Vega Baja, TLACORP le ayudará a tomar una decisión final de compra o venta.
El área de la Costa Blanca Sur está cubierta por nuestras oficinas en Torrevieja-Ciudad Quesada, perfectamente comunicado por carretera. Visitar nuestras oficinas en Torrevieja no tardará mucho en llegar a Rojales, Ciudad Quesada o Algorfa, y, si está acordado, uno de nuestros abogados puede visitar la misma propiedad y reunirse con usted allí, evitando que se mude a nuestra oficina.
Esta zona abarca un amplio abanico de propiedades, que va desde rústicas, a apartamentos, bungalows, urbanizaciones, etc. Detallamos los principales aspectos legales de cada una de estas propiedades:
Esta área cubre una amplia gama de propiedades, que van desde rústicas, hasta apartamentos, bungalows, urbanizaciones, campos de golf, etc. Permítanos detallar los principales aspectos legales de cada una de estas propiedades:
Esta zona abarca un amplio abanico de propiedades, que va desde rústicas, a apartamentos, bungalows, urbanizaciones, etc. Detallamos los principales aspectos legales de cada una de estas propiedades:
- Urbanizaciones antiguas y edificios de casas tradicionales de vacaciones: Esta es la zona que abarca Ciudad Quesada (casco antiguo), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa, etc.
El tipo de construcciones y propiedades que suelen ser segundas residencias, o casas de vacaciones y propiedades de residencia.
A) El tipo tradicional de residencia. Los terrenos son inicialmente propiedad de españoles, principalmente procedentes de Elche, Alicante, Madrid y el norte de España, y de extranjeros procedentes del norte de Europa. Sobre todo en zonas como Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar y Rojales. Este tipo de propiedades suelen ser bungalows y apartamentos, cerca de la playa, y construidos normalmente antes del “boom español” (antes del 2000).
En un traspaso, con decisión de compra, y fuera de las búsquedas legales habituales que se realizan en este tipo de inmuebles, a continuación hay puntos importantes a comprobar:
- Estudio jurídico y administrativo de la historia de la construcción.. Conocer cómo se construyó la propiedad y cómo se desarrolló. Es fundamental saber si la propiedad se amplió, o si se cubrió la terraza, o si el porche ahora es una cocina, o si el de abajo es ahora una habitación. Esto ayudará a saber si los propietarios anteriores han realizado todas esas obras con las licencias correspondientes o, por ejemplo, si existe alguna multa o sanción que termine en estas propiedades debido a un incumplimiento del permiso correspondiente.
Asimismo, conocer si existe alguna modificación de la estructura inicial, ayudará a identificar si las escrituras están debidamente actualizadas con la situación actual del edificio.
Además de esto, si la propiedad tiene una multa por construcción, el Ayuntamiento puede negarse a renovar el Certificado de Habitación, y los nuevos propietarios pueden tener problemas futuros para renovar los contratos de servicios públicos.
- Contratos de agua y electricidad: Como se trata de propiedades antiguas, las empresas proveedoras pueden solicitar a los compradores que actualicen la instalación para cambiar los contratos una vez finalizados. Esto puede ocasionar gastos como honorarios de electricista o plomero para inspeccionar la propiedad, y otros como recableado, los cuales, si se conocen antes de su finalización, podrían formar parte del acuerdo comercial de precio con el vendedor.
- Plusvalia: Si la propiedad es antigua y es propiedad de los mismos propietarios durante mucho tiempo, este impuesto será alto. Este impuesto municipal lo deben pagar los vendedores, pero saberlo desde el principio ayudará a tomar las garantías necesarias a pagar por el vendedor.
- Comunidad de propietarios: Será muy importante saber, no solo si el vendedor está al día en los pagos de la comunidad, sino a grandes o importantes pagos parciales en la reforma o mantenimiento de las zonas comunitarias (terrazas, fachadas, aparcamientos, etc. ), que no siempre aparecen en las certificaciones realizadas por la comunidad de propietarios.
B) Nuevas áreas de Algorfa, Ciudad Quesada Nueva, La Marquesay otras nuevas áreas urbanizadas: esta área está considerando nuevas urbanizaciones creadas con el auge español, a veces en grandes urbanizaciones, como la de La Marquesa en Rojales.
Los aspectos legales importantes a considerar en el momento de comprar este tipo de propiedades son los siguientes:
– La propiedad debe estar perfectamente inscrita en el registro de la propiedad, como “casa terminada”. Significa que la propiedad ha sido registrada, y el constructor ha entregado la Licencia Final de Obra, el Seguro Decenal (Seguro que cubre durante 10 años los defectos estructurales de la edificación), y la Cédula de Habitabilidad.
- Zonas comunitarias: Las áreas comunitarias como campos de golf, áreas comerciales, piscinas, jardines, etc., deben completarse o estar en proceso.
Además, es muy importante "leer" las reglas de la comunidad para ver, por ejemplo, si su vecino puede administrar un negocio que pueda molestarlo, o si se permiten perros, etc.
