Ibiza : guide complet

L’île d’Ibiza

Ibiza (Eivissa en catalan) est l’une des îles Baléares, située dans la mer Méditerranée, au large de la côte est de l’Espagne. Elle est mondialement connue pour sa vie nocturne animée, sa scène musicale électronique et ses plages et criques magnifiques. Au-delà de sa réputation festive, Ibiza offre un riche patrimoine culturel, des villages pittoresques, de magnifiques paysages naturels et un côté tranquille qui attire une population diversifiée, des jet-setters internationaux aux familles et à ceux qui recherchent un mode de vie plus détendu.

L’île bénéficie d’un climat méditerranéen typique, avec des étés chauds et secs et des hivers doux. Son économie repose en grande partie sur le tourisme, mais aussi sur l’immobilier, les services et le commerce local.

Quartiers et municipalités de l’île d’Ibiza

Ibiza est divisée en cinq municipalités, chacune avec son caractère distinct :

• Eivissa (ville d’Ibiza) : Capitale et plus grande ville de l’île. Elle abrite la ville historique fortifiée de Dalt Vila (classée au patrimoine mondial de l’UNESCO), un port animé, une vie nocturne variée et un large éventail de boutiques et de restaurants. C’est le cœur administratif et commercial de l’île.
• Sant Antoni de Portmany : Célèbre pour ses couchers de soleil, sa promenade animée et sa vie nocturne trépidante, cette commune est particulièrement appréciée des jeunes touristes.
  Elle dispose également de magnifiques criques à proximité et d’une infrastructure touristique bien développée.
• Sant Josep de sa Talaia : La plus grande commune en superficie, couvrant la côte sud-ouest, elle comprend certaines des plages et criques les plus célèbres comme Cala Comte, Cala Bassa et Ses Salines. Elle abrite également le point culminant d’Ibiza, Sa Talaiassa. Cette région allie villas de luxe et charme rural.
• Sant Joan de Labritja : La commune la plus septentrionale et la moins développée, qui a su préserver une grande partie de l’essence traditionnelle et rurale d’Ibiza. Elle se caractérise par sa beauté naturelle, ses plages isolées et son ambiance bohème et spirituelle. Elle est idéale pour ceux qui recherchent la tranquillité et le contact avec la nature.

Pourquoi Ibiza ?

Ibiza offre une qualité de vie unique pour plusieurs raisons :

• Beauté naturelle : Des plages à couper le souffle, des eaux cristallines, des forêts de pins et des couchers de soleil époustouflants. Les parcs naturels et les zones protégées de l’île offrent des paysages variés.
• Mode de vie : un mélange de glamour cosmopolite, de tranquillité bohème et d’une communauté internationale dynamique. Elle offre quelque chose pour tous les goûts, de la vie nocturne de classe mondiale aux retraites de yoga et à la vie rurale tranquille.
• Climat : plus de 300 jours de soleil par an, avec des hivers doux, ce qui rend l’île agréable toute l’année.
• Cuisine : Une scène gastronomique riche, combinant des plats traditionnels d’Ibiza et une haute cuisine internationale. Les fruits de mer frais et les produits locaux sont à l’honneur.
• Connectivité : L’aéroport d’Ibiza (IBZ) offre d’excellentes liaisons nationales et internationales, en particulier pendant la haute saison, ce qui le rend facilement accessible.
• Sécurité : Destination généralement sûre, en particulier en dehors des principales zones festives.

Ibiza vs autres villes

La comparaison entre Ibiza et d’autres villes espagnoles révèle des différences marquées en raison de sa nature insulaire et de son caractère unique :

• Ibiza vs Valence :
  • Climat : Les deux villes ont un climat méditerranéen. Celui de Valence est légèrement plus continental, tandis que celui d’Ibiza est purement insulaire, avec une influence maritime plus douce.
  • Taille et atmosphère : Valence est une grande ville espagnole dynamique et traditionnelle, capitale provinciale avec une économie diversifiée qui ne repose pas uniquement sur le tourisme. Ibiza est une île moins peuplée, avec une économie touristique très saisonnière et une atmosphère beaucoup plus internationale, luxueuse et festive (dans certains quartiers).
  • Coût de la vie : Ibiza a généralement un coût de la vie nettement plus élevé, en particulier pour le logement, en raison de son statut d’île et de la forte demande des résidents internationaux et des touristes. Valence est beaucoup plus abordable.
  • Nature : Les deux villes offrent des plages, mais les paysages naturels d’Ibiza sont plus variés sur une superficie plus petite, avec des falaises spectaculaires, des criques et des parcs naturels protégés. Valence est entourée de terres agricoles (huerta) et d’un relief plus plat.
  • Connectivité : Valence est un important centre de transport avec d’excellentes liaisons routières, ferroviaires et portuaires vers l’Espagne continentale. Ibiza dépend des liaisons aériennes et maritimes.
• Ibiza vs Madrid/Barcelone :
  • Taille et rythme : Madrid et Barcelone sont de grandes métropoles européennes avec une vie urbaine animée, une offre culturelle vaste et un environnement trépidant. Ibiza est une petite île qui offre un rythme beaucoup plus détendu, même dans ses zones les plus fréquentées.
  • Coût de la vie : Le coût du logement et le coût de la vie en général à Ibiza peuvent rivaliser avec ceux de Madrid/Barcelone pour les propriétés de luxe, mais les dépenses quotidiennes en général peuvent être moins élevées dans les grandes villes pour les biens et services non luxueux.
  • Opportunités : Madrid et Barcelone offrent des opportunités professionnelles et commerciales beaucoup plus variées et nombreuses dans tous les secteurs. L’économie d’Ibiza est principalement axée sur le tourisme et l’immobilier.
  • Environnement : Ibiza offre une proximité constante avec les plages et les paysages naturels ; les grandes villes disposent de parcs urbains, mais il faut se déplacer pour atteindre de vastes espaces naturels ou des plages.
• Ibiza vs Marbella :
  • Spécificités : Les deux sont des destinations de luxe. Marbella fait partie d’une grande bande côtière (la Costa del Sol) axée sur le golf, les complexes hôteliers de luxe et un tourisme de luxe plus établi et présent toute l’année. Ibiza est une île à l’ambiance « bohème chic » unique, célèbre pour sa musique électronique, ses clubs de plage exclusifs et ses criques naturelles époustouflantes.
  • Clientèle : Marbella attire une clientèle internationale de luxe, souvent plus traditionnelle et « glamour ». Ibiza attire une clientèle plus jeune, plus soucieuse de la mode et internationale, ainsi que ceux qui recherchent une retraite spirituelle ou de bien-être.
  • Saisonnalité : Les deux destinations connaissent une haute saison très marquée, mais celle d’Ibiza est plus concentrée sur les mois d’été, avec un hiver plus calme, tandis que Marbella maintient un niveau d’activité plus constant, bien que moins élevé, tout au long de l’année.
  • Géographie : Marbella est située sur le continent, avec des montagnes en arrière-plan ; Ibiza est une île.

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Vivre et travailler à Ibiza

Vivre et travailler à Ibiza offre un ensemble unique d’opportunités et de défis. Si le tourisme est le principal moteur économique, la communauté diversifiée de l’île soutient également d’autres secteurs.

• Marché de l’emploi : Le marché de l’emploi est très saisonnier, avec de nombreuses opportunités dans l’hôtellerie, le tourisme, le commerce de détail et les services pendant les mois d’été (mai-octobre). Hors saison, les emplois sont plus rares, mais on observe une tendance croissante au développement du tourisme tout au long de l’année et d’autres secteurs tels que l’immobilier, la construction et le télétravail. La maîtrise de plusieurs langues (anglais, allemand, français, italien et espagnol/catalan) est un atout considérable.
• Coût de la vie : Ibiza est l’un des endroits les plus chers d’Espagne, notamment en matière de logement. Les loyers, en particulier pendant la haute saison, peuvent être extrêmement élevés.
  La nourriture et les services sont également plus chers que sur le continent. Cependant, le mode de vie unique et la beauté des environs compensent souvent cet inconvénient pour les résidents.
• Services : L’île dispose de services bien développés, notamment des centres de santé publics et privés, des hôpitaux (hôpital Can Misses), des écoles et des installations sportives.

 

Bureau de l’immigration à Ibiza (îles Baléares) : NIE, visas, permis, etc.

La gestion des procédures d’immigration (NIE, visas, permis de séjour et de travail, etc.) à Ibiza est assurée par le Bureau des étrangers (Oficina de Extranjería), qui fait partie de la Délégation du gouvernement aux îles Baléares. Bien que le siège se trouve à Palma de Majorque, Ibiza dispose d’un commissariat local qui traite de nombreux documents.

• Bureau des étrangers (Oficina de Extranjería) à Ibiza :
  • Adresse : Comisaría de la Policía Nacional de Ibiza, Avinguda de la Pau, s/n, 07800 Eivissa, Illes Balears.
  • Services : délivrance du NIE (numéro d’identification des étrangers), prise d’empreintes digitales pour la TIE (carte d’identité des étrangers), prolongations de séjour et certaines demandes initiales de résidence. Il est essentiel de vérifier les services spécifiques proposés à cet endroit, car certaines procédures plus complexes peuvent nécessiter un déplacement à Palma.
  • Rendez-vous : Un rendez-vous préalable (cita previa) est presque toujours nécessaire pour toute procédure. Il peut être pris en ligne sur le portail des administrations publiques du gouvernement espagnol.
• Bureau des étrangers à Palma de Majorque (délégation du gouvernement) :
  • Adresse principale : Carrer del Foment, 4, 07008 Palma, Illes Balears.
  • Services : Il s’agit du bureau principal des îles Baléares, qui offre une gamme plus large de services, notamment les demandes complexes de résidence, de travail, de regroupement familial, d’arraigo (enracinement) et de visa.

 

Conseil : pour toute procédure d’immigration, il est essentiel de consulter le site web officiel du ministère de l’Intérieur ou de la délégation du gouvernement aux Baléares afin de connaître les dernières exigences et les procédures de rendez-vous. En raison de la forte demande, il peut parfois être difficile d’obtenir un rendez-vous.

 

Les meilleures banques à Ibiza et dans l’île

Les banques les plus présentes à Ibiza, qui offrent un vaste réseau d’agences et de services aux particuliers et aux entreprises, sont les mêmes que celles présentes dans tout le pays, auxquelles s’ajoutent certaines banques fortement implantées dans les Baléares :

• CaixaBank : réseau très étendu dans toute l’île.
• Banco Santander : forte présence dans les grandes villes.
• BBVA : également très répandue.
• Banc Sabadell : avec des agences dans les zones clés.
• Bankinter : présence croissante, souvent préférée pour les services en ligne.
• Globalcaja : Bien que moins importantes que les banques nationales, certaines caisses d’épargne ou coopératives locales peuvent être présentes.
• Banques locales (par exemple, Caixa Colonya, Banca March) : Il s’agit de banques des Baléares qui connaissent bien le marché local et offrent souvent des services personnalisés.

Outre les banques traditionnelles, les services bancaires en ligne (N26, Revolut, ING, Openbank, Wise, etc.) sont de plus en plus populaires, en particulier auprès de la communauté internationale, et offrent des services compétitifs. La « meilleure » banque dépendra de vos besoins spécifiques, notamment les frais, les services de virement international, les prêts hypothécaires et le service client.

