„Catastro Urbano“ vs. „Catastro Rústico“: Die Klassifizierung von Immobilien in Spanien
Wenn Sie sich mit Immobilien in Spanien befassen, insbesondere in Regionen wie Valencia, ist es wichtig, den Unterschied zwischen „Catastro Urbano” (städtischer Kataster) und „Catastro Rústico” (ländlicher Kataster) zu verstehen. Diese Begriffe beziehen sich auf verschiedene Arten der Grundstücksklassifizierung, die erhebliche Auswirkungen auf die Besteuerung, Nutzung und Bewertung Ihrer Immobilie haben.
Ein häufiges Szenario ist eine Immobilie, bei der das Haus unter „urbano” (städtisch) registriert ist, während das umliegende Grundstück als „rústico” (ländlich) klassifiziert ist. Diese Situation führt oft zu Fragen über die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie und wie sie nach spanischem Recht zu behandeln ist.
Was ist „Catastro Urbano”?
Der Begriff „Catastro Urbano” bezieht sich auf die städtische Klassifizierung einer Immobilie innerhalb des spanischen Katastersystems. Der Kataster ist ein umfassendes Register, in dem die Details von Immobilien, einschließlich ihrer Lage, Grenzen, Nutzung und Eigentumsverhältnisse, für steuerliche und administrative Zwecke erfasst werden. Als „urbano” klassifizierte Immobilien umfassen in der Regel solche, die sich innerhalb ausgewiesener städtischer Gebiete wie Städte, Gemeinden oder Wohngebiete befinden und den städtebaulichen Vorschriften unterliegen.
Merkmale des „Catastro Urbano”:
1. Stadtentwicklung:
Als „urbano” klassifizierte Immobilien befinden sich in Gebieten, in denen bereits eine Infrastruktur wie Straßen, Wasserversorgung, Abwassersysteme und andere städtische Dienstleistungen vorhanden ist.
2. Flächennutzungsplan und Nutzung:
Diese Immobilien unterliegen häufig städtebaulichen Vorschriften, die spezifische Regeln für den Bau, die Renovierung und die Nutzung des Grundstücks enthalten können.
3. Gemeindesteuer (IBI Urbano):
Immobilien, die unter „Catastro Urbano” klassifiziert sind, unterliegen der **Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)**, einer lokalen Grundsteuer, die als **IBI Urbano** bekannt ist und aufgrund des höheren Wertes und des Zugangs zu städtischen Dienstleistungen in der Regel höher ist als die Steuer auf ländliche Grundstücke.
Was ist „Catastro Rústico”?
„Catastro Rústico” hingegen bezieht sich auf Immobilien, die im Katastersystem als rustikal eingestuft sind. Diese Immobilien befinden sich in der Regel in ländlichen Gebieten, wie z. B. Ackerland, Wälder oder unbebaute Grundstücke, und unterliegen anderen Vorschriften als städtische Immobilien.
Merkmale des „Catastro Rústico”:
1. Ländliche Lage:
Als „rústico” eingestufte Grundstücke befinden sich in der Regel in ländlichen oder unbebauten Gebieten, in denen oft die Infrastruktur und Dienstleistungen fehlen, die mit städtischen Gebieten verbunden sind.
2. Landwirtschaftliche und natürliche Nutzung:
Die Hauptnutzungen von rustikalem Land umfassen oft Landwirtschaft, Forstwirtschaft oder andere Aktivitäten im Zusammenhang mit der natürlichen Umwelt. Das Bauen auf rustikalem Land ist in der Regel stark reguliert und in vielen Fällen auf landwirtschaftliche oder wenig einschneidende Bebauungen beschränkt.
3. Gemeindesteuer (IBI Rústico):
Die lokale Grundsteuer für rustikale Grundstücke wird als **IBI Rústico** bezeichnet und ist aufgrund der unterschiedlichen Bewertungskriterien und der begrenzten Verfügbarkeit städtischer Dienstleistungen in der Regel niedriger als die Steuer für städtische Grundstücke.
