« Catastro Urbano » vs « Catastro Rústico » : comprendre la classification des biens immobiliers en Espagne
Lorsque vous traitez avec des biens immobiliers en Espagne, en particulier dans des régions comme Valence, il est essentiel de comprendre la distinction entre « Catastro Urbano » (cadastre urbain) et « Catastro Rústico » (cadastre rustique). Ces termes désignent différents types de classification des terrains qui ont des implications importantes sur la manière dont votre propriété est imposée, utilisée et évaluée.
Un scénario courant concerne une propriété dont la maison est enregistrée sous le régime « urbano » (urbain), tandis que le terrain environnant est classé « rústico » (rustique). Cette situation soulève souvent des questions sur la nature réelle de la propriété et sur la manière dont elle doit être traitée en vertu de la législation espagnole.
Qu’est-ce que le « Catastro Urbano » ?
Le terme « Catastro Urbano » désigne la classification urbaine d’un bien immobilier dans le système cadastral espagnol. Le cadastre est un registre complet qui recense les détails des biens immobiliers, notamment leur emplacement, leurs limites, leur utilisation et leur propriété, à des fins fiscales et administratives. Les biens classés comme « urbano » comprennent généralement ceux situés dans des zones urbaines désignées, telles que les villes, les villages ou les zones résidentielles, et sont soumis aux règles d’urbanisme.
Caractéristiques du « Catastro Urbano » :
1. Développement urbain :
Les biens immobiliers classés comme « urbains » sont situés dans des zones où il existe des infrastructures telles que des routes, un réseau d’approvisionnement en eau, un réseau d’égouts et d’autres services urbains.
2. Zonage et utilisation :
Ces biens immobiliers sont souvent soumis à des règles d’urbanisme, qui peuvent inclure des règles spécifiques concernant la construction, la rénovation et l’utilisation des sols.
3. Taxe foncière (IBI Urbano) :
Les propriétés classées dans le « Catastro Urbano » sont soumises à l’**Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)**, une taxe foncière locale connue sous le nom d’**IBI Urbano**, qui est généralement plus élevée que la taxe prélevée sur les terrains rustiques en raison de la valeur plus élevée et de l’accès aux services urbains.
Qu’est-ce que le « Catastro Rústico » ?
D’autre part, le « Catastro Rústico » désigne les biens immobiliers classés comme rustiques dans le système cadastral. Ces biens sont généralement situés dans des zones rurales, telles que des terres agricoles, des forêts ou des terrains non aménagés, et sont soumis à des réglementations différentes de celles applicables aux biens immobiliers urbains.
Caractéristiques du « Catastro Rústico » :
1. Situation rurale :
Les propriétés classées comme « rustiques » se trouvent généralement dans des zones rurales ou non développées, souvent dépourvues des infrastructures et des services associés aux zones urbaines.
2. Utilisation agricole et naturelle :
Les principales utilisations des terrains rustiques comprennent souvent l’agriculture, la sylviculture ou d’autres activités liées à l’environnement naturel. La construction sur les terrains rustiques est généralement très réglementée et, dans de nombreux cas, elle peut être limitée à des aménagements agricoles ou à faible impact.
3. Taxe foncière (IBI Rústico) :
La taxe foncière locale pour les terrains rustiques est connue sous le nom d’**IBI Rústico**, qui est généralement inférieure à la taxe pour les propriétés urbaines en raison des différents critères d’évaluation et de la disponibilité limitée des services urbains.
Maison urbaine sur un terrain rustique. Est-ce possible ?
Il n’est pas rare, en particulier dans les zones rurales ou semi-rurales d’Espagne, qu’une villa soit classée comme « urbano » (urbaine) alors que le terrain est « rústico » (rustique). Cette classification mixte se produit lorsqu’une propriété résidentielle est construite sur un terrain classé comme rustique selon les plans d’urbanisme locaux.
Pourquoi cela se produit-il ?
– Plans d’urbanisme locaux
La classification d’un terrain comme rustique ou urbain est déterminée par la mairie (Ayuntamiento) dans le cadre de son plan d’urbanisme général (Plan General de Ordenación Urbana – PGOU). Même si une propriété résidentielle (telle qu’une villa) est construite sur ce terrain, celui-ci conserve sa classification rustique, à moins que la mairie ne le reclasse comme urbain. Ce processus de reclassification est complexe et dépend souvent de stratégies d’urbanisme plus larges, de la disponibilité des infrastructures et d’autres considérations réglementaires.
– Constructions légales :
Il est important de noter que la construction de propriétés résidentielles sur des terrains rustiques doit respecter des exigences légales spécifiques. Si la villa a été construite avec les permis et autorisations nécessaires, elle peut être classée comme construction urbaine aux fins de l’imposition (IBI Urbano), même si le terrain reste classé comme rustique.