 

Vols en correspondance depuis l’aéroport d’Ibiza (IBZ)

L’aéroport d’Ibiza (IBZ) est le seul aéroport de l’île et est très bien desservi, en particulier pendant la haute saison. Il est situé à environ 7 km au sud-ouest de la ville d’Ibiza.

Compagnies aériennes régulières :

• Vueling : l’un des principaux opérateurs, qui dessert de nombreuses villes espagnoles et européennes.
• Ryanair : vaste réseau de vols low cost vers diverses destinations européennes.
• Iberia / Air Nostrum / Iberia Express : indispensable pour rejoindre Madrid, une plaque tournante internationale majeure, et d’autres villes espagnoles.
• EasyJet : forte présence reliant le Royaume-Uni et d’autres pays européens.
• Jet2.com : populaire pour les vols vers le Royaume-Uni.
• British Airways : propose des vols directs vers Londres.
• Transavia : relie les Pays-Bas.
• Eurowings : relie l’Allemagne.
• Wizz Air : présence croissante avec des liaisons vers l’Europe de l’Est.
• Luxair : relie le Luxembourg.
• Air France / KLM : vols saisonniers vers Paris et Amsterdam.
• Swiss / Edelweiss Air : Vols saisonniers vers la Suisse.
• TUI Fly (divers pays) : Liaisons vers diverses destinations de vacances en Europe.

Principales destinations nationales :

• Madrid
• Barcelone
• Palma de Majorque (vols fréquents entre les îles)
• Valence
• Alicante
• Séville
• Malaga
• Bilbao
• Saint-Jacques-de-Compostelle
• Grande Canarie / Ténérife (îles Canaries)

Destinations internationales directes (très saisonnières, avec plus de liaisons en été) :

• Royaume-Uni : Londres (Heathrow, Gatwick, Stansted, Luton), Manchester, Birmingham, Bristol, Glasgow, Édimbourg, Liverpool, Newcastle, Leeds, Belfast.
• Allemagne : Berlin, Munich, Francfort, Düsseldorf, Hambourg, Cologne.
• Italie : Rome, Milan, Naples, Venise, Bologne.
• France : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice.
• Pays-Bas : Amsterdam, Eindhoven.
• Belgique : Bruxelles.
• Suisse : Zurich, Genève, Bâle.
• Irlande : Dublin.
• Portugal : Lisbonne, Porto.
• Pays nordiques : Copenhague, Stockholm, Oslo, Helsinki (en saison).
• Europe de l’Est : Varsovie, Cracovie, Prague, Budapest (en saison).

Accès depuis l’aéroport d’Ibiza : Des bus publics réguliers (L10) relient l’aéroport à la ville d’Ibiza et aux autres sites touristiques importants. Des taxis et des services de transfert privés sont également facilement disponibles.

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Éducation à Ibiza

Écoles internationales dans la région d’Ibiza

Ibiza compte un nombre croissant de résidents internationaux, ce qui a entraîné une augmentation de la demande et de l’offre en matière d’éducation internationale. Bien que les options ne soient pas aussi nombreuses que dans les grandes villes du continent, il existe des écoles internationales de qualité :

• Morna International College (Santa Gertrudis) : Il s’agit de l’école internationale la plus ancienne et la plus réputée de l’île. Elle propose un programme britannique de la maternelle à la terminale (de 3 à 18 ans) et prépare les élèves aux examens IGCSEs et A-levels.
  Elle attire un corps étudiant international très diversifié.
• Colegio Mestral (Eivissa) : École privée espagnole qui propose un programme bilingue (espagnol-anglais) solide et intègre souvent des méthodes d’enseignement internationales, tout en suivant le programme espagnol.
• Colegio Sant Jordi (Sant Jordi de ses Salines) : Autre école privée qui met l’accent sur l’apprentissage de l’anglais dans le cadre du programme espagnol.
• Écoles de langues et cours particuliers : De nombreuses familles complètent également la scolarité locale par des cours de langues privés et des services de tutorat international disponibles sur l’île.

Pour ceux qui recherchent un programme international spécifique (par exemple, le programme américain ou le baccalauréat international qui ne sont pas proposés par Morna), il peut être nécessaire d’envisager des options d’enseignement en ligne ou des écoles à Majorque ou en Espagne continentale.

Universités à Ibiza

Ibiza ne dispose pas d’un campus universitaire complet proposant un large éventail de diplômes, comme c’est le cas dans les grandes villes du continent telles que Valence ou Barcelone. La principale université des îles Baléares est située à Majorque.

Université des îles Baléares (Universitat de les Illes Balears – UIB) :

• Le campus principal de l’UIB se trouve à Palma de Majorque. Il propose un large éventail de diplômes de premier et deuxième cycles.
• L’UIB dispose d’un petit centre satellite à Ibiza (souvent appelé extension UIB-Ibiza).
  Ce centre propose principalement des cours spécifiques, certaines années initiales de diplômes ou un soutien à l’enseignement à distance, principalement pour les diplômes liés au tourisme, à l’administration des affaires et à certaines sciences humaines. Les étudiants commencent souvent leurs études à Ibiza, puis les poursuivent sur le campus de Palma pour les terminer.
• Université nationale d’enseignement à distance (UNED) : Ibiza abrite un centre associé à l’UNED, qui permet aux étudiants de suivre une grande variété de diplômes et de programmes de master en ligne et en blended learning, avec des tutoriels et des examens disponibles sur place. Il s’agit d’une option très prisée des résidents qui souhaitent poursuivre des études supérieures sans quitter l’île.
• Formation professionnelle (Formación Profesional – FP) : Ibiza dispose de plusieurs centres de formation professionnelle proposant des cycles de formation de niveau moyen et supérieur dans divers domaines liés à l’économie de l’île, tels que l’hôtellerie, le tourisme, l’administration et la santé. Ces programmes sont pratiques et débouchent souvent directement sur un emploi.
• Écoles spécialisées dans l’hôtellerie et le tourisme : Compte tenu de l’importance du secteur touristique à Ibiza, il existe également des écoles privées ou des académies spécialisées proposant des cours dans les domaines de l’hôtellerie, de la gastronomie et de la gestion touristique.

 

Les universités que vous avez mentionnées pour Valence (Université catholique de Valence Saint-Vincent-Martyr, Université européenne de Valence, Université CEU Cardinal Herrera, Université internationale de Valence (VIU), Florida Universitària, Berklee College of Music) sont situées sur le continent et n’ont pas de campus à Ibiza.

 

Liste des consulats et ambassades à Ibiza

En général, les consulats et ambassades des pays étrangers sont établis dans les capitales nationales (Madrid) ou dans les grandes capitales régionales (comme Palma de Majorque pour les îles Baléares, ou Barcelone pour sa proximité et son importance).

Ibiza n’accueille pas de consulats ou d’ambassades permanents de pays étrangers.

• • Consulats honoraires : Ibiza compte plusieurs consulats honoraires pour les pays dont les ressortissants ou les touristes sont nombreux sur l’île. Ceux-ci sont généralement gérés par des citoyens locaux (souvent des hommes d’affaires) et offrent des services consulaires très limités, principalement une assistance en cas d’urgence, le renouvellement des passeports (parfois) ou la certification de documents simples. Il ne s’agit pas de missions diplomatiques.
    • Parmi les pays qui ont généralement des consulats honoraires à Ibiza, on peut citer le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France, l’Italie et les Pays-Bas, entre autres. Cependant, leur présence et leurs services peuvent changer, il est donc toujours préférable de vérifier directement auprès de l’ambassade correspondante à Madrid.

Consulats généraux ou ambassades : Pour la plupart des procédures consulaires (visas, passeports, enregistrements civils complexes, etc.) et pour la représentation diplomatique, les résidents et les visiteurs à Ibiza doivent se rendre à :

• Palma de Majorque : De nombreux pays ont un consulat général à Palma qui couvre l’ensemble des îles Baléares.
• Madrid : où se trouvent la grande majorité des ambassades et consulats généraux en Espagne.
• Barcelone : pour certains pays, les consulats généraux à Barcelone peuvent avoir une compétence qui inclut les îles Baléares.

 

Par conséquent, la longue liste de consulats que vous avez mentionnée pour Valence ne s’applique pas directement à Ibiza. Si vous avez besoin des services consulaires d’un pays spécifique, vous devez d’abord vérifier s’il dispose d’un consulat honoraire à Ibiza et quels sont les services qu’il offre, ou sinon, contacter son consulat général à Palma ou son ambassade à Madrid.

Chambres de commerce officielles à Ibiza

Oui, Ibiza, en tant que pôle économique clé des îles Baléares, dispose d’une importante chambre de commerce.

• Chambre de commerce, d’industrie, des services et de la navigation d’Ibiza et de Formentera (Cambra de Comerç d’Eivissa i Formentera) :
  • Adresse : C. de Canàries, 37, 07800 Eivissa, Illes Balears.
  • Fonctions : Elle offre une large gamme de services aux entreprises et aux entrepreneurs des deux îles, notamment :
    • Conseil et formation aux entreprises.
    • Aide à l’internationalisation et au commerce extérieur.
    • Gestion de projets et de subventions.
    • Délivrance de certificats et de documents commerciaux.
    • Organisation d’événements commerciaux, de salons et de missions.
    • Promotion du commerce local et du tourisme.
    • Études économiques et statistiques pour les îles.

Cette chambre est une ressource essentielle pour toute personne souhaitant créer une entreprise, investir ou simplement mieux comprendre le paysage économique d’Ibiza et de Formentera.

 

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Acheter, investir ou louer un bien immobilier à Ibiza

Le marché immobilier à Ibiza est très dynamique et unique, caractérisé par une forte demande, une offre limitée et des prix élevés, en particulier pour les propriétés de luxe et celles avec vue sur la mer ou situées dans des emplacements privilégiés. C’est une destination très prisée des acheteurs internationaux.

L’achat d’un bien immobilier à Ibiza représente un investissement important.
Le marché offre un large choix, allant de charmantes fincas traditionnelles et villas de luxe modernes à des appartements en ville ou en bord de mer. Les prix ont augmenté régulièrement au fil des ans en raison de la forte demande des acheteurs nationaux et internationaux. Toutefois, il nécessite une connaissance approfondie de la réglementation en matière de licences touristiques et une bonne compréhension de la saisonnalité du marché. Les locations à long terme peuvent également être rentables en raison de la rareté des logements disponibles toute l’année. Pendant l’été, les locations touristiques de courte durée dominent, souvent à des prix très élevés. Les locations à long terme pour les résidents sont rares et coûteuses, ce qui rend difficile la recherche d’un logement, surtout si vous arrivez sans avoir pris de dispositions préalables.

 

Typologie des constructions à Ibiza

La typologie des constructions à Ibiza reflète son histoire, ses influences culturelles et son développement moderne :

• Fincas (maisons rurales traditionnelles) : Il s’agit de fermes historiques emblématiques, souvent construites en pierre avec des murs blanchis à la chaux, des toits plats et des poutres en bois de sabine caractéristiques. Beaucoup ont été magnifiquement restaurées et agrandies, conservant leur charme d’origine tout en offrant le confort moderne. Elles se trouvent généralement dans les zones rurales et sont souvent accompagnées de grands terrains.
• Villas de luxe : très nombreuses sur toute l’île, en particulier dans les quartiers prisés tels que Sant Josep, Es Cubells et Santa Eulària. Elles vont des constructions modernes et minimalistes avec piscine à débordement aux fincas rénovées, offrant souvent une vue imprenable sur la mer, de vastes terrains et des équipements haut de gamme.
• Appartements et maisons de ville : prédominants dans les principales villes (Ibiza, Sant Antoni, Santa Eulària). Ils vont des bâtiments anciens dans les centres historiques aux complexes modernes. Beaucoup sont équipés de piscines et de jardins communs.
• « Adosados » (maisons mitoyennes) : courantes dans les lotissements résidentiels, elles offrent à la fois intimité et vie communautaire.
• Hôtels et complexes touristiques : surtout le long de la côte, ils vont des options économiques aux hôtels-boutiques de luxe et aux grands complexes hôteliers.