- Gastos de comunidad: Este tipo de propiedades puede tener altos gastos de mantenimiento. Es muy importante conocerlos en los pasos iniciales de transporte.
- Limitaciones y derechos de uso: Estas áreas suelen tener una gran infraestructura de electricidad, agua, alcantarillado, recolección de basura, lo que puede afectar su propiedad.
Otros puntos esenciales a tener en cuenta al comprar en la zona:
- Tasas de urbanización y obras: Hay algunas zonas, en general, en las que la propiedad puede tener pendientes costes de urbanización y / o obras de urbanización por finalizar, y por cuenta del propietario!. Entonces, por favor, tenga mucho cuidado con esto.
- Certificado de Habitacion: Incluso al ser propiedades construidas con la licencia de construcción adecuada, existen algunas complicaciones a la hora de obtener el NUEVO certificado de vivienda.
Como se explicó anteriormente, en zonas URBANAS de la Costa Blanca Sur, es muy importante comprobar que la urbanización donde se encuentra la propiedad tiene todas las infraestructuras de la urbanización terminadas, tales como: carreteras, pavimento, asfalto, conexión a la red de alcantarillado, agua, electricidad. La infraestructura de urbanización de estas áreas se desarrolló hace tiempo, y en ocasiones no cumple con los estándares modernos. Por lo tanto, es bastante común encontrar propiedades donde los propietarios tienen que “ceder” una parte de sus parcelas para tener vías más grandes, o “pagar” algunas infraestructuras de urbanización como conexión a alcantarillado, áreas peatonales, etc. conoce más sobre este punto en nuestra sección especializada: Urbanizaciones semi-consolidadas.
Propiedades en zonas rústicas y campo: Se deben hacer consideraciones especiales en áreas de Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente, etc.
El área de Vega Baja es un área que presenta cierto riesgo de inundación. De hecho, en los últimos años, ha habido algunas inundaciones debido al impacto de las fuertes lluvias en los ríos Segura y Vinolopó. Por lo tanto, es muy importante que la construcción se eleve desde el terreno en al menos 1,5 m de altura. Instalar una cerca que pueda evitar eventuales entradas de agua también podría reducir el impacto de las inundaciones en el área.
También, Catral, Dolores, Redovan y Crevillente zona es una zona donde había cientos de propiedades construidas sin licencia. En las zonas de suelo rústico es muy común encontrar propiedades sin licencia, ya que los propietarios de la zona, estaban construyendo sus casas en el campo como una “segunda residencia” o una “casa de vacaciones” para los fines de semana. Entonces, no estaban prestando atención a cumplir las leyes españolas. Algunas de estas casas pueden legalizarse si se construyeron con tiempo determinado y siguiendo un procedimiento determinado. Incluso pueden obtener un certificado de habitabilidad, si se cumplen algunas condiciones esenciales.
Pero, hay otras construcciones que se construyeron en los años 2002-2006, principalmente en el área de Catral, pero también en el área de Crevillente, Redovan, Orihuela y Callosa del Segura, que tienen algunos problemas para ser legalizados, debido al hecho de que fueron multados, incluso con órdenes de demolición, por parte del Gobierno Regional.
Estas propiedades han sido creadas usando lo que llamamos: DIVISIÓN HORIZONTAL. Esta es una forma de crear “urbanizaciones” en un área en la que no es posible una urbanización. En este tipo de “pequeñas urbanizaciones”, los propietarios tienen el 100 % de las construcciones, pero las zonas destinadas a jardín, piscina, etc, se “comparten” con el resto de vecinos, por considerarse “área común”. Para más información sobre este tema visita nuestra sección especializada División horizontal en terrenos rústicos.
Se han realizado varios juicios de los Ayuntamientos locales para legalizar este tipo de inmuebles en esta situación (entre 1.500 - 2.000 inmuebles en la zona), pero por el momento no existe ningún plan formal listo para legalizarlos (Información de marzo 2020 ).
Por el momento, aunque hay órdenes administrativas de demolición emitidas en estas propiedades, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes, pero la edificación no se puede extender. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad. Está permitido realizar reformas internas en este tipo de propiedades, pero no extensiones, construcciones de otros edificios como garajes, piscinas, etc.
Pero, debido a que estas propiedades están fuera de la normativa, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar partes estructurales esenciales del edificio como cimientos, tejado, etc. El Ayuntamiento admitirá “reformar” la vivienda existente, y “reparar” la estructura existente, pero no "quitar" de las piezas viejas para instalar nuevas. Por ejemplo, en el caso de que haya un desastre natural o una inundación que pueda afectar la estructura de la casa, es posible que el Ayuntamiento no otorgue derechos para “reconstruir” la propiedad. Así, como conclusión, el Ayuntamiento permite reformas internas para mantener la construcción, pero no reformas estructurales desde bines, cimentaciones, cambio de techo, etc. Por ello, te recomendamos que instruyas a tu compañía aseguradora que ante desastres naturales y otros que afecten al Las construcciones existentes tienen que estar cubiertas por el seguro obligatorio para contratar a la casa una vez terminada.
