“Catastro Urbano” versus “Catastro Rústico”: inzicht in de classificatie van onroerend goed in Spanje
Wanneer u te maken heeft met onroerend goed in Spanje, met name in regio’s als Valencia, is het van cruciaal belang om het verschil te begrijpen tussen “Catastro Urbano” (stedelijk kadaster) en “Catastro Rústico” (rustiek kadaster). Deze termen verwijzen naar verschillende soorten grondclassificaties die belangrijke gevolgen hebben voor de manier waarop uw onroerend goed wordt belast, gebruikt en gewaardeerd.
Een veelvoorkomend scenario is een onroerend goed waarbij het huis is geregistreerd als “urbano” (stedelijk), terwijl de omliggende grond is geclassificeerd als ‘rústico’ (rustiek). Deze situatie leidt vaak tot vragen over de ware aard van het onroerend goed en hoe het volgens de Spaanse wetgeving moet worden behandeld.
Wat is “Catastro Urbano”?
De term “Catastro Urbano” verwijst naar de stedelijke classificatie van een onroerend goed binnen het Spaanse kadaster. Het kadaster is een uitgebreid register waarin de gegevens van onroerende goederen worden geregistreerd, waaronder de locatie, grenzen, bestemming en eigendom, voor belasting- en administratieve doeleinden. Onroerende goederen die als “urbano” zijn geclassificeerd, zijn doorgaans gelegen in aangewezen stedelijke gebieden, zoals steden, dorpen of woonwijken, en zijn onderworpen aan stedenbouwkundige voorschriften.
Kenmerken van “Catastro Urbano”:
1. Stedelijke ontwikkeling:
Onroerende goederen die als “urbano” zijn geclassificeerd, bevinden zich in gebieden waar infrastructuur aanwezig is, zoals wegen, watervoorziening, riolering en andere stedelijke voorzieningen.
2. Bestemmingsplan en gebruik:
Deze onroerende goederen zijn vaak onderworpen aan stedenbouwkundige voorschriften, die specifieke regels kunnen bevatten over bouw, renovatie en grondgebruik.
3. Gemeentebelasting (IBI Urbano):
Onroerende goederen die zijn geclassificeerd als “Catastro Urbano” zijn onderworpen aan de **Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)**, een lokale onroerendezaakbelasting die bekend staat als **IBI Urbano** en die doorgaans hoger is dan de belasting die wordt geheven op landbouwgrond vanwege de hogere waarde en de toegang tot stedelijke voorzieningen.
Wat is “Catastro Rústico”?
Aan de andere kant verwijst “Catastro Rústico” naar onroerende goederen die binnen het kadaster als rustiek zijn geclassificeerd. Deze onroerende goederen bevinden zich over het algemeen in landelijke gebieden, zoals landbouwgrond, bossen of onbebouwde grond, en vallen onder andere regelgeving dan stedelijke onroerende goederen.
Kenmerken van “Catastro Rústico”:
1. Landelijke omgeving:
Onroerend goed dat als “rústico” is geclassificeerd, bevindt zich doorgaans in landelijke of onbebouwde gebieden, waar vaak de infrastructuur en voorzieningen van stedelijke gebieden ontbreken.
2. Landbouw en natuurlijk gebruik:
Rustiek land wordt vaak gebruikt voor landbouw, bosbouw of andere activiteiten die verband houden met de natuurlijke omgeving. Bouw op rustiek land is doorgaans streng gereguleerd en in veel gevallen beperkt tot landbouw of ontwikkelingen met een geringe impact.
3. Gemeentebelasting (IBI Rústico):
De lokale onroerendezaakbelasting voor rustieke grond staat bekend als **IBI Rústico** en is over het algemeen lager dan de belasting voor stedelijke eigendommen vanwege de verschillende waarderingscriteria en de beperkte beschikbaarheid van stedelijke voorzieningen.
Stadswoning op rustiek land. Is dat mogelijk?
Een situatie waarin de villa als “urbano” wordt geclassificeerd, maar het land als “rústico”, is niet ongebruikelijk, vooral in landelijke of semi-landelijke gebieden in Spanje. Deze gemengde classificatie doet zich voor wanneer een woning wordt gebouwd op grond die volgens lokale ontwikkelingsplannen als rustiek is aangemerkt.
Waarom gebeurt dit?
– Lokale ontwikkelingsplannen
De classificatie van grond als rustiek of stedelijk wordt bepaald door het gemeentehuis (Ayuntamiento) als onderdeel van het algemene stadsontwikkelingsplan (Plan General de Ordenación Urbana – PGOU). Zelfs als een woonhuis (zoals een villa) op deze grond wordt gebouwd, behoudt de grond zelf zijn rustieke classificatie, tenzij het gemeentehuis deze herclassificeert als stedelijk. Dit herclassificatieproces is complex en hangt vaak af van bredere stedenbouwkundige strategieën, de beschikbaarheid van infrastructuur en andere regelgevende overwegingen.
– Juridische constructies:
Het is belangrijk op te merken dat de bouw van woningen op rustiek terrein moet voldoen aan specifieke wettelijke vereisten. Als de villa met de nodige vergunningen en goedkeuringen is gebouwd, kan deze voor belastingdoeleinden (IBI Urbano) als stedelijke constructie worden aangemerkt, ook al blijft het terrein als rustiek geclassificeerd.