 

Villes et villages autour d’Ibiza

La taille relativement petite d’Ibiza permet d’accéder facilement à toutes ses villes et villages charmants depuis n’importe quel point de l’île :

• Ibiza (Eivissa) : La capitale, comme décrit précédemment.
• Sant Antoni de Portmany : ville portuaire animée, réputée pour ses couchers de soleil.
• Santa Eulària des Riu : ville familiale et tranquille, avec une promenade charmante.
• Sant Josep de sa Talaia : commune couvrant la magnifique côte sud-ouest.
• Sant Joan de Labritja : Partie nord, la plus rurale et la plus authentique de l’île.
• Santa Gertrudis de Fruitera : Charmant village bohème de l’intérieur des terres, très apprécié des expatriés, connu pour ses galeries d’art, ses restaurants et sa place centrale.
• Es Cubells : village pittoresque perché sur une falaise, offrant une vue imprenable, connu pour son calme et son charme traditionnel.
• Sant Carles de Peralta : village au passé bohème et à l’environnement rural paisible, qui abrite le célèbre marché hippie Las Dalias.
• Portinatx : Station touristique plus développée au nord, connue pour ses belles plages.
• Cala Llonga : Station balnéaire familiale avec une magnifique baie.
• Formentera : Petite île voisine préservée, accessible en quelques minutes en ferry depuis Ibiza, connue pour ses plages dignes des Caraïbes.

 

Bureaux du cadastre et registres fonciers à Ibiza

• Bureau du cadastre (Gerencia Regional del Catastro de Illes Balears) :
• Le bureau principal pour les îles Baléares se trouve à Palma de Majorque (Carrer del Temple, 2).

Cependant, Ibiza dispose d’un bureau cadastral local (Oficina de Gestión Catastral) où vous pouvez vous renseigner et effectuer certaines démarches. Il se trouve généralement dans les locaux de l’administration fiscale ou de la mairie d’Ibiza.
Pour obtenir des informations détaillées et connaître les procédures complexes, il est souvent plus simple d’utiliser le siège électronique du cadastre en ligne ou de se rendre au bureau de Palma.

Comment obtenir un certificat d’habitabilité à Ibiza ?

Le certificat d’habitabilité (Cédula de Habitabilidad ou Licencia de Segunda Ocupación) et le certificat de première occupation sont des documents indispensables pour tout logement situé dans les îles Baléares, y compris à Ibiza. Ces procédures sont régies par la réglementation régionale (îles Baléares) et municipale (mairie d’Ibiza ou autres municipalités).

• Qu’est-ce que le certificat d’habitabilité à Ibiza ?

  Il s’agit d’un document administratif délivré par le Consell Insular de Ibiza (Conseil insulaire) ou l’autorité municipale compétente qui certifie qu’un logement remplit les conditions minimales d’habitabilité (santé, hygiène, solidité structurelle, taille, équipement) requises par la réglementation en vigueur pour être légalement habité. Il est nécessaire pour souscrire des services publics (eau, électricité, gaz) et pour la vente ou la location légale du logement.

  Qu’est-ce que la « Licencia de Primera Ocupación » ou « Licence de première occupation » ?

  Il s’agit de l’autorisation administrative délivrée par la municipalité compétente (par exemple, la mairie d’Ibiza) à un bâtiment nouvellement construit. Elle certifie que les travaux de construction ont été réalisés conformément au projet approuvé et aux règles d’urbanisme, et que le bien remplit les conditions d’habitabilité pour sa première utilisation. Elle est indispensable pour raccorder les nouveaux services publics.

• Quels sont les documents nécessaires pour obtenir un certificat d’habitabilité à Ibiza pour les reventes ?

  Pour les biens existants (reventes), vous devez généralement obtenir une « Licencia de Segunda Ocupación » (licence de deuxième occupation) ou, dans certains cas, une « Declaración Responsable de Segunda Ocupación » (déclaration responsable de deuxième occupation).

  1. Faites appel à un professionnel qualifié : un architecte ou un technicien architecte doit inspecter le bien et établir un certificat technique d’habitabilité confirmant que le logement est conforme à la réglementation en vigueur en matière d’habitabilité (surfaces minimales, ventilation, lumière naturelle, accès, installations, etc.).
  2. Documents relatifs au bien immobilier :
     • Acte de propriété (Escritura de Propiedad).
     • Note simple du registre foncier (Nota Simple).
     • Référence cadastrale (Referencia Catastral).
     • Ancienne licence de première occupation (si disponible).
  3. DNI/NIE du demandeur.
  4. Formulaire de demande / Déclaration sur l’honneur : disponible auprès du service d’urbanisme de la mairie (Ayuntamiento) ou du Consell Insular d’Eivissa.
  5. Paiement des taxes municipales.
• Dépôt de la demande : La demande (accompagnée du certificat technique et des autres documents) doit être déposée auprès du service d’urbanisme de la mairie compétente (par exemple, Ayuntamiento de Eivissa, Ayuntamiento de Sant Antoni, etc.) ou, dans certains cas spécifiques, auprès du Consell Insular d’Eivissa.

Qu’est-ce que la licence d’occupation ? Est-ce la même chose que le certificat d’habitabilité ?

La « licence d’occupation » est un terme général souvent utilisé de manière interchangeable avec « certificat d’habitabilité » ou « Cédula de Habitabilidad ».
Sur le plan fonctionnel, ils ont le même objectif : certifier qu’un bien immobilier est habitable.

Qu’est-ce que la « Licencia de Primera Ocupación » (licence de première occupation) et quelles sont les différences avec la « Licencia de Segunda Ocupación » (Licence de deuxième occupation) ?

Licence de première occupation : requise pour les propriétés nouvellement construites ou entièrement rénovées. Elle certifie que la construction achevée est conforme au projet de construction approuvé et aux règles d’urbanisme pour son utilisation initiale.

Licence de deuxième occupation : Obligatoire pour les logements existants qui ont déjà été occupés, afin de garantir qu’ils continuent à répondre aux normes d’habitabilité. Elle est nécessaire pour les reventes ou pour la remise en service des services publics après une longue période d’inutilisation.

Qu’est-ce que la déclaration responsable de deuxième occupation ?

Aux Baléares, pour certains cas de seconde occupation, une « Déclaration responsable de seconde occupation » a été mise en place. Elle permet au propriétaire, sous sa propre responsabilité et sur la base d’un rapport d’un technicien qualifié, de déclarer que le bien répond aux exigences d’habitabilité, ce qui permet le raccordement immédiat aux services publics sans attendre une décision spécifique concernant la licence.

L’administration peut ensuite effectuer des inspections pour vérifier les informations déclarées. Cela simplifie considérablement la procédure par rapport à l’obligation d’obtenir une « Licencia de Segunda Ocupación » explicite.

 

« Valeur Cadastrale » 

La **valeur cadastrale** est une valeur administrative attribuée à chaque propriété par la Direction générale du cadastre, une agence du ministère espagnol des Finances. Elle est basée sur divers facteurs tels que l’emplacement de la propriété, sa superficie, la qualité de la construction, son âge et les éventuelles rénovations.

À Ibiza, la valeur cadastrale est un registre public qui sert de base au calcul de plusieurs impôts, notamment :

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Impôt foncier) : une taxe municipale annuelle.
• Plus-value municipale (Plusvalía Municipal) : une taxe prélevée sur la plus-value des terrains urbains lors de la vente d’un bien immobilier.
• Vous pouvez obtenir la valeur cadastrale d’un bien immobilier auprès du siège électronique du cadastre (Sede Electrónica del Catastro) à l’aide d’un certificat numérique ou en vous rendant au bureau du cadastre local à Ibiza.

 

Qu’est-ce que la valeur fiscale à Ibiza ?

La **valeur fiscale**, ou **valeur de référence (Valor de Referencia)**, est une nouvelle valeur introduite en Espagne depuis le 1er janvier 2022 par la loi 11/2021 sur les mesures de prévention et de lutte contre la fraude fiscale. Cette valeur est déterminée par la Direction générale du cadastre sur la base des prix moyens des ventes immobilières réalisées devant notaire et enregistrées dans les bases de données du cadastre.

• À Ibiza (et dans toute l’Espagne), la valeur de référence sert de **base imposable** pour les taxes suivantes dans le cadre des transferts immobiliers :
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – Impôt sur les transferts patrimoniaux) : appliqué à l’achat de biens immobiliers d’occasion.
  • ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones – Impôt sur les successions et les donations) : Appliqué aux successions et donations de biens immobiliers.
• Si le prix d’achat déclaré est inférieur à la valeur de référence, cette dernière sera considérée comme la base imposable minimale. Cela signifie que les acheteurs et les héritiers paieront des impôts sur la base de cette valeur, même si le prix réel de la transaction est inférieur.
• La valeur de référence peut être consultée sur le siège électronique du cadastre. Elle est distincte de la valeur cadastrale et de la valeur marchande, bien qu’elle vise à se rapprocher de cette dernière.

 

Comment obtenir un permis de construire à Ibiza ?

Pour réaliser tout type de travaux de construction à Ibiza, qu’il s’agisse d’une rénovation mineure ou d’une nouvelle construction, il est nécessaire d’obtenir un permis municipal ou de présenter une déclaration préalable/déclaration responsable, en fonction de l’ampleur et de la nature des travaux. Cette démarche est effectuée auprès du service d’urbanisme de la commune où se trouve le bien immobilier (par exemple, Ayuntamiento de Eivissa, Ayuntamiento de Sant Josep, etc.).

Étapes générales :

Définir le type de travaux :

Petits travaux (Obra Menor) : Petites rénovations qui n’affectent pas la structure, le volume ou l’usage principal du bâtiment (par exemple, changement de fenêtres, rénovation de salles de bains/cuisines, peinture des façades). Ceux-ci nécessitent souvent une « communication préalable » (Comunicación Previa) ou une « déclaration responsable de petits travaux » (Declaración Responsable de Obra Menor).

Travaux majeurs (Obra Mayor) : Construction neuve, extensions, réhabilitation structurelle, changements d’affectation, modifications importantes de la façade ou du volume. Ces travaux nécessitent toujours un « permis de travaux majeurs » (Licencia de Obra Mayor) et un projet technique approuvé par un architecte.

Faites appel à un professionnel qualifié : pour les travaux majeurs, un architecte ou un technicien en bâtiment doit rédiger le projet (projet de base et d’exécution) conformément aux règles d’urbanisme spécifiques de la commune et à la réglementation régionale des îles Baléares (par exemple, LUIB – Ley de Urbanismo de las Islas Baleares) et au Code technique de la construction (CTE).

Documentation :

Formulaire officiel de demande auprès de la mairie compétente.

Projet technique (le cas échéant, approuvé par l’ordre professionnel).

DNI/NIE du demandeur.

Acte de propriété et référence cadastrale.

Justificatif du paiement des taxes et impôts municipaux (ICIO – Impôt sur les constructions, installations et travaux).