Además, recuerda que la zona se encuentra en riesgo “medio-alto” de inundación, por lo que la importancia de contar con un seguro que cubra este riesgo es fundamental.
Consecuencias de las casas consideradas "fuera de norma":
- Si las construcciones no han sido penalizadas en 15 años, no es posible ser penalizado más tarde o demolido por el sistema español. Está legalmente consolidado por el tiempo.
- Las construcciones existentes se respetan en su tamaño, pero no es posible construir un nuevo elemento de construcción o incluso ampliar los existentes.
- Además, debido a este hecho, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes, pero no puede ampliarse. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad.
- El Ayuntamiento permite reformas internas en este tipo de propiedades. Pero, debido a que la propiedad está fuera de la normativa, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar "partes estructurales esenciales" del edificio como cimientos, techo, etc. El Ayuntamiento admitirá "reformar" el existente alojar y "reparar" la estructura existente, pero no "eliminar" de las partes viejas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en el caso de que haya un "incendio" o inundación que pueda afectar la casa en su estructura, el Ayuntamiento no puede otorgar derechos para "reconstruir" la propiedad. Entonces, como conclusión, el Ayuntamiento permite reformas internas para mantener la construcción, pero no reformas estructurales de bines, cimientos, cambio de techo, etc.
- La propiedad recibe la consideración de "fuera de la normativa" cuando no ha sido penalizada durante los 15 años posteriores a la construcción. Para esto, se necesita un certificado del Ayuntamiento para verificar este punto. Se llama "Certificado de no infracción", y ya hemos solicitado este certificado, pero el Ayuntamiento puede demorar de 4 a 8 semanas en producir ese documento.
- La propiedad no tiene "Certificado de Habitación ". Para su información, este es un documento emitido por el Ayuntamiento donde confirman que la propiedad cumple con los requisitos de habitación. Este documento también es necesario para conectar el agua y la electricidad en la propiedad y para hacer los cambios de los contratos de agua y electricidad a su nombre. Esto se explica a continuación.
¿ES POSIBLE LEGALIZAR ESTAS PROPIEDADES?
Dicho esto, existe una LEY DE CONSTRUCCIONES AUTONÓMICAS aprobada en 2019, que “abre” la posibilidad a los Ayuntamientos de la zona de legalizar estos inmuebles. Esta ley se dicta en la Generalitat Valenciana, y da la posibilidad a los Ayuntamientos de la zona de desarrollar “Planes de Urbanización” en la zona con el fin de “convertir” estas urbanizaciones no reconocidas en urbanizaciones perfectas y terminadas.
Siguiendo las normativas recientes, este tipo de "grupo de casas" debe mejorarse en la infraestructura urbanizada para dar a los propietarios un uso mejor y más cómodo de sus propiedades. Entonces, hay altas posibilidades que en un futuro cercano El Ayuntamiento puede solicitar a los propietarios que realicen / paguen algunas obras para mejorar el pavimento de la infraestructura, las luces públicas, la infraestructura para el agua potable, la conexión a las aguas residuales públicas, etc.
Solo para señalar que el costo más caro de la urbanización es el conexión a la red de alcantarillado del Pueblo. Como estas propiedades se encuentran bastante alejadas del Pueblo, en otras zonas donde se ha aprobado este tipo de urbanización, por el momento se acepta que, en lugar de conectar con el alcantarillado principal, permitir a los propietarios para instalar una fosa séptica para tratar el agua desperdiciada.
Por lo general, los tanques sépticos en el área no están instalados oficialmente con certificación CE (Comunidad Europea). Por lo tanto, creemos que en el futuro el Ayuntamiento podría solicitar la instalación de un tanque séptico moderno adaptado a las nuevas regulaciones.
Tenga en cuenta que el sistema español requiere que los vendedores proporcionen el certificado de habitación solo para la venta de nuevas propiedades. Entonces, en el caso de un constructor que vende una nueva propiedad a un particular, el notario requerirá que el constructor proporcione el certificado de habitación para completar la compra. Pero, esta obligación no se requiere al vendedor en caso de reventas, como este caso.
Como estas propiedades ahora están "fuera de la normativa", entonces, no hay certificación de vivienda emitida en estas propiedades. Para obtener este documento, será necesario completar los trabajos de urbanización para toda la urbanización y legalizar las casas existentes.
Pero, si las casas en el área se mejoran con los trabajos de urbanización requeridos por las futuras normativas, tendrán los siguientes beneficios:
- La casa se considerará una casa "totalmente legal", por lo que ya no se considerará como "fuera de norma", por lo que se permitirá reconstruir las construcciones existentes, reformas estructurales, etc.
- La propiedad tendrá el Certificado de Habitación
Habrá que ver qué tipo de obras proyectará el Ayuntamiento para pedir a los propietarios y quién las pagará. En este momento, Esto no está confirmado todavía.
Para obtener más información sobre el transporte, visite nuestro Sección de derecho de propiedad.
TLACORP está a su entera disposición, en nuestra oficina en CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, con tarifas especiales, para propiedades ubicadas en esta área.
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