Stadthaus auf rustikalem Land. Ist das möglich?
Eine Situation, in der die Villa als „urbano” (städtisch) klassifiziert ist, das Grundstück jedoch als „rústico” (rustikal), ist insbesondere in ländlichen oder halb-ländlichen Gebieten Spaniens nicht ungewöhnlich. Diese gemischte Klassifizierung tritt auf, wenn eine Wohnimmobilie auf einem Grundstück errichtet wird, das gemäß den lokalen Bebauungsplänen als rustikal ausgewiesen ist.
Warum ist das so?
– Lokale Bebauungspläne
Die Einstufung von Grundstücken als rustikal oder städtisch wird vom Rathaus (Ayuntamiento) im Rahmen seines allgemeinen Stadtentwicklungsplans (Plan General de Ordenación Urbana – PGOU) festgelegt. Selbst wenn auf diesem Grundstück eine Wohnimmobilie (z. B. eine Villa) gebaut wird, behält das Grundstück selbst seine rustikale Einstufung, es sei denn, das Rathaus stuft es als städtisch um. Dieser Umwidmungsprozess ist komplex und hängt oft von umfassenderen Stadtentwicklungsstrategien, der Verfügbarkeit von Infrastruktur und anderen regulatorischen Erwägungen ab.
– Rechtliche Konstruktionen:
Es ist wichtig zu beachten, dass der Bau von Wohnimmobilien auf ländlichen Grundstücken bestimmten gesetzlichen Anforderungen entsprechen muss. Wenn die Villa mit den erforderlichen Genehmigungen und Zulassungen gebaut wurde, kann sie für Steuerzwecke (IBI Urbano) als städtisches Bauwerk eingestuft werden, auch wenn das Grundstück weiterhin als ländlich eingestuft ist.
Steuerliche Auswirkungen: IBI Urbano vs. IBI Rústico
Die doppelte Klassifizierung Ihrer Immobilie bedeutet, dass Sie zwei verschiedenen Arten von Grundsteuern unterliegen:
IBI Urbano für die Villa:
Da das Haus als städtisches Bauwerk klassifiziert ist, zahlen Sie für die Villa IBI Urbano. Diese Steuer wird auf der Grundlage des Katasterwerts des Gebäudes berechnet und ist aufgrund des städtischen Status der Immobilie in der Regel höher.
IBI Rústico für das Grundstück:
Das umliegende Grundstück, das als rustikal eingestuft ist, unterliegt der IBI Rústico. Diese Steuer ist in der Regel niedriger, da das Grundstück anders bewertet wird, da es nicht über die Infrastruktur und die Dienstleistungen eines städtischen Grundstücks verfügt.
Diese Trennung in Steuerkategorien spiegelt die gemischte Natur der Klassifizierung der Immobilie innerhalb des Katastersystems wider.
Rechtliche und praktische Überlegungen
Das Verständnis der Auswirkungen dieser gemischten Klassifizierung ist aus mehreren Gründen von entscheidender Bedeutung:
1. Zukünftige Entwicklung:
Wenn Sie eine weitere Entwicklung der Immobilie planen, z. B. durch den Bau neuer Gebäude oder die Erweiterung der bestehenden Villa, könnte die rustikale Einstufung des Grundstücks erhebliche Einschränkungen mit sich bringen. Sie müssten sich bei den örtlichen Behörden erkundigen, was gemäß den geltenden Flächennutzungsvorschriften zulässig ist.
2. Möglichkeiten der Umwidmung:
In einigen Fällen können Grundstückseigentümer eine Umwidmung ihres Grundstücks von rustikal zu städtisch beantragen. Dieser Prozess umfasst die Prüfung der lokalen Planungsvorschriften, was auch die Beantragung einer Umwidmung beim Rathaus beinhalten kann. Eine Umwidmung ist jedoch nicht garantiert und hängt oft von umfassenderen städtebaulichen Erwägungen ab.