Autres rapports ou permis spécifiques (par exemple, impact environnemental, études archéologiques, si le bien est situé dans une zone protégée ou affecte le patrimoine).

Dépôt : Déposez tous les documents auprès du service d’urbanisme de la mairie correspondante (en personne ou via son portail électronique).

Décision : La mairie examinera les documents et le projet. Si tout est en ordre et conforme, le permis sera délivré (ce qui peut prendre plusieurs mois pour les travaux importants) ou la déclaration préalable/déclaration responsable sera acceptée.

Début et fin des travaux : Une fois le permis/l’acceptation obtenu, les travaux peuvent commencer.
Une fois les travaux terminés, le conseil municipal doit être informé et, pour les travaux importants, la « Licencia de Primera Ocupación » (licence de première occupation) doit être demandée.
Remarque importante : En raison de l’environnement unique d’Ibiza et de la sensibilité de son urbanisme, la réglementation peut être stricte, en particulier en ce qui concerne les nouvelles constructions sur des terrains rustiques ou dans des zones protégées. Il est essentiel de faire appel à un professionnel.

 

Fournisseurs d’eau, d’électricité et de gaz dans la ville et l’île d’Ibiza

À Ibiza, les services publics sont gérés par différentes entreprises, comme dans le reste de l’Espagne.

Approvisionnement en eau :

Entreprises : L’approvisionnement en eau à Ibiza est géré par des entreprises municipales ou concessionnaires, qui peuvent varier selon les municipalités. Pour la ville d’Ibiza et certaines zones environnantes, la principale entreprise est Aqualogia (Gestionar S.L.). D’autres municipalités peuvent avoir leurs propres entreprises publiques ou privées (par exemple, Hidrobal dans certaines zones).

Étapes pour se connecter : Pour un nouveau raccordement, vous aurez besoin du permis de première occupation ou d’une déclaration responsable.
Pour les propriétés existantes, il s’agit généralement d’un changement de propriétaire. Vous aurez besoin du DNI/NIE du titulaire, des détails de la propriété et des coordonnées bancaires pour le prélèvement automatique.

Approvisionnement en électricité :

Distributeur : La société de distribution d’électricité dans les îles Baléares, y compris Ibiza, est Endesa Distribución Eléctrica (qui fait partie du groupe Endesa). Elle est responsable des infrastructures (lignes électriques, compteurs) et veille à la qualité et à la continuité de l’approvisionnement. Vous ne pouvez pas choisir votre distributeur.

Commerçants (Comercializadoras) : Vous pouvez choisir parmi de nombreux commerçants pour souscrire un contrat d’électricité. Ce sont ces entreprises qui vous factureront votre consommation. Les principaux commerçants sont les suivants :

• Endesa Energía : La branche commerciale du groupe Endesa.
• Iberdrola : Une autre grande entreprise nationale.
• Naturgy : Également un acteur majeur.
• Repsol, TotalEnergies, Holaluz, Som Energía, etc. : De nombreuses autres options sont disponibles, notamment celles axées sur l’énergie verte.
• Étapes pour se connecter aux services publics : Vous aurez besoin du CUPS (Code universel du point de fourniture) du logement (figurant sur les factures précédentes), du DNI/NIE du titulaire, d’un certificat d’installation électrique
  (CIE – Certificado de Instalación Eléctrica) s’il s’agit d’une nouvelle installation ou si des modifications importantes ont été apportées, ainsi que vos coordonnées bancaires. Contactez le fournisseur de votre choix pour établir le contrat.
• Approvisionnement en gaz :
  • Distributeur : Bien que l’infrastructure du gaz naturel soit moins répandue que sur le continent, elle est disponible dans certaines zones urbaines d’Ibiza. Le principal distributeur de gaz dans les îles Baléares est Redexis (pour le gaz naturel par gazoduc).
  • Fournisseurs : Vous pouvez souscrire un contrat de gaz auprès de fournisseurs tels que Naturgy, Repsol, Endesa, Iberdrola, etc.
  • GPL/butane/propane : Dans de nombreuses zones, en particulier rurales, le gaz est fourni en bouteilles de butane/propane (Repsol Butano, Cepsa) ou en grandes bonbonnes individuelles de propane.
  • Étapes pour se connecter : Comme pour l’électricité, vous aurez besoin du code universel du point d’alimentation en gaz (le cas échéant), des données du titulaire et du certificat d’installation du gaz (IGR – Instalación de Gas Receptor).

 

Choisir un fournisseur :

Il est conseillé de comparer les tarifs (fixes, variables, avec des tarifs en fonction de l’heure), le service client et les services supplémentaires proposés par les différents fournisseurs. Les comparateurs en ligne sont un outil utile.

Points supplémentaires :

Les services Internet et téléphoniques sont largement disponibles auprès des principaux fournisseurs nationaux (Movistar, Orange, Vodafone, MásMóvil, etc.), ainsi que des fournisseurs locaux. L’Internet par fibre optique est de plus en plus répandu dans les zones urbaines et semi-urbaines.

 

Comment obtenir un permis pour un puits à Ibiza ?

À Ibiza, en raison de la nature insulaire de l’île et de l’importance des ressources en eau souterraine, le forage et l’utilisation de puits d’eau sont strictement réglementés. Une autorisation doit être obtenue auprès de la Direcció General de Recursos Hídrics (Direction générale des ressources hydriques) du gouvernement régional des Baléares (Conselleria del Mar i del Cicle de l’Aigua), en plus des permis municipaux pour les travaux de génie civil nécessaires.

• Procédure : Il s’agit d’un processus complexe qui nécessite un projet technique rédigé par un ingénieur qualifié (géologue ou ingénieur agronome) justifiant la nécessité du puits, son emplacement, le volume d’extraction prévu et son impact sur les aquifères.
• Étapes clés :
  1. Préparation du projet technique.
  2. Demande d’autorisation auprès de la Direcció General de Recursos Hídrics.
  3. Demande de permis de construire municipal pour la structure du puits.
  4. Réalisation du puits.
  5. Légalisation et enregistrement du puits.
  6. Important : Les puits illégaux sont passibles de sanctions importantes. Compte tenu de la rareté de l’eau à Ibiza, la réglementation est très stricte et l’obtention d’un nouveau permis de forage peut s’avérer difficile.

 

Puis-je installer des panneaux solaires dans ma maison à Ibiza ?

Oui, vous pouvez tout à fait installer des panneaux solaires photovoltaïques pour votre consommation personnelle dans votre maison à Ibiza. Les îles Baléares, avec leur ensoleillement généreux, sont un endroit idéal pour l’énergie solaire, et les réglementations régionales et nationales ont considérablement simplifié les procédures et offrent des incitations.

Exigences :

• Projet technique : Pour la plupart des installations, un projet technique rédigé par un ingénieur qualifié est nécessaire.
• Permis municipal/communication préalable : Selon la taille et le type d’installation, un permis de construire (licencia de obra) ou une communication préalable (comunicación previa) sera nécessaire auprès de votre mairie (Ayuntamiento).
• Légalisation : L’installation doit être légalisée auprès de la Conselleria de Transició Energètica,
  Sectors Productius i Memòria Democràtica (ou service compétent) du gouvernement des îles Baléares et enregistrée dans les registres appropriés.
• Raccordement au réseau (pour l’autoconsommation avec excédents) : Si vous prévoyez de réinjecter l’énergie excédentaire dans le réseau, vous devrez signer un contrat avec votre fournisseur d’électricité.
• Aides : Le gouvernement des Baléares propose souvent des subventions et des aides pour les installations destinées à l’autoconsommation. Il existe également des avantages fiscaux, tels que des déductions de l’IBI, au niveau municipal.
• Conseil : Il est fortement recommandé de faire appel à une entreprise spécialisée qui se chargera de l’ensemble du processus, de la conception et l’installation à la légalisation et aux demandes de subventions.

 

Quelles sont les conditions requises pour installer une fosse septique dans ma maison à Ibiza ?

Si votre propriété à Ibiza n’est pas raccordée au réseau d’égouts municipal, vous aurez besoin d’une fosse septique ou, plus couramment pour les nouvelles installations, d’un système de traitement des eaux usées. L’installation de fosses septiques est strictement réglementée par les lois environnementales et d’urbanisme des îles Baléares et des municipalités locales.

• Conditions requises :
  • Projet technique : Un ingénieur doit concevoir le système, y compris les calculs de capacité en fonction du nombre d’habitants, du type de traitement et du mode d’évacuation (par exemple, vers un champ d’épandage).
  • Permis de construire municipal : un permis délivré par votre mairie (Ayuntamiento) est nécessaire pour les travaux de génie civil.
  • Autorisation environnementale/permis de rejet : Une autorisation de la Direcció General de Residus i Educació Ambiental (Direction générale des déchets et de l’éducation environnementale) ou de la Direcció General de Recursos Hídrics (pour les rejets dans les cours d’eau ou le sous-sol) du gouvernement des îles Baléares est obligatoire. Cela garantit le respect des normes de qualité des rejets.
  • Type de système : Les réglementations modernes exigent souvent plus qu’une simple fosse septique. Elles imposent généralement des stations d’épuration compactes avancées (Estaciones Depuradoras de Aguas Residuales – EDAR compactas) qui offrent un niveau de purification plus élevé avant le rejet.
  • Entretien : Un entretien régulier et une vidange par des entreprises agréées sont obligatoires pour garantir le bon fonctionnement et éviter la pollution de l’environnement.
• Emplacement : La fosse septique ou la station d’épuration doit être située à une distance suffisante des puits, des cours d’eau et des propriétés voisines, conformément à la réglementation.
• Conseil : Il est essentiel de faire appel à une société d’ingénierie spécialisée afin de garantir le respect de toutes les réglementations techniques, urbanistiques et environnementales, car toute infraction peut entraîner des amendes importantes.

 

Puis-je avoir des animaux domestiques, chats ou chiens, dans ma maison à Ibiza ?

Oui, vous pouvez bien sûr avoir des animaux domestiques (chiens ou chats) dans votre maison ou votre appartement à Ibiza, à condition de respecter la réglementation nationale et locale en matière de bien-être animal et de propriété responsable.

• Principales réglementations :
  • Loi sur le bien-être animal : La loi nationale espagnole sur le bien-être animal (Ley de Bienestar Animal) établit des lignes directrices générales pour la détention responsable d’animaux de compagnie, notamment en matière d’identification, de vaccination et de prévention de l’abandon.
  • Réglementation régionale des îles Baléares : Le gouvernement des Baléares dispose de ses propres lois sur la protection des animaux qui complètent la loi nationale.
  • Arrêtés municipaux : Chaque conseil municipal d’Ibiza (Eivissa, Sant Antoni, Santa Eulària, Sant Josep, Sant Joan) dispose de ses propres arrêtés concernant les animaux de compagnie. Ceux-ci couvrent généralement :
    • Identification obligatoire : La puce électronique est obligatoire pour les chiens (et souvent pour les chats).
    • Vaccinations : La vaccination contre la rage est obligatoire pour les chiens.
    • Enregistrement : Les animaux domestiques doivent être enregistrés auprès du registre municipal des animaux domestiques (Censo Canino ou Censo de Animales de Compañía).
    • Tenue en laisse et muselière : les chiens doivent être tenus en laisse dans les lieux publics. Les chiens potentiellement dangereux (PPP – Perros Potencialmente Peligrosos) nécessitent des licences spécifiques, des muselières et un contrôle strict.
    • Excréments : les propriétaires sont tenus de ramasser et d’éliminer correctement les excréments de leurs animaux dans les lieux publics.
    • Bruit : veillez à ce que votre animal ne cause pas de nuisance au voisinage (aboiements excessifs).
• Immeubles collectifs : Dans les immeubles collectifs, le règlement de la communauté des propriétaires (comunidad de propietarios) peut inclure des règles spécifiques concernant les animaux domestiques (par exemple, l’utilisation des parties communes), mais en général, il ne peut pas interdire purement et simplement la possession d’animaux domestiques, sauf s’il existe une raison très valable et justifiée.

