Buitenlandse investeerders die onroerend goed in Spanje willen kopen, vragen zich vaak af of ze een bestaand Amerikaans bedrijf kunnen gebruiken om de aankoop te voltooien. Het antwoord is ja: u hoeft niet per se een Spaans bedrijf op te richten. Een Amerikaans bedrijf kan rechtstreeks onroerend goed in Spanje kopen, met of zonder het opzetten van een vaste inrichting (PE) in het land.
In deze uitgebreide gids leggen we de juridische en fiscale implicaties, administratieve stappen en wettelijke vereisten uit die nodig zijn om via een Amerikaans bedrijf onroerend goed in Spanje te kopen, of het nu gaat om een investering in verhuur, herontwikkeling, wederverkoop of langdurig eigendom.
1. Kan een Amerikaans bedrijf onroerend goed kopen in Spanje?
Ja. Een Amerikaans bedrijf kan onroerend goed verwerven in Spanje zonder een lokaal Spaans bedrijf op te richten. Er moeten echter verschillende stappen worden gevolgd om het bedrijf in Spanje te registreren voor fiscale en juridische doeleinden.
Het belangrijkste punt is om te bepalen of uw activiteiten in Spanje de oprichting van een vaste inrichting vereisen of niet. Dit heeft invloed op uw belastingverplichtingen, de mate van bureaucratie en de juridische risico’s voor uw vertegenwoordigers.
2. Vaste inrichting (PE) versus geen PE: wat is het verschil?
Zonder PE (geen vaste inrichting)
Als het Amerikaanse bedrijf geen fysieke kantoren, werknemers of aanzienlijke middelen in Spanje heeft, kan het worden beschouwd als een bedrijf zonder vaste inrichting. Bijvoorbeeld:
- Het onroerend goed wordt verhuurd via platforms zoals Airbnb.
- Het beheer wordt uitgevoerd vanuit het buitenland of via derden.
- Er zijn geen werknemers of vaste activa in Spanje.
In deze gevallen wordt het bedrijf belast als een niet-ingezeten entiteit onder de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR), doorgaans tegen een tarief van 24% (of 19% voor EU-bedrijven, niet van toepassing op de VS).
Met PE (vaste inrichting)
Als het bedrijf een operationele basis in Spanje heeft, zoals kantoren, werknemers, dienstvoertuigen of lokaal personeel, wordt het beschouwd als een vaste inrichting. Dit betekent:
- Het bedrijf is onderworpen aan de Spaanse vennootschapsbelasting (momenteel 25%).
- Er moet een lokale belastingvertegenwoordiger worden aangesteld.
- Er gelden strengere boekhoudkundige, fiscale en wettelijke verplichtingen.
In onduidelijke gevallen wordt het dubbele belastingverdrag tussen Spanje en de Verenigde Staten gebruikt om te bepalen of er sprake is van een vaste inrichting. Deze overeenkomst helpt verduidelijken wanneer een bedrijf in Spanje vennootschapsbelasting verschuldigd is en biedt bescherming tegen dubbele belastingheffing.
3. Vereiste bedrijfsdocumenten uit de VS
Om een Amerikaans bedrijf te registreren voor activiteiten in Spanje, zijn de volgende originele of notariële en apostille documenten vereist:
- Oprichtingsakte
- Statuten
- Bedrijfsbelastingnummer (EIN)
- Certificaat van goede reputatie of uittreksel uit het handelsregister
- Identificatie en bewijs van bevoegdheid van directeuren/managers
- Aandeelhoudersstructuur (met name identificatie van economische eigenaren met een belang van meer dan 25%)
Alle documenten moeten:
- Apostille zijn voorzien overeenkomstig het Verdrag van Den Haag
- In het Spaans zijn vertaald door een officieel beëdigd vertaler (in de VS of Spanje)
4. Administratieve stappen in Spanje
a) Een NIE voor de wettelijke vertegenwoordiger verkrijgen
Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is een persoonlijk belastingnummer. De directeur of manager van het Amerikaanse bedrijf moet er een verkrijgen, hetzij:
- Bij een Spaans consulaat in de VS, of
- Via een advocaat in Spanje met een notariële volmacht.