3. Immobilienbewertung und Verkauf:
Beim Verkauf der Immobilie kann die gemischte Klassifizierung ihren Marktwert beeinflussen. Potenzielle Käufer müssen sich bewusst sein, dass sie zwar eine als städtisch klassifizierte Villa erwerben, das umliegende Grundstück jedoch rustikal bleibt, was dessen Nutzung oder zukünftige Entwicklung einschränken könnte.
4. Steuerliche Überlegungen:
Die doppelte Steuerpflicht (IBI Urbano und IBI Rústico) muss sorgfältig verwaltet werden, um die Einhaltung der lokalen Steuergesetze zu gewährleisten. Die Nichtzahlung der richtigen Steuern kann zu Strafen oder anderen rechtlichen Problemen führen.
Beispiel
Ich habe eine Immobilie in Valencia, die Villa ist als „urbana” registriert, aber das Grundstück ist als „rustica” registriert. Was ist sie nun, städtisch oder ländlich?
ANTWORT VON TLACORP:
Aus Ihrer E-Mail geht hervor, dass Sie wissen möchten, wie Ihre Immobilie klassifiziert ist, wenn Sie zwei Arten von Grundbucheintragungen haben, „urbana” für das Haus und „rustica” für das Grundstück.
Solche Situationen sind bei Immobilien auf rustikalem Land durchaus normal, wo das Land immer rustikal ist und die Gemeindesteuer für rustikales Land (IBI rustico) gezahlt wird, während die Häuser gemäß der Gemeindesteuer für städtisches Land (IBI urbano) besteuert werden. (IBI urbano).
Wenn das Grundstück rustikal ist, liegt das daran, dass die Stadtverwaltung in ihrem Bebauungsplan für das Gebiet das Grundstück als rustikal eingestuft hat. Das Grundstück wird immer als rustikal betrachtet, es sei denn, die Stadtverwaltung ändert seine Einstufung in „urban”. Aus den vorliegenden Informationen schließe ich daher, dass Sie von der Stadtverwaltung darüber informiert wurden, dass das Grundstück rustikal ist. Wenn nicht, versuchen Sie, sich dort zu erkundigen, um diesen Punkt zu klären.
Solange das Grundstück rustikal ist, gelten Wohngebäude ausschließlich für die Zwecke der Gemeindesteuer als „urbano”, und zwar nur die Gebäude, nicht das Grundstück. Die Gemeindesteuer wird also für das Haus als „urbano” und für das Grundstück als „rustico” gezahlt.
Wir bestätigen daher, dass Ihre Situation normal ist und Ihr Grundstück rustikal ist, obwohl Sie für das Haus eine steuerliche Behandlung als städtisches Grundstück erhalten.
Fazit: Klärung der Klassifizierung von Immobilien
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Situation Ihrer Immobilie, bei der die Villa als „urbano” und das Grundstück als „rústico” eingestuft ist, im spanischen Immobiliensystem normal und anerkannt ist. Das Wichtigste ist, dass die Einstufung der Immobilie für Steuerzwecke ihren gemischten Charakter widerspiegelt: „urbano” für das Wohngebäude und „rústico” für das Grundstück. Diese doppelte Einstufung ergibt sich in erster Linie aus der Definition und Regulierung der Landnutzung in den lokalen Bebauungsplänen der Gemeinde.
Wenn Sie Unsicherheiten haben oder Änderungen an der Immobilie vornehmen möchten, ist es ratsam, einen lokalen Rechtsexperten oder Immobilienberater zu konsultieren, der Sie auf der Grundlage der spezifischen Details Ihrer Immobilie und der geltenden lokalen Vorschriften beraten kann. Dieser kann Sie bei möglichen Umklassifizierungsbemühungen unterstützen, sicherstellen, dass Sie alle gesetzlichen Verpflichtungen erfüllen, und Ihnen helfen, den Wert und die Nutzung der Immobilie zu optimieren.
TLACORP SLP