 

Puis-je avoir des chevaux dans ma maison à Ibiza ?

Il est possible d’avoir des chevaux sur votre propriété à Ibiza, mais cela est généralement limité aux propriétés situées sur des **terrains rustiques (suelo rústico)** disposant d’une superficie suffisante et nécessite le respect strict de réglementations spécifiques. Cela n’est pas possible dans les zones résidentielles urbaines.

• Exigences :
  • Zonage : Votre propriété doit être classée comme terrain rustique autorisant l’élevage.
    Les terrains urbains sont strictement exclus.
  • Taille minimale du terrain : Il existe généralement des exigences minimales en matière de taille du terrain par animal afin de garantir un espace suffisant pour le bien-être et la gestion du fumier.
  • Permis environnementaux et sanitaires : Vous devrez obtenir des permis auprès de la Conselleria d’Agricultura, Pesca i Alimentació (ou du service compétent) du gouvernement des îles Baléares, couvrant le bien-être animal, la santé (inspections vétérinaires, vaccinations) et la gestion des déchets (plans d’élimination du fumier).
  • Enregistrement : Les installations et les animaux doivent être enregistrés dans les registres officiels du cheptel.
  • Règles de distance : Les écuries et les fosses à fumier doivent être situées à une distance spécifique des habitations, des sources d’eau et des voies publiques afin d’éviter toute nuisance et contamination.
• Conseils professionnels : Compte tenu de la complexité et de la rigueur des réglementations environnementales en vigueur à Ibiza, il est fortement recommandé de consulter un architecte ou un ingénieur spécialisé ainsi qu’un avocat qui pourra vous conseiller sur la faisabilité et les exigences légales relatives à la détention de chevaux sur votre propriété.

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Acheter une maison à Ibiza

Conseils généraux et recommandations

L’achat d’une propriété à Ibiza, bien que passionnant, nécessite une réflexion approfondie en raison des spécificités du marché et de la législation de l’île. Voici quelques conseils généraux et recommandations :

• Engagez un avocat valencien qualifié : C’est **indispensable** pour tout achat immobilier en Espagne, en particulier à Ibiza en raison de la valeur élevée des propriétés et de la clientèle internationale. Un avocat spécialisé dans le droit immobilier à Ibiza (ou aux Baléares) sera votre meilleur allié.
• Vérifiez le statut juridique du bien immobilier – Recherches juridiques : Votre avocat effectuera une vérification approfondie (due diligence) sur le bien immobilier :
  • Note simple du registre foncier (Nota Simple) : Pour vérifier la propriété réelle, identifier les charges (hypothèques, privilèges, servitudes) et confirmer la description légale exacte du bien (superficie, limites). Ceci est fondamental.
  • Certificat de dette communautaire : Si le bien fait partie d’une communauté de propriétaires, afin de s’assurer qu’il n’y a pas de dettes en cours auprès de l’association des propriétaires.
  • Certificat de dette IBI (taxe foncière) : Pour confirmer que la taxe foncière annuelle est à jour.
  • Dettes liées aux services publics : Vérifiez qu’il n’y a pas de factures d’eau, d’électricité ou de gaz impayées.

Vérifiez les caractéristiques techniques du bien immobilier : Au-delà du statut juridique, votre avocat ou un expert technique doit vérifier :

• L’état général du bâtiment, les parties communes, les charges spéciales approuvées ou en attente (derramas) dans les bâtiments communautaires.
• Pour les villas/fincas, l’état de la structure, du toit, des installations et tout problème potentiel.
• Vérifier la conformité urbanistique : Ceci est crucial à Ibiza. Votre avocat vérifiera que :
  • Le bien dispose de tous les permis de construire (licencia de obra) nécessaires pour sa construction d’origine et pour toute extension ou rénovation ultérieure.
  • Il est conforme au Plan général d’urbanisme (Plan General de Ordenación Urbana – PGOU) en vigueur dans la commune concernée et aux lois régionales sur l’aménagement du territoire des îles Baléares.
  • Il n’y a pas d’infractions urbanistiques en cours ni d’ordres de démolition. Les extensions non enregistrées sont courantes et peuvent causer des problèmes importants.
  • Le bien dispose d’un certificat d’habitabilité (Cédula de Habitabilidad ou Licencia de Primera/Segunda Ocupación) en cours de validité.
• Obtenez un accord de principe pour un prêt hypothécaire : si vous avez besoin d’un financement, obtenez un accord de principe auprès d’une banque avant de commencer vos recherches sérieuses. Cela vous permettra de clarifier votre budget et de renforcer votre offre.
• Lisez et comprenez tous les contrats : Votre avocat examinera minutieusement tous les contrats, en particulier le contrat de réservation, le contrat de dépôt de garantie (contrato de arras) et le contrat d’achat définitif.
• Faites attention au contrat de dépôt : Ce contrat (Contrato de Arras) est juridiquement contraignant et établit les conditions de la réservation et les pénalités en cas de rétractation de l’une des parties.

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NE SIGNEZ PAS LE CONTRAT DE DÉPÔT SANS L’ACCORD PRÉALABLE DE VOTRE AVOCAT !!

Ceci est essentiel. Une fois signé, vous ne pourrez plus vous rétracter sans perdre votre acompte ou faire l’objet de poursuites judiciaires.

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• Faites réaliser une expertise immobilière : pour les investissements importants tels que les villas ou les fincas, envisagez de faire appel à un expert technique (architecte ou métreur) afin de réaliser une inspection détaillée de l’état de la structure, des installations (plomberie, électricité) et de détecter tout vice caché.
• Prévoyez des frais supplémentaires : Outre le prix d’achat, prévoyez un budget supplémentaire de **10 à 15 %** pour les taxes, les frais de notaire et d’enregistrement, ainsi que les frais juridiques. À Ibiza, ceux-ci peuvent être importants en raison de la valeur élevée des biens immobiliers.
• Souscrivez une assurance titre : Bien que cela ne soit pas aussi courant que dans certains pays, certains avocats peuvent vous le recommander ou vous expliquer ses équivalents en Espagne. La diligence raisonnable de votre avocat est votre principale protection.
• Finalisation et enregistrement : L’achat est officialisé devant un notaire (Escritura Pública de Compraventa), puis le nouveau propriétaire est inscrit au registre foncier.
• Numéro NIE : Ce numéro est indispensable pour tout étranger (résident ou non-résident) qui souhaite acheter un bien immobilier ou effectuer des transactions économiques en Espagne. Il peut être demandé dans un commissariat de police national
  (sur rendez-vous) ou auprès des consulats espagnols à l’étranger.
• Considérations culturelles et linguistiques : Bien que l’espagnol (castillan) soit la langue officielle, le catalan (plus précisément le dialecte d’Ibiza, l’eivissenc) est co-officiel et largement parlé. Tous les documents juridiques seront rédigés en espagnol et/ou en catalan. Si vous ne maîtrisez pas ces langues, il est donc indispensable de faire appel à un avocat anglophone.

Frais et taxes liés à l’achat d’une maison à Ibiza

Les taxes et frais liés à l’achat d’un bien immobilier à Ibiza sont déterminés par la réglementation nationale et régionale des îles Baléares. Les taux de la **Communauté autonome des îles Baléares** s’appliquent, qui sont généralement plus élevés que dans certaines autres régions d’Espagne.

• Achat d’un bien immobilier neuf (Obra Nueva) : Il s’agit de biens vendus directement par le promoteur immobilier.
  • TVA (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido) : 10 % du prix d’achat pour les biens immobiliers résidentiels.
  • Droits d’enregistrement (AJD – Actos Jurídicos Documentados) : 1,5 % du prix d’achat aux Baléares.
• Achat d’un bien immobilier d’occasion (« Segunda Mano ») : Il s’agit de biens immobiliers vendus par un particulier.
  • Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) : Il s’agit de la principale taxe, appliquée au prix d’achat ou à la valeur de référence (la plus élevée des deux). Aux Baléares, les taux sont progressifs et généralement supérieurs à la moyenne nationale :
    • Jusqu’à 400 000 € : 8 %
    • De 400 001 € à 600 000 € : 9 %
    • De 600 001 € à 1 000 000 € : 10 %
    • Au-delà de 1 000 000 € : 11 %
    • Il existe des taux réduits pour certains groupes (par exemple, les jeunes, les personnes handicapées, les familles nombreuses) et pour les logements sociaux, il est donc important de vérifier si vous y avez droit.
• Frais communs dans les deux cas :
  • Frais de notaire : Selon les tarifs légaux, basés sur le prix du bien (environ 0,2 % à 0,5 % du prix d’achat).
  • Frais d’enregistrement : Selon les tarifs légaux, basés sur le prix du bien (environ 0,1 % à 0,25 %).
  • Honoraires d’avocat : négociables, généralement autour de 1 % (plus TVA) du prix d’achat, ou forfaitaires.
    Indispensables pour la diligence raisonnable et la protection de vos intérêts.
  • Frais de gestion (facultatifs) : Si vous faites appel à un gestionnaire pour traiter les taxes et l’enregistrement après la signature chez le notaire (environ 300 à 600 €).
  • Frais d’évaluation (en cas d’hypothèque) :
    Nécessaires pour que la banque évalue le bien (300 à 600 € +).
  • Frais hypothécaires : Depuis la nouvelle loi sur les hypothèques (2019), la plupart des frais de mise en place d’une hypothèque (notaire, registre, gestoría et droits de timbre hypothécaire) sont à la charge de la banque. Le client ne paie généralement que l’évaluation et sa propre copie de l’acte.

Conseils importants :

• Prévoyez un budget supplémentaire de **10 à 15 %** (voire plus pour les biens immobiliers de très grande valeur en raison de l’ITP progressif) en plus du prix d’achat pour couvrir tous ces impôts et frais.
• Un avocat ou un conseiller fiscal peut vous fournir un calcul précis en fonction du bien immobilier et de votre situation.

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Exemple de coûts, taxes et frais liés à l’achat d’une maison à Ibiza – Frais hypothécaires également !

À titre d’exemple, pour une propriété de 1 000 000 € en revente, vous devrez calculer 10 % d’ITP (100 000 €) + les frais de notaire/registre (disons 0,4 % = 4 000 €) + les honoraires d’avocat (disons 1 % = 10 000 €). Le total des frais supplémentaires s’élèverait donc à environ 114 000 €.

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Posséder une maison à Ibiza – Taxes, entretien et frais

Une fois que vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à Ibiza, vous devez tenir compte des dépenses et taxes annuelles suivantes :

Taxes et frais liés à la possession d’une maison à Ibiza

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Taxe foncière) :

  Taxe municipale annuelle versée à votre mairie (par exemple, Ayuntamiento de Eivissa, Sant Josep, etc.). Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale du bien immobilier. Le taux d’imposition à Ibiza varie selon les communes, mais se situe généralement entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale.

