Cómo comprar una propiedad en España a través de una empresa estadounidense
Los inversores extranjeros que desean adquirir una propiedad inmobiliaria en España a menudo se preguntan si pueden utilizar una empresa con sede en Estados Unidos para completar la compra. La respuesta es sí: no es necesario constituir una empresa española. Una empresa estadounidense puede comprar una propiedad en España directamente, con o sin establecer un establecimiento permanente (PE) en el país.
En esta guía completa, explicamos las implicaciones legales y fiscales, los trámites administrativos y el cumplimiento normativo necesarios para comprar inmuebles en España a través de una empresa estadounidense, ya sea para inversión en alquiler, remodelación, reventa o propiedad a largo plazo.
1. ¿Puede una empresa estadounidense comprar una propiedad en España?
Sí. Una empresa estadounidense puede adquirir una propiedad en España sin constituir una empresa local española. Sin embargo, hay que seguir varios pasos para registrar la empresa en España a efectos fiscales y legales.
La clave está en determinar si su actividad en España requerirá el establecimiento de un establecimiento permanente o no. Esto influirá en sus obligaciones fiscales, el nivel de burocracia y los riesgos legales para sus representantes.
2. Establecimiento permanente (EP) frente a no EP: ¿cuál es la diferencia?
Sin EP (sin establecimiento permanente)
Si la empresa estadounidense no tiene oficinas físicas, empleados ni recursos significativos en España, se puede considerar que opera sin establecimiento permanente. Por ejemplo:
- La propiedad se alquila a través de plataformas como Airbnb.
- La gestión se lleva a cabo desde el extranjero o a través de terceros.
- No hay empleados ni activos fijos en España.
En estos casos, la empresa tributará como entidad no residente en virtud del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) de España, generalmente a un tipo del 24 % (o del 19 % para las empresas de la UE, no aplicable a EE. UU.).
Con PE (establecimiento permanente)
Si la empresa tiene una base operativa en España, como oficinas, empleados, vehículos de servicio o personal local, se considerará que tiene un establecimiento permanente. Esto significa que:
- La empresa estará sujeta al Impuesto de Sociedades español (actualmente del 25 %).
- Se debe designar un representante fiscal local.
- Se aplican mayores responsabilidades contables, fiscales y legales.
En casos ambiguos, se utiliza el Convenio de doble imposición entre España y Estados Unidos para determinar si existe un PE. Este acuerdo ayuda a aclarar cuándo una empresa está sujeta al impuesto de sociedades en España y protege contra la doble imposición.
3. Documentos corporativos requeridos por Estados Unidos
Para registrar una empresa estadounidense para operar en España, se requieren los siguientes documentos originales o notariados y apostillados:
- Certificado de constitución
- Estatutos sociales
- Número de identificación fiscal (EIN)
- Certificado de vigencia o extracto del registro mercantil
- Identificación y prueba de la autoridad de los directores/gerentes
- Estructura accionarial (especialmente identificando a los beneficiarios efectivos con más del 25 %)
Todos los documentos deben estar:
- Apostillados según el Convenio de La Haya
- Traducidos al español por un traductor jurado (ya sea en EE. UU. o en España)
4. Trámites administrativos en España
a) Obtención del NIE para el representante legal
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es un número de identificación fiscal personal. El director o gerente de la empresa estadounidense debe obtenerlo:
- En un consulado español en los Estados Unidos, o
- A través de un abogado en España con un poder notarial.
b) Obtención del NIF para la empresa estadounidense
La empresa debe solicitar un NIF (Número de Identificación Fiscal) para registrarse en la Agencia Tributaria española. Se trata del número de identificación fiscal de su empresa en España y es imprescindible para firmar escrituras, pagar impuestos y tratar con los servicios públicos o los notarios.
c) Nombramiento de un representante fiscal
Para las empresas no residentes (sin establecimiento permanente), es obligatorio nombrar a un representante fiscal en España. Este representante debe:
- Ser residente en España.
- Actuar como punto de contacto con las autoridades españolas.
- No ser personalmente responsable de las obligaciones fiscales de la empresa (a diferencia de las empresas con PE).
En el caso de las empresas con PE, el representante fiscal se convierte en responsable solidario con la empresa extranjera de sus obligaciones fiscales en España, una importante responsabilidad legal que no todos los asesores están dispuestos a asumir.
5. Cumplimiento de la legislación contra el blanqueo de capitales
Los notarios y bancos españoles solicitarán:
- Declaración de la titularidad real (beneficiaria) de la empresa estadounidense (propietarios con más del 25 % de participación).
- Documentación que acredite el origen de los fondos (declaraciones de impuestos, informes contables, etc.).
- Prueba de identidad y actividades de todas las partes implicadas.
Si no se cumple con estos requisitos, el notario no autorizará la escritura y los bancos se negarán a abrir una cuenta o a permitir transferencias.
6. Apertura de una cuenta bancaria en España
La empresa debe abrir una cuenta bancaria española para operar localmente, pagar impuestos y completar la compra. Cada banco realizará su propia diligencia debida, solicitando:
- Documentos de la empresa apostillados
- NIE/NIF de la empresa y del representante legal
- Pruebas de la financiación y la legitimidad de la inversión
Es de esperar que los bancos soliciten documentación KYC, incluyendo estados financieros y declaraciones AML.
7. Otorgamiento de un poder notarial a su abogado
Debido a la complejidad de este proceso y a los requisitos burocráticos, recomendamos encarecidamente otorgar un poder notarial (PoA) a un abogado especializado en España. Esto permite a su representante:
- Obtener el NIE/NIF en su nombre
- Registrar la empresa y representarla ante la oficina de impuestos
- Abrir la cuenta bancaria
- Firmar contratos y completar la transacción ante notario
Esto evita que usted o sus directores tengan que viajar a España para cada paso del proceso.
8. Resumen: Consideraciones principales para las empresas estadounidenses que compran en España
Factor Sin PE Con PE
Impuesto 24 % Impuesto de no residentes 25 % Impuesto de sociedades
Registro obligatorio Sí Sí
Representante fiscal obligatorio Sí (no responsable) Sí (responsable personalmente)
Cuenta bancaria obligatoria Obligatoria
Divulgación de la propiedad real Obligatoria Obligatoria
Legalización y traducción Obligatoria Obligatoria
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