Implications fiscales : IBI Urbano vs IBI Rústico
La double classification de votre propriété signifie que vous serez soumis à deux types d’impôts fonciers différents :
IBI Urbano pour la villa :
Comme la maison est classée comme construction urbaine, vous paierez l’IBI Urbano sur la villa. Cette taxe est calculée sur la base de la valeur cadastrale du bâtiment et est généralement plus élevée en raison du statut urbain de la propriété.
IBI Rústico pour le terrain :
Le terrain environnant, classé comme rustique, est soumis à l’IBI Rústico. Cette taxe est généralement moins élevée car le terrain est évalué différemment, étant donné qu’il ne dispose pas des infrastructures et des services d’un terrain urbain.
Cette séparation des catégories fiscales reflète la nature mixte de la classification de la propriété dans le système cadastral.
Considérations juridiques et pratiques
Il est essentiel de comprendre les implications de cette classification mixte pour plusieurs raisons :
1. Développement futur :
Si vous envisagez de développer davantage la propriété, par exemple en ajoutant de nouveaux bâtiments ou en agrandissant la villa existante, le classement rustique du terrain pourrait imposer des restrictions importantes. Vous devrez consulter les autorités locales pour comprendre ce qui est autorisé en vertu de la réglementation actuelle en matière d’utilisation des sols.
2. Possibilités de reclassement :
Dans certains cas, les propriétaires peuvent demander que leur terrain soit reclassé de rustique à urbain. Cette procédure implique de se familiariser avec les réglementations locales en matière d’urbanisme, ce qui peut inclure une demande de reclassement auprès de la mairie. Cependant, le reclassement n’est pas garanti et dépend souvent de considérations urbanistiques plus larges.
3. Évaluation et vente de la propriété :
Lors de la vente de la propriété, la classification mixte peut avoir une incidence sur sa valeur marchande. Les acheteurs potentiels doivent être conscients que, même s’ils achètent une villa classée comme urbaine, le terrain environnant reste rustique, ce qui peut limiter son utilisation ou son développement futur.
4. Considérations fiscales :
La double obligation fiscale (IBI Urbano et IBI Rústico) doit être gérée avec soin afin de garantir le respect de la législation fiscale locale. Le non-paiement des taxes appropriées peut entraîner des pénalités ou d’autres problèmes juridiques.
Exemple
Je possède une propriété à Valence. La villa est enregistrée comme urbana, mais le terrain est enregistré comme rustica. S’agit-il d’une propriété urbaine ou rustique ?
RÉPONSE DE TLACORP :
D’après ce que nous comprenons de votre e-mail, vous souhaitez connaître la classification de votre propriété lorsque vous avez deux types d’enregistrement, « urbana » pour la maison et « rustique » pour le terrain.
Ce type de situation est tout à fait normal pour les propriétés situées sur des terrains rustiques, où le terrain est toujours rustique et soumis à la taxe foncière rustique (IBI rustico), et où les maisons sont considérées comme soumises à la taxe foncière urbana (IBI urbano).
Si le terrain est rustique, c’est parce que la mairie, dans le plan d’urbanisme de la zone, considère le terrain comme rustique. Le terrain sera toujours considéré comme rustique, sauf si la mairie modifie son classement en urbain. D’après les informations fournies, je suppose donc que la mairie vous a informé que le terrain est rustique. Si ce n’est pas le cas, essayez de vous rendre sur place pour confirmer ce point.
Tant que le terrain est rustique, les constructions résidentielles seront considérées comme urbaines exclusivement aux fins de la taxe foncière, et uniquement les constructions, pas le terrain. La taxe foncière sera donc payée comme « urbano » pour la maison et « rustique » pour le terrain.
Nous confirmons donc que votre situation est normale et que votre terrain est rustique, même si vous bénéficiez d’avantages fiscaux pour la maison.
Conclusion : clarification de la classification des biens immobiliers
En conclusion, la situation de votre propriété, où la villa est classée comme « urbano » et le terrain comme « rústico », est un scénario normal et reconnu dans le système immobilier espagnol. Le point essentiel à retenir est que la classification de la propriété à des fins fiscales reflète sa nature mixte : urbaine pour la construction résidentielle et rustique pour le terrain. Cette double classification résulte principalement de la manière dont les plans d’urbanisme locaux définissent et réglementent l’utilisation des sols au sein de la commune.
Si vous avez des doutes ou si vous envisagez d’apporter des modifications à la propriété, il est conseillé de consulter un expert juridique local ou un conseiller immobilier qui pourra vous guider en fonction des caractéristiques spécifiques de votre propriété et de la réglementation locale applicable. Il pourra vous aider dans vos démarches de reclassification, s’assurer que vous respectez toutes les obligations légales et vous aider à optimiser la valeur et l’utilisation de la propriété.
TLACORP SLP