Wie man mit einer US-Firma Immobilien in Spanien kauft

Ausländische Investoren, die Immobilien in Spanien erwerben möchten, fragen sich oft, ob sie eine bestehende US-Firma nutzen können, um den Kauf abzuschließen. Die Antwort lautet ja: Sie müssen nicht unbedingt eine spanische Firma gründen. Eine US-Firma kann Immobilien in Spanien direkt kaufen, entweder mit oder ohne Gründung einer ständigen Niederlassung (PE) im Land.

In diesem umfassenden Leitfaden erläutern wir die rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen, die administrativen Schritte und die regulatorischen Anforderungen, die für den Kauf von Immobilien in Spanien über ein US-Unternehmen erforderlich sind – sei es für Mietinvestitionen, Sanierungen, Weiterverkäufe oder langfristigen Besitz.

1. Kann ein US-Unternehmen Immobilien in Spanien kaufen?

Ja. Ein US-Unternehmen kann Immobilien in Spanien erwerben, ohne eine lokale spanische Gesellschaft zu gründen. Allerdings müssen mehrere Schritte befolgt werden, um das Unternehmen in Spanien für steuerliche und rechtliche Zwecke zu registrieren.

Der entscheidende Punkt ist, ob Ihre Tätigkeit in Spanien die Gründung einer ständigen Niederlassung erfordert oder nicht. Dies hat Auswirkungen auf Ihre steuerlichen Verpflichtungen, den bürokratischen Aufwand und die rechtlichen Risiken für Ihre Vertreter.

2. Betriebsstätte (PE) vs. keine PE: Was ist der Unterschied?

Ohne PE (keine Betriebsstätte)

Wenn das US-Unternehmen keine physischen Büros, Mitarbeiter oder bedeutenden Ressourcen in Spanien hat, kann davon ausgegangen werden, dass es ohne Betriebsstätte tätig ist. Beispiele:

Die Immobilie wird über Plattformen wie Airbnb vermietet.
Die Verwaltung erfolgt aus dem Ausland oder durch Dritte.
Es gibt keine Mitarbeiter oder Sachanlagen in Spanien.

In diesen Fällen wird das Unternehmen als nicht ansässiges Unternehmen gemäß der spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) besteuert, in der Regel mit einem Steuersatz von 24 % (oder 19 % für EU-Unternehmen, nicht anwendbar auf die USA).

Mit PE (ständiger Betrieb)

Wenn das Unternehmen über eine operative Basis in Spanien verfügt – wie Büros, Mitarbeiter, Dienstfahrzeuge oder lokales Personal – gilt es als mit einer Betriebsstätte ausgestattet. Das bedeutet:

Das Unternehmen unterliegt der spanischen Körperschaftsteuer (derzeit 25 %).
Es muss ein lokaler Steuervertreter bestellt werden.
Es gelten höhere Anforderungen in Bezug auf Buchhaltung, Steuerkonformität und rechtliche Verpflichtungen.

In Zweifelsfällen wird anhand des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und den Vereinigten Staaten festgestellt, ob eine Betriebsstätte vorliegt. Dieses Abkommen hilft zu klären, wann ein Unternehmen in Spanien körperschaftsteuerpflichtig wird, und schützt vor Doppelbesteuerung.

3. Erforderliche Unternehmensdokumente aus den USA

Um ein US-Unternehmen für die Geschäftstätigkeit in Spanien zu registrieren, sind die folgenden Originaldokumente oder beglaubigten und mit Apostille versehenen Dokumente erforderlich:

Gründungsurkunde
Gesellschaftsvertrag
Steuernummer (EIN)
Unbedenklichkeitsbescheinigung oder Auszug aus dem Handelsregister
Identifizierung und Vollmacht der Geschäftsführer/Manager
Aktionärsstruktur (insbesondere Angabe der wirtschaftlich Berechtigten mit einem Anteil von mehr als 25 %)

Alle Dokumente müssen:

gemäß dem Haager Übereinkommen mit einer Apostille versehen sein
von einem amtlich beglaubigten Übersetzer (entweder in den USA oder in Spanien) ins Spanische übersetzt sein

