Comment acheter un bien immobilier en Espagne via une société américaine

Les investisseurs étrangers qui souhaitent acquérir un bien immobilier en Espagne se demandent souvent s’ils peuvent utiliser une société américaine existante pour réaliser leur achat. La réponse est oui : vous n’avez pas nécessairement besoin de créer une société espagnole. Une société américaine peut acheter un bien immobilier en Espagne directement, avec ou sans établissement d’un établissement stable (PE) dans le pays.

Dans ce guide complet, nous expliquons les implications juridiques et fiscales, les démarches administratives et les obligations réglementaires requises pour acheter un bien immobilier en Espagne par l’intermédiaire d’une société américaine, que ce soit à des fins d’investissement locatif, de réaménagement, de revente ou de propriété à long terme.

1. Une société américaine peut-elle acheter un bien immobilier en Espagne ?

Oui. Une société américaine peut acquérir un bien immobilier en Espagne sans constituer une société locale espagnole. Cependant, plusieurs étapes doivent être suivies pour enregistrer la société en Espagne à des fins fiscales et juridiques.

Le point essentiel est de déterminer si votre activité en Espagne nécessitera ou non la création d’un établissement stable. Cela aura une incidence sur vos obligations fiscales, le niveau de bureaucratie et les risques juridiques pour vos représentants.

2. Établissement stable (PE) ou absence d’établissement stable : quelle est la différence ?

Sans PE (absence d’établissement stable)

Si l’entreprise américaine ne dispose pas de bureaux physiques, d’employés ou de ressources importantes en Espagne, elle peut être considérée comme opérant sans établissement stable. Par exemple :

Le bien immobilier est loué via des plateformes telles qu’Airbnb.
La gestion est assurée depuis l’étranger ou par des tiers.
Il n’y a pas d’employés ni d’actifs immobilisés en Espagne.

Dans ces cas, l’entreprise sera imposée en tant qu’entité non résidente au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) espagnol, généralement à un taux de 24 % (ou 19 % pour les entreprises de l’UE, non applicable aux États-Unis).

Avec un établissement stable (PE)

Si l’entreprise dispose d’une base opérationnelle en Espagne, telle que des bureaux, des employés, des véhicules de service ou du personnel local, elle sera considérée comme ayant un établissement stable. Cela signifie :

L’entreprise sera soumise à l’impôt sur les sociétés espagnol (actuellement à 25 %).
Un représentant fiscal local doit être désigné.
Des obligations comptables, fiscales et juridiques plus strictes s’appliquent.

En cas de doute, la convention de double imposition entre l’Espagne et les États-Unis est utilisée pour déterminer s’il existe un établissement stable. Cet accord permet de clarifier à partir de quand une société est assujettie à l’impôt sur les sociétés en Espagne et protège contre la double imposition.

3. Documents sociaux requis aux États-Unis

Pour enregistrer une société américaine afin qu’elle puisse exercer ses activités en Espagne, les documents originaux ou certifiés conformes et apostillés suivants sont requis :

Certificat de constitution
Statuts
Numéro d’identification fiscale de la société (EIN)
Certificat de bonne conduite ou extrait du registre du commerce
Identification et preuve de l’autorité des administrateurs/dirigeants
Structure de l’actionnariat (en particulier l’identification des bénéficiaires effectifs détenant plus de 25 %)

Tous les documents doivent être :

Apostillés conformément à la Convention de La Haye
Traduits en espagnol par un traducteur agréé (aux États-Unis ou en Espagne)

4. Démarches administratives en Espagne

a) Obtention d’un NIE pour le représentant légal

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est un numéro d’identification fiscale personnel. Le directeur ou le gérant de la société américaine doit en obtenir un, soit :

Auprès d’un consulat espagnol aux États-Unis, soit
Par l’intermédiaire d’un avocat en Espagne muni d’une procuration notariée.

b) Obtention du NIF pour la société américaine

La société doit demander un NIF (Número de Identificación Fiscal) pour s’enregistrer auprès de l’administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria). Il s’agit du numéro d’identification fiscale espagnol de votre société, indispensable pour signer des actes, payer des impôts et traiter avec les services publics ou les notaires.

c) Nomination d’un représentant fiscal

Pour les sociétés non résidentes (sans établissement stable), la nomination d’un représentant fiscal en Espagne est obligatoire. Ce représentant doit :

Être résident en Espagne.
Servir de point de contact pour les autorités espagnoles.
Ne pas être personnellement responsable des obligations fiscales de la société (contrairement aux sociétés PE).

Pour les sociétés PE, le représentant fiscal devient solidairement responsable avec la société étrangère de ses obligations fiscales espagnoles, une responsabilité juridique importante que tous les conseillers ne sont pas prêts à assumer.

5. Respect des lois anti-blanchiment

Les notaires et les banques espagnols demanderont :

Une déclaration de propriété réelle (bénéficiaire) de la société américaine (propriétaires détenant plus de 25 % des parts).
Des documents attestant l’origine des fonds (déclarations fiscales, rapports comptables, etc.)
Une preuve d’identité et d’activité de toutes les parties concernées.

En cas de non-respect de ces obligations, le notaire n’autorisera pas l’acte et les banques refuseront d’ouvrir un compte ou d’autoriser les virements.

6. Ouverture d’un compte bancaire en Espagne

La société doit ouvrir un compte bancaire espagnol pour exercer ses activités localement, payer ses impôts et finaliser l’achat. Chaque banque effectuera ses propres vérifications, en demandant :

Les documents apostillés de la société
Le NIE/NIF de la société et de son représentant légal
La preuve du financement et de la légitimité de l’investissement

Attendez-vous à ce que les banques vous demandent des documents KYC, notamment des états financiers et des déclarations AML.

7. Octroi d’une procuration à votre avocat

En raison de la complexité de cette procédure et des exigences bureaucratiques, nous vous recommandons vivement de donner une procuration (PoA) à un avocat spécialisé en Espagne. Cela permettra à votre représentant de :

Obtenir le NIE/NIF en votre nom
Enregistrer la société et la représenter auprès de l’administration fiscale
Ouvrir le compte bancaire
Signer les contrats et finaliser la transaction chez le notaire

Cela vous évite, à vous ou à vos dirigeants, de vous rendre en Espagne à chaque étape de la procédure.

8. Résumé : principales considérations pour les entreprises américaines qui achètent en Espagne

Facteur Sans établissement stable Avec établissement stable

Impôt 24 % Impôt pour les non-résidents 25 % Impôt sur les sociétés

Enregistrement obligatoire Oui Oui

Représentant fiscal obligatoire Oui (non responsable) Oui (personnellement responsable)

Compte bancaire obligatoire Obligatoire

Divulgation de la propriété réelle Obligatoire Obligatoire

Légalisation et traduction Obligatoire Obligatoire

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