b) Het NIF voor het Amerikaanse bedrijf verkrijgen
Het bedrijf moet een NIF (Número de Identificación Fiscal) aanvragen om zich te registreren bij de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria). Dit is het Spaanse belastingnummer van uw bedrijf en is essentieel voor het ondertekenen van akten, het betalen van belastingen en het afhandelen van zaken met nutsbedrijven of notarissen.
c) Een belastingvertegenwoordiger aanstellen
Voor niet-ingezeten bedrijven (zonder vaste inrichting) is het aanstellen van een belastingvertegenwoordiger in Spanje verplicht. Deze vertegenwoordiger moet:
- Inwoner zijn van Spanje.
- Fungeren als contactpersoon voor de Spaanse autoriteiten.
- Niet persoonlijk aansprakelijk zijn voor de belastingverplichtingen van het bedrijf (in tegenstelling tot PE-bedrijven).
Voor PE-bedrijven wordt de fiscaal vertegenwoordiger hoofdelijk aansprakelijk met het buitenlandse bedrijf voor zijn Spaanse belastingverplichtingen – een grote juridische verantwoordelijkheid die niet alle adviseurs bereid zijn op zich te nemen.
5. Naleving van antiwitwaswetgeving
Spaanse notarissen en banken zullen het volgende vragen:
- Verklaring van werkelijke (economische) eigendom van het Amerikaanse bedrijf (eigenaren met een aandelenbelang van meer dan 25%).
- Documentatie waaruit de herkomst van de middelen blijkt (belastingaangiften, boekhoudkundige verslagen, enz.).
- Bewijs van identiteit en activiteiten van alle betrokken partijen.
Zonder naleving zal de notaris de akte niet autoriseren en zullen banken weigeren een rekening te openen of overschrijvingen toe te staan.
6. Een bankrekening openen in Spanje
Het bedrijf moet een Spaanse bankrekening openen om lokaal te kunnen opereren, belastingen te betalen en de aankoop te voltooien. Elke bank voert haar eigen due diligence uit en vraagt om:
- Bedrijfsdocumenten met apostille
- NIE/NIF van het bedrijf en de wettelijke vertegenwoordiger
- Bewijs van de financiering en legitimiteit van de investering
Houd er rekening mee dat banken KYC-documentatie zullen vragen, waaronder financiële overzichten en AML-verklaringen.
7. Volmacht verlenen aan uw advocaat
Vanwege de complexiteit van dit proces en de bureaucratische vereisten raden wij u ten zeerste aan een volmacht (PoA) te verlenen aan een gespecialiseerde advocaat in Spanje. Hiermee kan uw vertegenwoordiger:
- NIE/NIF namens u verkrijgen
- Het bedrijf registreren en vertegenwoordigen bij de belastingdienst
- De bankrekening openen
- Contracten ondertekenen en de transactie bij de notaris afronden
Hierdoor hoeft u of uw directeuren niet voor elke stap van het proces naar Spanje te reizen.
8. Samenvatting: belangrijkste overwegingen voor Amerikaanse bedrijven die in Spanje kopen
Factor Geen PE Met PE
Belasting 24% belasting voor niet-ingezetenen 25% vennootschapsbelasting
Registratie vereist Ja Ja
Belastingvertegenwoordiger vereist Ja (niet aansprakelijk) Ja (persoonlijk aansprakelijk)
Bankrekening vereist Vereist
Openbaarmaking van werkelijke eigendom vereist Vereist
Legalisatie en vertaling vereist Vereist
Hulp nodig bij het kopen van onroerend goed in Spanje via een Amerikaans bedrijf?
Bij TLA Corporate Services zijn wij gespecialiseerd in grensoverschrijdende onroerendgoedtransacties en bedrijfsstructurering voor buitenlandse investeerders. Wij bieden end-to-end juridische, fiscale en compliance-ondersteuning om ervoor te zorgen dat uw Amerikaanse bedrijf veilig en efficiënt Spaans onroerend goed kan verwerven en beheren, zonder onnodige bureaucratie.
Neem vandaag nog contact met ons op om een adviesgesprek in te plannen en uw investeringsavontuur in Spanje te beginnen.