• Impôt sur le revenu (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF) :

  • S’il s’agit de votre résidence principale (pour les résidents) : En général, aucun revenu imputable n’est imposé pour votre résidence principale.
  • S’il s’agit d’une résidence secondaire (non louée, pour les résidents) : Un revenu imputable annuel (généralement 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon sa mise à jour) est imposé dans votre déclaration d’impôt sur le revenu.
  • S’il s’agit d’un bien loué (pour les résidents) : Les revenus locatifs sont déclarés dans l’IRPF. Vous pouvez bénéficier de déductions et, s’il s’agit d’un logement permanent, d’une réduction importante (par exemple, 50 % ou plus en vertu des nouvelles lois sur le logement, vérifiez la réglementation en vigueur).

• Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes) :

  • Si vous êtes non-résident et que le bien n’est pas loué : Vous devez payer l’IRNR chaque année sur un revenu imputé (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale).
  • Si vous êtes non-résident et que le bien est loué : Vous devez déclarer les revenus locatifs tous les trimestres via l’IRNR.

Impôt municipal sur la plus-value (Plusvalía Municipal – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) :

Cette taxe n’est payée que lors de la VENTE d’un bien immobilier, et non chaque année. Elle taxe l’augmentation théorique de la valeur de la composante foncière urbaine du bien immobilier entre la date d’achat et la date de vente. Elle est payée par le vendeur.

Impôt sur la fortune à Ibiza (Impuesto sobre el Patrimonio) :

Il s’agit d’un impôt d’État transféré aux communautés autonomes. Aux Baléares, elle s’applique au patrimoine net (actif moins passif) dépassant un certain seuil d’exonération (actuellement 700 000 € par personne, avec une exonération supplémentaire pour la résidence principale pouvant aller jusqu’à 300 000 €). Le taux d’imposition est progressif. Cela peut être important pour les propriétés de grande valeur à Ibiza.

• Charges de copropriété :

  Si le bien fait partie d’une copropriété, vous devrez payer des charges mensuelles ou trimestrielles pour l’entretien des parties communes (nettoyage, ascenseur, électricité, jardins, piscine, sécurité). Ces charges peuvent être importantes dans les complexes immobiliers de luxe.

• Charges :

  Eau, électricité, gaz (le cas échéant), internet et téléphone.

• Assurances :

  L’assurance habitation est obligatoire si vous avez un prêt hypothécaire ; elle est fortement recommandée dans tous les cas pour protéger votre investissement.

• Entretien :

  Entretien régulier de la propriété, particulièrement important pour les villas avec jardin et piscine, compte tenu du climat d’Ibiza.

Quel est l’impôt sur le revenu à Ibiza et comment le payer ?

L’impôt sur le revenu fait partie de l’**Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)** pour les résidents ou de l’**Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)** pour les non-résidents.

• Pour les résidents : Vous déclarez tous vos revenus mondiaux (salaires, revenus indépendants, plus-values, loyers, etc.) chaque année dans votre déclaration IRPF, qui est déposée auprès de l’**Agencia Tributaria (AEAT)**. Les taux d’imposition sont progressifs et comprennent des composantes nationales et régionales (îles Baléares).
• Pour les non-résidents (propriétaires immobiliers) :
  • Si le bien immobilier n’est **pas loué**, vous payez l’IRNR annuel sur le revenu imputé (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale).
  • Si le bien immobilier est **loué**, vous payez l’IRNR trimestriel sur les revenus locatifs.

Comment payer :

• L’IRPF est généralement payé par prélèvement automatique si la déclaration est effectuée en ligne, ou dans les banques participantes.
• Les formulaires IRNR peuvent être payés dans les banques participantes ou en ligne via le siège électronique de l’AEAT.

Bureaux des impôts à Ibiza et dans la province des Baléares

Si l’autorité fiscale générale est l’**Agencia Tributaria (AEAT)**, les bureaux des impôts sont répartis dans toute les îles Baléares.

• Agence fiscale (AEAT) à Ibiza :
  • Administración de la Agencia Tributaria en Ibiza : C/ Múrcia, 16, 07800 Eivissa, Illes Balears. Ce bureau traite la plupart des questions fiscales nationales (IRPF, TVA, impôt sur les sociétés, IRNR).
• Agence fiscale (AEAT) – Délégation spéciale des Îles Baléares :
  • Delegación Especial de la AEAT en Illes Balears : Carrer de les Caputxines, 4, 07003 Palma, Illes Balears. Il s’agit du bureau régional principal.
• Agence de l’administration fiscale des Îles Baléares (ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears) :
  • Il s’agit de l’agence fiscale régionale chargée de percevoir les impôts spécifiques à la Communauté autonome des Îles Baléares, tels que l’impôt sur les transferts de propriété (ITP), l’impôt sur les successions et les donations (ISD) et l’impôt sur la fortune.
  • Bureau de l’ATIB à Ibiza : Vous trouverez un bureau local de l’ATIB à Ibiza (par exemple, C/ Aragó, 14, 07800 Eivissa, Illes Balears) où vous pourrez régler vos impôts régionaux. Consultez toujours leur site web officiel pour connaître les adresses et les services à jour.
• Mairies locales (Ayuntamientos) : Votre mairie locale (par exemple, Ayuntamiento de Eivissa) est chargée de percevoir les impôts municipaux tels que l’IBI et l’impôt municipal sur les plus-values.

 

La liste des nombreux bureaux des impôts que vous avez fournie (Alzira, Catarroja, etc.) concerne la province de Valence, et non Ibiza. À Ibiza, vous devez principalement vous adresser au bureau de l’AEAT à Ibiza et au bureau de l’ATIB à Ibiza.

 

Vendre une maison à Ibiza

La vente d’un bien immobilier à Ibiza implique divers impôts et frais, qui peuvent être importants compte tenu de la valeur élevée des biens immobiliers.

Quels sont les impôts à payer lors de la vente d’une maison à Ibiza ?

• • Impôt municipal sur la plus-value (Plusvalía Municipal – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) : Payé par le vendeur à la mairie (Ayuntamiento).
    Elle taxe l’augmentation de la valeur des terrains urbains pendant la période où le bien a été détenu. Le calcul tient compte de la valeur cadastrale du terrain et du nombre d’années pendant lesquelles le bien a été détenu.
  • Impôt sur les plus-values (IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) :b> Si vous réalisez un bénéfice sur la vente (prix de vente moins prix d’achat et frais connexes), cette plus-value est imposée dans votre déclaration annuelle IRPF. Les taux sont progressifs, allant de 19 % à 28 % (pour 2024) en fonction du montant de la plus-value. Des exonérations s’appliquent en cas de réinvestissement dans une résidence principale (sous certaines conditions) ou pour les vendeurs âgés de plus de 65 ans (pour la vente de leur résidence principale).
• Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes) :
  • Pour les non-résidents : Si le vendeur est un non-résident fiscal en Espagne, l’acheteur est légalement tenu de retenir et de verser 3 % du prix de vente à l’Agence fiscale espagnole (AEAT) pour le compte du vendeur. Il s’agit d’un paiement à titre d’acompte sur l’impôt sur les plus-values des non-résidents. Le vendeur doit ensuite remplir une déclaration fiscale IRNR (formulaire 210) pour déclarer la plus-value réelle et soit payer la différence, soit demander un remboursement si les 3 % retenus étaient supérieurs.plus-value. Le vendeur doit ensuite remplir une déclaration fiscale IRNR (formulaire 210) pour déclarer la plus-value réelle et soit payer la différence, soit demander un remboursement si les 3 % retenus étaient supérieurs à l’impôt final dû. Le taux d’imposition sur la plus-value pour les non-résidents est actuellement de 19 %.
• Frais d’agence immobilière : Si vous faites appel à une agence immobilière, ses honoraires sont généralement à la charge du vendeur.
  Ces frais sont négociables, mais varient souvent entre 3 % et 5 % (plus TVA) du prix de vente, notamment en raison des prix élevés pratiqués à Ibiza.
  li>
• Frais d’avocat et de notaire : Il est fortement recommandé au vendeur de faire appel à un avocat pour examiner la procédure, préparer les documents nécessaires, s’assurer que toutes les obligations légales et fiscales sont respectées et le conseiller sur la fiscalité optimale.
• Frais de radiation de l’hypothèque : Si l’immeuble est grevé d’une hypothèque, celle-ci doit être radiée au moment de la vente. Cela comprend les frais de notaire, d’enregistrement et de gestion pour le processus d’annulation.li>
• Certificat de performance énergétique (EPC – Certificado de Eficiencia Energética) : Obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier. Il doit être valide et daté de moins de 10 ans (sauf si des rénovations importantes ont été effectuées).
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• Renouvellement du certificat d’habitabilité : Si le certificat d’habitabilité (Cédula de Habitabilidad / Licencia de Segunda Ocupación) de votre bien immobilier a expiré ou est sur le point d’expirer, il est conseillé de le renouveler avant la vente, car il s’agit d’un document obligatoire pour que l’acheteur puisse se faire raccorder aux services publics.
• Mise à jour des constructions sur votre propriété : Si vous avez effectué des extensions, des rénovations ou de nouvelles constructions qui ne sont pas légalement enregistrées (par exemple, au registre foncier et au cadastre), vous devrez les légaliser et les enregistrer avant la vente. Cela implique des projets, des permis municipaux et des frais d’enregistrement, qui peuvent être coûteux et prendre beaucoup de temps. Si vous ne le faites pas, cela peut compliquer considérablement, voire empêcher la vente.

Autres coûts éventuels

Certificat attestant que vous êtes à jour dans le paiement des charges de copropriété, factures de services publics jusqu’à la date de la vente, charges communes pour le trimestre en cours.

 

Louer une maison à Ibiza

Le marché locatif à Ibiza est unique en raison de sa forte saisonnalité et de la forte demande touristique. Les locations à long terme pour les résidents sont rares et coûteuses, tandis que les locations touristiques sont très réglementées.

Quels sont les meilleurs quartiers pour louer à Ibiza ?

• Pour les touristes (courte durée / Airbnb) :
  • Ville d’Ibiza (Eivissa) : Dalt Vila (pour son charme historique), Marina Botafoc/Talamanca (pour le luxe, la marina et l’accès à la plage), Figueretes (pour la proximité de la plage et de la vie nocturne).
  • Platja d’en Bossa : connue pour ses grandes discothèques et ses stations balnéaires, très prisée des fêtards.
  • Sant Antoni : pour ses couchers de soleil et son ambiance animée.
  • Santa Eulària : pour les familles et une ambiance plus détendue et haut de gamme.
  • Sant Josep / Es Cubells : Pour des villas de luxe offrant intimité et vues imprenables.
• Pour les résidents (longue durée) :
  • Santa Gertrudis : À l’intérieur des terres, dans le centre, apprécié des expatriés et des familles pour son charme villageois et ses commodités.
  • Zones rurales : Vers Sant Joan ou les quartiers plus calmes de Sant Josep/Santa Eulària, offrant un mode de vie plus paisible, nécessitant souvent une voiture.
  • Périphérie de la ville d’Ibiza : Des quartiers comme Can Misses, Ses Figueretes (loin de l’agitation touristique directe) pour un accès plus facile aux services.

Quels sont les quartiers les plus loués à Ibiza sur Airbnb ?

Les quartiers les plus demandés pour les locations touristiques (et donc ceux où l’activité Airbnb est la plus importante) sont généralement **Ibiza ville (en particulier Dalt Vila, Marina Botafoc, Figueretes), Platja d’en Bossa et Sant Antoni de Portmany**. Ce sont des zones très touristiques et dotées d’infrastructures bien établies pour les visiteurs.