Fiscale gevolgen: IBI Urbano versus IBI Rústico
Door de dubbele classificatie van uw onroerend goed bent u onderworpen aan twee verschillende soorten onroerendgoedbelasting:
IBI Urbano voor de villa:
Aangezien het huis is geclassificeerd als een stedelijke constructie, betaalt u IBI Urbano over de villa. Deze belasting wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het gebouw en is over het algemeen hoger vanwege de stedelijke status van het onroerend goed.
IBI Rústico voor de grond:
De omliggende grond, die als rustiek is geclassificeerd, is onderworpen aan IBI Rústico. Deze belasting is doorgaans lager omdat de grond anders wordt gewaardeerd, aangezien deze niet beschikt over de infrastructuur en voorzieningen van stedelijke grond.
Deze scheiding in belastingcategorieën weerspiegelt het gemengde karakter van de classificatie van het onroerend goed binnen het kadaster.
Juridische en praktische overwegingen
Het is om verschillende redenen van cruciaal belang om de gevolgen van deze gemengde classificatie te begrijpen:
1. Toekomstige ontwikkeling:
Als u van plan bent het onroerend goed verder te ontwikkelen, bijvoorbeeld door nieuwe gebouwen toe te voegen of de bestaande villa uit te breiden, kan de rustieke classificatie van de grond aanzienlijke beperkingen opleggen. U moet dan contact opnemen met de lokale autoriteiten om te weten wat er volgens de huidige bestemmingsplannen is toegestaan.
2. Mogelijkheden tot herclassificatie:
In sommige gevallen kunnen eigenaren van onroerend goed een herclassificatie van hun grond van rustiek naar stedelijk aanvragen. Dit proces omvat het doorlopen van lokale bestemmingsplannen, waaronder mogelijk het aanvragen van een herclassificatie bij het gemeentehuis. Herclassificatie is echter niet gegarandeerd en hangt vaak af van bredere stedenbouwkundige overwegingen.
3. Taxatie en verkoop van onroerend goed:
Bij de verkoop van het onroerend goed kan de gemengde classificatie van invloed zijn op de marktwaarde. Potentiële kopers moeten zich ervan bewust zijn dat zij weliswaar een villa kopen die als stedelijk is geclassificeerd, maar dat de omliggende grond rustiek blijft, wat het gebruik of de toekomstige ontwikkeling ervan kan beperken.
4. Fiscale overwegingen:
De dubbele belastingverplichtingen (IBI Urbano en IBI Rústico) moeten zorgvuldig worden beheerd om te voldoen aan de lokale belastingwetgeving. Het niet betalen van de juiste belastingen kan leiden tot boetes of andere juridische problemen.
Voorbeeld
Ik heb een woning in Valencia. De villa is geregistreerd als urbana, maar de grond is geregistreerd als rustica. Wat is het nu: stedelijk of landelijk?
ANTWOORD VAN TLACORP:
Uit uw e-mail begrijpen wij dat u wilt weten wat de classificatie van uw onroerend goed is wanneer u twee soorten registraties heeft, “urbana” voor het huis en “rustic” voor de grond.
Dit soort situaties zijn heel normaal voor onroerend goed op rustieke grond, waar de grond altijd rustiek is en gemeentebelasting voor rustiek (IBI rustico) wordt betaald, en de huizen worden beschouwd als gemeentebelasting van urbana (IBI urbano).
Als de grond rustiek is, komt dat omdat het gemeentehuis in het ontwikkelingsplan voor het gebied de grond als rustiek beschouwt. De grond zal altijd als rustiek worden beschouwd, tenzij het gemeentehuis de classificatie wijzigt in stedelijk. Op basis van de verstrekte informatie neem ik aan dat u door het gemeentehuis bent geïnformeerd dat de grond rustiek is. Als dat niet het geval is, kunt u het gemeentehuis bezoeken om dit te bevestigen.
Zolang de grond rustiek is, worden woongebouwen uitsluitend voor de gemeentebelasting als stedelijk beschouwd, en alleen de gebouwen, niet de grond. De gemeentebelasting wordt dus betaald als “stedelijk” voor het huis en als “rustiek” voor de grond.
Wij bevestigen dus dat uw situatie normaal is en dat uw grond rustiek is, hoewel u voor het huis belastingvoordelen voor stedelijk grondgebied ontvangt.
Conclusie: verduidelijking van de classificatie van onroerend goed
Concluderend kunnen we stellen dat de situatie van uw onroerend goed, waarbij de villa is geclassificeerd als “urbano” en de grond als “rústico”, een normale en erkende situatie is binnen het Spaanse onroerendgoedstelsel. Het belangrijkste om te onthouden is dat de classificatie van het onroerend goed voor belastingdoeleinden een weerspiegeling is van het gemengde karakter ervan: stedelijk voor de woongebouwen en rustiek voor de grond. Deze dubbele classificatie is voornamelijk het gevolg van de manier waarop lokale ontwikkelingsplannen het landgebruik binnen de gemeente definiëren en reguleren.
Als u twijfelt of van plan bent wijzigingen aan te brengen aan het onroerend goed, is het raadzaam om een lokale juridische expert of vastgoedadviseur te raadplegen die u kan begeleiden op basis van de specifieke details van uw onroerend goed en de toepasselijke lokale regelgeving. Zij kunnen u helpen bij eventuele herclassificatie, ervoor zorgen dat u aan alle wettelijke verplichtingen voldoet en u helpen de waarde en het gebruik van het onroerend goed te optimaliseren.
TLACORP SLP