4. Verwaltungsformalitäten in Spanien

a) Beantragung einer NIE für den gesetzlichen Vertreter

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist eine persönliche Steueridentifikationsnummer. Der Geschäftsführer oder Manager des US-Unternehmens muss eine solche Nummer beantragen, entweder

bei einem spanischen Konsulat in den USA oder
über einen Anwalt in Spanien mit einer notariell beglaubigten Vollmacht.

b) Beantragung der NIF für das US-Unternehmen

Das Unternehmen muss eine NIF (Número de Identificación Fiscal) beantragen, um sich bei der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria) registrieren zu lassen. Dies ist die spanische Steuer-ID Ihres Unternehmens und für die Unterzeichnung von Urkunden, die Zahlung von Steuern und den Umgang mit Versorgungsunternehmen oder Notaren unerlässlich.

c) Ernennung eines Steuervertreters

Für nicht ansässige Unternehmen (ohne Betriebsstätte) ist die Ernennung eines Steuervertreters in Spanien obligatorisch. Dieser Vertreter muss:

in Spanien ansässig sein
als Ansprechpartner für die spanischen Behörden fungieren
nicht persönlich für die Steuerpflichten des Unternehmens haften (im Gegensatz zu PE-Unternehmen).

Für PE-Unternehmen haftet der Steuervertreter gesamtschuldnerisch mit dem ausländischen Unternehmen für dessen spanische Steuerpflichten – eine große rechtliche Verantwortung, die nicht alle Berater übernehmen möchten.

5. Einhaltung der Gesetze zur Bekämpfung der Geldwäsche

Spanische Notare und Banken verlangen:

Erklärung über die tatsächlichen (wirtschaftlich) Eigentümer des US-Unternehmens (Eigentümer mit mehr als 25 % der Anteile).
Unterlagen zum Herkunft der Gelder (Steuererklärungen, Buchhaltungsberichte usw.)
Identitätsnachweis und Nachweis der Tätigkeiten aller beteiligten Parteien.

Ohne die Einhaltung dieser Vorschriften wird der Notar die Urkunde nicht beglaubigen und die Banken werden die Eröffnung eines Kontos oder die Durchführung von Überweisungen verweigern.

6. Eröffnung eines Bankkontos in Spanien

Das Unternehmen muss ein spanisches Bankkonto eröffnen, um vor Ort tätig zu sein, Steuern zu zahlen und den Kauf abzuschließen. Jede Bank führt ihre eigene Sorgfaltsprüfung durch und verlangt:

Apostillierte Unternehmensdokumente
NIE/NIF des Unternehmens und des gesetzlichen Vertreters
Nachweis der Finanzierung und Rechtmäßigkeit der Investition

Rechnen Sie damit, dass Banken KYC-Dokumente verlangen, darunter Finanzberichte und AML-Erklärungen.

7. Erteilung einer Vollmacht an Ihren Anwalt

Aufgrund der Komplexität dieses Prozesses und der bürokratischen Anforderungen empfehlen wir dringend, einen spezialisierten Anwalt in Spanien mit einer Vollmacht (PoA) zu beauftragen. Damit kann Ihr Vertreter:

die NIE/NIF in Ihrem Namen einholen
das Unternehmen registrieren und vor dem Finanzamt vertreten
das Bankkonto eröffnen
Verträge unterzeichnen und die Transaktion beim Notar abschließen

Dadurch müssen Sie oder Ihre Geschäftsführer nicht für jeden Schritt des Prozesses nach Spanien reisen.

8. Zusammenfassung: Wichtige Überlegungen für US-Unternehmen, die in Spanien kaufen

Faktor Keine PE Mit PE

Steuer 24 % Nichtansässigensteuer 25 % Körperschaftssteuer

Registrierung erforderlich Ja Ja

Steuervertreter erforderlich Ja (nicht haftbar) Ja (persönlich haftbar)

Bankkonto erforderlich Erforderlich

Offenlegung der tatsächlichen Eigentumsverhältnisse erforderlich Erforderlich

Beglaubigung und Übersetzung erforderlich Erforderlich

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