Quels sont les coûts pour louer une maison à Ibiza ?

• Caution (Fianza) : obligatoire, équivalente à un mois de loyer, qui est déposée auprès de la Conselleria d’Habitatge des îles Baléares.
• Garanties supplémentaires : Le propriétaire peut demander une garantie supplémentaire (jusqu’à deux mois de loyer) ou une garantie bancaire, en particulier pour les propriétés de grande valeur ou les locataires sans liens solides dans la région.
• Frais d’agence (le cas échéant) : Depuis la nouvelle loi sur le logement, si le propriétaire est une personne morale (société), les frais de services d’agence immobilière pour les locations à long terme sont à la charge du propriétaire. Si le propriétaire est une personne physique, les frais doivent être négociés, mais ils sont généralement à la charge du propriétaire. Pour les locations touristiques, les frais d’agence sont généralement à la charge du client ou partagés.
• Premier mois de loyer.

Taxes (pour le propriétaire) :

Impôt sur le revenu (IRPF) : Les revenus locatifs doivent être déclarés dans votre IRPF (pour les résidents) ou IRNR (pour les non-résidents). Pour les locations résidentielles à long terme, des réductions importantes sur le revenu net peuvent s’appliquer (par exemple, 50 % ou 90 % en vertu de la nouvelle loi sur le logement pour les logements permanents). Les locations touristiques ne bénéficient généralement pas de ces réductions, sauf si le bien est également proposé comme résidence principale.

Taxe sur les transferts de propriété (ITP) : Pour le locataire, cette taxe s’applique au loyer.
Son montant est généralement très faible (par exemple, pour un loyer de 1 500 €/mois pour un contrat de 5 ans, le montant total de l’ITP serait d’environ 360 €). Elle est souvent négligée, mais elle est légalement due.

Autres coûts :

• Charges : Eau, électricité, gaz, internet. Généralement à la charge du locataire.
• Frais de copropriété : Généralement à la charge du propriétaire, sauf mention contraire expresse dans le contrat.

Considérations pour les non-résidents :

Si vous êtes non-résident et louez un bien immobilier à Ibiza, vos revenus locatifs sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), généralement tous les trimestres. Il est fortement recommandé de faire appel à un conseiller fiscal.

À retenir :

• La forte demande et l’offre limitée font qu’il peut être très difficile de trouver une location à long terme à Ibiza, surtout avant l’été.
• Méfiez-vous des arnaques ; faites toujours appel à des agents immobiliers réputés et assurez-vous que tous les documents sont en règle.

Comment obtenir une licence touristique à Ibiza ?

L’obtention d’une licence pour logement à usage touristique (Vivienda de Uso Turístico – VUT) à Ibiza est **très réglementée et très restrictive**, en particulier pour les appartements. Les îles Baléares ont l’une des réglementations les plus strictes d’Espagne en matière de protection des logements résidentiels et de contrôle du tourisme de masse. La réglementation dépend du Consell Insular d’Eivissa et des conseils municipaux spécifiques.

1. Assurez-vous que votre propriété est éligible :
   • Restrictions de zonage : Il s’agit du principal obstacle. De nombreuses zones, en particulier les immeubles multifamiliaux (appartements), ne sont **pas autorisées** à la location touristique. Seules certaines zones et certains types de propriétés (par exemple, les villas individuelles situées sur des terrains rustiques ou dans des zones touristiques spécifiques) peuvent obtenir une licence.
   • Elle doit disposer d’un **certificat de première occupation** ou d’une **déclaration responsable de deuxième occupation** et respecter toutes les exigences en matière d’habitabilité.
   • Elle doit disposer d’un **certificat de performance énergétique**.
   • Il doit répondre à des caractéristiques techniques et d’équipement spécifiques requises par la réglementation régionale (par exemple, nombre minimum de salles de bains par chambre, climatisation, extincteurs, trousse de premiers secours).
   • Statuts de l’association des propriétaires : S’il fait partie d’une communauté, les statuts de l’association des propriétaires **ne doivent pas interdire ou restreindre** la location touristique.
     Ces dernières années, de nombreuses communautés ont décidé de les interdire.
   • Le logement sera inscrit au **Registre des entreprises et activités touristiques des îles Baléares (REAT)** et se verra attribuer un numéro d’enregistrement qui **doit** figurer dans toutes les publicités (plateformes en ligne telles que Airbnb, Booking.com, etc.).
   • En outre, certaines municipalités peuvent exiger une **communication préalable** ou une licence municipale spécifique pour l’activité.

Considérations importantes :

• Amendes élevées pour les locations illégales : Les autorités des Baléares imposent des **amendes très sévères** pour l’exploitation d’une location touristique sans licence valide. Les contrôles sont stricts.
• Zones saturées : En raison de la « Ley Turística » (loi sur le tourisme) et de ses modifications ultérieures aux Baléares, les nouvelles licences touristiques pour les appartements en zone urbaine sont en grande partie **gelées ou interdites** dans les zones saturées. Seules les maisons individuelles ou les villas situées sur des terrains rustiques ou dans des zones touristiques spécifiquement désignées peuvent avoir une chance d’obtenir une licence.
• Fiscalité : Les revenus provenant de la location touristique sont imposés au titre de l’IRPF (ou de l’IRNR pour les non-résidents) en tant qu’activités économiques ou revenus immobiliers, en fonction des services fournis.

Squatteurs et « okupas » à Ibiza. S’agit-il d’un réel problème ?

L’« okupación » (occupation illégale de propriétés) est un sujet de préoccupation en Espagne, mais à Ibiza, bien que des cas se produisent, la nature du problème est quelque peu différente de celle observée dans d’autres régions du continent.

• S’agit-il d’un véritable problème à Ibiza ?

  • Par rapport au nombre de propriétés sur l’île, l’« okupación » de **maisons habitées ou de résidences secondaires régulièrement utilisées par des particuliers est relativement rare**
    . Lorsqu’elle se produit, elle est généralement traitée rapidement comme un cas d’intrusion.
    La majorité des cas d’« okupa » à Ibiza concernent généralement **des propriétés abandonnées, des propriétés appartenant à des banques ou à de grandes entreprises, ou parfois des propriétés qui sont vides pendant de longues périodes en basse saison**. Il y a eu des cas de propriétés occupées illégalement pendant les mois d’hiver, lorsque les propriétaires sont à l’étranger.
    La valeur élevée des propriétés à Ibiza signifie que les propriétaires sont généralement plus vigilants et prêts à engager immédiatement des poursuites judiciaires.
  • La valeur élevée des biens immobiliers à Ibiza signifie que les propriétaires sont généralement plus vigilants et prêts à engager immédiatement des poursuites judiciaires.

• Comment éviter les squatteurs ou « okupas » dans ma maison à Ibiza ?

  • Maintenez des signes d’occupation : même s’il s’agit d’une résidence secondaire, donnez l’impression que la maison est habitée. Utilisez des minuteries pour les lumières, faites en sorte que le courrier soit ramassé et demandez à quelqu’un de passer régulièrement pour vérifier la propriété (un voisin de confiance, un gestionnaire immobilier ou un service de nettoyage).
  • Systèmes de sécurité renforcés : installez des alarmes reliées à une société de sécurité, des portes de sécurité, des fenêtres renforcées et, éventuellement, des caméras de surveillance.
  • Contrôles réguliers : si vous ne vivez pas sur l’île, faites appel à une société de gestion immobilière de confiance pour effectuer des inspections régulières.
  • Sécurisez tous les points d’accès : assurez-vous que toutes les fenêtres, portes et points d’entrée potentiels sont correctement sécurisés.
  • Souscrivez une assurance habitation : de nombreuses polices d’assurance habitation complètes en Espagne offrent désormais une couverture spécifique contre l’« okupación », qui peut inclure la défense juridique, les services d’un serrurier et même une indemnisation pour les dommages causés.
  • Agissez immédiatement : si vous découvrez une occupation, signalez-la immédiatement à la police nationale ou à la Guardia Civil. Plus vous signalez rapidement (idéalement dans les 48 heures, car cela peut alors être considéré comme un délit flagrant d’intrusion), plus la procédure d’expulsion sera rapide et simple.

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Avocats exerçant à Ibiza

Ibiza dispose d’une communauté juridique bien établie, avec de nombreux cabinets d’avocats et avocats indépendants spécialisés dans divers domaines, reflétant les besoins juridiques particuliers de l’île, notamment en matière d’immobilier, de tourisme et d’affaires internationales.

Comment s’inscrire comme avocat à Ibiza – Ibiza – « Barreau »

Pour exercer le droit à Ibiza, un diplômé en droit doit être titulaire d’un master en droit, réussir l’examen national du barreau (Prueba de Acceso a la Abogacía), puis s’inscrire auprès d’un barreau. Les avocats exerçant à Ibiza s’inscrivent généralement auprès de l’**Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears (ICAIB)**, qui est le barreau de l’ensemble des îles Baléares.

Le siège principal de l’ICAIB se trouve à Palma de Majorque.

Cependant, l’ICAIB dispose d’une **délégation à Ibiza** (Delegación de Ibiza del ICAIB) située dans la Ciudad de la Justicia (Cité de la Justice) à Ibiza (Avinguda de la Pau, s/n, 07800 Eivissa)
. Cette délégation locale fournit des services aux avocats exerçant sur l’île et est le point de contact pour de nombreuses questions professionnelles.
Les honoraires des avocats en Espagne sont fixés librement et négociés entre l’avocat et le client. Il n’existe pas de tarifs fixes établis par les barreaux pour des services spécifiques tels que les transactions immobilières.

• Pour une transaction d’achat ou de vente immobilière, les honoraires peuvent généralement varier :
  • Entre **0,8 % et 1,5 % du prix d’achat** (plus TVA).
    Ce pourcentage diminue souvent pour les biens immobiliers de très grande valeur.
• Il est **fondamental de demander un devis écrit détaillé (hoja de encargo ou presupuesto)** avant de faire appel à des services juridiques, précisant clairement l’étendue des travaux et les honoraires associés.

Comment choisir le meilleur avocat spécialisé en droit immobilier pour acheter ou vendre une maison à Ibiza ?

Spécialisation : Recherchez spécifiquement des avocats ou des cabinets d’avocats spécialisés en **droit immobilier et droit de l’urbanisme** (Derecho Inmobiliario y Urbanístico). Ceci est crucial, en particulier à Ibiza où les réglementations en matière d’urbanisme peuvent être complexes.

Expérience locale : Choisissez un avocat ayant une expérience avérée à Ibiza et dans les îles Baléares. Il connaîtra les réglementations locales, les plans d’urbanisme spécifiques, le cadastre, les bureaux d’enregistrement immobilier de l’île et les particularités du marché immobilier local.

Réputation et recommandations : Demandez des recommandations à des sources fiables (expatriés, résidents locaux, agents immobiliers réputés). Consultez les avis en ligne et les associations professionnelles.

Maîtrise de la langue : Si vous ne parlez pas couramment l’espagnol, assurez-vous que l’avocat (ou un membre de son équipe) parle couramment l’anglais (ou votre langue préférée) et peut vous expliquer clairement les concepts juridiques.

Transparence et communication : L’avocat doit être transparent sur ses honoraires, la procédure judiciaire, les risques potentiels et les délais. Il doit maintenir une communication fluide et vous tenir informé à chaque étape.

Disponibilité : Assurez-vous qu’il est accessible et réactif à vos questions.

Le paysage juridique d’Ibiza répond à la diversité de sa population et de ses activités économiques :

• Avocats spécialisés en immobilier et urbanisme :

  Indispensables pour l’achat/la vente de biens immobiliers, la location, les permis de construire, la conformité urbanistique, la légalisation de structures existantes et les conseils en matière de réglementation de la construction. Compte tenu de la réglementation urbanistique stricte en vigueur à Ibiza, cette spécialisation est essentielle.

• Avocats spécialisés en litiges immobiliers et en construction :

  Spécialisés dans les litiges liés à l’immobilier (par exemple, litiges de voisinage, vices cachés, rupture de contrat, non-paiement de loyer, expulsion).

• Avocats en droit civil :

  Pour les affaires civiles générales telles que les contrats, le droit de la famille (divorce, garde des enfants), les successions, la responsabilité civile et les créances.

• Avocats spécialisés en droit des successions :

  Pour les testaments, les déclarations d’héritier, la répartition des biens et la planification fiscale successorale.

• Avocats spécialisés en droit international des successions :

  Indispensables pour les clients non résidents ou ceux qui possèdent des biens ou des héritiers dans plusieurs pays, ils vous aideront à naviguer entre le droit successoral espagnol et celui des autres pays.

• Avocats pénalistes :

  Défense ou poursuite dans les affaires pénales.

• Avocats spécialisés en droit du travail :

  Pour les contrats de travail, les licenciements, les réclamations salariales, le harcèlement sur le lieu de travail.

• Avocats fiscalistes :

  Conseil et défense en matière fiscale au niveau national, régional (îles Baléares) et local (IRPF, IRNR, impôt sur la fortune, ITP, ISD, IBI, impôt municipal sur les plus-values), essentiel pour les propriétaires immobiliers et les entreprises.

• Avocats spécialisés en droit des sociétés :

  Pour la création d’entreprises, les contrats commerciaux, les fusions, les acquisitions et les procédures de faillite, particulièrement utiles pour les entreprises du secteur du tourisme et de l’hôtellerie.

• Avocats spécialisés en droit de l’immigration :

  Pour les permis de séjour, les visas, les demandes de nationalité espagnole et les conseils généraux sur la vie légale en Espagne.

• Avocats spécialisés en droit international :

  De nombreux cabinets à Ibiza s’adressent spécifiquement à la communauté internationale et comprennent la complexité des questions juridiques transfrontalières.

• Avocats et notaires anglophones à Ibiza :

  En raison du nombre élevé de résidents et de visiteurs britanniques, de nombreux avocats proposent leurs services en anglais.

  Avocats francophones à Ibiza :

  Pour la communauté francophone.

  Avocats néerlandophones à Ibiza :

  Pour la communauté néerlandophone.

• Avocats germanophones à Ibiza : Pour l’importante communauté germanophone de l’île.

Tribunaux et cours de justice à Ibiza

Ibiza dispose de son propre district judiciaire avec des tribunaux locaux pour la plupart des affaires juridiques courantes, bien que les tribunaux supérieurs des îles Baléares soient situés à Palma de Majorque.

1. Cour supérieure de justice des Baléares (Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears – TSJIB) : Située à **Palma de Majorque** (Antic Carrer de la Joventut, 1, 07003 Palma). Il s’agit de la plus haute instance judiciaire de la communauté autonome des Baléares.
2. Tribunal provincial des Îles Baléares (Audiencia Provincial de les Illes Balears) : Également à **Palma de Majorque** (Pl. del Mercat, 12, 07001 Palma). Elle connaît des recours contre les jugements rendus par les tribunaux de première instance et d’instruction.
3. Tribunaux de première instance (Juzgados de Primera Instancia – à Ibiza) : Ils traitent les affaires civiles (contrats, droit de la famille, successions, litiges immobiliers, demandes de paiement, responsabilité civile).
   Plusieurs d’entre eux sont situés dans la Cité de la Justice à Ibiza.
4. Tribunaux pénaux (Juzgados de lo Penal – à Ibiza) : jugent les affaires pénales passibles de peines d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à cinq ans.
5. Tribunaux du travail (Juzgados de lo Social – à Ibiza) : traitent les conflits du travail et de la sécurité sociale (licenciements, réclamations salariales).
6. Tribunaux administratifs (Juzgados de lo Contencioso-Administrativo – à Ibiza) : Règlement des litiges avec les administrations publiques (amendes, licences, décisions d’urbanisme, expropriations).
7. Tribunaux chargés des violences faites aux femmes (Juzgados de Violencia sobre la Mujer – à Ibiza) : tribunaux spécialisés dans les crimes liés à la violence sexiste.
8. Registre civil (Registro Civil – à Ibiza) : pour les déclarations de naissance, de mariage, de décès et les demandes de nationalité.
9. Tribunaux pour mineurs (Juzgados de Menores – à Ibiza) : traitent les délits commis par des mineurs.

Cité de la justice d’Ibiza (Ciutat de la Justícia d’Eivissa) :
La plupart des tribunaux locaux d’Ibiza (première instance, instruction, pénal, travail, contentieux administratif, violence contre les femmes, mineurs et registre civil) sont regroupés dans le bâtiment de la **Cité de la Justice**, situé Avinguda de la Pau, s/n, 07800 Eivissa, ce qui facilite l’accès aux services juridiques.

Services notariaux

Liste des notaires de la ville et de l’île d’Ibiza :

Ibiza dispose de plusieurs études notariales réparties dans les principales localités. Vous trouverez une liste actualisée sur le site officiel du Conseil général du notariat
(Consejo General del Notariado) ou en recherchant « notaría Ibiza » dans les annuaires locaux. Vous trouverez notamment des études à Eivissa, Sant Antoni et Santa Eulària.

• Ai-je besoin d’un avocat ou d’un notaire pour acheter une maison à Ibiza ?

  • Vous avez besoin des deux, car ils ont des rôles distincts mais tout aussi nécessaires.
  • Notaire : Il s’agit d’un officier public dont le rôle principal est d’assurer la foi publique (la sécurité juridique) des documents. Le notaire rédige et authentifie l’acte public (Escritura Pública) d’achat, vérifie l’identité des parties, s’assure de leur capacité juridique et certifie que le document est conforme à la loi. Il est impartial et ne représente ni l’acheteur ni le vendeur.
  • Avocat : C’est votre conseiller juridique personnel. Son rôle est de **défendre vos intérêts spécifiques** tout au long du processus. Il effectue une vérification juridique approfondie du bien immobilier (vérification des charges, conformité urbanistique, dettes), vous conseille sur les implications juridiques et fiscales, négocie les conditions, rédige et révise tous les contrats privés (acompte, compromis de vente) et vous accompagne tout au long du processus afin de garantir une transaction sécurisée.

• Pourquoi faire appel à un avocat dans le cadre d’une transaction d’achat/vente ?

  • Protection des intérêts : Contrairement au notaire, qui est impartial, votre avocat est **votre défenseur** et veille à la protection de vos droits et intérêts.
  • Vérification juridique complète : Le travail d’un avocat va bien au-delà de l’examen effectué par le notaire. Il enquête sur le statut du bien auprès du cadastre, du registre foncier, des services d’urbanisme et de la copropriété, afin d’identifier tout problème potentiel caché (par exemple, constructions non déclarées, infractions à l’urbanisme, dettes impayées).
  • Rédaction et révision des contrats : L’avocat négocie et rédige les contrats privés (accord d’acompte, contrat de vente privé) qui définissent les conditions de la transaction, en s’assurant que les clauses sont équitables et favorables pour vous.
  • Conseils fiscaux : Il vous informera de toutes les taxes applicables (nationales, régionales, municipales) et vous conseillera sur la manière d’optimiser la fiscalité de la transaction.
  • Prévention des problèmes : Un bon avocat identifie et résout les problèmes potentiels *avant* qu’ils ne se transforment en litiges coûteux, vous permettant ainsi d’économiser du temps, de l’argent et du stress.

Procédure successorale à Ibiza

La procédure successorale à Ibiza est régie par le droit successoral national espagnol et les dispositions fiscales spécifiques de la **Communauté autonome des Îles Baléares** en matière d’impôt sur les successions et les donations (Impuesto de Sucesiones y Donaciones – ISD).

Que faire dans le cadre d’une procédure successorale à Ibiza ?

1. Obtenir le certificat de décès :

   • C’est la première étape. Il doit être demandé au **Registre civil d’Ibiza (Registro Civil de Eivissa)**, situé dans le quartier de la Cité de Justice à Ibiza, où la personne est décédée ou où son décès a été enregistré.

2. Obtenir les certificats de dernières volontés et les polices d’assurance-vie :

   • Ces certificats doivent être demandés au ministère de la Justice à Madrid.
   • Le **certificat de dernières volontés (Certificado de Últimas Voluntades)** indique si le défunt a laissé un testament et, le cas échéant, quel notaire l’a authentifié.
   • Le **certificat d’assurance-vie (Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento)** indique si le défunt avait souscrit une assurance-vie.

3. Recherchez le testament ou la déclaration d’héritiers :

   • S’il existe un testament : Une fois que vous avez obtenu le certificat de dernières volontés et testament, vous vous rendez chez le notaire indiqué pour obtenir une copie certifiée conforme du testament.
   • En l’absence de testament (Abintestato – Intestate) : Si aucun testament n’a été trouvé, une **déclaration d’héritiers (Declaración de Herederos Abintestato)** doit être faite devant un notaire (généralement dans le dernier lieu de résidence du défunt). Ce document juridique détermine qui sont les héritiers légaux selon la loi espagnole.

4. Inventaire et évaluation de la succession :

   • Les héritiers, avec l’aide d’un avocat, doivent dresser une liste détaillée de tous les biens du défunt (biens immobiliers, comptes bancaires, véhicules, actions, objets de valeur) et de ses dettes (hypothèques, prêts, factures impayées) et attribuer une valeur à chaque actif et passif.

5. Liquidation et paiement des droits de succession (Impuesto de Sucesiones y Donaciones – ISD) :

   • Il s’agit d’un impôt régional. Aux Baléares, des règles spécifiques s’appliquent, qui peuvent inclure des réductions ou des abattements importants pour les héritages entre parents proches (descendants, ascendants, conjoints).
   • La déclaration et le paiement de l’impôt doivent être effectués auprès de l’**Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) à Ibiza**
     (ou à Palma) dans un délai de six mois à compter de la date du décès. Une prolongation de six mois peut être demandée, mais elle donne lieu à des intérêts.

   • Adjudication et répartition de la succession :

     • Une fois les droits de succession payés ou réglés, les héritiers officialisent l’acceptation et la répartition des biens devant un notaire au moyen de l’**« Escritura de Partición de Herencia » (acte de partage successoral)**.

   • Inscription dans les registres correspondants :

     • Si l’héritage comprend des biens immobiliers, la nouvelle propriété doit être enregistrée au **Registre foncier d’Ibiza**. Les autres biens (véhicules, actions) doivent également être mis à jour dans leurs registres respectifs (par exemple, la Dirección General de Tráfico, les banques).

 

Conseil : Compte tenu de la complexité juridique et fiscale des procédures successorales, en particulier pour les non-résidents ou les personnes possédant des biens et des actifs à Ibiza, il est **fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit successoral (en particulier en droit successoral international)** qui vous guidera tout au long de la procédure et veillera au respect de toutes les exigences et obligations fiscales.